Наверх
16 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2006 года: "Движимое и недвижимое"

Дефицит качественных «квадратов» ничто по сравнению с дефицитом времени, которое состоятельные граждане тратят на перемещение из своих элитных квартир в офисы и обратно. Так, трансп1ортная проблема Москвы внесла свои коррективы в народные представления об элитке.
Движимое и недвижимое
Дефицит качественных «квадратов» ничто по сравнению с дефицитом времени, которое состоятельные граждане тратят на перемещение из своих элитных квартир в офисы и обратно. Так, трансп1ортная проблема Москвы внесла свои коррективы в народные представления об элитке.
Работа — дом —работа
   Коррекцию образа идеального элитного жилища частично спровоцировала бурная деятельность девелоперов соседнего сегмента — рынка офисов. Здесь в настоящее время активно осваивается Замоскворечье, наконец-то всерьез начаты работы по созданию комплекса «Москва-Сити». Подобная активность рождает у столичных риэлтеров новые идеи насчет жилой элитки. Ведь бизнес-центров в Москве становится все больше, а их транспортная доступность при этом — все хуже. Дорога до места работы отнимает все больше времени и нервов. Прибавляется в столице и представителей иностранных компаний, которым требуется высококачественное жилье, расположенное как можно удобнее относительно офиса.

   Вывод из сказанного выше сделать несложно. Офисным «белым воротничкам», в особенности еще не обросшим семьей, а также различного уровня менеджерам-экспатам требуется жилье, максимально близко расположенное к месту их работы, поскольку именно там они проводят большую часть своего времени и не желают тратить его на передвижение по забитой пробками Москве.

   Потребитель сказал: «Надо!», рынок ответил: «Есть!» (в элитном сегменте, в отличие от прочих, такое еще возможно). И вот практически напротив московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ), на набережной Тараса Шевченко, начато возведение элитного жилого комплекса «Парк-Сити». Кстати, и будущие дорогие дома на «Золотом острове», при всей его кажущейся эксклюзивности и неповторимости, находятся максимально близко и к еще не построенным, и к уже функционирующим офисным центрам в районе Якиманки и Полянки. Есть примеры и дня нынешнего: один из наиболее удачных — элитный дом на Композиторской улице, возведение которого шло одновременно со строительством бизнес-центра на Новом Арбате.

   Может ли речь идти не о единичных случаях, а о тренде? Сложно сказать. Еще пару лет назад начались разговоры о том, что чуть ли не половина площадей комплекса «Город столиц» на территории «Москва-Сити» будет отдана под апартаменты, ориентировочная стоимость квадратного метра в которых составит минимум $6 тыс. Приблизительно в то же время просочилась неофициальная информация о продаже пентхауса в первой высотке компании Enka в том же ММДЦ чуть ли не по $20 тыс. за «квадрат».

   Так вот, тогда подобные проекты точно не воспринимались в качестве новой тенденции. Действительно, попробуем представить себе прогуливающуюся в тени огромных офисных башен мамашу с коляской. Нонсенс! Не сильно комфортнее там будет и вечером, когда семейное гнездышко окажется в окружении темных неприветливых окон. Именно так большинство специалистов отвечали на вопрос о перспективности планов реализации жилых апартаментов в офисных центрах.

   Сегодня, когда ширится список новостроек, вырастающих рядом с потенциальным местом работы их жильцов, скепсис на сей счет поутих. Бизнес-центр и дом «в одном флаконе» застолбили свое место в рейтинге эксклюзивных риэлтерских предложений. На этом можно очень неплохо зарабатывать. Особенно если добавить к качественно построенным и отделанным апартаментам еще и полугостиничный сервис (с полуиностранными схемами эксплуатации)… Подобные квартиры точно не будут пустовать. По оценкам специалистов, комнаты площадью от 50 до 80 кв. м, расположенные в пределах десяти минут ходьбы от офисных центров, вполне реально сдаются в аренду за $5—10 тыс. в месяц. При этом продажная их стоимость составляет порядка $6—7 тыс. за «квадрат». То есть вложения в такой объект окупятся за четыре-шесть лет.

   Фантазии? Вовсе нет. Жилые комплексы «Коперник» и «Онегин», дом на той же Композиторской улице — застройщики всех этих многоквартирных элитных новостроек всерьез рассматривали варианты сдачи части квартир, расположенных в них, в аренду. Дома эти, заметьте, расположены рядом с местами концентрации офисных центров в Замоскворечье и на Арбате. Они очень интересны для потенциальных покупателей, однако не только и не столько для обитателей бизнес-центров, сколько для тех, кто решился приобрести квартиру в элитном доме класса В, относящемся к новому типу престижной недвижимости, — доме, количество квартир в котором превышает 100. Однако у этих новостроек есть, пожалуй, пара минусов, явно способных снизить интерес к ним потенциальных потребителей — представителей бизнес-сообщества, привыкших проводить большую часть времени на работе.

   Первый минус — высоковатая цена: подобные «именные» новостройки застройщики предлагают по стоимости, сопоставимой с ценой лучших элитных домов, расположенных на Патриарших прудах или Плющихе. То есть немногим дешевле психологического максимума, который в настоящее время находится на уровне $12 тыс. за квадратный метр. Предпочтения же наших «белых воротничков» сегодня, по статистике, застряли на уровне $7—8 тыс. за «квадрат», при этом общая сумма сделки не должна превышать $800 тыс. О чем это говорит? Что площадь идеальной квартиры для бизнесмена не должна превышать 100 кв. м, но быть не меньше 70 кв. м.

Небольшая квартира для небедного человека
   Много ли есть вариантов таких квартир в предлагаемых сегодня на рынке новостройках, которые расположены поблизости от скоплений бизнес-центров и при этом стоят порядка $6 тыс. за квадратный метр? Ответ отрицательный. Отсюда и вытекает второй минус данного продукта. Площади квартир в новостройках, расположенных в «нужных» местах, закладываются без учета реальных запросов потенциальных покупателей. Одинокому мужчине, проводящему в стенах своего жилища не более восьми часов в сутки, достаточно и пары комнат.

   Действительно, маленькие квартиры сегодня в большом дефиците на столичном рынке недвижимости. Они нужны молодым, амбициозным бизнесменам, которые много работают, уже неплохо зарабатывают, но еще не достигли вершин карьеры и не планируют обзаводиться семьями. Более того, не лишней оказалась бы качественная, но небольшая квартира и для многих глав фирм и топ-менеджеров — в качестве второго жилища, которое используется, когда просто нет ни времени, ни сил на обратную дорогу до загородного дома, тем более что с утра вновь необходимо быть на рабочем месте. Или когда семья уехала на отдых, а находиться одному в огромных апартаментах «главной» квартиры или коттеджа просто не комфортно.

   Но если имеется дефицит предложения, почему никто не спешит занять свободную и очень привлекательную рыночную нишу? Возможно, ответ на этот вопрос кроется в том факте, что сами риэлтеры, выступающие в роли консультантов большинства элитных проектов, не готовы сегодня столь кардинально сменить свои ориентиры и предложить девелоперам «нарезать» квартиры в доме не по 180—320 кв. м, а, скажем, по 80 «квадратов». Вероятно также, что те же риэлтеры боятся получить слишком большое общее количество квартир, что отрицательно скажется на престижности дома, превратив его в «муравейник». Правда, за последний год только и разговоров было о том, что теперь практически никакое количество квартир не мешает объявить дом элитным. И, в общем, все риэлтеры эту идею поддержали. Судя по всему, дело в том, что по российской традиции путь от теории к практике не очень близок.

   Кстати говоря, есть в маленькой «нарезке» квартир еще один чувствительный для девелоперов минус. По словам инженеров-архитекторов, при расположении на одной лестничной площадке двух квартир общей площадью около 200 кв. м каждая удается достичь максимального выхода площадей на продажу. А при наличии большего количества небольших квартир за счет дополнительных стеновых элементов и необходимости увеличивать площади общего пользования потери в метраже квартир, поступающих на продажу, могут составить от 5% до 10%. Не такая уж и мелочь получается.

   В результате складывается ситуация, когда вроде бы и спрос есть, есть и покупатели, готовые выкладывать по $600—700 тыс. за небольшую квартиру, однако ориентироваться именно на них и кроить под них жилье маленькой площади вроде как нелогично, да и затратно. Тем более что и без этих премудростей квартиры в любых — как элитных, так и псевдоэлитных — домах расходятся без проблем.

Дорога к дому
   Вернемся напоследок к пресловутой транспортной проблеме, которая стала главной причиной приведенных выше рассуждений. С одной стороны, комфортное перемещение по городу предполагает наличие дороги, ведущей от офиса к дому. С другой — наличие магистрали под окнами квартиры вряд ли является положительным фактором для современного горожанина, тем более купившего жилье в элитном доме. Практика показывает, что квартиры, большая часть окон которых выходит не во внутренний дворик (или не имеет каких-либо исключительных видовых характеристик типа куполов храма Христа Спасителя), а пусть и на небольшую улицу, но с плотным потоком автомобилей, оцениваются девелоперами приблизительно на 5—7% дешевле прочих в этом же доме.

   Хотя, судя по динамике изменений на рынке элитного жилья, уже через два-три года предложения элитных квартир с видами на магистраль уже никого не будут удивлять. За примером ходить далеко не надо: обнародованные планы застройки «Золотого острова» предусматривают наличие перед окнами квартир на третьем-четвертом этажах элитных по всем прочим признакам жилых домов целых автомобильных эстакад с достаточно серьезным трафиком. А ведь предполагается, что здесь будет находиться самое дорогое и престижное жилье… Сегодня никто так уж категорически не отказывает элитным домам в возможности «смотреть» окнами на транспортные артерии. Вопрос лишь в размере последних. «Опера-Хаус», например, расположился на довольно оживленной Остоженке. И ничего! Большинство застройщиков высококлассных домов на Плющихе также не брезгуют предлагать своим покупателям квартиры с видами на броуновское автомобильное движение по этой старой московской улочке. Наконец, дома на набережных (в частности, Берсеневской, Бережковской, Смоленской и Саввинской) — те и вовсе считаются классикой жанра элитной застройки. Правда, во всех перечисленных примерах речь идет все же о небольших улицах максимум с двумя рядами движения в одну сторону.

   Впрочем, лиха беда начало. Поскольку есть прецеденты, не так уж абсурдно выглядит предположение о том, что к 2010 году в Москве в моду войдут элитные квартиры, имеющие прямой выезд из собственного элитного гаража на крупную элитную магистраль.


 

Таблица 1
ТЕКУЩИЕ ОБЪЕКТЫ И ИХ ЗАСТРОЙЩИКИ








































Название объектаАдресЗастройщикОбщая площадь
Krystall HouseКоробейников пер., стр. 6,15,17Rose Group14,6 тыс. кв. м.
Lake HouseМинская ул., вл. 35СТ «Инвестментс лтд.»11,8 тыс. кв. м.
«Ближняя дача»Староволынская ул, 11«Проминдустрия АГ»60 тыс. кв. м.
«Онегин»М. Полянка ул., вл. 2/3, стр. 1, 5, 6-12«Балтийский монолит»7,2 тыс. кв. м.
«Коперник»Якиманка ул.вл. 22«МИАН Девелопмент»21,9 тыс. кв. м.



 

Таблица 2
ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ПРОЕКТЫ 2006 ГОДА


































Название объектаАдресЗастройщикОбщая площадь
«Дворцовый ансамбль»Коробейников пер., стр. 7-14, 16Vessolink18 тыс. кв. м.
«Итальянский квартал»Долгоруковская, 21, к. 1-3«Энергогарант Капитал-Строй»26 тыс. кв. м.
Z-projektХилков пер., 5/43«Баркли»3,2 тыс. кв. м.
«Дом на Покровском бульваре»Покровский б-р, вл. 3, стр. 2-6Garden Ring18 тыс. кв. м

Источник: INTERMARK Group, Inc



 

График 1
Средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья по районам Москвы, $




















































































РайонМин. ценаМакс. цена
Арбат4 90012 000
Замоскворечье4 40013 000
Китай-город13 20013 200
Мещанский4 00015 000
Новослободский3 50012 000
Остоженка4 40018 000
Патриаршие пруды7 30015 000
Плющиха4 60015 000
Смоленский5 90020 000
Сретенка3 5008 000
Таганский3 8006 500
Тверской5 00020 000
Хамовники4 20012 500
Чистые пруды5 2009 000
Якиманка5 15016 500

Источник: INTERMARK Group, Inc.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK