Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2001 года: "Эконом — как класс"

Под подобными слоганами на рынке сейчас предлагается чуть ли не каждый второй дом: если не из панелей — значит, элитный. А между тем в последнее время в столице возводится все больше не только по-настоящему «люксового», но и просто нетипового жилья, способного удовлетворить запросы и «олигарха», и представителя «среднего класса».Дворцовая площадь

Главная тенденция на рынке новостроек сегодняшней Москвы — все большее «расслоение» предлагаемых нетиповых домов.
Если раньше все, что было возведено не из панели, а по индивидуальному проекту, объявлялось элитным, то сегодня между по-настоящему качественным жильем и типовым расположилось множество объектов с той или иной полнотой набора признаков элитарности. И в зависимости от этой полноты существенно различающихся по ценам.
И чем дальше, тем больше подобного «промежуточного» жилья (в последнее время его стали называть жильем эконом-класса) будет появляться на рынке. Уже сегодня оно составляет примерно треть столичных новостроек.
Чтобы понять, какую нишу такие проекты занимают, сначала остановимся на том, что, собственно, представляет собой по-настоящему элитный дом.
Первым делом достоинства дома определяются его местоположением. Если центр — обязательно исторический: Остоженка, Замоскворечье, арбатские переулки, Фрунзенские улицы. Если Запад — то Кунцево, Юго-Запад — «Университет», Мосфильмовская.
Примерно на том же уровне ценится избранность жильцов — в по-настоящему элитном доме квартиру не продадут не то что «вору в законе» (такое вообще исключено), но даже не поселят в одном здании топ-менеджеров конкурирующих фирм. При этом общее число квартир в доме класса «люкс» не может быть больше 10—15.
Еще одни важный критерий — техническое оснащение здания.
Полина Стрелкова, консультант по недвижимости компании NOBLE GIBBONS: «Техническое обеспечение современного суперэлитного дома подразумевает кроме уже ставших стандартом системы центрального кондиционирования, цифровой телефонной связи, автономной котельной еще и такие новшества, как трехтрубный водопровод, предусматривающий не только подачу горячей и холодной воды, но и приготовление и подачу в каждую квартиру воды питьевой. Кроме того, в доме обязательно должен быть подземный гараж и хотя бы минимальный инфраструктурный набор, своего рода «изюминка» — например, каминный зал».
Важна каждая деталь: например, в по-настоящему элитных хоромах лифты должны быть импортные типа Otis, а не их выпускаемые по лицензии аналоги от Карачаровского завода. Материал, из которого возводятся наружные стены,— только кирпич, планировка — свободная.
Особое значение покупатель придает панораме, открывающейся из окон. Чем шире обзор — тем лучше. Именно по этой причине самые дорогие квартиры — это пентхаусы (расположены на последнем этаже) с окнами, выходящими минимум на три стороны.
Среди последних проектов, отвечающих таким требованиям,— шестиэтажный дом на 2-й Фрунзенской улице (вл. 12) и семиэтажная новостройка на Малой Никитской. Высота потолка — от 3,1 м. Как правило, на этаже расположены одни апартаменты — соседи отсутствуют (в доме на Никитской всего 10 квартир по 240 кв. метров каждая, на Фрунзенской — в полтора раза больше, правда, и выбор шире — предлагаются апартаменты до 300 кв. метров).
Виды из окна радуют глаз. В первом случае это церковь, где венчался Пушкин, восстановленные старинные палаты, зеленый сквер, что для центра редкость. К тому же концентрация посольств вокруг просто невероятная. На Фрунзенской пейзаж более современный, зато и зелени больше.
Техническое оснащение отвечает всем вышеперечисленным требованиям.
Отдельно скажем о цене. В обоих случаях она стартует с $4 тысяч за кв. метр без отделки. И меньше, по словам занимающихся «элитой» риэлторов, быть не может (кстати, еще год-полтора назад жилье в доме аналогичного класса в Сеченовском переулке — это близ Остоженки — продавалось по $3 тысячи за кв. метр).
Следующую ступень на рынке элитного жилья занимают так называемые дома клубного типа. Их единственное существенное отличие от более дорогих особняков — число квартир, доходящее до 30—40. А также обязательное наличие внутридомовой инфраструктуры (например, небольшого ресторанчика только для жильцов дома и их гостей или мини-фитнес — в малоквартирных домах этого обычно нет).
Пяти—семиэтажный кирпичный дом в Замоскворечье (Большая Полянка, 61), сдаваемый в конце лета, может служить примером такой новостройки. Потенциальные покупатели — бизнес-элита. Рядом посольства. В доме предусмотрено не более 30 квартир площадью 115—280 кв. метров — в каждой можно установить камин. Богатая оригинальная отделка холлов в стиле хай-тек. Центральное кондиционирование, вентиляция, Интернет. На квартиру предусмотрено 2 машиноместа в гараже. Будущие жильцы дома получат возможность приобретать абонемент на посещение клубов World Class со скидками. «Изюминка» этого дома — уютный дворик с фонтаном и настоящей английской лужайкой. Стоимость квартир — $2300—3200 за кв. метр.
Все остальное жилье, которое часто относят к элитному, правильнее было бы называть домами эконом-класса или домами переходного типа между эконом-классом и «люксом».
К последним специалисты риэлторских агентств, специализирующихся на элитном жилье (это Noble Gibbons, Kalinka-Realty, Baut-L, Penny Lane Realty), относят многоквартирные и многоэтажные жилые комплексы с развитой досуговой зоной, которых в последнее время много возводится в престижных срединных районах столицы вроде Кунцева, Щукина, Строгина, Воробьевых гор или Ленинского проспекта. Строят такие дома из монолитного бетона или из бетона и кирпича. Планировку, как правило, покупатель может выбрать сам.
Цены при этом вполне доступны: $1500—2000 за кв. м. Максимальная цена ($2600—2800 за кв. м) — в пентхаусах, предлагаемых с частью крыши. Это в основном стоимость панорамного вида. Повышенная забота авторов подобных проектов об инфраструктурной начинке понятна: именно она позволяет позиционировать данные проекты как «город в городе». И действительно, жильцы подобных комплексов могут и не покидать их пределов — все необходимое (причем высокого уровня) у них под рукой.
Наиболее известные (и, надо сказать, заслуженно) из подобных проектов — комплексы, возводимые «Дон-Строем» («Алые паруса» в Строгине и «Воробьевы горы» на Мосфильмовской улице). Помимо уникальной инфраструктуры и высококачественной отделки общественных зон эти комплексы отличаются еще и тем, что ответили на реально назревшую потребность рынка — высококачественное жилье по приемлемым ценам, чем расположенные на Остоженке «люксовые» апартаменты похвастать не могут. При этом дома расположены в зеленых, экологически благополучных районах.
Что же касается жилья собственно эконом-класса, то оно располагается в ценовой нише до $1500 за метр.
Это, как правило, монолитные здания (стены могут быть ради украшения облицованы кирпичом) без какой-либо инфраструктуры. Высота потолков в них чуть выше того, что бывает в домах типовых серий,— до 3 м. Площади по сравнению с «панелью» увеличены (например, «однушка» как минимум 50 кв. м, а для «панели» 39 кв. м — предел мечтаний). Планировка может быть свободной, но обычно покупателю такого жилья в доме предлагается несколько уже готовых вариантов квартир, из которых он и должен выбирать.
В доме может располагаться подземный гараж, который может быть заменен придомовым паркингом. Вводятся такие новостройки повсеместно, а расценки на них определяются в основном престижностью района, где они строятся. Без гаражей — от $700 на малопрестижном Востоке столицы до $1500 в ЦАО и на Западе Москвы, с паркингом — от $1000 на юго-западном направлении до $1800 в Кунцеве и в пределах Садового кольца.
Понятно, что самые простые проекты в малопривлекательных районах по своему статусу (соответственно, и цене) постепенно приближаются к массовому жилью. Более удачные по расположению, окружению, планировке квартир и т.д., напротив, приближаются к классу «люкс». И такая дифференциация, если судить по тенденциям последних двух лет, будет со временем только углубляться.
Цивилизация на марше

Теперь о том, что ждет рынок нетипового жилья в ближайшем будущем. О первой тенденции — все большем расслоении нетиповой недвижимости — мы уже сказали.
Лариса Кулагина, руководитель отдела элитного жилья компании «МИЭЛЬ-недвижимость»: «Процесс сближения цен на новостройки по индивидуальным проектам и на дома типовых серий неуклонно развивается. По сути, речь идет о тенденции вытеснения в престижных районах типового жилья «индивидуальным» эконом-класса».
То есть в корне изменится социальный состав интересных по коммерческо-потребительским качествам микрорайонов на Западе столицы. Разумеется, на эту смену уйдет не один год.
Очевидно, что по мере развития данных тенденций выработается строгий набор критериев, согласно которым будет определяться цена жилья в каждой конкретной новостройке (с жильем класса «люкс», где такой набор есть, это уже произошло). Подземный гараж, потолки высотой 3,2 метра, собственная детская игровая комната на первом этаже, стены из кирпича — одна цена. То же самое, но стены из блоков — другая. То же самое, но из окна вид не на парк, а на пятиэтажки — третья. И так далее. Собственно, уже сейчас разброс цен на аналогичные новостройки невелик: по оценкам риэлторов, до $500 за метр, если речь идет о домах, близких к классу «люкс», и до $300 в домах эконом-класса (в отличие от ситуации двухлетней давности, когда разница в цене на квартиры в сходных домах могла доходить до $700 за метр). Словом, рынок постепенно становится «цивильным».
А потому резкие колебания цен на нем вряд ли возможны. Что ярко показали итоги первого полугодия 2001 года. За это время цены на неудачные новостройки упали на 10—15%, а расценки на ликвидные проекты выросли на 5—9% (в зависимости от этапа строительства).
На сегодня в целом цены на элитные и индивидуальные новостройки по районам таковы.
В пределах Садового кольца (ЦАО) — $900—2800 за кв. м. Это нижняя планка для густонаселенного дома без инфраструктуры, часто и без гаража. Хотя есть и исключения — до $3—5,5 тысячи за кв. метр в апартаментах, расположенных в реконструированных особняках и суперсовременно оснащенных комплексах. Впрочем, речь идет о единичных предложениях, где застройщики счастливо соблюли единство места и времени — в тихом историческом центре возвели почти идеальные хоромы для супермена: нажал на кнопку — получил результат.
На традиционно престижных Западе и Юго-Западе Москвы средняя стоимость нетиповых новостроек в зависимости от строительного материала и удобств составляет $800—1600 за «квадрат». Жилье класса «элита», по мнению риэлторов, наблюдается, кроме центра, только на Западе, и расценки на этот вид колеблются в пределах $1800—2500 за один ка. метр. Правда, $2500 — это цена предложения, а в результате торга квартира обойдется покупателю значительно дешевле — не более $2 тысяч за «квадрат».
Квартиры в домах на Севере и Северо-Западе котируются только как эконом-класс, и цены на них мало чем отличаются от «панельных»: $550—1000 за кв. м. Исключительные для сегодняшних новостроек на Северо-Западе Москвы $1200 за «квадрат» касаются только новых аквазадумок застройщиков в Строгине. Однако на воплощение их планов уйдет не менее года, следовательно, о таком уровне цен как о характерном для этого района говорить пока преждевременно.
Северо-Восточный и Восточный округа к элитарным не относятся, а стоимость квартир в возводимых здесь монолитах даже в престижных Сокольниках (Восток) редко превышает $1000 за кв. м.
Что же касается требований, предъявляемых покупателем к нетиповому жилью, то здесь риэлторы прогнозируют следующее.
Эраст Жиряков, эксперт отдела элитного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Оптимальная площадь современных квартир — 120—150 кв. м. У покупателя домов класса VIP запросы солиднее — 200—300 кв. м. И в ближайшее время положение вряд ли изменится».
Зато постепенно будут расти требования к техническому оснащению и инфраструктуре нетиповых новостроек. Так, уже сейчас для жилья эконом-класса практически обязательно подключение к выделенной линии Интернета. По прогнозам риэлторов, столь же обязательным станет для всех нетиповых новостроек и наличие в доме собственной, дублирующей центральные магистрали системы отопления и подачи горячей воды, и как минимум охраняемого придомового паркинга. Иными словами, постепенно сугубо «элитные» признаки станут чуть ли не массовыми. Война хижинам. Мир дворцам. И это правильно.

Квартиры в элитных домах и в домах по индивидуальным проектам

ФирмаАдреса возводимых объектов, этажностьМатериал, из которого строится домВысота потолка (м)Общая площадь квартир (кв. м)Цена за 1 кв. м ($)Число мест в гаражеСтоимость 1 машиноместа ($)ОхранаИнфраструктураЕжемесячная квартплата ($ за 1 кв. м)Срок сдачи
«Стройтэкс»ул. Бурденко, 10, 6 этажей («Парк культуры»)Монолит+кирпич3,1—3,282—320от 280019+автостоянка на 1045 000Территория дома огорожена, видеонаблюдение, видеодомофон, консьержТренажерный зал или домашний кинотеатр для жильцов1,1Август—сентябрь 2001
«Крост»ул. Сущевская, 29, 7 этажей и 31, 8 этажей («Новослободская»)Монолит+кирпич3,5—485—1731400—17001935 000Территория огорожена, круглосуточная охрана, видеонаблюдение1Дом 29 сдан, дом 31 — лето 2001
«Дон-строй»«Воробьевы горы», ул. Мосфильмовская, 30 этажей («Университет»)Монолит+кирпич3,15от 591000—20001,25 на квартируОхрана территории, консьерж, видеонаблюдение в доме и гаражеСтеклянные галереи-переходы, альпийский склон, горнолыжный спуск, аквапарк, бассейны и водные развлечения, досуговая зона для детей, женский и мужской клубы (фитнес, кабинеты красоты, тренажерные, бильярдная)1—1,52002
~«Алые паруса», ул. Авиационная, 77—79, 30 этажей («Щукинская»)Монолит+кирпич3,1596—7001300—20001,25 на квартиру30 000Охрана территории, консьерж, видеонаблюдение в доме и гаражеАквапарк, бассейны и водные развлечения, досуговая зона для детей, женский и мужской клубы (фитнес, кабинеты красоты, тренажерные, бильярдная, русские бани, сауны)1—1,5Лето 2001
~Филипповский пер., вл.4—16, 9 этажей («Смоленская»)Монолит+кирпич3,15114—7002220—30001,25 м/м на квартиру40 000Охрана территории, видеонаблюдениев доме и гараже, консьержТренажерный зал, сауна, солярий1—1,5IV кв. 2001
«Собор СМ»Слесарный пер., 3, 16 этажей («Проспект Мира»)Монолит3,3—3,8106—260от 115077+гостевая а/сот 25 000Круглосуточная охрана, консьержНетМуниципальный тарифII кв. 2001
ООО «Евротрастнедвижимость»ул. Ельнинская, 7, 17 этажей («Молодежная»)Монолит+кирпич349—157от 101031+гостевая автостоянка20 000Территория огорожена и охраняетсяФизкультурно-оздоровительный центрМуниципальный тарифНоябрь 2001
~ул. Академика Анохина, вл. 2, 15—17 этажей, корп. 2а, б, 5а, б, 17—19—21 этаж («Юго-Западная»)Монолит3,152—116от 800Рядом подземный гаржТерритория огорожена и охраняетсяСпортивно-оздоровительный центрМуниципальные тарифыСдан
«Квартал 32—33»Ленинский проспект, 108—1, 30 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит3115—295700—125010020 000Территория огорожена, видеонаблюдение, ресепшн с охранойНе определенаНе определенаКонец 2003
~Ленинский проспект, 128, 30 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич3104,4—438,51510—199010030 000Территория огорожена, видеонаблюдение, ресепшн с охранойРешают жильцы0,8Сдан
~ул. Удальцова, 19, 25 этажей («Проспект Вернадского»)Монолит+кирпич2,877—1381550—1590Решают жильцыНе определено0,85Сдан
«Авгур Эстейт»Комсомольский проспект, вл. 30—30А, 8—14—19 этажей («Фрунзенская»)Монолит+кирпич3,170—400от 1950152от 28 000Территория огороженаФитнес-центр с бассейном, кафе, бар, косметический салон, детский садот 1,5IV квартал 2001
«Кунцево Инвест»ул. Ельнинская, вл. 15 (комплекс «Изумрудный город»), 3—9 этажей («Молодежная»)Монолит+кирпич354—3011000—1600164+гостевая автостоянкаот 20 000Территория огорожена и охраняетсяСпортивно-оздоровительный клуб, фитнес-центр, кафе-бар, мини-детский сад, благоустроенный дворНе определенаIV кв. 2002
«Строймонтаж»«Корона», проспект Вернадского, вл. 90, 22 этажа («Юго-Западная»)Монолитот 52,51000—150031223 500Территория огорожена, собственная служба безопасности комплексаАквапарк с бассейном, сауны, водные аттракционы, тренажерный зал, солярий на крыше с баром-кафетерием, бильярдным клубом, боулингом, рестораном, зимним садом, косметический салон, супермаркеты, прачечная, химчистка, отделение банкаНе определенаПервая очередь — апрель 2002, комплекс полностью — I кв. 2003
«Соцсервис»Рублевское шоссе, вл. 26, 13—19 этажей («Молодежная»)Монолит+кирпич346—310от 120020624 000Территория комплекса огорожена и обеспечена охранойМедико-восстановительный центр, тренажерный зал, бильярдные, служба сервиса11-я очередь — III кв. 2001, 2-я очередь — I кв. 2002
ФЦСРул. Барклая, 14, 7—11 этажей («Багратионовская»)Монолит+кирпич362—2001000—10704118 000Территория огорожена и охраняетсяНет0,8IV кв. 2001
Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт»Новые Черемушки, кв. 26—27, корп. 3а, 12—16 этажей, 3б, 9—10—11—13 этажей («Новые Черемушки»)Монолит+кирпич372—206от 900На 1 квартиру 1,5 машиноместа15 000Территория огорожена и охраняетсяФизкультурно-оздоровительный комплекс с сауной, продовольственный магазин, пункты приема химчистки и прачечной, кафе, ресторан, детская площадка, бассейн в соседнем домедо 0,8Корп. 3а — II кв. 2001, корп. 3б — IV кв. 2002
«ДЕКРА»ул. Молодогвардейская, 2, 22 этажа («Кунцевская»)Кирпич3102—128от 1050Рядом паркингОхрана домаСпорткомплексНе определенаЛето 2001
~ул. Азовская, вл. 24а, 12—16 этажей («Каховская»)Монолит2,850—127от 550250Не определеноНетМуниципальные тарифыЛето 2002
~ул. Хачатуряна, вл. 10—12, 12, корп. 2, 15—20 этажей («Отрадное»)Монолит2,9541—133от 67089от 10 000Охрана в подъездеСалон красоты, медицинский центр, рядом спорткомплексНе определенаЛето 2001
Первая ипотечная компанияул. Новорязанская, 30а, 9—8—7 этажей («Красные ворота»)Монолит+кирпич378—155от 965Охрана в домеНетНе определенаСдан
~Конный пер., 4 («Шаболовская»)Кирпич75—210от 945Встроенные гаражиТерритория дома огорожена и охраняетсяНетСдан
«Жилстройиндустрия»Мичуринский проспект, квартал 40, корп. 203а, б, 204а, б, 17 этажей («Университет»)Монолит+кирпич347—133860—890Подземный паркингТерритория огорожена и охраняетсяДетские игровые площадки, благоустроенная придомовая территорияНе определеноIV кв. 2001
ЗАО «ФПГ СтройГорСтандарт»ул. Большая Академическая, 15, 9—14 этажей, вл. 28, 1—14—22 этажа («Войковская»)Монолит+кирпич346—155от 780286от 10 000Территория огорожена и охраняетсяНетМуниципальные тарифыДом 15 — III кв. 2001, вл. 28 — I кв. 2002
~3-й Лихачевский пер., вл. 7, 22 этажа («Водный стадион»)Монолит+кирпич349—106от 750НетНетТерритория огорожена и охраняетсяНетМуниципальные тарифыI кв. 2002

Прочерк — нет данных.

Дома сдаются с черновой отделкой.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK