Архивная публикация 2004 года: "Домашние заготовки"

Несмотря на то, что каждый месяц на рынке подмосковной недвижимости появляются 1-2 новых коттеджных поселка, покупательский ажиотаж не утихает. А значит, снижения цен на "домики в деревне" не предвидится.

Земля и воля

Дефицит на рынке коттеджного строительства во многом создан искусственно. Основа загородного рынка - это все-таки не дома, а земля, на которой они стоят. Поселковые "поляны" зачастую просто покупают и ждут, когда они подрастут в цене, и на пике стоимости продают их на вторичном рынке. Речь здесь с самого начала идет об инвестициях, а не о строительстве.

Все бы ничего, но в результате на территории поселка можно наблюдать следующую малопривлекательную картину: готовые и полуготовые коттеджи соседствуют с котлованами.

Но это еще полбеды. Другая половина заключается в том, что реальные данные о загородном фонде оказываются существенно меньше теоретических. Вот, скажем, в начале года на различных стадиях строительства в Подмосковье числилось более 140 относительно новых поселков. В среднем каждый из них рассчитан на 35-40 домов. Сколько из этих гипотетических домов действительно будет построено и обжито - не знает никто. В лучшем случае, как уже было сказано, половина. Поэтому рынок коттеджей растет, но как-то криво и по большей части - на бумаге.

Несмотря на столь неопределенную ситуацию рост стоимости загородного жилья происходит неудержимо. Так, за прошлый год цены на подмосковные коттеджные поселки выросли в среднем на 40%. Больше всего подорожало жилье в районах, прилегающих к МКАД и расположенных не далее 40 км от кольцевой дороги. На раскрученных направлениях предложения дешевле $1 млн. за дом с участком встречаются, но крайне редко.

Робкие попытки строителей и риэлтеров организовать покупательский интерес к более отдаленным поселениям не приносит ощутимых результатов. Похоже, пока народ не скупит все, что находится в часе езды от столицы, дальнее Подмосковье раскрутить не удастся.

Золотая жила

Начнем свою экскурсию по новым коттеджным местам строящегося Подмосковья с "заповедника миллионеров". Так в народе прозвали Рублево-Успенское шоссе, вот уже который год живущее по своим, отдельным от всего рынка загородной недвижимости законам.

Ресурс VIP-направления на исходе - неосвоенных участков осталось максимум на два года строительства, - поэтому цены здесь словно взбесились. Например, в 5 км от МКАД, в поселке Новые Раздоры, продаются коттеджи (от 450 кв. м) по цене от $1,5 млн. А в 14 км от МКАД, в Горках-2 коттедж (правда, площадью от 800 кв. м да еще и под чистовую отделку) обойдется уже в $3,5 млн.

В общем, приличного жилища для миллионера дешевле миллиона нам найти не удалось. Однако сэкономить можно и на Рублевке. Если земля вам не нужна как воздух и хочется просто получить элитную прописку, можно купить таунхаус - не вполне стандартный формат жилья для "заповедника", но зато по весьма гуманной цене - от $300 тыс. до $700 тыс. Например, в 20 км от МКАД, в поселке Радуга в Лапине, продаются таунхаусы по цене от $480 тыс. И это не исключение из правил. На VIP-трассе появился целый клан подобных "демократичных" поселений, состоящих из таунхаусов, - Барвиха-2, Барвиха-Клаб. Менее пафосный, чем на Николиной Горе. Народ доволен - тут тебе и Рублевка, и за эксплуатацию дома нужно выкладывать не $500 в месяц, а вдвое меньше.

Подводя итоги жизни "заповедника для миллионеров", отметим, что Рублевка - это единственное направление, на котором расстояние от МКАД на ценообразование практически не влияет. Все остальные трассы подчиняются "закону удаленности". Градаций существует масса, но самый важный пограничный столб, разделяющий Подмосковье фактически на два статусных и стоимостных лагеря, вбит, как мы уже сказали выше, на расстоянии 40 км от кольцевой дороги. Поделим и мы наш дальнейший обзор на две части.

Средняя полоса

Для тех, кто в поисках загородного счастья не готов поселиться далеко за МКАД, у нас две новости. Хорошая: выбор коттеджей в охраняемых поселках есть, и немалый. Плохая: цены на них растут космическими темпами. Если в начале 2003 года участок для дома на Ново-Рижской трассе можно было купить по $1,5-2,5 тыс. за сотку, то в начале 2004 года цена коттеджной земли здесь подскочила до $3,5 тыс.

Но поскольку в обозримом будущем ситуация на рынке вряд ли изменится, остается надеяться, что купленный по баснословной цене дом послужит хорошим вложением капиталов.

Итак, среди новичков на рынке можно отметить поселок Лазурный Берег (25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) с полной инфраструктурой и причалом для яхт, расположенный на Пестовском водохранилище. Место для поселка выбрано идеально: с одной стороны участка в 45 га - лес, с другой - береговая линия, и уже в 60 метрах от нее можно строить дом. По словам Сергея Елисеева, руководителя департамента маркетинга компании "ИНКОМ-Недвижимость" (собственник территории), строительство здесь обойдется в $2-3 тыс. за кв. м. Все бы ничего, но вот цена земли заявлена на беспрецедентно высоком для этого района уровне - $25 тыс. за сотку.

Что любопытно, по соседству (28 км от МКАД) и по гораздо менее высоким ценам продаются участки в поселке Зеленый Мыс (эллинг для яхт и все такое). Готовый дом на участке в 12 соток здесь можно купить за $320 тыс. Вот только строиться самостоятельно здесь не дадут - выбор проекта и бригады находится под контролем собственника (в отличие от того же Лазурного Берега, который не обязывает покупателей пользоваться услугами своих подрядчиков).

Интересный проект на Калужском шоссе - новый клуб для постоянного проживания ВАУ!Тутинки, расположенный на 15 км от МКАД, недалеко от реки Десны и Яковлевского лесхоза. Цена (дом плюс земля от 15 соток до 1 га) колеблется от $423 тыс. до $1,635 млн. Похоже, сегодня это стоимостная норма для Калужского шоссе. В соседнем Советском Писателе (19 км от МКАД) домик с участком в сосновом бору стоит около $1 млн.

Едем дальше. Третий год Ново-Рижское шоссе сохраняет лидерство по количеству поселков-новостроек и по темпам продаж домов. В 2003 году здесь продавалось около 15 новых поселков, а в 2004-м к ним должно прибавиться еще 5-6.

Например, в Усадьбе Веледниково, что в 18 км от МКАД, домик площадью 359 кв. м можно купить по цене от $900 за кв. м (то есть от $330 тыс. за коттедж). Поселок находится на берегу реки Истры. Западная граница "Веледникова" примыкает к лесу. Всего на территории поселка насчитывается 26 домовладений. Площадь участков - от 15 до 30 соток.

Самым крупным проектом Ново-Рижского шоссе сейчас считается Резиденция Бенилюкс, расположенная на 250 га в 17 км от МКАД. Риэлтеры заранее окрестили будущих жителей "резидентами". Организаторы проекта - акционеры и члены совета директоров компаний "Вимм-Билль-Данн" и "Магистраль" - планируют завершить строительство жилого комплекса в 2005 году. Сейчас лесная сотка в проекте стоит $27 тыс., а 20 соток открытого участка с подрядом на строительство 400-метрового дома - около $650 тыс.

Все дальше и дальше

По мнению экспертов, процесс активной застройки и - как следствие - спрос на супердорогую зону (10-40 км от МКАД) останется актуальным еще лет 20-25. Тем не менее уже неподъемные для многих цены на землю ближайшего Подмосковья и сокращение количества хороших и больших участков (от 1 га и более) заставляет покупателей дач и коттеджей обратить свой взор на дальние рубежи области, в район 50-100 км от кольцевой дороги.

Впрочем, строители не рискуют экспериментировать "в чистом поле" и удаляться далеко от районов с развитой инфраструктурой. К таковым традиционно относятся окрестности горно-лыжных парков "Волен" и "Сорочаны". В коттеджных поселках, расположенных близ популярных склонов, идеально сочетаются природные условия и цивилизация. Цены между тем приемлемые. В "Дмитровском подворье" (55 км от МКАД) можно купить таунхаус с крошечным участком (максимум 5 соток) всего за $92 тыс.

В 55 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе строится поселок Сказка. Стоимость дома на 12 сотках земли - $800-900 за кв. м., а каждая дополнительная сотка будет стоить от $3,5 тыс.

Практически такие же деньги придется выложить за поселение в Берендеевке (55 км по "Новой Риге"). Поселок расположен на большой лесной поляне, что и поспособствовало его названию, однако это не помешает застройщикам оборудовать часть территории под большой досуговый центр. Цена (дом плюс земля в 10-22 сотки) - от $850 за кв. м.

И вновь обратимся к вопросу о слабо контролируемом в "загородке" ценообразовании. На том же 55-м километре Ново-Рижского шоссе сотку в поселке Уборы оценивают уже в $5 тыс. Поселок расположен в лесу на территории 11 га. Здесь продаются 35 типов индивидуальных коттеджей (стоимость строительства - $520 за 1 кв. м).

Если говорить о перспективах, то, по мнению риэлтеров, на повестке дня освоение дальних уголков. Экспансия грозит, например, району Завидова (100 км от МКАД по Ленинградке). Здесь расположен одноименный заповедник, вообще места райские. Одна из первых ласточек, показавших, что жилье здесь может иметь смысл и спрос, это поселок Завидово, разместившийся на берегу реки Шоши (120 км от МКАД). Он состоит из 9 домов площадью по 150 кв. м, возводимых из оцилиндрованного бревна. Площадь участков - 40 соток. Цена дома - от $110 тыс.