Наверх
20 октября 2021
Без рубрики

Архивная публикация 1999 года: "Дворцовая архитектура"

Все знают истину про богатых, которые богатеют, и бедных, которые беднеют. И в наше смутное время эта аксиома находит свое подтверждение. Непременный атрибут образа жизни состоятельного человека -- элитарные квартиры за последние 5 месяцев упали в цене на 30-40%. Что позволит богатым стать еще богаче -- на сэкономленную разницу.Очень индивидуальное жилье


У Франца Кафки есть небольшая притча. Человек сидит перед огромными воротами и регулярно пытается сквозь них проникнуть. Однако стража его каждый раз останавливает. Идут годы. Человек стареет, но своих попыток пройти за эти ворота не оставляет. И последнее, что сиделец слышит, -- слова стражников: "Мы навсегда закрываем эти ворота. Ведь они были открыты только для тебя."

Нечто похожее свершилось с покупателями жилья повышенного качества, которое принято у нас называть общим словом "элитное". Существенная, если не большая часть потенциальных покупателей квартир в домах такого уровня после начала кризиса позволить себе их уже не может. Или же может, но квартиру несколько меньшей площади.

В первые два-три месяца после 17 августа на рынке элитного жилья воцарилось сумрачное затишье. Казалось, что этот рынок умер. Однако сейчас уже можно говорить: рынок сохранится -- благодаря резкой дифференциации нетипового жилья по качеству и уровню цен, чего до кризиса попросту не замечалось.

Александр Брюханов, менеджер агентства "Центр-2000": "Спрос на элитное жилье не исчез. Просто поменялись представления о нем. Всегда будут люди, готовые заплатить $500 тыс. и выше за квартиру. Но это должно быть по настоящему элитное жилье, а не скроенное по представлениям человека с детством из комуналки или "хрущобы". Спросом будет пользоваться дома, элитные в западном понимании. То есть из экологически чистых материалов -- кирпич и минимум бетона, только для перекрытий. Гостиная-столовая площадью в 40-50 кв. м. В ванных комнатах обязательно окно. На каждую семью предусмотрен встроенный гараж. И, естественно, престижное местоположение. Вот такие дома, а их не может быть много, покупателя найдут всегда."

Проектов такого уровня на первичном рынке в Москве сейчас всего два. Первый -- так называемый "Агаларов-хаус". Это многоэтажный жилой комплекс из кирпича возведен неподалеку от Тишинской площади рядом с мастерской Зураба Церетели. Несмотря на высокую стоимость 1 кв.м -- $5,5 тыс. с полной отделкой (евроремонтом), включая встроенную технику для кухни, абсолютное большинство квартир в этом доме уже продано. На сегодняшний день осталось несколько квартир площадью от 130 до 300 кв. м. Продавцы рассчитывают реализовать их по старой, еще докризисной цене.

Прямо в доме находится 50-ти метровый бассейн и 3 вида бань: финская, турецкая и русская. В каждой квартире есть настоящий камин (загадка, как при этом спроектированы и выведены домоходы). В доме есть штат горничных. Перед дверью каждой квартиры установлены видеокамеры.

Правда, и квартплата здесь -- примерно $5 за 1 кв. м. Так что владельцам 300-метровых квартир, а в Агаларов-хаус такие отнюдь не редкость, приходится ежемесячно расставаться с $1,5 тыс.

Другой проект супердорогого и суперэлитного жилья -- так называемые Палаты Муравьевых на Остоженке неподалеку от Храма Христа Спасителя. Он предусматривает возведение 7-этажного кирпичного дома всего на 14 квартир площадью от 83 до 295 кв. м. А также 17 индивидуальных трехэтажных кирпичных домов, каждый из которых рассчитан на 1 семью. При каждом доме -- маленький участок земли (от 50 до 70 кв м) под лужайку или полисадничек, под домом -- подземный гараж на три машины. И хотя застройщики предпочитают пока не афишировать стоимость квадратного метра в этих коттеджах, по нашим сведениям, продавать жилье они намерены по $5 тыс. за метр. В цену входит полная отделка, включая встроенную мебель. Учитывая, что общая площадь такого дома колеблется от 200 до 350 кв. м, итоговая стоимость самого "скромного" домика в Палатах Муравьева составит $1 млн.

При этом застройщики уверены, что при любой ситуации в стране найдется 17 человек, способных выложить такую сумму за собственный дом в 10 минутах ходьбы от Кремля.

Эксплуатация коттеджа будет обходиться минимум в $3 за 1 кв. м., то есть от $600 до $1050 ежемесячно.

Ах, Арбат, мой Арбат


В следующую ценовую группу элитного жилья входят дома со стоимостью 1 кв. м от $2400 до $3000. Заметим, что это цена нынешняя, до кризиса она была на 25-30% выше.

Илья Белов, начальник отдела маркетинга фирмы "Банк и город": "В ближайшем будущем нового элитного жилья такого уровня строиться практически не будет. Сейчас допродаются уже готовые объекты. Правда, на вторичном рынке жилье такого уровня уже через год будет стоить ощутимо дороже. Ведь дома этой ценовой группы сдаются без отделки, а перепродаются уже после основательного ремонта, который обходится в дополнительные траты в размере приблизительно $400 за каждый метр."

Дома из этой группы элитного жилья возводятся в в районе Арбатских переулков и Остоженки. Например, семиэтажный дом по 1-му Зачатьевскому переулку (микрорайон Остоженки, м."Кропоткинская"), проинвестированный мебельным центром "Спутник". Жилье здесь продается по цене от $2700 за 1 кв. м. без внутренней отделки. При этом квартиры с видом на Храм Христа Спасителя и Москва-реку стоят дороже.

Дизайн-проект "под ключ", включая внутреннюю планировку и обустройство интерьера, каждый покупатель утверждает сам. Высота потолков в квартире составляет 3 метра. Помимо подземного гаража предусмотрена охраняемая площадка для машин жильцов и гостей. Внутри комплекса предусмотрен закрытый от посторонних зеленый дворик.

На правительственном уровне


Третья ценовая группа (от $1400 до $2100 за 1 кв. м) элитного жилья, точнее домов индивиудальной планировки -- самая большая.

Ее основное отличие от двух других, более дорогих, групп -- в материале, из которого делают дома, и расположении.

Как правило, дома со стоимость 1 кв. м. до $2100 возводятся из монолитного железобетона и в один слой обкладываются кирпичом. Подобные комплексы и отдельные здания сейчас строятся в самых разных районах Москвы, по большей части -- на престижном Западе, Юго-Западе и Северо-Западе города.

По оценкам специалистов, после произошедшего за последние 2-3 месяца 20-25%-ного снижения цен квартиры в этих домах вплоне продаваемы. Активно, например, идет реализация квартир в комплексе "Две башни" (м. "Октябрьское поле") от компании "Дон-строй". Прошлой весной, еще на стадии строительства первой башни, 1 кв. м стоил здесь не меньше $2300, сейчас же, уже по окончании строительства, -- $1600. Обе башни возведены из монолитного бетона, что позволяет покупателю самому выбирать площадь и планировку квартиры.

Однако самый активный застройщик жилья в ценовой группе до $2100 за "квадрат" -- правительство Москвы. Сейчас оно завершает реализацию квартир в новой Олимпийской деревне, неподалеку от метро "Проспект Вернадского" (1 кв. м здесь стоит $1400) и начинает активную продажу жилья в комплексе из монолитного железобетона на Краснопролетарской улице (метро "Новослободская"), где 1 кв. м стоит $1670.

Главная особенность этих "недорогих" элитных домов -- ориентация на покупателя, жилищные запросы которого ограничиваются $130-150 кв.м. общей площади. Более просторные апартаменты в таких домах просто не проектируются.

Исключение составляют лишь аналогичные по качеству центровым проектам монолитные башни, которые строятся в менее престижных районах города. За счет более дешевой земли у застройщика и продавца таких башен имеется возможность резко (например, до $740, за которые сейчас продается 1 кв. м на Снежной улице в Свиблове) сбивать цену, не снижая качество самого жилья.

%???%Vstavka vozmozhno i v dr. statiu

В другом многоэтажном жилом комплексе, возводимом центром "Поликварт" в Новых Черемушках, продаются квартиры площадью от 72 до 300 кв. м. При этом цена на них достаточно высока -- до $1750 за "квадрат".

Ольга Ларина, директор центра "Поликварт": "Сегодня снова, как и до кризиса, стали покупать не только 3--4-комнатные квартиры общей площадью до 180 кв. м, но и 5--6-комнатные пентхаусы общей площадью в 200-300 кв. м."

%???%

Таким образом произошедшее существенное падение цен на элитное и улучшенное жилье привело к постепенному оживлению спроса. Правда, одновременно практически полностью "умер" вторичный рынок качественного жилья. Расселение коммуналок, продажа квартир в бывших "цековских" и "сталинских" домах сейчас происходит лишь в тех редких случаях, когда владельцы согласны резко сбросить цену. Между тем продавцы квартир с резким падением стоимости своего жилья смириться не могут. И держат цену в надежде на лучшие времена.

Что касается лучших времен. В 1999, скорее всего, возможны два варианта развития экономической ситуации в России в целом и рынка недвижимости в частности.

Первый -- Россия улаживает отношения с западными кредиторами, инфляция растет, производство оживает, активизируется торговля и, в частности, рынок недвижимости. Отсутсвие глобального ухудшения по сравнению с нынешним положением дел, бурная инфляция, которая всегда кому-то приносит прибыли, -- это один прогноз для рынка элитного жилья. В таком случае возможно его развитие и даже некоторый рост цен.

Если же нас ничего хорошего впереди не ждет, а, напротив, случится какое-нибудь "второе издание" 17-го августа с параличом банковской системы и введением международных санкций из-за объявления России банкротом -- это уже совсем другие перспективы для продавцов элитной недвижимости. При таком развитии событий дальнейшее падение цен на дорогие квартиры неизбежно.

К тому же нужно учитывать и такой фактор, как приближающиеся парламентские и перзидентские выборы, победа на которых сторонников "экспроприации экспроприаторов" вовсе не исключена. И такая перспектива делают покупку квартиры за $1 млн поступком весьма рискованным. А значит, цены на супер элитное и элитное жилье в преддверии выборов продолжат свое падение.


Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальному проекту

Название фирмыАдреса возводимых объектовМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартирЦена за 1 кв. мПорядок и курс оплатыНаличие и характеристика отделкиНаличие охраныСрок сдачи в эксплуатацию

"Банк и город"Курсовой пер., 6 и 8 (корп. а, б)Монолит + кирпич73--353 кв. м$2000--2100Аванс 50%, при заселении остальные 50%, по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьержФевраль 1999 г.

~1-й Обыденский пер., 8Монолит200 кв. м$2500Аванс 50%, по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьержФевраль 1999 г.

~1-й Обыденский пер., 10, стр. 1 и 2Монолит136--345 кв. м$2300Аванс 50%, по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьержФевраль 1999 г.

"Центр-2000"Ботанический пер., 16, 22 этажаМонолит120--174 кв. м$1800100% оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

"Спутник"1-й Зачатьевский пер., 4, 7 этажейМонолит + кирпич117--260 кв. мОт $2500100%, оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаСпецохранаСдан

Noble GibbonsСтароконюшенный пер., 10--12, 8 этажейМонолит + кирпич147--186 кв. м$3000100% оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~Несвижский пер., 12, 22 этажаМонолит + кирпич120--450 кв. м$2700100% оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьержСдан

~"Агаларов-хаус", ул.Климашкина, 1/3, 6--10--14 этажейКирпич130--300 кв. м$5500100%, оплата по курсу ЦББеловая отделкаСобственная охранная службаСдан

~"Третьяковское подворье", Б.Толмачевский пер., 4, 7 этажейМонолит + кирпич120--250 кв. мОт $2800100%, оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

"Кунцево-инвест"ул.Молодогвардейская, 24, 6 этажейКирпич--$1900100% оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьерж плюс охрана всего комплексаСдан

"Собор-См"Новая Олимпийская деревня, 12--18 этажейМонолит59--145 кв. м$1400100% оплата по курсу ЦБЧерновая отделкаКонсьерж плюс охрана всего комплекса деревниСдан

Московское инвестиционное агентство недвижимостиул.Люблинская, 163/1 (Марьино), 21 этажМонолит109,7 кв. м$570100% по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

~ул.Люблинская, 179, 21 этажМонолит100--159 кв. м$530100% по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

~ул.Привольная, 65/32 (Жулебино), 12 этажейПанельный104,6--108 кв. м$570100% по курсу ЦБ, оформление за один деньЧерновая отделка--Сдан

~ул.Привольная, 57, корп.1, 10 этажейПанельный104,6 кв. м$570100% по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

"Реал Трейд"ул.Снежная, 27 (Свиблово), 16 этажейМонолит + кирпич44--150 кв. м$740Стоимость дана при условии 100% предоплаты, но возможен аванс -- 20%, по курсу ЦБЧерновая отделка (беловая по желанию клиента)Собственная охранная службаIV квартал 1999 г.

~ул.Таллинская, 32 (Строгино), 10--22 этажаМонолит + кирпич40--150 кв. м$740Стоимость дана при условии 100% предоплаты, но возможен аванс -- 20%, по курсу ЦБЧерновая отделка (беловая по желанию клиента)Собственная охранная службаIV квартал 1999 г.

~Янтарный проезд, 9 (м. "Бабушкинская"), 16 этажейМонолит + кирпич53--140 кв. м$950Стоимость дана при условии 100% предоплаты, но возможен аванс -- 20%, по курсу ЦБЧерновая отделкаСобственная охранная службаIV квартал 1999 г.

Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий "Поликварт"26--27-й квартал Новых Черемушек, корпус 1, 6--16 этажейМонолит + кирпич72--300 кв. м$1750Аванс 30%, по курсу ЦБЧерновая отделкаТерритория охраняется + охрана в каждом подъездеМарт 1999 г.

"Соцсервис"ул.Кастанаевская, 13 (м. "Филевский парк"), 16 этажейМонолит + кирпич88--170 кв. м$1000--1100Аванс 25%, по курсу ЦБ, последний взнос до 1 октября 1999 г.Черновая отделкаТерритория охраняетсяIV квартал 1999 г.

"Служба недвижимости"Южное Бутово, центр "Чечера", корп. 1, --Монолит + кирпич74--297 кв. м$560100%, по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

~ул.Краснопролетарская, 7МонолитОт 102 кв. м$1670100% по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

"Оргкомитет"Б.Казенный пер., 2, 6 этажейМонолит + кирпич217--228 кв. м$1870100% по курсу ЦБЧерновая отделка--Сдан

~ул.Ладожская, 8, 12 этажейКирпич43--122,2 кв. м$1600100% по курсу ЦБ, оформление за один деньЧасть с отделкой, часть без отделки--Сдан

Управление внебюджетного планирования развития городаул.М.Почтовая, влад. 10/12, 6--8 этажейКирпич60--170 кв. м$890100% по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~Наставнический пер., влад. 4--6, 4-7 этажейКирпич50--175 кв. м$1340100% по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~2-й Сыромятнический пер., влад. 8, 4--7 этажейКирпич55--180 кв. м$1250100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~ул.Зоологическая, 18, корп. 1, 10--12 этажейКирпич60--180 кв. м$1210100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~ул.Талалихина, 26, секц. 1--4, 6--9 этажейКирпич45--170 кв. м$1020100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~Жулебино, мкрн. 3в, корп. 18, 11--27 этажейМонолит40--105 кв. м$670100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~Марьинский парк, мкрн. 1а, корп. 27, 12--17 этажейМонолит40--150 кв.м$535100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

~Северное Бутово, мкрн. 5, корп. 7, 3--8 этажейМонолит40--150 кв. м$515100%, по курсу ЦБ в рубляхЧерновая отделкаТерритория охраняетсяСдан

Прочерк -- нет данных.

ФEДОР ЖЕРДЕВ, ЮЛИЯ РОШЕК

Оперативные и важные новости в нашем telegram-канале Профиль-News
Больше интересного на канале Дзен-Профиль
Самое читаемое
20.10.2021
19.10.2021