Наверх
23 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Дефицит в квадрате"

Крайности, как известно, сходятся. Самое дешевое и самое дорогое жилье в Москве объединяет одно — дефицит.Еще год назад многие специалисты поговаривали, что людей, способных купить баснословно дорогое жилье, в Москве становится все меньше и что список богачей практически исчерпан. Сегодня видно, что это глубокое заблуждение. Коллективный российский толстосум ненасытен и неистребим. Игроки элитного рынка недвижимости полагают, что бизнесменов, топ-менеджеров, всевозможных деятелей искусств и политиков, способных заплатить за квартиру по $4—10 тыс. за кв. м (таков сегодня разброс цен на «элитку»), меньше не становится.
По оценке специалистов компании Kirsanova Realty, среди покупателей элитного столичного жилья примерно половина — москвичи (причем половина от этой половины лишь 5—7 лет назад переселились в Первопрестольную), а оставшиеся — вчерашние жители регионов, а также выходцы из дальнего и ближнего зарубежья
Всего способных и желающих купить элитное жилье в Москве на сегодня насчитывается минимум 40—50 тыс. душ. При этом на московском рынке в настоящий момент имеется не более 3 тыс. квартир класса люкс. В ближайшие пару-тройку лет будет построено примерно столько же. Так что дефицит очевиден.
С одной стороны, это неплохо — риэлтеры, пользуясь ситуацией, устраивают своего рода конкурс на почетное звание жильца, формируя тем самым приличное и однородное соседство в самых престижных новостройках.
Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
«Сегодня не столько сам дом, сколько жильцы определяют степень его элитности. В отдельных случаях девелопер сам решает, кто будет жить в его доме. Например, в доме по адресу: Молочный пер., 3 на каждую квартиру претендовали три клиента. И выбор в итоге зависел не только от суммы, которую покупатель готов был заплатить, а еще и от его соответствия высокому статусу соседей».
С другой стороны, дефицит элитного жилья позволяет строителям и риэлтерам навязывать покупателю свои представления о его качестве и цене.
Заповедные места

Что касается главного критерия — месторасположения, то новые «люксовые» проекты по-прежнему располагаются в пределах Садового кольца.
Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки — пресловутой «Золотой мили». С 1995 года здесь было построено порядка 12 «супердомов», которые сегодня и составляют топ-лист «Золотой мили», задавая тон в супердорогом сегменте.
«Элитная» норма, заданная этими домами, выглядит следующим образом: 20—22 квартиры площадью от 300 кв. м на первых этажах до 460—500 кв. м на последних (пентхаусы).
Пожалуй, единственное исключение по площади квартир — дом «Элитон» в 3-м Обыденском переулке, 2. Сам проект ничем особо не выделяется (элитка как элитка), но оказался востребованным на рынке благодаря небольшим метражам квартир (максимум 200—230 кв. м). Дело в том, что его строили как доходный дом, а когда вся документация на квартиры уже была готова, в последний момент застройщики передумали и выставили дом на продажу. И из-за того, что элитного жилья с относительно небольшими площадями на рынке практически нет (а спрос — будь здоров!), квартиры в «Элитоне» раскупили в одночасье. Сегодня здесь осталась непроданной всего одна квартира площадью 117 метров, каждый из которых оценен в $7,9 тыс.
Эта цена — далеко не предел. Жилье на «Золотой миле», по меркам обычного человека, действительно безумно дорогое — от $5 тыс. до $10 тыс. за кв. м еще даже до закладки котлована. Похоже, в дорогом сегменте прижилась практика, когда продажи начинаются практически в день получения разрешения на строительство. Так, в данный момент идет подготовка площадки под строительство комплекса из малоэтажных домов на пересечении Хилкова и Коробейникова переулков (на первых этажах этих объектов разместится долгожданный в районе Остоженки ритейл — кафе, дорогие бутики и пр.), однако и здесь уже продано 10% квартир.
Схожа история с продажей «Куперхауса» (Бутиковский пер., 5), квартиры в котором ушли влет задолго до начала подземных работ. Сейчас остались непроданными три пентхауса, стоимость которых — от $8 тыс. до $10 тыс. за кв. м.
Из прочих новых «золотомильских» проектов квартиры продаются в небольшом особнячке по адресу: Молочный пер., 1 — этакая мечта олигарха в исполнении архитектора Юрия Григоряна (всего 15 квартир по цене $8—10 тыс. за кв. м). Есть непроданные квартиры и в доме по адресу: Бутиковский пер., 9—13 (архитектор — тот же, стиль — попроще, но без отделки натуральным камнем не обошлось). Квартир в доме уже не 15, а 40 (это общее число, не проданы из них единицы) , поэтому и минимальная цена — от $4,8 тыс. за кв. м.
Успешная «продажная» судьба складывается у дома в 1-м Зачатьевском пер., 8. Риэлтеры признают, что из окон дома открываются лучшие виды на Остоженке. Цена — $6—8,5 тыс. за «квадрат».
Однако и на «Золотой миле» бывают осечки. Так, «Счастливый дом» в Бутиковском переулке, 12—14 изначально проектировался как офисное здание. По ходу дела инвесторы решили сделать из него элитный жилой дом. Сделать-то они сделали, да только все документы на него оформлялись, как для бизнес-центра. В итоге людям, купившим в нем квартиры, сейчас приходится заниматься переоформлением документов и переводом нежилых помещений в жилые. Правда, подобные неудобства компенсируются заниженной для здешних мест ценой. Официально сейчас в продаже в «Счастливом доме» остались два пентхауса площадью 260 и 200 кв. м по цене $6,6 тыс. за кв. м.
По $3,5—10 тыс. за кв. м продаются квартиры в «Новой Остоженке» (1-й Зачатьевский пер., вл. 5—9). В «ДОН-Строе» — компании-застройщике — утверждают, что проект задает новую, более высокую планку элитного строительства. Большинство риэлтеров на просьбу оценить «Новую Остоженку» молчат как партизаны.
В любом случае, минимальная цена квартиры в элитном доме на «Золотой миле» за последний год перевалила за миллион долларов. И это без отделки — в 99% случаев покупатель приобретает только периметр, огороженный внешними стенами, несущими конструкциями и стояками. Чтобы довести до ума такое жилье, покупатель должен вложить в него практически столько же, сколько заплачено за собственно метраж, — многие российские архитекторы, специализирующиеся на элитном дизайне, просто не рассматривают бюджеты меньше $4 тыс. за «квадрат». И при этом они обеспечены заказами на годы вперед.
Недемократический централизм

По ценам с Остоженкой в Москве могут тягаться Патриаршие пруды и Старый Арбат. Один из самых «доступных» околоарбатских проектов — дом на Трубниковском пер., 13. Застройщик — компаний «Респект R», одним из партнеров которой является Геннадий Хазанов. Дом расположен в переулках Арбата и несколько зажат соседними зданиями. Квартиры здесь продаются в среднем по цене $4,4 тыс. за кв. м.
Среди других заповедных мест для толстосумов — Замоскворечье. К интересным новым проектам здесь можно отнести клубный дом на ул. Большая Ордынка, 16, который представляет собой два дома на единой огороженной территории. В каждом — 13 квартир, подземная автостоянка, бассейн, тренажерный зал, сауна, бар. Стоимость кв. м. — от $4,5 тыс.
В настоящее время в качестве элитного начинает позиционироваться район Плющихи, который может составить достойную конкуренцию «Золотой миле» и по качеству жилья, и по заоблачности цен.
К построенной несколько лет назад «Белгравии» (компания «Стройтэкс») здесь скоро добавятся сразу несколько интересных домов, среди которых — 11-этажный «Венский дом на Плющихе», расположенный в 1-м Неопалимовском переулке. Новый дом на 52 квартиры состоит из двух корпусов, где жилье продается по цене от $5 тыс. за «квадрат». Не отстают и «Три тополя на Плющихе» (1-й Труженников пер., вл. 10). По сути, это — «коллекция» таунхаусов в количестве 7 штук и один дом на 12 квартир. «Тополиное» жилье стилизовано под старомосковскую усадьбу XIX века и продается по цене от $4 тыс. за кв. м.
За пределами Садового кольца элитные объекты найти довольно трудно. Вернее, как бы ни старались строители убеждать покупателей, что не единой «Золотой милей» жив человек, он (человек то бишь) на уговоры не поддается.
Тем более что в центре есть достаточно большой квартал, имеющий все шансы стать суперэлитным и на сегодня застройщиками никак не освоенный. Речь идет о площадке за Домом на Набережной — там, где сейчас располагается фабрика «Красный Октябрь» и еще какие-то малопривлекательные здания непонятного назначения. Как только эта территория будет освобождена (произойдет это максимум через два-три года), здесь образуется район с видом на храм Христа Спасителя, Кремль, Замоскворечье — и при этом ни одной автотрассы. Ничего подобного в Москве сейчас нет (даже «Золотая миля» ограничена весьма оживленной Остоженкой и загруженной набережной Москвы-реки). Да, наверное, уже и не будет — риэлтеры предполагают, что цена на здешние квартиры будет стартовать с $10 тыс. за кв. м. Некоторые говорят даже о $15 тыс. в качестве нижней планки. Если эти ценовые прогнозы оправдаются, то Москва окончательно закрепится в числе самых дорогих по стоимости жилья городов мира, в круг которых она вошла лет пять назад.

НАТАЛИЯ СТУДЕНАЯ

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK