Наверх
13 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2004 года: "Битва за «Россию»"

В 2008 году из Кремля может открыться прекрасный вид на Китайгородскую стену и здание Минтопэнерго. Это произойдет, если конкурс на снос гостиницы «Россия» и последующую застройку 13 га супердорогой столичной земли выиграет компания «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского, которая уже превратила в красивый лужок гостиницу «Москва». Городские власти готовы досрочно назвать инвестора-победителя. Но драка предстоит нешуточная, и окончательного финалиста, скорее всего, сможет определить только суд. Постановление о сносе гостиницы «Россия» и строительстве на ее месте «многофункционального комплекса зданий» Юрий Лужков подписал в августе этого года. В старом московском районе Зарядье должен появиться новый отель на 2 тыс. номеров, киноконцертный зал, автопарковка и прочие постройки общей площадью 410 тыс. кв. м. Инвестор, победивший в конкурсе, должен взять на себя все расходы по проекту, включая прокладку инженерных коммуникаций, и передать в собственность города 49% построенного комплекса. Такие условия прельстили немногих. Подали заявки на конкурс и внесли задаток в $10 млн. всего четыре претендента — ООО «КОНСАЙН», австрийская фирма «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт», ЗАО по оказанию деловых услуг «МОНАБ» и ООО «СТ Девелопмент». Интересно, что в качестве реальных соперников в этой ситуации можно рассматривать только «МОНАБ» и «СТ Девелопмент», поскольку «КОНСАЙН» фактически является дублером компании Чигиринского, а австрийцы могут отказаться от самостоятельного участия в проекте и слиться в альянсе с другим участником конкурса.

Самым внятным пока выглядит проект, представленный ЗАО «МОНАБ», дочерней структурой «Еврофинанс-Моснарбанка». Этот претендент не стал ни завышать, ни занижать стоимость строительства, чем вызвал одобрение со стороны аналитиков рынка недвижимости. За $1,45 млрд., которые собирается потратить «МОНАБ», действительно можно построить в центре комплекс хорошего уровня. Единственным минусом можно считать то, что «МОНАБ» собирается вложить в проект только 30% собственных средств, а остальное планирует привлекать. Впрочем, как утверждает представитель «МОНАБ» Андрей Галиев, соотношение 30% собственных и 70% заемных средств является стандартной международной практикой при реализации проектов такого масштаба. Финансирование будет обеспечено «Еврофинанс-Моснарбанком» и парижским BCEN-Eurobank. Кроме того, комплекс, предложенный этим конкурсантом, сможет лучше других гармонировать с ансамблем Кремля и будет сомасштабен Катайгородскому району города.

Первое заседание конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора, на котором в присутствии общественности торжественно вскрывали конверты с предложениями конкурсантов, прошло 19 ноября. Юрий Лужков на нем не присутствовал. Не было и представителей ООО «КОНСАЙН» — ограничились лишь изложенными на бумаге предложениями. Членов конкурсной комиссии документы «КОНСАЙНа» возмутили как откровенно номинальные, малоинформативные и никак не соответствующие архитектурному требованию конкурса «открыть визуальные связи Кремля и храма Христа Спасителя». Впрочем, особого желания победить у этого конкурсанта и не было. «Материалы, предоставленные «КОНСАЙНом», если их вообще можно назвать материалами, крайне напоминают наброски предложения Чигиринского», — объяснил один из очевидцев конкурса.

Предложения австрийцев выглядели гораздо более впечатляюще. «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт», основанная компанией «Штрабаг», является одной из самых крупных строительных фирм в Европе — ее годовой оборот составляет около $10 млрд. В проект в Зарядье «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт» собирается вложить $2 млрд. собственных средств — это самая большая цифра из всех, названных конкурсантами. «Мы располагаем евроактивами нашей компании и привлекаем также сторонних акционеров: компании «Инвестцентр» и «Дубай Интернейшнл ЛТД», крупнейшего инвестора Объединенных Арабских Эмиратов, возглавляемого лично шейхом», — говорит Александр Ортенберг, зам. генерального представителя «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт» в России.

Дмитрий Гаркуша, директор «Инвестцентра» и финансовый консультант австрийцев, считает, что город может рассчитывать на весьма солидные прибыли, если конкурс выиграет именно этот претендент. «По нашим расчетам, стоимость основных фондов, которые город получит после реализации проекта, будет примерно $3 млрд. по рыночной стоимости. На эти деньги город сможет построить школы, детские дома, дороги — это большие деньги не только для Москвы, но и для России. Если же город захочет быть собственником и дальше эксплуатировать фонды, у «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт» есть специальная компания по управлению недвижимостью, которая способна обеспечить доход примерно в $240 млн. в год. Кроме того, после реализации этого проекта город получит еще примерно $150 млн. в качестве бюджетных отчислений», — завлекает он чиновников.

В столь красочную картину аналитики не верят. Они полагают, что у австрийцев могут возникнуть очень серьезные проблемы с окупаемостью. По московским меркам удачный строительный проект должен окупиться не более чем за 5 лет, а здесь возврата средств придется ждать не менее 10 лет, то есть вместо прибылей могут получиться сплошные убытки. Потери окажутся не только финансовыми. Партнер австрийцев из ОАЭ, конечно, владеет самыми шикарными отелями у себя на родине, но отдавать недвижимость прямо под стенами Кремля арабскому шейху по нынешним временам может быть опасно.

Впрочем, пугаться москвичам особо не стоит. По некоторым данным, австрийцы уже готовы отказаться от самостоятельного участия в конкурсе, взамен получив возможность участвовать в проекте в качестве генподрядчика. Может быть, именно с этим связано досрочное подведение итогов конкурса: победителя московские власти собираются объявить не 2 декабря, как предполагалось, а 29 ноября. Подряд «Баухолдинг Штрабаг Актиенгезельшафт», скорее всего, рассчитывает получить от «СП Девелопмент». Их вероятная связь косвенно подтверждается тем, что контрольный пакет австрийской строительной компании принадлежит Райффайзенбанку, московское подразделение которого Чигиринский называл в числе вероятных инвесторов его проекта. Хотя не исключен и альянс с «МОНАБом».

Компания «СТ Девелопмент» — самый неоднозначный участник конкурса, поскольку не имеет на сегодняшний день ни четкого архитектурного проекта, ни представлений об объемах финансирования. На заседании конкурсной комиссии Чигиринский заявил, что не хочет углубляться в архитектурную концепцию, поскольку она будет еще меняться (прочие участники конкурса представили уже готовые проекты). Зато глава «СТ Девелопмент» особо упирал на то, что провел работу с коллективом гостиницы «Россия» и предложил ему условия, «которые реабилитировали бы потерю работы сверх того, что положено по закону». Кроме того, саму гостиницу Чигиринский предлагает разобрать, а из оставшихся от нее блоков построить новые объекты в других местах (этот пункт вызвал особое одобрение чиновников). Забавно, что и урегулирование отношений с ОАО «Россия» и его арендаторами, и утилизация материалов разобранной гостиницы являются формальными условиями участия в конкурсе. Чигиринский рассчитывает на давние дружеские отношения с московскими чиновниками, а также и на то, что при выборе победителя будут учтены его прежние заслуги. «Мы гордимся тем, что в построенном нами здании Владимир Путин стал президентом», — намекает он.

«СТ Девелопмент» собирается потратить на проект меньше всех — всего $800 млн., объясняя это тем, что профессиональная девелоперская компания не будет задирать цены. По мнению аналитиков, построить комплекс в центре Москвы по стоимости $1,5—2 тыс. за кв. м просто невозможно. Тем более что цифры, заложенные Чигиринским, могут оказаться на деле еще меньше. По словам нашего эксперта из строительного комплекса Москвы, проект «СТ Девелопмент» рассчитан на площадь в полтора раза больше той, которая должна образоваться на месте «России». Предлагая столь дешевый проект, Чигиринский, видимо, рассчитывает на то, что город возьмет на себя финансирование всей инфраструктуры. Условиями конкурса это изначально не предусмотрено, но случиться может всякое. Недаром ведь московское правительство приняло к сведению информацию Чигиринского о ходе работ по подготовке предложений для строительства комплекса еще в июне этого года, хотя постановление о сносе «России» было подписано только в августе.

29 ноября участникам конкурса велено явиться пред светлые очи чиновников, имея при себе доверенность на заключение крупных сделок. Фактически это может означать, что инвестиционное соглашение планируется подписать чуть ли не в этот же день, хотя обычно такие вещи при столь крупных проектах не практикуются. Аналитики уверены, что драка за победу будет серьезная, а победителю могут поставить особое условие — взять одного из проигравших в генподрядчики без проведения обычных тендеров. Впрочем, судьба Зарядья сейчас может и не решиться. «Если какая-либо из компаний будет несогласна с результатами конкурса, она, скорее всего, начнет судебное разбирательство. Возможно, финальный победитель будет назван именно в суде», — считает наш источник, близкий к конкурсной комиссии. Тяжба действительно может стать хорошим результатом конкурса, тем более что в последнее время московское правительство проиграло немало процессов, связанных с правами на недвижимость.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK