Архивная публикация 2005 года: "Башня в розницу"
Два новых ПИФа недвижимости — «Миракс Недвижимость Первый» и «Федерация» — в минувшую пятницу начала формировать УК «Конкордия Эссет Менеджмент» вместе с крупным застройщиком компанией Mirax Group. По словам президента Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, это первый подобный продукт на рынке коллективных инвестиций.Фонды относятся к разряду проектных: ПИФ «Федерация» создан под строительство одноименной башни на территории ММДЦ «Москва-Сити», которая должна стать самым высоким зданием в Европе. «Миракс Недвижимость Первый» будет инвестировать в строительство жилых комплексов, возводимых застройщиком. Размер первого фонда на момент его формирования должен составить 1,4 млрд. рублей, второго — 840 млн. рублей. По словам Андрея Подойницына, сейчас под управлением на рынке коллективных инвестиций находится более 150 млрд. рублей, из которых 103 млрд. приходится на ЗПИФы, в том числе 10 млрд. — на фонды недвижимости. Новые ПИФы могут увеличить эти показатели на 25%. Части экспертов такие объемы внушают опасения. Дело в том, что новые фонды «Конкордия» позиционирует как розничные, устанавливая стоимость пая, а вместе с ней и входной порог на уровне 50 тыс. рублей. «Распродать в розницу ПИФы на такие большие суммы будет очень непросто и, наверно, небыстро, — предполагает генеральный директор специализирующейся на ПИФах недвижимости УК «КапиталЪ-ПИФ» Роман Шемендюк. — С другой стороны, «Конкордия» позиционирует новые фонды сугубо как продукты Mirax Group. Так что все зависит от того, насколько понравится инвесторам то, что это фонды одного застройщика». В самой же управляющей компании утверждают, что смогут заполнить фонды еще до окончания отведенного по закону срока для формирования. Прогнозируемая доходность — 20—25%.
Пример «Конкордии», скорее, исключение. В большинстве своем компании, управляющие фондами недвижимости, связываться с ритейлом пока опасаются. Одна из причин — структура закрытого фонда. ЗПИФН обязан принимать ключевые решения на общем собрании пайщиков, присутствовать на котором должно не менее 75% владельцев паев. Собирать в одном месте в одно время несколько тысяч человек — занятие неблагодарное и почти невозможное. «Боязнь сделать фонд фактически неуправляемым удерживает многие УК от выхода в активный ритейл», — резюмирует заместитель генерального директора УК «УралСиб» Наталья Плугарь.
Вторая проблема относится к области налогообложения. В настоящее время непонятно, кто должен платить налог на добавленную стоимость и налог на имущество — управляющая компания или непосредственно пайщик. «Разъяснения Минфина сводятся к тому, что налог на имущество должны платить сами пайщики, а НДС должна платить УК, — говорит Наталья Плугарь. — К сожалению, Налоговый кодекс не содержит такой информации». Спорный момент, мягко говоря, не стимулирует интереса управляющих компаний к «недвижимой» рознице. Национальная лига управляющих предпринимает усилия в этой области, выступая с предложениями по внесению изменений в налоговое законодательство, прописывающих отсутствующий в нынешнем Налоговом кодексе механизм налогообложения. Пока они находятся в стадии обсуждения, но доведены до сведения представителей законодательной власти. Роман Шемендюк, впрочем, уточняет, что все спорные моменты в области налогообложения относятся к недвижимости, которая уже построена и зарегистрирована, и не являются помехой на этапе строительства.
По словам аналитиков, препоной для «похода в розницу» является и молодость самой отрасли: «физикам» нужен продукт готовый и обкатанный, обладающий высокой ликвидностью, чего отнюдь нельзя пока сказать о ЗПИФНах, торгующих на бирже паи лишь четырех фондов. К ним в ближайшее время присоединятся и новые ПИФы «Конкордии», планирующей вывести их через полтора-два месяца после окончания формирования фонда. О серьезных биржевых оборотах речь пока не идет, однако в Национальной лиге управляющих существуют планы по «расторговыванию» рынка.
Два новых ПИФа недвижимости — «Миракс Недвижимость Первый» и «Федерация» — в минувшую пятницу начала формировать УК «Конкордия Эссет Менеджмент» вместе с крупным застройщиком компанией Mirax Group. По словам президента Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, это первый подобный продукт на рынке коллективных инвестиций.Фонды относятся к разряду проектных: ПИФ «Федерация» создан под строительство одноименной башни на территории ММДЦ «Москва-Сити», которая должна стать самым высоким зданием в Европе. «Миракс Недвижимость Первый» будет инвестировать в строительство жилых комплексов, возводимых застройщиком. Размер первого фонда на момент его формирования должен составить 1,4 млрд. рублей, второго — 840 млн. рублей. По словам Андрея Подойницына, сейчас под управлением на рынке коллективных инвестиций находится более 150 млрд. рублей, из которых 103 млрд. приходится на ЗПИФы, в том числе 10 млрд. — на фонды недвижимости. Новые ПИФы могут увеличить эти показатели на 25%. Части экспертов такие объемы внушают опасения. Дело в том, что новые фонды «Конкордия» позиционирует как розничные, устанавливая стоимость пая, а вместе с ней и входной порог на уровне 50 тыс. рублей. «Распродать в розницу ПИФы на такие большие суммы будет очень непросто и, наверно, небыстро, — предполагает генеральный директор специализирующейся на ПИФах недвижимости УК «КапиталЪ-ПИФ» Роман Шемендюк. — С другой стороны, «Конкордия» позиционирует новые фонды сугубо как продукты Mirax Group. Так что все зависит от того, насколько понравится инвесторам то, что это фонды одного застройщика». В самой же управляющей компании утверждают, что смогут заполнить фонды еще до окончания отведенного по закону срока для формирования. Прогнозируемая доходность — 20—25%.
Пример «Конкордии», скорее, исключение. В большинстве своем компании, управляющие фондами недвижимости, связываться с ритейлом пока опасаются. Одна из причин — структура закрытого фонда. ЗПИФН обязан принимать ключевые решения на общем собрании пайщиков, присутствовать на котором должно не менее 75% владельцев паев. Собирать в одном месте в одно время несколько тысяч человек — занятие неблагодарное и почти невозможное. «Боязнь сделать фонд фактически неуправляемым удерживает многие УК от выхода в активный ритейл», — резюмирует заместитель генерального директора УК «УралСиб» Наталья Плугарь.
Вторая проблема относится к области налогообложения. В настоящее время непонятно, кто должен платить налог на добавленную стоимость и налог на имущество — управляющая компания или непосредственно пайщик. «Разъяснения Минфина сводятся к тому, что налог на имущество должны платить сами пайщики, а НДС должна платить УК, — говорит Наталья Плугарь. — К сожалению, Налоговый кодекс не содержит такой информации». Спорный момент, мягко говоря, не стимулирует интереса управляющих компаний к «недвижимой» рознице. Национальная лига управляющих предпринимает усилия в этой области, выступая с предложениями по внесению изменений в налоговое законодательство, прописывающих отсутствующий в нынешнем Налоговом кодексе механизм налогообложения. Пока они находятся в стадии обсуждения, но доведены до сведения представителей законодательной власти. Роман Шемендюк, впрочем, уточняет, что все спорные моменты в области налогообложения относятся к недвижимости, которая уже построена и зарегистрирована, и не являются помехой на этапе строительства.
По словам аналитиков, препоной для «похода в розницу» является и молодость самой отрасли: «физикам» нужен продукт готовый и обкатанный, обладающий высокой ликвидностью, чего отнюдь нельзя пока сказать о ЗПИФНах, торгующих на бирже паи лишь четырех фондов. К ним в ближайшее время присоединятся и новые ПИФы «Конкордии», планирующей вывести их через полтора-два месяца после окончания формирования фонда. О серьезных биржевых оборотах речь пока не идет, однако в Национальной лиге управляющих существуют планы по «расторговыванию» рынка.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
