Наверх
11 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2010 года: "ДРУЖИТЬ ДОМАМИ"

В прошлом году банки стали обладателями множества непрофильных активов, а девелоперы оказались отрезанными от источников финансирования. Чем они могут помочь друг другу?    До кризиса девелоперы и банки в основном находились в сугубо формальных отношениях. Но экономические неурядицы заставили их искать новые формы сотрудничества. В результате кризиса банки приобрели значительное количество объектов недвижимости, служивших обеспечением выданных кре-дитов. Теперь с помощью партнеров-девелоперов банкиры могут достроить и продать активы или передать их в управление, чтобы иметь регулярный доход. Девелоперы же получают возможность расплатиться по кредитам и извлекать прибыль от управления непрофильными активами банков-партнеров. Таким образом, партнерство девелоперов и банков выгодно обеим сторонам.
   
ДЕВЕЛОПЕРАМ — ДЕНЬГИ
    Конечно, и раньше кредитные организации участвовали в реализации девелоперских проектов. На растущем рынке они охотно кредитовали и инвесторов-застройщиков (продавцов), и физических и юридических лиц (покупателей), рассказывает директор по развитию группы компаний «Мортон» Владимир Отекин. Однако в условиях нестабильности большинство банков остановило финансирование даже по открытым кредитным линиям, ввело ограничения по залоговому обеспечению и структуре финансирования, изменило долю участия и повысило процентные ставки. И происходило это все на фоне снижения цен на недвижимость и отсутствия покупательского спроса. В результате многие участники рынка приостановили реализацию проектов и начали искать новые способы привлечения денежных средств и реструктуризации существующих долгов. Одним из них и стало предоставление банкам партнерства в проектах.
   Для тех девелоперов, которые несколько лет назад выбрали путь активного развития за счет кредитных ресурсов, подобное сотрудничество сейчас просто жизненно необходимо. Только так они могут получить деньги для завершения своих проектов.
   «Правда, есть ряд застройщиков, которые всегда имели сбалансированный кредитный портфель и развивались преимущественно за счет собственных средств, — говорит Алексей Лухтан, директор по продажам элитного жилого комплекса «Четыре солнца» (группа компаний «Легион Девелопмент»). — Для них партнерство с банками не столь очевидно, так как любой банк, идущий на дополнительный риск, отсрочку платежей и незапланированную реструктуризацию кредитов, взамен будет претендовать на более высокое вознаграждение или большую долю участия в прибыли».
   
БАНКАМ — ПОМОЩЬ
    В результате кризиса кредитные учреждения стали обладателями большого числа непрофильных активов, в том числе недостроенных офисных центров, жилых домов и т.д. Наиболее активно банки забирали залоги у неплатежеспособных компаний. Банкиры рассчитывали продать залоги и таким образом вернуть хотя бы часть затраченных средств.
   «Во главу угла ставилось скорейшее получение залога от заемщика, но при этом банк становился владельцем имущества, которым не мог управлять и которое не способен был в итоге реализовать, — говорит финансовый директор компании «Велес Капитал Девелопмент» Евгений Вдовин. — Ведь девелоперский проект, например строительство жилого дома, включает в себя много стадий, начиная с оформления проектной и разрешительной документации и заканчивая продажей объектов конечному покупателю. И на каждом этапе существуют подводные камни, способные прервать реализацию проекта и принести убытки». По мнению эксперта, лишь Сбербанк или ВТБ способны сейчас приобрести подобные активы, держать их до окончания кризиса и даже организовать собственные структуры для управления недвижимостью. А вот средние и мелкие банки будут вынуждены продавать непрофильные активы по минимальной цене.
   «Помочь банку достроить, оформить и выгодно реализовать активы как раз и смогут девелоперы», — уверен Евгений Вдовин.
   
ПОКУПАТЕЛЯМ — УВЕРЕННОСТЬ
   По мнению руководителя пресс-службы группы компаний «ДОН-Строй» Екатерины Кукановой, важнейший результат партнерства банков и девелоперов — возможность стабильного финансирования строительства и соответственно минимизация риска «недостроя». Для конечного потребителя такое сотрудничество — безусловный плюс. Банки теперь сами заинтересованы в том, чтобы строительство было в полном объеме профинансировано и завершено. Поэтому покупатель получает гарантию, что объект будет сдан в установленные сроки.
   «И это крайне важно, так как одна из причин резкого падения спроса на недвижимость в начале прошлого года была психологической, связанной с опасениями, что девелопер не сможет завершить начатое строительство», — напоминает Алексей Лухтан.
   Помимо этого участие известного банка в том или ином проекте даст потенциальному покупателю уверенность в отсутствии у девелопера проблем юридического характера. «Каким бы прибыльным ни казалось банку партнерство с девелопером, он не будет участвовать в проекте, если есть проблемы с документами на объект», — добавляет эксперт.
   
РЫНКУ — НОВЫЕ ЦЕНЫ 
  В том, что сотрудничество банков и девелоперов поможет преодолеть кризис на рынке недвижимости, сходятся все специалисты, опрошенные «Профилем». Бесперебойное финансирование повлияет не только на сроки сдачи существующих объектов, но и сможет вывести девелоперов на докризисные темпы роста строительства.
   Однако всех интересует вопрос: как симбиоз банков и девелоперов скажется на стоимости квадратных метров? По словам Екатерины Кукановой, проекты девелоперов, получивших поддержку банков, обеспечены финансированием, а значит, у них нет необходимости демпинговать, продавать любой ценой, лишь бы добыть денег на текущую деятельность. Более того, союз банкиров с девелоперами может изменить сам принцип ценообразования на жилье. Если до кризиса действовало правило «чем раньше, тем дешевле», то сейчас ситуация меняется. Например, цены на объекты группы компаний «ДОН-Строй», находящиеся на ранних стадиях строительства, уже сегодня формируются с учетом прогнозного уровня цен на этапе завершения строительства. При плавном выходе из кризиса цены на недвижимость, конечно, пойдут в рост и достигнут докризисных уровней. «Но произойдет это не раньше, чем через год или два», — предполагает Евгений Вдовин.
   А вот Алексей Лухтан связывает предстоящий рост цен в первую очередь с дефицитом объектов на рынке. «Стоимость недвижимости меньше всего зависит от состояния рынка капитала, больше отражая баланс спроса и предложения, а также покупательную способность населения, в том числе доступность ипотеки»,- вторит ему Владимир Отекин. Но такого бурного роста рынка, как до кризиса, в ближайшем будущем вряд ли можно ожидать, и поэтому получить сверхприбыль ни один девелопер уже не сможет, заявляет эксперт.
   

   СПРАВКА
   КАК ДОСТИЧЬ СОГЛАСИЯ
   Чтобы союз банка и компании-девелопера был успешным, обе стороны должны удовлетворять определенным условиям.
   Портрет идеального девелопера-заемщика, по мнению Евгения Вдовина, выглядит так:
   — опыт работы на рынке не менее 3-4 лет;
   — в портфеле девелопера должен быть минимум один полностью реализованный проект;
   — компания должна быть прибыльной и иметь постоянную выручку, достаточную для уплаты процентов;
   — у компании должны быть свободные активы для залога;
   — проект, требующий финансирования, должен быть реализован не менее чем на 50-60%.
   Что касается банка, то он должен быть достаточно крупным, входить в первую сотню в банковских рейтингах. Ведь мелкий банк в сложных экономических условиях может обанкротиться.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK