Архивная публикация 2001 года: "А теперь -- ипотека!"

Взять ипотечный кредит и приобрести с его помощью квартиру может каждый. Для этого нужно зарабатывать -- желательно официально -- от $1 тысячи в месяц. И суметь накопить минимум треть стоимости будущей квартиры еще до обращения в банк за займом.Как-то недавно встретила я своих старых знакомых. Поговорили за жизнь. Поинтересовались друг у друга -- где и за сколько мы снимаем жилье. А потом решили подсчитать: а сколько, собственно, денег за прошедшие годы мы отдали хозяевам своих съемных апартаментов? Подсчитали -- прослезились: я лично пусть скромную, но все же свою собственную однокомнатную квартиру этим самым хозяевам уже "отдала". Такие вот дела.

А ведь если по уму -- то есть если платить не за чужое жилье, а за свое -- была бы уже давно эта самая "однушка" моей собственностью. Впрочем, такое вряд ли возможно: когда я сняла первую в своей жизни квартиру, взять ипотечный кредит человеку с улицы было невозможно. Сейчас такая возможность есть.

По словам президента Русского агентства недвижимости "САВА" Константина Апрелева, на сегодня покупка квартир по ипотечным схемам занимает на столичном рынке жилья не более 3--4%. Что, впрочем, в 1,5 раза больше, чем еще два года назад. Так что лед тронулся.

Встречают по одежке

Начнем с условий, которым должен отвечать потенциальный получатель ипотечного кредита.

Первое -- ежемесячный доход заемщика (или совокупный доход мужа и жены). Эта сумма должна быть минимум втрое больше выплат (также ежемесячных) по кредиту. Желательно, чтобы этот доход был легальным, то есть задекларированным в налоговой инспекции. Однако не все банки настаивают на таком условии (см. таблицу 1). К примеру, в Инвестсбербанке и ряде других на легальную зарплату внимание, конечно, обратят. Но главным критерием при выдаче кредита она не станет. В конце концов люди, выдающие кредит, представляют, сколько примерно может получать, к примеру, их коллега -- начальник отдела в каком-нибудь крупном банке или преуспевающий адвокат. К тому же косвенное представление о доходах потенциального заемщика можно получить и другими путями -- проверив, на какую сумму и насколько пунктуально он оплачивает мобильный телефон, какое имущество находится у него в собственности (взять хотя бы машину), где он обычно отдыхает и как часто он отдыхает за рубежом...

Немногим лучше положение у семейных претендентов на кредит -- разумеется, в случае, когда оба супруга работают. Дело в том, что муж и жена могут взять единую ссуду на свой объединенный доход. А в некоторых банках (например, в Собинбанке) солидарная ответственность супругов за кредит -- обязательное дело.

Второе требование к потенциальному заемщику -- его способность выплатить сразу первоначальный взнос. Как правило, он составляет минимум треть от стоимости квартиры. К примеру, для получения займа на покупку квартиры стоимостью $60 тысяч к моменту обращения в банк нужно будет накопить $20 тысяч.

Словом, кредит дают только тем, кто в состоянии его вернуть. Или, по крайней мере, умело производит такое впечатление.

Следующее, чем поинтересуется кредитор у заемщика,-- прописка или гражданство. В большинстве банков как в столице, так и в провинции, предпочитают выдавать средства на покупку квартиры только местным жителям. Исключение -- Собинбанк, а также банки, которые работают по программе фонда "США--Россия" (их список приведен в таблице 1), и Райффайзенбанк Австрия.

Тернистый путь к получению кредита начинается с процедуры сбора и предоставления в банк полного пакета документов.

Право проверить указанные сведения (в том числе вашу оценку собственного имущества) банк оставляет за собой. Ревизия занимает у банков от недели до месяца. В результате банк принимает решение, одалживать деньги или нет. Сумма кредита, как и выплаты по нему, обычно фиксируется в долларах или в рублях по курсу ЦБ.

Старье с наценкой

Но вот "добро" на ипотеку получено. Теперь нужно, чтобы подобранная вами квартира отвечала требованиям банка. Что это за требования?

При подборе квартиры на первичном рынке (в новостройках) на сегодня главным ограничением является то, что банк дает кредит исключительно под юридически существующее жилье. То есть под квартиры в домах, которые уже сданы госкомиссии и оформлены в чью-либо собственность (не распроданные к тому моменту апартаменты обычно оформляются в собственность застройщика).

Обычно самые привлекательные квартиры раскупаются еще на стадии строительства -- к моменту госприемки остаются не лучшие апартаменты (к примеру, на немодных нынче нижних этажах, с плохим видом из окна и т.д.). К тому же после сдачи домов госкомиссии цены на квартиры в них выше, чем на этапе строительства.

Впрочем, вышеупомянутый инвестиционный фонд "США--Россия" намерен нынешней осенью по программе DeltaCredit выдавать займы на строящееся жилье. Но пока это планы, хотя под такое кредитование фонд уже зарезервировал $10 млн.

Не лучше обстоят дела с подбором квартир под ипотечный кредит и на вторичном рынке. Ведь большинство сделок здесь -- так называемая альтернатива. Иными словами, владелец квартиры продает одну квартиру, чтобы купить другую. А это неизбежно предполагает цепочку, то есть максимально быстрое оформление сделки. Что в случае с ипотечным кредитом не всегда выходит (около двух недель банк в сотрудничестве с риэлторами потратит на проверку правильности приватизации покупаемого заемщиком жилья).

К тому же продавцы предпочитают оформлять сделки не по реальной, а по инвентаризационной (по справкам БТИ) стоимости квартиры, что для банка неприемлемо.

Некоторые финансисты выдвигают и другие ограничения при выборе квартир на вторичке. К примеру, Собинбанк выдает кредит на стандартных условиях (минимальный первоначальный взнос 30% под 10% годовых, срок возврата 10 лет) только под жилье, построенное после 1994 года. Если дом введен в эксплуатацию раньше, но после 1970 года, минимальный первоначальный взнос возрастает уже до 40%, для получения кредита на покупку квартиры еще более ранней постройки придется накопить уже 50%.

Но вот квартира найдена. С ее прежним владельцем все улажено. Дальше наступает момент собственно выдачи кредита -- после внесения первоначального взноса, конечно (как уже было сказано -- от 30% стоимости подобранного жилья).

На руки полученные по кредиту деньги заемщик не получает -- средства с банковского счета перечисляются сразу продавцу. Одновременно с предоставлением кредита приобретенная квартира оформляется банку в залог -- заемщик без разрешения кредитора не имеет права ни продать, ни обменять ее до полного погашения ссуды.

Счет, пожалуйста

Через месяц после получения кредита наступает срок первого взноса по нему.

Размер этого ежемесячного взноса в течение всего срока возврата кредита, как правило, не меняется (он определяется как сумма займа и выплат по процентам, разделенная на соответствующее число месяцев,-- примерный подсчет выплат см. в таблице 2). Помимо этого, раз в год заемщик должен отдавать определенную сумму по договору страхования (1--2% от стоимости квартиры). Выплаты по страховке исчисляются в процентах от стоимости квартиры и пересчитываются ежегодно по мере уменьшения долга по кредиту, то есть от года к году страховые взносы уменьшаются. Выгодополучателем по полису в случае смерти заемщика выступает банк (сумма страховки покроет не погашенную на тот момент часть кредита).

В случае возникновения у заемщика трудностей с проплатой кредитор по своим каналам выясняет, насколько они серьезны. В соответствии с законодательством банк имеет право применять санкции к неплательщикам только после задержки выплат по кредиту минимум трижды в течение года. Если трудности заемщика надолго, кредитор пытается вернуть себе квартиру -- либо путем мирных переговоров, либо через суд. При этом кредитор выставляет находящуюся у него в залоге квартиру на торги. Вырученные средства идут на погашение невозвращенной части кредита, а на оставшиеся деньги заемщику-неудачнику приобретается новое жилье. При этом о выплаченных по кредиту процентах заемщик может забыть -- они остаются у банка.

Впрочем, есть и более радостный вариант развития событий: досрочный возврат долга. Такая возможность должна быть обязательно предусмотрена в кредитном договоре. В общих чертах досрочные расчеты выглядят так. Преждевременное погашение кредита возможно только по истечении некоторого срока с момента заключения договора. К примеру, по программе фонда "США--Россия" этот "мораторий" составляет полгода, у Райффайзенбанка Австрия -- год. При досрочном погашении ссуды заемщик выигрывает на процентах, так как последние начисляются только за время фактического пользования кредитом.

К примеру, у вас появилась возможность погасить весь кредит или его часть сразу. Об этом надо уведомить банк -- как правило, за полмесяца до момента предполагаемой расплаты. Если вы собираетесь окончательно расквитаться с банком, то просто переоформляете договор. Если хотите увеличить сумму ежемесячных выплат, вам пересчитают ежемесячные платежи -- и в том и в другом случае платить за кредит придется меньше.

Срок годности

На указанных выше условиях в Москве работают банки--партнеры инвестиционного фонда "США--Россия" -- там ссуды выдают под 15% годовых на 10 лет; Собинбанк кредитует под 10% на тот же срок, Райффайзенбанк Австрия -- под 12% годовых на 5 лет. Что же касается Сбербанка РФ, то он кредитует покупателей квартир через свои филиалы во всех регионах России -- под 13% годовых на срок до 15 лет.

Однако наряду с названными классическими ипотечными схемами сегодня на рынке представлен ряд других программ кредитования покупки жилья.

Так, на сравнительно льготных условиях осуществляет ипотечное кредитование АО "Строительно-сберегательная касса" (100% акций находятся в собственности правительства Москвы). На сегодня эта организация предоставила гражданам около 700 займов. Условия кредитования следующие. Сумма не превышает 50% от стоимости квартиры. Ссуду ССК выдает пока не более чем на три года под 8% годовых (со следующего года срок кредитования предполагается увеличить до 5 лет). Помимо этих процентов, сверх стоимости квартиры заемщик должен до полного возврата кредита платить по обязательной страховке своей жизни и здоровья (еще до 3% от суммы кредита ежегодно). Кредит выдается только москвичам или жителям Подмосковья со стажем прописки не менее 5 лет.

"Прописочный" критерий -- не единственное ограничение в схеме ССК: кредиты предоставляются под приобретение квартир в конкретных новостройках. Последнее дает основание полагать, что такая программа, по сути, способ продажи малоликвидных квартир (зачем реализовывать в рассрочку то, что уходит с молотка сразу же?).

К примеру, сегодня ССК предлагает кредиты под квартиры в 8-этажном монолитно-кирпичном доме, расположенном на улице Коштоянца (вл.2--10), что между станциями метро "Проспект Вернадского" и "Юго-Западная". Самая дешевая квартира в этом доме общей площадью 60 кв. м ("однушка") стоит $60 тысяч, самая большая и дорогая, 200-метровая, соответственно $200 тысяч. Дом планируется сдать к концу будущего года.

Платить за самую недорогую квартиру (стоимостью $60 тысяч) в этом доме придется следующим образом. Половину (то есть $30 тысяч) -- еще до получения кредита (5% авансом -- для закрепления за будущим заемщиком конкретной квартиры, еще 45% -- равными долями до сдачи дома госкомиссии). На оставшуюся половину после сдачи дома выделяется кредит -- $30 тысяч. Выплаты по нему составят $900 ежемесячно плюс $560 в год по страховке до погашения кредита.

На условии приобретения квартир только по каким-то определенным адресам предоставляют кредиты и некоторые другие строительные и инвестиционные организации Москвы: "Жилстройиндустрия", "Первая ипотечная компания" (через Объединенный промышленно-строительный банк), ДСК-1 (подробнее см. таблицу 1). Как и в случае в ССК, это мало похоже на ипотеку, а больше напоминает схему реализации вполне определенных квартир в рассрочку.

Избушка лубяная

Впрочем, одной Москвой ипотечное кредитование не ограничивается. Постепенно развивается оно и в регионах. Однако еще более медленно, чем в столице. Оно и понятно. Доходы в провинции несопоставимы со столичными, равно как и объемы нового строительства.

Поэтому региональная ипотека -- это не сугубо экономический механизм, а, скорее, инструмент социальной политики. Как, к примеру, в Липецке, где ипотека находится под патронажем городских властей. Срок кредитования здесь доходит до 25 лет, причем под 3--12% годовых, а первоначальный взнос может не превышать 10--30% от стоимости квартиры (дома). При этом в среднем метр жилья в Липецке стоит $150 (а стандартная 40-метровая однокомнатная квартира -- от $6200). Нетрудно подсчитать, что при покупке на самых льготных условиях заемщик должен будет платить за нее около $20 в месяц. Правда, под 3% годовых и на 25 лет кредит могут получить лишь малообеспеченные липчане -- по решению горадминистрации.

На сходных условиях кредитуют и в Самаре. Выплаты по кредиту здесь повыше -- 15%, но срок тот же -- до 25 лет. Самарское жилье дороже липецкого в полтора раза: метр в городе на Волге стоит около $240. Поэтому и доходы потенциального заемщика должны быть выше. За такую же, как в Липецке, 40-метровую "однушку" при рассрочке в 25 лет нужно вносить ежемесячно около $50. По такой схеме здесь реализуется только малоликвидное жилье.

Аналогичным образом обстоят дела и в других регионах, где наши собственные корреспонденты собирали сведения о местной ипотеке (см. таблицу 3).

Пока же, в ожидании бурного роста ипотеки, и москвичи, и жители провинции могут утешаться тем, что государство покупку жилья приветствует. Настолько, что позволяет каждому гражданину раз в жизни вычитать из налогооблагаемой базы до 600 тысяч рублей (около $20,5 тысячи), направленных на покупку квартиры или дома. Если же ваш ежегодный доход (задекларированный или подтвержденный бухгалтерскими документами) не достигает 600 тысяч, льгота будет действовать до тех пор, пока вы не выберете всю сумму.

Заметим, что 600 тысяч -- предел, и заработать на разнице между стоимостью квартиры и предельной льготой не удастся. Если за квартиру вы заплатили меньше, к примеру 300 тысяч рублей, то государство вернет вам налог именно с этой суммы -- причем не сразу, а по мере того, как в казну будут поступать ваши налоги.

Условия предоставления ипотечного кредита

Примерные выплаты по ипотечному кредиту (для квартиры общей площадью 55 кв. м, стоимостью $36 000)*

* Данные, приведенные в таблице, предоставлены соответствующими кредитующими организациями и носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** И еще 16 банков (см. таблицу 1), работающих по программе DeltaCredit.

*** В кредит предлагаются квартиры площадью 99 кв. м, стоимостью $51 437,43.

**** Максимальный срок кредитования в Райффайзенбанке Австрия -- 5 лет.

***** Расчет сделан для квартиры общей площадью 63,7 кв. м, стоимостью $34 600.

Условия получения ипотечного кредита в регионах

* Данные, приведенные в таблице, предоставлены соответствующими кредитующими организациями и носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** И еще 16 банков (см. таблицу 1), работающих по программе DeltaCredit.

*** В кредит предлагаются квартиры площадью 99 кв. м, стоимостью $51 437,43.

**** Максимальный срок кредитования в Райффайзенбанке Австрия -- 5 лет.

***** Расчет сделан для квартиры общей площадью 63,7 кв. м, стоимостью $34 600.

В подготовке материала принимали участие: Алиса Виноградова, Константин Зборовский, Любовь Мешина, Виктория Мусорина, Игорь Устенко, Александр Фаршанев.

ЮЛИЯ РОШЕК