Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2000 года: "Дворцовый переворот"

Белый верх, черный низ есть? — Есть. Черный верх, белый низ есть? — Есть. Есть все — покупателя на рынке элитного и нетипового жилья сегодня неизбежно поджидают муки выбора. Предложение становится все разнообразнее, сами дома — комфортабельнее, а цены при этом стоят на месте. Или даже снижаются.Колебания на высшем уровне

На рынке дорогого (то есть стоимостью от $900 за метр) нетипового жилья — настоящий бум. Ежемесячно на нем появляется в среднем пять новых объектов. При том, что, по данным агентства недвижимости «Инком», общее число столичных элитных и нетиповых новостроек, где еще осталось то или иное количество нереализованных квартир, перевалило за 150. Предложение явно опережает спрос. Поэтому неудивительно, что за последние девять месяцев снижение цен в этом секторе первичного рынка жилья составило в среднем 4—9%.
Удержать, а уж тем более повысить цену удается только на единичные, действительно достойные объекты (причем при очень агрессивной рекламной кампании — как, например, у «ДОН-Строя»).
Достоинства дома определяются сегодня прежде всего его местоположением. Причем не просто в престижном центре, на Западе или Юго-Западе. Значение на сегодняшний день имеет даже вид из окон. Справа шоссе, слева проспект, а сзади железная дорога — это заведомо малоликвидный проект. Даже если шоссе и проспект самые что ни на есть престижные. А вот вид на храм Христа Спасителя или парк — это уже лучше. Шансы на продажу квартир в таком доме высоки.
Расположение комнат и, соответственно, окон по сторонам света также играет не последнюю роль в покупательских предпочтениях. В спальне и рабочем кабинете должно быть свежо, поэтому желательно, чтобы их окна смотрели на запад, северо-запад, север. В гостиной и детской должно быть много света — значит, окна должны быть обращены на юг, юго-запад. И все это необходимо совместить в пределах одной квартиры.
При этом оптимальной площадью элитной квартиры, судя по спросу, остаются 120—200 кв. м.
Дмитрий Кузнецов, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Техническое обеспечение современного элитного дома должно быть на самом высоком уровне. В минимальный набор входят центральное кондиционирование, системы очистки воды, средства телефонной и телевизионной связи, в максимальный — сверх перечисленного еще и автономная котельная, электрическая подстанция, пассажирский лифт из жилой части в подземный гараж».
Последний является неотъемлемой частью элитного здания. И в зависимости от места расположения дома обойдется жильцам-автолюбителям от $18—20 тысяч за одно машиноместо в срединных районах до $30—35 тысяч в историческом центре. А вот размещенные в доме для удобства жильцов спортзал, бассейн и кафе желательны лишь вне Садового кольца. В центре это, пожалуй, излишество: здесь с инфраструктурой и так проблем нет и потому увеличивать квартплату ради внутридомового фитнес-клуба попросту неразумно (это делает объект менее привлекательным для потенциальных покупателей).
Не последнее место в списке требований к элитности занимает окружение — пятиэтажки и прочий панельный «ширпотреб» к таковому, понятно, не относится. А вот «цековки», современные нетиповые дома, реконструированные особняки — в самый раз.
В целом же по районам цены на элитные новостройки распределяются на сегодня следующим образом.
В пределах Центрального округа — $1500—2500 за кв. м (без отделки). Хотя есть и исключения — до $3—4 тысяч за кв. метр в апартаментах, расположенных в реконструированных особняках и суперсовременно оснащенных комплексах (впрочем, такие предложения можно сосчитать по пальцам одной руки, да и появились они совсем недавно — буквально пару-тройку месяцев назад, а потому говорить об их ликвидности пока рано).
В традиционно престижных Западном и Юго-Западном административных округах средняя стоимость на элитные и нетиповые новостройки сейчас колеблется в пределах $850—1200 за «квадрат». И только в отдельных случаях доходит почти до $2000. Впрочем, это цена предложения, а не реальная. Достаточно сказать, что застройщик комплекса «Золотые ключи» (ул. Минская, 1а, возводится с 1997 года) продает жилье по $1700 за кв. м, на вторичный же рынке квартиры здешние попадают в среднем по $900—1200 за метр — то есть по средней для данного района цене.
И это не единичный пример. Западный и Юго-Западный округа нетиповым жильем застраиваются особенно интенсивно. Соответственно, выбор квартир здесь очень широк. И с каждым месяцем становится все больше. Конкуренция самого «свежего» со слегка «залежалым» очень острая, что заставляет продавцов первого постепенно сбрасывать цену на еще не реализованные квартиры. Так, квартиры в 14-этажном монолитно-кирпичном доме по улице Толбухина, 3, расположенном неподалеку от Дубовой рощи, подешевели с момента постройки (начало прошлого года) на целых 35% (с $1700 до $1100 за кв. м).
Еще быстрее — всего за полгода — вынуждены были сдать позиции застройщики так называемого овального дома из монолитного бетона, расположенного рядом со станцией метро «Молодежная» на Ельнинской улице, 7 (с $1250 до $900). Пример «овального дома» свидетельствует еще об одной тенденции этого года на рынке недвижимости — вытеснении монолитных жилых зданий из сектора полуэлитного жилья в почти типовое (и как следствие, сближении цен на монолиты и типовую застройку в срединных престижных районах).
Квартиры в домах на Севере и Северо-Западе предлагаются по $870—1500 за кв. м. При этом, по оценкам специалистов, в ближайшие год-два в этих районах также произойдет «передозировка» нетиповых новостроек, что также может привести к падению цен. Однако о конкретных цифрах можно будет говорить только через год.
В Северо-Восточном и Восточном округах об элитной застройке говорить можно весьма условно — это традиционно малопрестижные части города. Исключение — популярные Сокольники (Восток), где квартиры в монолитно-кирпичных домах продаются по $800—1250 за кв. м в зависимости от удачности проекта.
Второй свежести

Менее определенная ситуация на вторичном рынке — просто потому, что некая средняя цена на жилье примерно одного уровня вовсе не означает, что при продаже двух одинаковых квартир один продавец не запросит за свои апартаменты вдвое больше другого. Равно как не означает, что покупатель согласится даже с наименьшей ценой.
Поэтому ситуация в данном секторе рынка поддается только приблизительному описанию, а сам термин «элитное» может быть применен здесь зачастую с большой натяжкой.
Денис Козловский, аналитик агентства недвижимости «Инком»: «Сегодня для покупателя важен не только вид из окна, но и удаленность от шумных трасс или даже мест скопления народа вроде спортплощадок или дискотек. Еще одно из основных требований покупателя к элитному жилью — возможность перепланировки».
Все эти факторы обусловливают продолжительность реализации подержанного элитного и нетипового жилья — нескольких месяцев и более.
Теперь подробнее об отдельных составляющих рынка вторичной условно «элитной» недвижимости.
«Сталинки» окончательно сдают свои позиции — это касается даже наиболее престижно расположенных из них (на Ленинском, Кутузовском проспекте, Фрунзенской набережной и т.д.).
Так, покупатели не спешат приобрести за $110 тысяч 82-метровую квартиру в 8-этажной «сталинке» на Кутузовском, 26 (в этом доме жил Брежнев). Причина — в «историческом» доме смешанные (то есть деревянно-бетонные) перекрытия.
Юрий Стретович, директор отделения «Западное» агентства недвижимости МИЭЛЬ: «Покупатель требует от будущего жилища надежности и комфорта, который вряд ли возможен в доме со смешанными перекрытиями. Ценовая разница в «сталинках» с железобетонными перекрытиями и смешанными, расположенными в одном районе, может доходить до 30%».
В целом же цена предложения на квартиры в «сталинках» на рынке сегодня определяется цифрами от $530—550 (где-нибудь на востоке и юго-востоке города) до $1500 на Кутузовском проспекте (верхняя планка предполагает качественный ремонт).
Несколько выше спрос на «цековки». Но и в случае с ними все решают детали. В ранних «цековках» 70-х — начала 80-годов постройки нет ничего примечательного: ни достойных потолков, ни охраны, ни мест под парковку автомобилей. Партноменклатурные дома конца 80-х — начала 90-х — другое дело. Здесь, как правило, есть автостоянка, правда, под открытым небом, охрана, в подъездах ковер на лестнице. Горячую воду не отключают: как правило, «цековки» подсоединены сразу к двум ТЭЦ (подменяющим друг друга при необходимости). Да и коммуникации в приличном состоянии. Площади квартир отвечают современным требованиям — 90—110 кв. м, высота потолка — до 3 метров.
Таковы квартиры в «цековках» внутри Садового кольца, на Самотечных улицах, в районе Мосфильма. На сегодня квартиры в этих домах если и появляются на рынке, то только за $2500 за кв. м (то есть по «новостроечным» расценкам). Правда, и предложения о продаже квартир в таких домах на рынок поступают крайне редко — 7—10 раз за год. Впрочем, это не мешает продавцу и покупателю остро торговаться между собой: последний обычно готов платить за цековские апартаменты не более $1500 за метр. Если продавец согласен на разумный торг, квартира уходит месяца за 2—3. В противном случае снимается с продажи (владельцы в большинстве случаев решают ждать лучших времен).
Старинные особняки (и реконструированные, и нет) — отдельный сектор полуэлитного рынка. Цены на квартиры в них зависят от множества факторов. Если дом обычного облика, что называется, без архитектурных изысков, да еще с деревянными перекрытиями, то за него — даже при самом удачном местоположении — вряд ли кто-либо захочет выложить более $700 за кв. м. Именно по такой цене предлагаются две квартиры в 3-этажном особняке (бывших монашеских кельях) в Басманном переулке, 4, стр. 5. Из «внутренностей» здесь оставлена только мраморная винтовая лестница. Зато центр Москвы и всего десять квартир. А вот в 5-этажном особняке в Староконюшенном переулке (это рядом с Остоженкой), реконструкция которого завершится будущей весной, квартиры предлагаются по $1300 за метр (без отделки). Квартир здесь не более двадцати. Зато ни о гараже, ни о технических наворотах вроде центрального кондиционирования речь не идет.
Светлана Кондачкова, начальник отдела Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН): «И тем не менее для покупки дорогих квартир на вторичном рынке есть серьезные основания. Во-первых, в элитных новостройках, как правило, повышенная оплата как коммунальных услуг, так и домовой инфраструктуры — в нестандартных домах на вторичном рынке этого нет. Кроме того, инвентаризационная стоимость по БТИ вторичного престижного жилья и квартир в новостройках того же уровня различается в десятки раз, что немаловажно при общении с налоговыми органами».
Оглядываясь вперед

Теперь о том, что будет с рынком элитных и нетиповых новостроек в ближайшем будущем.
Согласно данным рекламно-информационного агентства «Тригон», в течение сентября—октября практически повсеместно цены на элитные новостройки оставались неизменными.
И такая стагнация продолжится, очевидно, в ближайшее время. По крайней мере, до конца нынешнего — первого квартала будущего года, когда на рынок попадут квартиры еще около двадцати объектов, которые будут достроены к данному сроку (покупать элитное жилье предпочитают в уже готовых домах).
Что же касается вторичного рынка нетипового жилья, здесь все будет зависеть от того, насколько продавцы сумеют смириться с тем, что их жилье уже не отвечает всем требованиям высокого престижа и, соответственно, начнут скидывать цену. Причем чем дальше, тем ощутимее, ведь элитных новостроек становится все больше.

Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальным проектам

ФирмаАдреса возводимых объектов, этажность, ближайшая станция метроМатериал, из которого строится домОбщая площадь квартир (кв. м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)Ежемесячная квартплата ($ за 1 кв. м)Срок сдачи
«Дон-Строй»ул. Авиационная, 77—79, 30—32 этажа, комплекс «Алые паруса» («Щукинская»)Монолит+кирпич85—4001300—220049825 000Не более 1,5III кв. 2001
~ул. Расплетина, 14—18, 12—15 этажей, комплекс «Новая звезда» («Октябрьское поле»)Монолит+кирпич84—2501200—15009025 000Не более 1,5Сдан
~Филипповский пер., 4—16, 9 этажей («Арбатская»)Монолит+кирпич115—3002200—25006840 000—50 000Около 2IV кв. 2001
«Собор СМ»Слесарный пер., 3 («Проспект Мира»)Монолит106—2601300—180077Муниципальный тарифI кв. 2001
«СХолдинг»Большой Козихинский пер., вл. 24, 26, 7 и 13 этажей, комплекс «Мастер и Маргарита» («Пушкинская»)Монолит+кирпич116—2863000—60003 м/м на 2 квартиры30 0001,5IV кв. 2001
МИАНул. Долгоруковская, вл.24—30, 8—12 этажей («Новослободская»)Монолит+кирпич99,5—199от 1250147IV кв. 2000
«Квартал 32—33»Ленинский проспект, 116, корп. 1, 28 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич168—1791800—215010030 0001,2Сдан
~Ленинский проспект, 128—1, 29 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич86—3951470—199010025 000до 1Февраль 2001
~ул. Удальцова, 27—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич77—1341090—15905018 0000,3Май 2001
~ул. Удальцова, 3—1, 25 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич93—159870—11205018 0000,3IV кв. 2002
~Ленинский проспект, 98—1, 29 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич86—297960—145010018 0000,8IV кв. 2002
«КРТ—инвест»Старомонетный пер., 18—20, дом «Времена года», 9 этажей («Полянка»)Монолит+кирпич30—2302100—52504330 0003IV кв. 2000
«Авгур Эстейт»Комсомольский проспект, вл. 30а, 8—16—18 этажей («Фрунзенская»)Монолит+кирпич85—400180015030 000Декабрь 2001
«Кунцево-инвест»ул. Ельнинская, вл. 15 (комплекс «Изумрудный город»), 3—9 этажей («Молодежная»)Монолит+кирпич54—301850—1600164от 20 0001IV кв. 2002
ЦДНБарыковский пер., 7, 3 этажа («Кропоткинская»)Кирпич159250 000—280 000 за весь домНет500 руб. за весь домСдан
«Отделстрой»ул. Марксисткая, вл. 7, до 24 этажей («Марксистская»)Монолит48,5—1811300190IV кв. 2000
Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт»ул. Архитектора Власова, 22, 7—17 этажей («Новые Черемушки»)Монолит+кирпич107—360135014030 0000,8Сдан
~Новые Черемушки, кв. 26—27, корп. 3а, 12—16 этажейМонолит+кирпич72—2061050—1100На 1 квартиру 1,5 м/м15 000до 0,8Март—апрель 2001
«Центр—2000»Зачатьевский пер., 10—17-3-этажных частных дома («Палаты Муравьевых», 2-я очередь)Кирпичот 300от 3000В каждом по 2входит в стоимость квартирыIV кв. 2001
~Арбат, 43Кирпич90—27023001135 000IV кв.2000
~2-й Казачий пер., вл. 10, «Посольское подворье» («Полянка»)Кирпич115—2302350—32002525 000до 1IV кв. 2000
«Декра»ул. Азовская, вл. 24а, 12—16 этажей («Каховская»)Монолит50—118550—640250Муниципальный тарифIV кв. 2001
~ул. Хачатуряна, вл. 10—12, 15—20 этажей («Отрадное»)Монолит41—133от 670898000—90000,5I—II кв. 2001
ООО ФСК «ТЕСКО»ул. Малая Филевская, 34, корп. I, II, III, 9—17—19 этажейМонолит+кирпич120—160от 170023025 0001Сданы
~проезд Загорского, 11, 5—7 этажейМонолит+кирпич160—330170015020 0000,8Сдан
Первая ипотечная компанияул. Губкина, вл. 6, 26 этажей («Ленинский проспект»)Монолит156—208от 92612613 796II кв. 2001
«Жилстройиндустрия»ул. Каховская, вл. 21а, 10—12—14—16 этажей («Каховская»)Монолит76—2277431148500I—II кв. 2001
«Конти»ул. Береговая («Покровское-Глебово»), 4—5 этажейМонолит+кирпич75—250от 25001,5 м/м на квартиру30 000до 300 с квартирыВесна 2001
«Лоджик-Риэлти»Малый Каковинский, вл. 8, 12 этажей («Смоленская»)Монолит+кирпич120—400от 200045от 25 000до 1,4II кв. 2001
«Соцсервис»Рублевское шоссе, вл. 26, 13—19 этажей («Молодежная»)Монолит+кирпич46—310от 100020620 0001-я очередь — II кв. 2001, 2-я очередь — IV кв. 2001
«Дружба»город Домодедово, мкрн. «Дружба», 7, 10 этажейКирпич52—94290Рядом комплекс на 150 м/м3500Сдан
~Домодедово, мкрн. «Дружба», 9, 10, 21, 9—10 этажейКирпич46—125205—280Рядом комплекс на 150 м/м3500д. 9 — IV кв. 2000, д. 10 — I кв. 2001, д. 21 — II кв. 2001
~Домодедово, мкрн. «Дружба», ул. Рабочая, 50, 54, 10 этажейКирпич66—843001503 500Сданы
~Домодедово, ул. Каломийца, 8, 10 этажейКирпич42—186,42 (2-уровневые)350—400НетСдан

Прочерк — расценки не определены.

Все цены пересчитаны по курсу $1=27,8 руб.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK