Наверх
23 января 2020
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Цены в метровом диапазоне"

Насколько устойчивы эти тенденции?Крышка над головой

В советские годы за срыв плана расплачивался производитель — партбилетом, невыплатой «прогрессивки» или ступенькой в карьере. Сегодня, когда плана вроде бы нет, за его срыв расплачивается потребитель.
Начало года строительный комплекс Москвы встретил «капиталистическим обязательством» увеличить темпы ввода и улучшить качество новостроек. Сегодня уже ясно, что жилья будет построено меньше обещанного, его качество — даже по отечественным меркам — будет аховым, а цены на него возрастут.
Напомним, что в этом году всего по Москве намечалось возвести 3,5 млн. вместо обычных 3 млн. кв. м жилья. Не вышло (цифры «недовыполнения» у разных структур столичного правительства разные). В результате не только сорваны социальные программы (переселенцы из пятиэтажек вместо запланированных 298 тысяч кв. м получат только 265 тысяч), но и уменьшен ввод коммерческого жилья. Так, один из основных застройщиков центра города — Департамент внебюджетной политики строительства Москвы — выполнил годовой план к началу ноября всего на 39,4% (вместо 982 тысяч кв. м запланированных — 387 тысяч кв. м). Иными словами, две трети новостроек, которые должны попасть на рынок, на тот момент не были сданы. И вряд ли эта цифра до конца года серьезно увеличится (если только госкомиссии ближе к новогодним праздникам будут считать построенными даже еще не подведенные под крышу дома).
Результат налицо: на рынке образовался дефицит предложения, качество самого строительства резко ухудшилось — а это значит, что на доведение до ума «свежекупленных» квартир у их владельцев будет уходить денег больше обычного.
Ольга Нестерова, заместитель генерального директора по оценке ООО «Современные технологии консалтинга»: «Нашей компании приходится производить оценку квартир в панельных новостройках для корпоративных покупателей. Отбитые межкомнатные перегородки, огромные щели в межэтажных перекрытиях, куда вполне можно забросить футбольный мяч,— вот какими сегодня сдаются новые дома».
Затоптанные окраины

Нынешний год стал, пожалуй, последним годом массового строительства. Не в смысле сокращения темпов возведения жилья (дело это для столичных властей прибыльное и престижное, а потому какими угодно методами они упущенное наверстают), а в том смысле, что свободных площадок для возведения целых районов в Москве уже нет.
Строить будут в основном на месте снесенных пятиэтажек, на пустующих площадках в уже сложившихся районах города и на месте выводимых за город или в окраинные промзоны предприятий.
Что это значит для потенциального покупателя дешевого жилья (а именно такое жилье и строилось во всяких Митинах или Ново-Косинах)? Значит это неприятное: цены на такие квартиры будут расти. Просто потому, что земля в срединных районах дороже, равно как и прокладка коммуникаций.
И эта тенденция — вкупе с дефицитом предложения — уже влияет на удорожание дешевого жилья.
Так, с апреля нынешнего года цены на новостройки выросли в среднем на 25%. Если в середине весны «однушка» общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьинском парке продавалась за $17 тысяч (и то с трудом), то уже к октябрю аналогичная квартира шла на ура за $22 тысячи. Покупатель к этому времени был сломлен — за лето спрос превысил предложение в три раза.
На сегодня ценовая ситуация с новостройками, по данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ», определяется следующими показателями.
В районах массовой застройки одно—двухкомнатные квартиры расходятся как горячие пирожки в морозный денек, они же являются самыми дорогими в пересчете на кв. метр общей площади.
Самый дешевый на сегодня «квадрат» можно приобрести в Южном Бутове, где стоимость небольшой по площади «однушки» не превышает $410 в расчете на метр (причем и в типовых «панелях», и в «монолитах»). Что же касается трех—четырехкомнатных апартаментов площадью от 70 кв. м, то в них цена метра ниже — $380.
Впрочем, таковы расценки на квартиры в уже построенных домах, где выбор весьма скромен: остался практически неликвид — первый этаж или вид из окон на близлежащую свалку. В домах же со сроком сдачи в первом квартале будущего года, где еще можно выбрать квартиру поприличнее, расценки выше — $415—430.
В Марьине, самом благоустроенном районе массового строительства — здесь есть свое метро, уже достаточно развита инфраструктура,— буквально расхватывают «однушки», платя и по $520. Интересно, что квартиры большей площади стоят здесь так же, как и в Бутове: от $380 в «панели» и от $460 в «монолите». Причем за нынешний год стоимость «однушки» подросла здесь на 20—25% и на 5% — на трех—четырехкомнатные.
В «старых» районах массовой застройки — Митине и Жулебине — сейчас ведется только точечное строительство.
Продолжается реализация жилья в так называемом Митинском оазисе — квартале, где возводятся дома по индивидуальным проектам. Квартиры здесь продаются из расчета $500 за кв. м. Приблизительно таковы цены и в Жулебине — $490—520 (в обоих районах за год цены подросли на 10%).
Что касается давно обжитых районов города, то здесь следующая ситуация с панельными новостройками. Самые низкие цены в Южном и Юго-Восточном округах, а также в «спальных» районах на севере города вроде Бескудникова — от $550 за «квадрат» (против $430—440 в начале года).
Немного дороже, от $580 за метр, продаются новостройки в Восточном и в Северо-Восточном округе — $600 (в начале года было соответственно $500 и $573).
Существенно дороже стоит новое типовое жилье на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе — $650—700 ($600 в январе), а на Западе — $800—900 ($650—700). Причем здесь окончательно утвердилась тенденция, наметившаяся прошлой зимой: постепенное сближение цен на жилье в монолитных башнях и в типовых панельных домах. На сегодня разница между «монолитным» и «панельным» метром внутри одного района составляет не более 8—10%.
Дешевое — враг хорошего

Тенденция к подорожанию в целом проявляется на вторичном рынке.
Особенно это прослеживается в отношении самых дешевых квартир — вне зависимости от их местоположения. Сегодня семейный небогатый покупатель предпочитает приобрести жилье площадью поболее — ценою подешевле. Русское агентство недвижимости (РАН) «САВА» отмечает стабильный рост цен на квартиры в одном из наиболее дешевых районов Москвы — Восточном (+1,1% ежемесячно). Наименее состоятельные покупатели проявляют интерес не только к традиционно непрестижным восточным и юго-восточным районам города, но и к ближайшему Подмосковью (вроде Мытищ или Красногорска), где цены близки к ценам на жилье на рабочих окраинах столицы (разница не более 3%).
Разница в цене в среднем между квартирами в центре и на Западе Москвы составляет до $150 за кв. м, а между центром и Востоком — $250 за кв. м. Таким образом, за $50 тысяч сегодня можно приобрести однокомнатную крупногабаритную квартиру общей площадью 56 кв. м в центре, приличную «двушку» (68 кв. м) на Западе или типовую, но «трешку» (79 кв. м) на Юге или Востоке, а также в Подмосковье.
На волне всеобщего ажиотажа неликвидные с кризисного августа 1998 года «хрущобы» поднялись на невиданную высоту — цены на них возросли за последние полгода так же, как на квартиры в панельных окраинных новостройках, то есть на 20—25%.
И это вполне логично. Когда из-за дефицита дешевых новостроек покупатель обратил взор на вторичный рынок, оказалось, что ничего дешевле «хрущоб» не найти. Благодаря чему сегодня цены на самые дешевые однокомнатные «хрущевки» определяются суммой $18 тысяч (до апреля—мая — $13—15 тысяч). Напомним, что это цена предложения — реальная цена сделки может быть на 5—15% ниже. Как только появится адекватное по цене жилье в новостройках, потребитель этой категории квартир переметнется на новое (нельзя забывать, что программа сноса пятиэтажек отстает от плана, а потому ждать нового хорошего жилья в «хрущобе» придется не до 2010 года, как намечено столичными властями, а дольше).
Приблизительно в таком же положении находятся и панельные 9-этажки 60—70-х годов, обладатели которых к тому же лишены перспективы переселения.
Многоэтажные панельные дома последних 15 лет постройки, подорожавшие за последние полгода на 7% ($500—700 за кв. м в зависимости от района), судя по всему, будут расти в цене и дальше: по планировке они мало чем уступают панельным новостройкам. А последние, как уже было сказано, сейчас идут нарасхват.
Впрочем, на вторичном рынке есть и обратные тенденции: «сталинки» к сегодняшнему дню почти полностью потеряли элитный статус (их место на рынке заняли монолитные и монолитно-кирпичные новостройки) и потеряли в цене до 5%. В среднем цена на «сталинские» апартаменты редко превышает $1000 за метр (более подробно о ситуации на рынке дорогого «подержанного «жилья см. «Профиль» N39 за этот год).
Здравствуй, стройка, Новый год

Что в нынешней ситуации предпринимать покупателю и продавцу жилья?
Тем, кто хочет и может приобрести недорогую квартиру, видимо, стоит поторопиться. На сегодня никаких признаков падения цен на типовые апартаменты не наблюдается (как на первичном, так и на четко следующем за ним вторичном рынке). Более того, есть ряд причин, по которым жилье этого класса, судя по всему, будет дорожать и дальше.
Помимо уже указанного выше дефицита предложения, в строительном комплексе столицы недавно произошли серьезные изменения, которые могут привести к росту цен. Речь идет о создании Московского строительного союза, куда вошли все организации, занимающиеся возведением панельного жилья в столице. И в МСС в частных беседах не скрывают, что результатом объединения станет повышение цен на типовые многоэтажки.
Что же касается продавцов недорогого жилья, то им пока не стоит спешить: за последние 10 месяцев спрос на вторичном рынке вырос вдвое (в начале года на 16 выставленных квартир приходился один покупатель, теперь два) и будет расти и дальше.
Иные тенденции на рынке дорогого — свыше $1200 за метр — жилья, но здесь какой-либо ясности нет. Потому что предложение таких квартир в нынешнем году опередило спрос (особо туго идут неудачные проекты, в результате чего их продавцы вынуждены соглашаться на демпинг: так, цены на квартиры в широко разрекламированном доме «Помидор», что стоит на оживленном Ленинградском проспекте, с начальных $1400—1500 за один кв. м упали до $900). В этой ситуации плохо идут и вторичные дорогие апартаменты. Так что богатым есть повод поплакать (если они продавцы) и порадоваться — если они покупатели.

Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальным проектам

ФирмаАдрес возводимых объектов, этажностьМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартир (кв. м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)Ежемесячная квартплата ($ за 1 кв. м)Срок сдачи
«СХолдинг»Большой Козихинский пер., вл.24, 26, 7 и 13 этажей, комплекс «Мастер и Маргарита», («Пушкинская»)монолит+кирпич116—2863000—60001,5 м/м на квартиру30 0001,5IV кв. 2001
«Квартал 32—33»Ленинский проспект, 116, корп.1, 28 этажей («Проспект Вернадского»)монолит+кирпич168—1791800—215010030 0001,2сдан
~Ленинский проспект, 128—1, 30 этажей («Проспект Вернадского»)монолит+кирпич110,5—2881470—179010025 0001I кв. 2001
~ул. Удальцова, 27—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)монолит+кирпич77—1341090—15905018 0000,3Май 2001
~ул. Удальцова, 3—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)монолит+кирпич93—159870—11205018 0000,3IV кв. 2002
~Ленинский проспект, 98—1, 29 этажей («Проспект Вернадского»)монолит+кирпич86—297960—145010018 0000,8IV кв. 2002
«КРТ-инвест»Старомонетный пер., 18—20, дом «Времена года», 9 этажей («Полянка»)монолит+кирпич30—2302100—52504330 0003IV кв. 2000
«Кунцево инвест»ул. Ельнинская, вл.15 (комплекс «Изумрудный город»), 3—9 этажей («Молодежная»)монолит+кирпич54—301900—1600164от 20 0001II кв. 2002
«Дон-строй»«Алые паруса», ул. Авиационная, 77—79, 30—32 этажа («Щукинская»)монолит+кирпич85—4851300—220049825 000до 1,5III кв. 2001
~«Новая звезда», ул. Расплетина, 14—18, 12—15 этажей («Октябрьское поле»)монолит+кирпич84—2501200—15009025 000До 1,5сдан
~Филипповский пер., 4—16, 9 этажей («Арбатская»)монолит+кирпич115—3002200—27006840 000—50 000около 2IV кв. 2001
~ул. Маршала Соколовского, 10, 17 этажей+коттеджи на крыше («Октябрьское поле»)монолит+кирпич76—175, коттеджи — 550от 150079от 25 000до 1,5сдан
~«Новопесковский», 1-й Смоленский пер., 17, 14 этажей («Смоленская»)монолит+кирпич110—220280011940 000—50 000около 2сдан
«Стройтэкс»Гагаринский пер., вл.7, 5 этажей («Кропоткинская»)монолит+кирпич117,147от 3000141—1,3сдан
~Проект «Белгравия-1», ул. Бурденко, 10/2, 6 этажей («Парк культуры»)монолит+кирпич80—167от 2400191—1,3III кв. 2001
«Отделстрой»ул. Марксистская, вл.7, до 24 этажей («Марксистская»)монолит48,5—1811300190IV кв. 2000
«Крост»проспект Маршала Жукова, 48 и 56 «Серебряный квартет», («Полежаевская»)монолит105—145900—110050от 20 000сдан
~ул. Сущевская, вл.29—31, 7 и 8 этажей («Новослободская»)монолит+кирпич77—1651300—1600280,5—1вл.29 — сдан, вл.31 — II кв. 2001
Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт»ул. Архитектора Власова, 22, 7—17 этажей («Новые Черемушки»)монолит+кирпич107—360130014030 0000,8сдан
~Новые Черемушки, кв.26—27, корп.3а, 12—16 этажеймонолит+кирпич72—2061050—1100На 1 квартиру 1,5 м/м15 000до 0,8II 2001
«Центр-2000»Зачатьевский пер. 10: 17 трехэтажных частных домов («Палаты Муравьевых», 2-я очередь)кирпич300от 3000В каждом по 2входит в стоимость квартирыIV кв. 2001
~Арбат, 43кирпич90—27023001135 000IV кв. 2000
~2-й Казачий пер., вл.10, «Посольское подворье» («Полянка»)кирпич115—23023500—32002525000до 1IV кв. 2000
«Первая ипотечная компания»Конный пер., вл.4—10, 10—11—12 этажей («Шаболовская»)кирпич75—210от 995Декабрь 2000
«Жилстройиндустрия»ул. Новорязанская, вл.30А, 9—9—8—7 этажей («Красные ворота»)монолит+ кирпич78—155995—1030нетконец 2000
«Лоджик-Риэлти»Малый Каковинский, вл.8, 12 этажей («Смоленская»)монолит+кирпич120—4002100—230045от 25 000до 1,4II кв. 2001
«Соцсервис»Рублевское шоссе, вл.26, 13—19 этажей («Молодежная»)монолит+кирпич46—310от 110020620 0001-я очередь — III кв. 2001, 2-я очередь — IV кв. 2001
«Декра»ул. Хачатуряна, вл.10—12, вл.12, корп.2, 15—20 этажей («Отрадное»)монолит41—132670—77088от 9000муниципальный тарифII кв. 2001
«ФПГ СтройГорСтандарт»ул. Большая Академическая, 15, 9—14 этажей («Войковская»)монолит+кирпич46—155800280от 10 0001—5 секции сданы, 6—8 секции IV — кв. 2000, 9—11 секции — II кв. 2001
~ул. Большая Академическая, вл.28, 10—21 этаж («Войковская»)монолит+кирпич69—987501—5 секции сданы, 6—8 секции — IV кв. 2000, 9—11 секции — IV кв. 2001
~Химки, Юбилейный проспект, 7, 15—16 этажеймонолит+кирпич122—190от 440сдан
«Евротрастнедвижимость»Грохольский пер., 28, 16—21 этаж («Проспект Мира»)монолит+кирпич87—1471150—12608020 000—35 0000,5—0,8IV кв. 2000
~ул. Ельнинская, вл.7, 17 этажей («Молодежная»)монолит+кирпич49—160900—1000318 000—25 0000,3—0,5II кв. 2001
«Дружба»Домодедово, мкрн. «Дружба», 7, 10 этажейкирпич52—94290рядом комплекс на 150 м/м3500сдан
~Домодедово, мкрн. «Дружба», 9, 10, 21, 9—10 этажейкирпич46—125205—280рядом комплекс на 150 м/м3500д.9 — IV кв. 2000, д.10 — I кв. 2001, д.21 — II кв. 2001
~Домодедово, мкрн. «Дружба», ул. Рабочая, 50, 54, 10 этажейкирпич66—843001503 500сданы
~Домодедово, ул.Каломийца, 8, 10 этажейкирпич42—186,42 (2-уровневые)350—400нетсдан
~Домодедово, Каширское шоссе, мкрн. Южный, 14 этажейкирпич36—106230II кв. 2002

Прочерк — расценки не определены.

Квартиры в типовых панельных домах в Москве

ФирмаАдреса возводимых объектовТип, серия дома, этажностьЦена за 1 кв. м ($)ОтделкаСрок сдачи
ФПГ «Стройгорстандарт»мкрн. Березовая роща, Хорошевское шоссе, мкрн. 58, корп. 1—8 («Полежаевская»)П-3М, П-44Т, 17 этажейот 600черноваякорп. 3, 4, 6 сданы, корп. 5, 8 — I кв. 2001, корп. 1, 2 — II кв. 2001
~ул. Зои и Александра Космодемьянских, вл. 27—29 («Войковская»)П-44Т, 14 этажей650черноваяII кв. 2001
~ул. Свободы, 93 («Планерная»)П-3М, 17 этажейот 600черноваясдан
Московское инвестиционное агентство недвижимостиЮжное Бутово, комплекс Б, В, корп. Б2, Б8, Б12—15, В6, В11, В19, В20 («Ясенево»)П-3М, 9—16 этажей415чистоваякорп. Б2, Б8, Б13, Б14, В11 — I кв. 2001, корп. В19, 20 — II кв. 2001, корп. Б12, Б15, В6 — III кв. 2001

Прочерк — расценки не определены.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK