Наверх
19 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Бизнес-классовая борьба"

Толщина кошелька определяет местоположение вашей квартиры. Если в кармане $50 тыс. — сидите себе в Марьине, если пара миллионов — на Остоженке. Куда податься человеку с суммой в $300-500 тыс. условных единиц?
Любая дорогая покупка начинается с главного вопроса: какой суммой вы располагаете? В большинстве случаев после ответа на этот вопрос все встает на свои места — рынок на то и рынок, чтобы товар на нем был разложен по полочкам: дешевая «панель» стоит в Москве сейчас чуть более $1 тыс. за кв. м, «монолит» — $1,5-1,8 тыс., «элитка» — от $3,5 и до бесконечности. В принципе, за каждым из перечисленных сегментов стоит вполне определенный набор преимуществ — от доступной цены до вида на Кремль и его обитателей.

Но есть один ценовой сегмент — от $2 тыс. до $3 тыс. за кв. м, — предназначение которого не совсем понятно простому состоятельному гражданину.

С одной стороны, это вроде как «элитка», только и место может быть похуже, и отделка дома не того уровня, и квартир в нем может быть под 90 штук.

С другой стороны, это явно не панельный дом, а нечто гораздо лучшее (иначе почему так дорого?). Покупатель, которому по душе и карману квартирка ценой этак в $350-500 тыс., тоже в недоумении. Вроде как деньги не маленькие, но реально элитную квартиру на них точно не купишь. Вопрос: а что купить?

В общем, дыру в стоимостной линейки нужно было явно закрывать. Специалисты подумали-подумали и придумали не то чтобы новый класс жилья, а новое название. Квартиры в ценовой категории от $2 тыс. до $3 тыс. за метр называются «бизнес-класс». Однако легче от этого не стало. К нему просто «автоматом» стали относить все то, что не подходило под определение соседних сегментов.

Вот несколько экспертных мнений на сей счет.

Алексей Рекут, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал»:

«Дом бизнес-класса не обязан располагаться на престижной, элитной улице (типа Остоженских переулков), но его местоположение должно обеспечивать максимальную мобильность жильца. Как правило, дома данной категории строят в популярных и (или) экологически благополучных районах, преимущественно в центральном, западном или юго-западном районах Москвы».

Ольга Архангельская, старший менеджер компании «Эрнст и Янг»:

«Квартира бизнес-класса менее просторна (в среднем на 20-25%), чем элитная, но не уступает последней по внутренней организации жилого пространства — от количества оконных проемов до количества и расположения стояков».

В переводе на портрет покупателя картина вырисовывается следующая: жилье по указанной цене адресовано людям, так скажем, очень обеспеченным, но не олигархам, не мультимиллионерам и не скоробогатым нефтяникам-газовикам, задурманенным мощной рекламой. Элитарность здесь не нужна, как и квартиры под миллион долларов. Но не нужны и панельные «муравейники».

Согласитесь, звучит довольно абстрактно. Может, лучше живьем посмотреть, что предлагается на рынке московской недвижимости за эту цену?

Пропащий типаж

Задача отобрать из массы предложений дома пресловутого бизнес-класса — не из легких. В газетных и журнальных объявлениях жилье в искомом диапазоне — 2-3 тыс. у.е. — практически отсутствует. А если и имеется, то какое-то диковатое — либо на задворках Москвы, либо в домах общей площадью, на которой можно разместить жителей небольшого слаборазвивающегося государства. Платить за это запрашиваемые пол-лимона — благодарю покорно!

Между тем специалисты утверждают, что пару лет назад бизнес-класс был. Именно такой, как его описывают, — все очень качественно, но, пардон за терминологию, без понтов. Спрашивается: куда дели?

Попробуем объяснить. Начиная с 1999-2000 годов частные застройщики сумели заложить фундамент сегмента «бизнес-класс», который действительно выполнял на рынке роль золотой середины, основываясь на площадках Центрального административного округа. Зачастую дома данного сегмента создавались на месте зданий, пущенных под реконструкцию. При этом старый дом либо полностью сносили, либо оставляли от него лишь исторический фасад. Один из примеров такого подхода продемонстрировала компания «Торисс», проведя полную реконструкцию здания XIX века на ул. Машкова, в результате которой появился жилой комплекс бизнес-класса с внутренним двором и прекрасными подъездами. Подобные проекты пользовались спросом и, казалось бы, должны были стать нормой в данном сегменте.

Не вышло. В том же 2001 году практически монопольное право застройки и реконструкции в центре получил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС). Надо упомянуть, что еще несколько центральных площадок осваивал «Ингеоком». Могли ли эти структуры обеспечить поставку на рынок объектов бизнес-класса? Как выяснилось — нет. И ДИПС, и «Ингеоком» продолжали строить то, в чем хорошо разбирались, а именно дома эконом-класса. Ну не может Завод имени Ленинского комсомола начать выпуск аналогов шестисотого «мерседеса». И «АвтоВАЗ» тоже не может.

С тех пор бизнес-классом начали величать самые разные объекты, чем и воспользовались некоторые застройщики, без особого разбору переквалифицировавшие свои «монолиты» в бизнес-класс. Ведь если нет четкого определения, то этот термин можно применять, исходя лишь из сиюминутных задач организации продаж. Хотим 600-квартирный жилой комплекс назвать бизнес-классом — назовем!

Казалось бы, какое покупателю дело, как в некой сугубо профессиональной тусовке называется тот или иной дом? Выясняется, что есть дело. Путаница происходит не только в понятиях, но и в качественных характеристиках. В результате на рынке появляется куча объектов, квартиры в которых стоят на 10-20% дороже, чем им положено.

Вот и строят дома якобы бизнес-класса, из окон этих квартир открывается дивный вид на Останкинский мясокомбинат вкупе с пивзаводом, а заодно — на ветку надземного метро.
В центре же города предложения по цене от $2 тыс. до $3 тыс. за «квадрат» сегодня практически исчезли. Возможно, сей факт связан с невысокой рентабельностью этого сектора новостроек. Дескать, все, что с видом или намеком на Кремль, не должно стоить меньше $8 тыс. за метр (средняя цена столичной «элитки»). Земля-то там — на вес золота!

Однако упрямые цифры говорят об обратном. В сегменте бизнес-класса цены росли такими темпами, что могли привести в ужас любого покупателя и в радостный трепет любого продавца. Вот краткая история цен на дома в одном только переулке, что расположен рядом с Новым Арбатом.

В конце 2000 года квартиры в доме, расположенном в Трубниковском пер., д. 13 (1-я очередь), стоили $2-2,5 тыс. за кв. м. Год спустя в доме по Трубниковскому пер., д. 4 жилье продавалось уже по $3 тыс. за кв. м. Наконец, в ноябре 2003 года еще один новичок бизнес-класса — Трубниковский пер., д. 8/15 — стартовал на рынке с $3,5-5 тыс. за «квадрат».

Поквартальный план

То, что действительно стоило бы сделать в Москве с бизнес-классом, в мировой практике называется комплексной застройкой — то бишь взять и возвести в одном квартале сразу несколько зданий высокого уровня и создать локальную респектабельную зону. По типу того, что в элитном секторе оформляется сейчас на Остоженке — но в более демократичном варианте.

Таким образом решится проблема окружения. Ведь не секрет, что многие здания, построенные в прошлом, оказались впоследствии в неприятном соседстве. К примеру, очень качественные дома на Сущевской ул., 29-31 в соседях имеют совершенно странный клубок из мелких предприятий, развалин, складов и еще Бог знает чего, что давно должно быть выведено из центра Москвы.
В общем, спрос на обособленные (как от пролетариата, так и от мультимиллионеров) кварталы будет — и еще какой! Однако проектов подобного типа — единицы.

Например, комплексная застройка на Зоологической улице. Там силами ДИПСа возник удобный для проживания квартал с широким бульваром. «Последняя ласточка» обосновалась по адресу ул. Зоологическая, д. 22. Но есть одно «но». Квартал получился в конечном счете довольно разношерстный — и по типу построенных там домов, и, соответственно, по социальному статусу жителей. Здания на Зоологической улице — это эконом-класс (ниже $2 тыс. за кв. м). При этом буквально в двух шагах — на углу Большой Грузинской и Климашкина — находится знаменитый «Агаларов-хаус», где цена за метр в 3-5 раз превышает цену зданий квартала на Зоологической. Вот такое классовое равенство получилось!

Идем дальше. На престижном ??западе Москвы ведется комплексная застройка территории рядом с парком Покровское-Глебово (Никольский тупик, вл. 5), которую осуществляет компания «Конти». Это жилье совмещает достоинства и загородного, и городского проживания. Продается по цене от $3,5 тыс. за кв. м. Единственное «но»: строительство намечено на долгие годы вперед, ведь освоению подлежит огромная территория. Это несколько подвело проект. Не всякого покупателя обрадует перспектива хронической стройки под окнами.

На ??юге столицы — свои комплексы. Пример — площадка «Квартал 32-33» (Ленинский пр-т и ул. Удальцова). Здесь на месте «хрущевской» застройки в результате появится 20 современных зданий, как выражаются сами застройщики, middle-класса. Местечко симпатичное — непосредственно к территории квартала примыкает сразу несколько парков (Тропаревский, Воронцовский и имени 50-летия Октября).

Двухкомнатная квартира в сданном доме (Ленинский пр-т, ??98-1) общей площадью 121 кв. м (два санузла, зимний сад прилагаются) стоит сейчас $2,18 тыс. за кв. м. Можно найти жилье и подешевле — на начальной стадии строительства. Например, в доме по адресу Ленинский пр-т, д. 94, корп. 1 (срок сдачи — 2006 год) уже сейчас можно приобрести «двушку» по цене от $1,52 тыс. за кв. м.

Если в поисках комплексной застройки обратиться к окраинам Первопрестольной, то довольно необычное строительство можно обнаружить в районе Лианозова. Это проект Дубовая Роща (ул. Углическая, вл. 18-25) — несколько малоэтажных зданий с собственной территорией и всем, что полагается, расположенных вблизи Лианозовского парка.

Новые дома рядом с парком — большая редкость для Москвы, и качественная застройка здесь вполне оправданна. Цена метра в Дубовой Роще пока более чем демократичная — около $1,5 тыс. за кв. м. Для того чтобы взвинтить цены, продавцам не хватает не совести, а престижности направления.

Из более-менее готового жилья, пожалуй, что и все. Прочие попытки двигаться в направлении строительства респектабельных кварталов явно не удаются.

Пример — реконструкция квартала на Неглинной за Сандуновскими банями. Там предполагается создать огромный торгово-офисно-жилой комплекс настоящего бизнес-класса, но у застройщиков что-то не ладится, и не факт, что там в итоге будет жилье.

Пробуксовывает комплексная застройка бизнес-класса и за пределами исторического центра. Хрестоматийный пример — Крылатское. Здесь строился целый ряд зданий довольно высокого уровня — люди явно хотели-таки сделать закрытую зону «для своих». Риэлтеры смело называли дом на ул. Крылатские Холмы, вл. 15, к. 2 объектом бизнес-класса — ведь где же еще могут запроектировать встроенный бассейн?

Не получилось. Судьба сыграла с районом злую шутку. Звездный час Крылатского, который пришелся на дни президентства Ельцина, на переломе десятилетий сошел на нет. Буквально на глазах Крылатское становится обычным районом, и сейчас уже никто не осмелится здешние новостройки назвать бизнес-классом. Ныне в этом районе компании ПИК и СУ-155 возводят высотные многоквартирные здания, типичные для эконом-класса.

В общем, с комплексной респектабельной застройкой в Москве пока туговато. Между тем в столице хватает еще не освоенных районов, куда практически не ступала нога застройщика. Это и восток московского центра, за Покровским бульваром и дальше к Немецкой слободе, а также на юг к реке Яузе. Там достаточно малоэтажного ветхого жилья, на месте которого можно возвести бизнес-кварталы.

На подступах к столице

Как ни странно, жилье в диапазоне от $2 тыс. до $3 тыс. встречается и в Подмосковье. И даже находит спрос.

Первым стартовало строительство в Одинцовском районе. Там возвели несколько зданий средней этажности в поселке Кунцево-4. Эта застройка сразу позиционировалась как элитная: закрытая территория, высококачественные материалы и оборудование, детсад, прогулочная зона, спортивный городок. По меркам 2000-2001 годов цены были просто запредельными — более $2 тыс. за кв. м, даже на окраинах столицы таких цен не знали, а уж за пределами МКАД… Тем не менее продажи там пошли довольно живо и все жилье раскупили.

И сегодня идея комплексного строительства за пределами Москвы не умерла. Вслед за Кунцево-4 застройщики стали осваивать Кунцево-2, где изначально смело установили планку на уровне $2 тыс. за кв. м. К лету 2003 года цена достигла $2,3 тыс. за кв. м.

Сейчас разрабатываются и другие планы строительства многоквартирных домов высокого уровня в различных частях престижного Одинцовского района. Однако всерьез рассуждать о респектабельном — городском — жилье в Подмосковье довольно сложно: за пределами МКАД тратить свыше $300 тыс. на покупку квартиры готовы немногие.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK