Архивная публикация 2006 года: "Доступно для спекулянтов"
Пытаясь добиться нужных показателей по проекту «Доступное жилье», федеральные ведомства направляют в регионы завышенные планы по строительству. У тех, для кого создавался нацпроект, нет денег, чтобы выкупить такие объемы. Излишки с удовольствием приберут к рукам компании, работающие на вторичном рынке недвижимости. В результате жилье через пару лет может стать не более, а менее доступным. Когда проект «Доступное жилье — гражданам России» только презентовался широкой общественности, цифра в 80 млн. кв. м жилья в год (столько квартир, согласно проекту, должно строиться у нас к 2010 году) сильно смутила аналитиков. Она означала увеличение нынешних объемов строительства в два раза, и эксперты сильно сомневались, что это возможно будет сделать за пару лет. Однако чиновники, похоже, уже нашли способ без особых проблем увеличить количество новостроек.
«На этот год мы намечали программу по вводу в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья вместо 350 тыс. кв. м в прошлом году. Эту программу мы направили в федеральное ведомство, а оттуда получили документы с нашими же подписями, но с увеличением объемных показателей без каких-либо комментариев», — рассказывает губернатор Тамбовской области Олег Бетаин. Он далеко не единственный, кто сейчас ломает голову над немотивированными требованиями чиновников. Росстрой скорректировал в сторону увеличения строительные планы почти половины российских регионов на этот год.
Недостаточная активность?
Пресс-служба Росстроя утверждает, что «планы по строительству в регионах рассчитаны на основании текущих показателей по объемам и динамике строительства». Правда, сотрудники ведомства признают, что они — обычные исполнители, а все указания поступают от руководителей нацпроекта.
Действительно, российская глубинка постепенно отстраивается, и количество сданных в эксплуатацию новостроек год от года растет во многих областях. Например, в Ставропольском крае в этом году в рамках реализации нацпроекта планируется ввести в эксплуатацию 738 тыс. кв. м жилья — на 5,3% больше, чем в году 2005-м. В Воронежской области будет построено 843 тыс. кв. м — на 73 тыс. больше, чем в прошлом году. Татарстан планирует увеличить объемы жилищного строительства на 8% по сравнению с минувшим годом.
Есть у нас и регионы, где рынок жилой недвижимости развивается гораздо быстрее, чем в среднем по России. Скажем, в Новосибирске в 2006 году собираются сдать в эксплуатацию 750 тыс. кв. м жилья против 513 тыс. кв. м в 2005 году. В Челябинской области объемы жилищного строительства в этом году собираются увеличить сразу на 20% по сравнению с прошлым периодом — до 1,2 млн. кв. м. А губернатор Тверской области Дмитрий Зеленин решил даже превысить норматив Росстроя, построив в 2006 году 400 тыс. кв. м жилья вместо нормативных 337 тыс.
Однако такие «передовики», скорее, исключение из правил. Большинство регионов в этом году собиралось увеличить объемы строительства в пределах 10%. Некоторые, похоже, не смогут соблюсти и собственные скромные планы, как, например, Краснодарский край, где в первом квартале этого года новых площадей стало не больше, а на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А Росстрой тем временем требует увеличить планируемые объемы в среднем на 20%. Так, в Московской области в прошлом году было построено 5,2 млн. кв. м жилья, а в этом году региону велели увеличить объемы до 6,3 млн., в 2007-м — до 6,9 млн. кв. м.
Дома в чистом поле
«Дело совсем не в том, можно или нет построить на 1 млн. кв. м больше. Дело в том, что строительство социальной и инженерной инфраструктуры отстает от возведения новостроек», — говорит Борис Громов, губернатор Московской области. Строители с ним соглашаются — они готовы поставить сколько угодно многоквартирных панельных коробок или индивидуальных деревянных домиков, тем более что во многих регионах сейчас нет дефицита площадок под застройку. С социальными объектами (школами, больницами и т.д.), которые новым районам необходимы, дело обстоит сложнее: их метры невозможно продать, поэтому девелоперы берутся за такое строительство весьма неохотно и только после того, как местные власти пообещают за это ту или иную компенсацию.
Самостоятельно заниматься инженерной инфраструктурой инвесторы и вовсе отказываются наотрез. «Если мы будем тянуть сети самостоятельно, то себестоимость проекта увеличится как минимум в три-четыре раза. Да и с технической точки зрения это практически невозможно — далеко не все строительные компании располагают всем необходимым для того, чтобы заниматься инженерной инфраструктурой», — говорит руководитель одной из крупных девелоперских групп.
Региональные власти не хотят заниматься газо- и электроснабжением новых жилых кварталов точно так же, как и частные инвесторы, ссылаясь на то, что ресурсов на развитие сетей им катастрофически не хватает. Об этом говорят даже в столице — мэр Москвы Юрий Лужков уже заявил, что федеральный бюджет должен взять на себя все расходы по созданию объектов энергоснабжения, водоснабжения и некоторых других коммуникаций в рамках реализации проекта «Доступное жилье». В провинции, где денег существенно меньше, чем в столице, ситуация еще сложнее. Скажем, в Брянске в прошлом году было сорвано около десятка торгов по предоставлению участков под строительство именно из-за того, что инженерных коммуникаций на выставленных площадках либо не было вообще, либо они находились в неудовлетворительном состоянии.
Жилье для перепродажи
Увеличивать объемы одним только распоряжением сверху можно было в советские времена плановой экономики. Сейчас навязывать какие-либо планы частным или акционерным строительным компаниям, далеко не всегда подконтрольным государству, — дело довольно сложное. Скорее, их можно заинтересовать грядущими прибылями. Но в том-то и дело, что резко увеличивать количество вводимого в эксплуатацию жилья девелоперам невыгодно, поскольку резкий рост предложения может привести к снижению цен. Кроме того, на объемах нового строительства уже сказался печально известный закон о долевом участии в строительстве. Строители не хотят рисковать, а выгодные им поправки в документ пока не приняты.
«Объемы строительства вообще имеет смысл наращивать только там, где есть стабильный платежеспособный спрос, то есть в крупных городах, перспективных с точки зрения дальнейшего развития. Но в этих регионах показатели и так увеличиваются год от года и не нуждаются в искусственной стимуляции сверху», — считает Олег Репченко, руководитель исследовательского центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Вряд ли федеральные власти будут настаивать на том, чтобы строить миллионы метров в каком-нибудь глухом уголке страны, где добровольно недвижимость никто не купит. Но и в перспективных регионах непродуманная гонка за площадями может привести к довольно печальным последствиям. Дело в том, что прежде, чем наращивать объемы строительства, нужно простимулировать платежеспособность населения. Сейчас рядовые россияне (то есть именно те, для кого создавался нацпроект) не смогут выкупить квартиры в объеме, запланированном чиновниками.
Но «лишние» новостройки в Москве, Питере, Подмосковье и других перспективных регионах пустовать не будут. Квартиры быстро выкупят риэлтеры, фонды, финансовые структуры и просто частные инвесторы для последующей перепродажи. Попадая на вторичный рынок, новое жилье обычно увеличивается в цене на 25—30%. Это означает, что квартиры и дома, планировавшиеся как доступные, могут в результате стать для большинства россиян абсолютно недостижимыми.
По данным Министерства регионального развития, жилищная проблема стоит сейчас перед 61% российских семей, каждая четвертая семья проживает в квартире или доме, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 млрд. 569 млн. 800 тыс. кв. м. Лишь 9% семей имеют возможность приобрести или построить жилье с помощью собственных или заемных средств, в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей.
Общий бюджет национального проекта «Доступное жилье — гражданам России» на первый этап в 2006—2007 годах составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы — 122,9 млрд. рублей, 90 млрд. рублей — государственные гарантии. Из них средства федерального бюджета составят 86,1 млрд. рублей прямых расходов, 60 млрд. рублей — госгарантий, средства региональных и местных бюджетов — 36,8 млрд. рублей прямых расходов, а также 30 млрд. рублей государственных гарантий.
Пытаясь добиться нужных показателей по проекту «Доступное жилье», федеральные ведомства направляют в регионы завышенные планы по строительству. У тех, для кого создавался нацпроект, нет денег, чтобы выкупить такие объемы. Излишки с удовольствием приберут к рукам компании, работающие на вторичном рынке недвижимости. В результате жилье через пару лет может стать не более, а менее доступным. Когда проект «Доступное жилье — гражданам России» только презентовался широкой общественности, цифра в 80 млн. кв. м жилья в год (столько квартир, согласно проекту, должно строиться у нас к 2010 году) сильно смутила аналитиков. Она означала увеличение нынешних объемов строительства в два раза, и эксперты сильно сомневались, что это возможно будет сделать за пару лет. Однако чиновники, похоже, уже нашли способ без особых проблем увеличить количество новостроек.
«На этот год мы намечали программу по вводу в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья вместо 350 тыс. кв. м в прошлом году. Эту программу мы направили в федеральное ведомство, а оттуда получили документы с нашими же подписями, но с увеличением объемных показателей без каких-либо комментариев», — рассказывает губернатор Тамбовской области Олег Бетаин. Он далеко не единственный, кто сейчас ломает голову над немотивированными требованиями чиновников. Росстрой скорректировал в сторону увеличения строительные планы почти половины российских регионов на этот год.
Недостаточная активность?
Пресс-служба Росстроя утверждает, что «планы по строительству в регионах рассчитаны на основании текущих показателей по объемам и динамике строительства». Правда, сотрудники ведомства признают, что они — обычные исполнители, а все указания поступают от руководителей нацпроекта.
Действительно, российская глубинка постепенно отстраивается, и количество сданных в эксплуатацию новостроек год от года растет во многих областях. Например, в Ставропольском крае в этом году в рамках реализации нацпроекта планируется ввести в эксплуатацию 738 тыс. кв. м жилья — на 5,3% больше, чем в году 2005-м. В Воронежской области будет построено 843 тыс. кв. м — на 73 тыс. больше, чем в прошлом году. Татарстан планирует увеличить объемы жилищного строительства на 8% по сравнению с минувшим годом.
Есть у нас и регионы, где рынок жилой недвижимости развивается гораздо быстрее, чем в среднем по России. Скажем, в Новосибирске в 2006 году собираются сдать в эксплуатацию 750 тыс. кв. м жилья против 513 тыс. кв. м в 2005 году. В Челябинской области объемы жилищного строительства в этом году собираются увеличить сразу на 20% по сравнению с прошлым периодом — до 1,2 млн. кв. м. А губернатор Тверской области Дмитрий Зеленин решил даже превысить норматив Росстроя, построив в 2006 году 400 тыс. кв. м жилья вместо нормативных 337 тыс.
Однако такие «передовики», скорее, исключение из правил. Большинство регионов в этом году собиралось увеличить объемы строительства в пределах 10%. Некоторые, похоже, не смогут соблюсти и собственные скромные планы, как, например, Краснодарский край, где в первом квартале этого года новых площадей стало не больше, а на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А Росстрой тем временем требует увеличить планируемые объемы в среднем на 20%. Так, в Московской области в прошлом году было построено 5,2 млн. кв. м жилья, а в этом году региону велели увеличить объемы до 6,3 млн., в 2007-м — до 6,9 млн. кв. м.
Дома в чистом поле
«Дело совсем не в том, можно или нет построить на 1 млн. кв. м больше. Дело в том, что строительство социальной и инженерной инфраструктуры отстает от возведения новостроек», — говорит Борис Громов, губернатор Московской области. Строители с ним соглашаются — они готовы поставить сколько угодно многоквартирных панельных коробок или индивидуальных деревянных домиков, тем более что во многих регионах сейчас нет дефицита площадок под застройку. С социальными объектами (школами, больницами и т.д.), которые новым районам необходимы, дело обстоит сложнее: их метры невозможно продать, поэтому девелоперы берутся за такое строительство весьма неохотно и только после того, как местные власти пообещают за это ту или иную компенсацию.
Самостоятельно заниматься инженерной инфраструктурой инвесторы и вовсе отказываются наотрез. «Если мы будем тянуть сети самостоятельно, то себестоимость проекта увеличится как минимум в три-четыре раза. Да и с технической точки зрения это практически невозможно — далеко не все строительные компании располагают всем необходимым для того, чтобы заниматься инженерной инфраструктурой», — говорит руководитель одной из крупных девелоперских групп.
Региональные власти не хотят заниматься газо- и электроснабжением новых жилых кварталов точно так же, как и частные инвесторы, ссылаясь на то, что ресурсов на развитие сетей им катастрофически не хватает. Об этом говорят даже в столице — мэр Москвы Юрий Лужков уже заявил, что федеральный бюджет должен взять на себя все расходы по созданию объектов энергоснабжения, водоснабжения и некоторых других коммуникаций в рамках реализации проекта «Доступное жилье». В провинции, где денег существенно меньше, чем в столице, ситуация еще сложнее. Скажем, в Брянске в прошлом году было сорвано около десятка торгов по предоставлению участков под строительство именно из-за того, что инженерных коммуникаций на выставленных площадках либо не было вообще, либо они находились в неудовлетворительном состоянии.
Жилье для перепродажи
Увеличивать объемы одним только распоряжением сверху можно было в советские времена плановой экономики. Сейчас навязывать какие-либо планы частным или акционерным строительным компаниям, далеко не всегда подконтрольным государству, — дело довольно сложное. Скорее, их можно заинтересовать грядущими прибылями. Но в том-то и дело, что резко увеличивать количество вводимого в эксплуатацию жилья девелоперам невыгодно, поскольку резкий рост предложения может привести к снижению цен. Кроме того, на объемах нового строительства уже сказался печально известный закон о долевом участии в строительстве. Строители не хотят рисковать, а выгодные им поправки в документ пока не приняты.
«Объемы строительства вообще имеет смысл наращивать только там, где есть стабильный платежеспособный спрос, то есть в крупных городах, перспективных с точки зрения дальнейшего развития. Но в этих регионах показатели и так увеличиваются год от года и не нуждаются в искусственной стимуляции сверху», — считает Олег Репченко, руководитель исследовательского центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Вряд ли федеральные власти будут настаивать на том, чтобы строить миллионы метров в каком-нибудь глухом уголке страны, где добровольно недвижимость никто не купит. Но и в перспективных регионах непродуманная гонка за площадями может привести к довольно печальным последствиям. Дело в том, что прежде, чем наращивать объемы строительства, нужно простимулировать платежеспособность населения. Сейчас рядовые россияне (то есть именно те, для кого создавался нацпроект) не смогут выкупить квартиры в объеме, запланированном чиновниками.
Но «лишние» новостройки в Москве, Питере, Подмосковье и других перспективных регионах пустовать не будут. Квартиры быстро выкупят риэлтеры, фонды, финансовые структуры и просто частные инвесторы для последующей перепродажи. Попадая на вторичный рынок, новое жилье обычно увеличивается в цене на 25—30%. Это означает, что квартиры и дома, планировавшиеся как доступные, могут в результате стать для большинства россиян абсолютно недостижимыми.
По данным Министерства регионального развития, жилищная проблема стоит сейчас перед 61% российских семей, каждая четвертая семья проживает в квартире или доме, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 млрд. 569 млн. 800 тыс. кв. м. Лишь 9% семей имеют возможность приобрести или построить жилье с помощью собственных или заемных средств, в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей.
Общий бюджет национального проекта «Доступное жилье — гражданам России» на первый этап в 2006—2007 годах составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы — 122,9 млрд. рублей, 90 млрд. рублей — государственные гарантии. Из них средства федерального бюджета составят 86,1 млрд. рублей прямых расходов, 60 млрд. рублей — госгарантий, средства региональных и местных бюджетов — 36,8 млрд. рублей прямых расходов, а также 30 млрд. рублей государственных гарантий.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
