Архивная публикация 2006 года: "Цены уходят в небо"

Таких темпов роста стоимости жилья в Москве не наблюдалось со времен гиперинфляции начала 90-х. Цены растут на 2% в неделю. Раньше подобной прыти хватало на целый месяц.

Цены уходят в небо

Таких темпов роста стоимости жилья в Москве не наблюдалось со времен гиперинфляции начала 90-х. Цены растут на 2% в неделю. Раньше подобной прыти хватало на целый месяц.

Опрошенные «Профилем» застройщики и риэлтеры советуют тем, кто собирается покупать квартиру, делать это сейчас, не откладывая на завтра. Либо отложить думы о жилье на годик-другой. С конца зимы — начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья принял невиданный за новейшую 15-летнюю историю этого рынка оборот. По данным аналитического центра IRN.RU, в марте текущего года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости. Общегородской индекс стоимости жилья вырос за месяц на 7,5%. Если московское жилье и дальше будет дорожать такими темпами, то за год оно вырастет в цене почти на 100%.

Индекс стоимости находится на отметке $2761. Цена типовой квартиры средней площади на вторичном рынке (около 60 кв. м) — более $160 тыс., а завышенные цены ожидания (предложения) могут доходить и до $180—200 тыс. Аналогично стоимость квартиры средней площади в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, составляет более $300 тыс.

Участники рынка уверены: бешеный рост цен сохранится как минимум до лета. Максимум, на что будет способна осенняя стагнация (если таковая вообще состоится), так это вернуть рынок к майским—июньским ценам. В результате, даже выждав до осени, покупатель переплатит значительную сумму от стоимости квартиры по сравнению с сегодняшними ценами.

Впрочем, главным событием этого года обещают стать не высокие цены. 2006-й запомнится как год дефицита жилья, в первую очередь квартир в недорогих новостройках.

Жилье пропало

«Ввод новой жилплощади переносится на следующую неделю. К сожалению, у нас в настоящий момент нет в наличии квартир». — Усталый голос принадлежит «телефонной» девушке — сотруднице крупной строительной компании. То, что квартиры дорожают, не новость. Но тот факт, что их вообще нет в продаже, — это, кажется, перебор. То есть возникла очередь на дорожающие квартиры.

По словам руководителя отдела анализа рынка новостроек аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислава Луцкова, за последние полгода резко сократился объем жилья, которое попадает на рынок. По данным аналитического центра IRN.RU, с конца 2004-го на конец 2005 года количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 29,6% — с 368 до 259 домов. В целом на московском рынке сейчас в продаже имеется 700 новостроек, тогда как в 2004 году их было около 950. Недостаток предложения сильнее всего ощущается в домах-новостройках экономкласса. Доля жилья этого класса составляет в настоящее время менее 50% от общего объема выставленных на продажу квартир в домах-новостройках Москвы.

При этом объем строящегося жилья практически не сократился. Оно просто проходит мимо покупателей.

Военные-здоровенные

Покупателям столичных новостроек экономкласса на фоне стремительно растущих цен приходится жестко конкурировать как друг с другом, так и с растущей армией частных инвесторов. К тому же большинство типовых новостроек просто не попадает в свободную продажу. Одна из основных причин — большое количество социальных программ, «съедающих» все более-менее недорогие метры. Национальная программа доступного жилья, программа «Молодая семья», целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» — список можно продолжать до бесконечности.

Говорит Сергей Козловский, президент корпорации «ИНКОМ-недвижимость»: «Объем годового ввода с 2002 года вырос очень незначительно. При этом объем изымаемого с рынка жилья вырос в разы. Более 1 млн. кв. м под переселение из ветхого жилья, расселение пятиэтажек и т.п. Это плата за стройплощадки. Для сравнения: в 2001 году было введено 4,5 млн. кв. м. Из них 400 тыс. ушло на расселение. В 2005-м ввод составил 4,7 млн. кв. м. Порядка 1,8 млн. метров ушло под городские нужды».

Государственные нужды растут. Одна только программа по обеспечению жильем военных может стать приговором панельному жилью в Москве. В первую очередь изъятие с рынка квартир для военных затронет самый дефицитный сегмент столичного рынка недвижимости — недорогие новостройки. Дело в том, что чиновники планируют не столько строить новое жилье, сколько менять строительные площадки от Минобороны на готовые панельные дома от столичных застройщиков. В общей сложности военные-очередники должны получить 4,4 тыс. квартир в Подмосковье и 8—10 тыс. квартир в Москве. Значит, сотни тысяч квадратных метров исчезнут из свободной продажи, еще больше вырастут цены на московские новостройки экономкласса. А это, в свою очередь, неизбежно повлечет рост цен и на остальное жилье, ведь экономкласс задает тон на всем рынке.

Дома в законе

Вступивший в силу 1 апреля 2005 года федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве» за год своего действия изрядно смутил рынок. «С одной стороны, закон стал первым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между застройщиком и инвестором. С другой — обусловил невыход на рынок большого количества объектов и крах мелких компаний-застройщиков», — считает PR-менеджер компании «Квартал» Юлия Солодова.

5 апреля строители праздновали свою победу: депутаты одобрили в первом чтении поправки к закону. Если их примут, то застройщики смогут в одностороннем порядке расторгать договоры с дольщиками, привлекать средства путем выпуска облигаций и, главное, девелоперы и банкиры будут избавлены от необходимости нести солидарную ответственность перед участниками долевого строительства.

Правда, победив в одном месте, застройщики рискуют проиграть в другом. Известно, что Институт фондового рынка и управления по поручению Федеральной службы по финансовым рынкам подготовил проект постановления правительства РФ «О требованиях к минимальному значению собственных денежных средств застройщиков...». В случае принятия документа для реализации проекта девелоперу придется доказать, что его собственные средства составляют не менее 10% от суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве. А это сведет на нет все усилия строительного лобби по борьбе с 214-м ФЗ. Удар опять готовится по маленьким компаниям, которые строят три-пять домов в год, создавая помимо новых квадратных метров хотя бы иллюзию выбора и конкуренции на рынке. В год такая компания оперирует денежными средствами в размере $30—40 млн. Если заморозить из этой суммы 10%, на развитие новых проектов просто не будет денег.

Спрашивается, за что боролись?

Дешево, дорого, еще дороже

Лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры. Как правило, однокомнатные, в панельных домах и в спальных районах города. Другими словами, дешевое жилье перестает быть таковым. По данным аналитического центра IRN.RU, с января по декабрь 2005 года цены на жилье в ЦАО выросли в среднем лишь на 15%, тогда как в остальных округах — на 22—28%.

Недвижимость экономкласса быстрее дорожает на юго-востоке и востоке, так как ранее она была недооценена. По данным компании Vesco Realty, в Юго-Восточном административном округе типовое жилье дорожало более активными темпами, чем монолитно-кирпичные жилые комплексы. Покупатели, располагающие приличным бюджетом, который позволяет рассматривать предложения бизнес-класса, ориентируются на более престижные районы. По мнению экспертов Vesco Realty, в сегменте жилых комплексов наиболее востребованным в I квартале 2006 года стал Северо-Западный административный округ. С января текущего года стоимость предложения бизнес-класса в этом направлении выросла на 18%. К концу марта 2006 года средняя стоимость квартиры бизнес-класса в СЗАО составляла $3740 за кв. м, а цена жилья экономкласса достигла уровня $2850 за кв. м. Похоже, «панель» ценой $3 тыс. за «квадрат» — это не тенденциозные россказни риэлтеров.

Продавцы снимают сливки

Участники рынка — риэлтеры, застройщики — стараются максимально использовать ситуацию в свою пользу. Одни планомерно повышают цены на объекты, чтобы сохранить имеющиеся темпы продаж и не упустить выгоду. Вторые тоже увеличивают цены, но с некоторым опережением, надеясь на получение большей прибыли и для создания иллюзии повышенной ликвидности. Третьи и вовсе искусственно сокращают объем предложения, снимая объекты с продажи.

По словам генерального директора компании «Магистрат» Алексея Болдина, некоторые риэлтеры ввели практику продаж по договорной цене без фиксированного прайс-листа. При этом официально продажи считаются приостановленными. В условиях, когда цены растут на 4—8% в месяц, такая тактика оправданна. Многие риэлтеры отказываются от расчетов в долларах в пользу рублевых цен. По мнению генерального директора компании Vesco Realty Сергея Леонтьева, такие высокие цены на московские квартиры выгодны в первую очередь девелоперам. «В этом свете весьма сомнительна точка зрения, что отмена существующих обязательств застройщиков перед соинвесторами, закрепленных в законе №214-ФЗ, вызовет снижение стоимости предложений на рынке недвижимости», — говорит Леонтьев. «Некоторые застройщики не спешат с выводом нового объекта на рынок в расчете на дальнейший рост цен», — подтверждает Болдин. Их заложниками становятся риэлтеры. По словам аналитика департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, нередко встречается ситуация, когда агенты показывают квартиры, а продавцы то под тем, то под другим предлогом отказываются их продавать.

Сезона не будет

По всем законам рынка февраль—апрель должны бы стать периодом традиционного сезонного повышения покупательской активности, после чего ажиотаж поутихнет — люди в это время начинают думать о летнем отдыхе, а не о покупке квартиры. Похоже, в этом году о сезонности придется забыть. Прогнозы участников рынка звучат примерно одинаково: активный рост цен сохранится как минимум до лета. «Если сохранятся сегодняшние тенденции, средний рост цен за первое полугодие может составить порядка 20%», — говорит вице-президент Группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. Некоторые аналитики вовсе отказались от точных цифр. По словам экспертов агентства DOKI, практика последних месяцев показывает, что завышенные прогнозы способны лишний раз спровоцировать рост цен на жилье.

Впрочем, есть эксперты, которые смотрят в будущее вполне оптимистично. По мнению Vesco Realty, в III—IV кварталах 2006 года ситуация на московском рынке новостроек начнет нормализовываться. «В I квартале такие компании, как ПИК, «Капитал Груп» и «КРОСТ», начали предлагать покупателям оформить участие в долевом строительстве в соответствии с законом №214. Ожидается, что к концу II квартала предложение долевого строительства вырастет на 15%, а к середине 2007 года достигнет объемов I—II кварталов 2005-го», — говорит Леонтьев. Рекордный рост стоимости жилья за прошедшие полгода значительно сократил девелоперские риски проектов с участием средств дольщиков. В этом свете ожидается рост девелоперской активности в экономклассе, на который приходится до 70% предложений с возможностью долевого участия в строительстве. По словам Леонтьева, с увеличением объемов предложения в III—IV кварталах 2006 года динамика роста стоимости жилья будет постепенно снижаться.

Школа бойца

Готового жилья на рынке практически не осталось. Если в начале прошлого года можно было спокойно приобрести жилье в домах высокой стадии готовности, то сейчас хоть какой-то выбор квартир возможен только на самых начальных стадиях строительства домов. Жилье полностью раскупается на стадии даже не котлована, а «забора». На этом фоне продолжаются многочисленные скандалы, связанные с недобросовестными застройщиками. «Профиль» попросил участников рынка и экспертов дать советы покупателям строящегося жилья.

Итак, что касается документов, то необходимо учитывать сразу несколько факторов. Во-первых, обратить внимание на бумаги, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство. «Застройщики и инвесторы должны предоставлять проектную декларацию проекта, содержащую исчерпывающую информацию об учредителях, проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в последние три года, о лицензиях, величине собственных средств и даже кредиторской задолженности», — говорит Скобкин из агентства DOKI. В принципе, подобный послужной список может дать полное представление о репутации застройщика.

Если проектная декларация не вызывает опасений, необходимо внимательно прочесть договор между застройщиком и дольщиком. Это следует сделать прежде, чем подписывать договор с агентством недвижимости. Дело в том, что информация в проектной декларации по срокам и условиям не должна противоречить информации в договоре с застройщиком. На рынке еще встречаются договоры по объектам, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, а это значит, что задержка строительства жестко преследоваться по закону не будет.

Самое главное — не закрывать глаза на какие-то диссонансы, которые вы видите в предлагаемых объектах. Если, к примеру, цена на квартиры в объекте существенно ниже других аналогичных предложений в данном районе, нужно задуматься, все ли в порядке у застройщика с пакетом документов и с качеством строительства».

Большое внимание стоит уделить сделкам, в которых будущий дольщик хочет зачесть в стоимость новостройки деньги, вырученные от продажи старой квартиры на вторичном рынке, и тем сделкам, где покупатель для покупки новостройки берет ипотечный кредит. Необходимо правильно спрогнозировать и соотнести цену продажи имеющейся квартиры и постоянно растущую цену новостройки. А также контролировать временные рамки сделки, не позволяя им растягиваться. А то можно прогореть. Например, если человек взял ипотечный кредит в размере $50 тыс. на квартиру стоимостью $140 тыс., имея $100 тыс. наличными, то в случае, если сделка затянется на два месяца, цена на эту квартиру вполне может вырасти на 10%. И придется брать еще один кредит.