Рынок коммерческой недвижимости серьезно пострадал от экономического кризиса. Однако эксперты утверждают, что оживление уже началось. В сентябре компания Jones Lang LaSalle обнародовала свои отчеты по рынку офисной недвижимости и сегменту торговых площадей в России. Ее эксперты осторожно отмечают, что в последние месяцы наблюдается оживление спроса, а период коррекции подходит к завершению. Правда, как говорится в отчете компании, «полноценная активность на инвестиционном рынке начнется только после нескольких кварталов убедительных макроэкономических показателей. Другим важным сигналом послужит стабилизация ставок аренды».
Руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент» Дмитрий Асадов подтвердил «Профилю», что оживление на рынке офисной недвижимости началось еще в середине лета. С начала сентября регистрируется заметный рост спроса на недвижимость в регионах. Од-новременно увеличилось количество запросов на ликвидные объекты в центре Москвы. Правда, на нынешнем этапе разброс цен на сопоставимые объекты очень велик, что объясняется большим влиянием нерыночных факторов. Главный из них — психологический. В сегодняшней макроэкономической ситуации сложно делать долгосрочные надежные прогнозы, а потому покупатели строят свои ожидания на слишком зыбкой почве. В итоге количество реальных сделок явно не соответствует потребности рынка в площадях, говорит эксперт.
Директор департамента маркетинга и продаж AFI Development Натали Шмурин также считает, что восстановление рынка уже началось. В качестве примера она приводит продажу ее компанией в августе этого года бизнес-центра в Москве на улице Косинской за $195 млн. Примечательно, что стоимость сделки оказалась на $40 млн выше оценки консультантов. «Это доказывает, что хорошие проекты востребованы рынком и в наше время», — говорит Натали Шмурин. В торговом сегменте, по ее словам, тоже наблюдается рост активности. Так, в традиционно тихие летние месяцы был заключен ряд сделок по аренде площадей в торгово-развлекательном комплексе Mall of Russia — среди арендаторов такие крупные компании, как H&M, Inditex (марки Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear), «Снежная королева», «ПРОФИ Спорт».
Высокий уровень активности арендаторов, безусловно, формирует позитивный тренд. Так, статистика Jones Lang LaSalle свидетельствует, что еще во втором квартале объем купленных и арендованных площадей в России был на 83% выше показателя первого квартала. Правда, общий спрос в первом полугодии был по-прежнему заметно ниже докризисного уровня. «Однако дно уже пройдено, и спрос постепенно восстанавливается», — говорит Натали Шмурин. Дмитрий Асадов так описывает нынешнюю ситуацию: «Объем предложения до кризиса был гораздо меньше, а спрос уже близок к докризисному». Как отмечает эксперт, общая экономическая ситуация обусловила выход на рынок большого количества достаточно интересных объектов. Некоторые из них «опустели» из-за случившегося ранее переезда арендаторов на более дешевые площади, другие — из-за банкротства собственников, а также вследствие передачи кредиторам за долги. Из-за действия этих факторов до конца этого года предложение на рынке коммерческой недвижимости может еще подрасти.
Спрос на рынке аренды сегодня формируют в основном рестораторы, розничная торговля, салоны красоты, спортивные клубы (фитнес). Дмитрий Асадов добавляет в этот перечень сетевых дискаунтеров и аптеки. По мнению экспертов, во втором полугодии этого года сбавлять цену будут вынуждены только владельцы не самых лучших по качеству и расположению проектов. «Кризис четко разделил качественные проекты и середнячковые, — рассказывает Натали Шмурин. — Сегодня, когда есть выбор, клиенты выбирают в пользу качества». Таково положительное влияние кризиса. Дмитрий Асадов также считает, что любой изъян выявляется кризисом: некачественные площади пустуют даже в условиях снижения ставок. Так что сегодня застройщики и управляющие компании пожинают плоды проявленного ранее профессионализма. Высокий класс объектов и хорошая концепция имеют спрос. Как полагают эксперты Jones Lang LaSalle, ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости всегда следовала за тенденциями в наиболее развитых европейских городах. А сегодняшняя тенденция такова: рост уверенности инвесторов и сохраняющийся дефицит первоклассных объектов на продажу. Поэтому и в нынешних условиях в процессе переговоров цены уже практически не изменяются, говорит Асадов. «Спрос постепенно восстанавливается, и у нас нет нужды значительно сбавлять цену, — вторит ему Шмурин. — Хотя некоторые уступки старым арендаторам делаются, поскольку мы не заинтересованы в банкротстве своих клиентов. Выгоднее помочь им выстоять в непростые времена».
Таким образом, сегодня сег-мент торговых площадей уже не может жаловаться на спрос, а предложение грамотно спланированных и пос-троенных ранее торгово-раз-влекательных комплексов остается ограниченным. Тем более что с началом кризиса открытие большинства новых торговых центров было отложено на неопределенный срок, и работы на подобных объектах возобновятся нескоро.
