Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2002 года: "Гвардия нерядовых"

Наш рассказ о самых нестандартных предложениях на рынке столичных новостроек.Москва за последние годы из столицы первого в мире социалистического государства стремительно превращалась и, похоже, все-таки превратилась в один из мировых мегаполисов. И дело здесь не только в числе бутиков или миллионеров на душу населения. Дело в образе жизни, в уровне запросов. Что проявляется в самых разных сферах, в том числе и в жилищном строительстве. Время сплошной унылой панельной застройки уже прошло. Равно как и пора, когда любой несерийный дом объявлялся элитным (о «классификации нетипового жилья мы уже писали — см. «Профиль» N45, 2001). Архитекторы и застройщики в борьбе за покупателя и место на рынке вынуждены все активнее осваивать мировой опыт. А он практически неисчерпаем. Сегодня мы расскажем о необычном городском жилье: пришедших к нам из Штатов пентхаусах, позаимствованных у англичан встроенных в многоквартирные дома коттеджах — и о том, как вслед за немцами и французами наши строители научились превращать старинные дома в суперсовременные жилые комплексы.
Их высочества

Пентхаусы, жилые апартаменты на последних этажах небоскребов, — детища урабанизации. И впервые появились они, как и сами небоскребы, в Штатах в 20—30-х годах.
В условиях очень дорогой земли в мегаполисах и, соответственно, слишком плотной застройки вид из окна обычных квартир глаз никак не радовал — это была стена соседнего дома или двор-колодец. Для тех, кого такая панорама не устраивала и кто был готов за ее «ликвидацию» выложить большие деньги, но одновременно желал жить в центре города, и начали строить пентхаусы. Лингвострановедческий словарь США дает такое определение этому слову: пентхаус — это роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания, относится к разряду наиболее дорогих квартир.
В России, а точнее, на московском рынке новостроек пентхаусы появились сравнительно недавно — всего три-четыре года назад. Причем с отечественной спецификой. Специфика следующая: небоскребов в американском понимании в нашей столице нет. А потому от заокеанских образцов московские пентхаусы взяли главное, отличающее их от любого другого типа жилья в мегаполисе. А именно — панорамный вид из окон, которые, как правило выходят на три, а то и на все четыре стороны. Понятно, что увиденное должно радовать глаз. С этим связан следующий отличительный признак пентхауса — его местоположение. Согласитесь, что приятные виды — это или исторический, культурный центр, или картины природы. Соответственно и располагаться пентхаусы должны в домах в центре либо в престижных срединных районах.
Среди других «первичных признаков» пентхаусов — более высокие по сравнению с обычными квартирами в том же доме потолки (как правило, не менее 3,5—4 метров) и просторные площади — «скромных», меньше 150 кв. м, пентхаусов не бывает. Планировка, понятно, свободная. Очень часто «поднебесные» апартаменты делают многоуровневыми, с окнам в два, а то и три этажа — в таком случае внешняя стена словно исчезает и квартира «выплывает» в заоконную панораму.
Если речь идет о центре Москвы, то для роскошного вида из окна совершенно необязательно, чтобы пентхаус располагался на крыше небоскреба. Во-первых, в историческом центре высотное строительство просто запрещено. А во-вторых, малоэтажная окружающая застройка не в состоянии скрыть архитектурные доминанты этой части столицы вроде Кремля, храма Христа Спасителя или сталинских высоток. Так что для роскошного заоконного пейзажа достаточно, чтобы пентхаус располагался на 5—6 этаже.
Самые дорогие пентхаусы продаются в домах в районе московского «Беверли-Хиллз» — квартала, ограниченного с одной стороны Остоженкой, а с другой — набережной Москвы-реки. В последние годы здесь строится только «люксовое» жилье: дома с числом квартир не более 20, оснащенные по последнему слову техники и рассчитанные на сверхсостоятельную публику — метр жилья в таких особняках не дешевле $3 тыс. Если же речь идет о пентхаусах, то стоят они еще дороже — до $7 тыс. за метр.
Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти»: «Пентхаусы в домах класса «люкс» пользуются поистине ажиотажным спросом. На одно предложение претендуют одновременно 3—4 покупателя — расходятся эти квартиры уже на стадии нулевого цикла».
Однако такие предложения — штучные (что и понятно: домов класса «люкс» возводится в Москве по три-четыре в год). Спрос на пентхаусы они удовлетворить не в состоянии. Поэтому в последнее время в большинстве высотных зданий, возводимых в престижных срединных районах столицы, предусмотрены апартаменты «выше крыши». Не все они являются удачными — ведь главное в пентхаусе, как уже говорилось, вид из окна. И если в Строгине (комплекс «Алые паруса»), на Соколе («Соколиное гнездо») или на Ленинском проспекте (башни «Квартала 32-33) панорама, отрывающаяся с последних этажей высоток, глаз радует, то в домах, возведенных где-нибудь в районе Бауманской (дом в Посланниковом переулке), панорама, как говорится, не впечатляет.
Отсюда и разница в стоимости «внецентровых» пентхаусов. Первые из названных продаются по цене от $2 тыс. за метр (исключение — комплекс «Соколиное гнездо» с $1400 за «квадрат»), а вторые — по $1000 за тот же метр.
Несколько особняком выступает такая разновидность пентхауса, как отдельные коттеджи, возведенные на крыше высотного здания. На сегодня подобные предложение есть только у «Дон-Строя». Из уже имеющихся в продаже — коттедж на крыше 15-этажного дома 1999 года постройки на ул. Маршала Соколовского (д.10). Это 500-метровый двухуровневый дом, высота потолков от 3,5 м. Подведены каминные трубы. Площадь прилегающей кровли 200 кв. м. Перед домом (прямо на крыше) разбит палисадничек. Метр в таком «домике» стоит от $2 тыс.
Отдельным — вход

Прямая противоположность пентхаусам, подбирающимся поближе к небу, — так называемые встроенные коттеджи. То есть квартиры, как правило, двух- или трехуровневые, являющиеся частью многоэтажного дома, расположенные на первом этаже и имеющие отдельный вход, перед которым разбит небольшой палисадничек.
Такие «коттеджи» — некий компромисс между «дачей» и сугубо городским жилищем. Понятно, что в идеале такой компромисс — это не встроенный, а отдельный коттедж в «дачном» поселке в черте города. Такое предложение сегодня представлено на рынке, и мы в одном из следующих номеров о нем расскажем. Но стоит подобное жилье очень и очень дорого (к примеру, в палатах Муравьевых, что вблизи Остоженки — от $4 тыс. за метр; подробнее см. рубрику «Новости недвижимости») и потому доступно немногим. Тогда как устроить у себя дома «смычку города и деревни» хотят гораздо больше покупателей жилья. Вот на такую категорию потенциальных квартировладельцев и рассчитаны встроенные коттеджи.
Сама идея многоэтажной квартиры с отдельным входом и собственным садиком под окнами пришла к нам из Англии. Достаточно вспомнить легендарную обитель Шерлока Холмса на лондонской Бейкер-стрит — великий сыщик жил именно в таких апартаментах (если, конечо, верить режиссеру-постановщику сериала с Ливановым—Холмсом и Соломиным—Ватсоном).
На первом этаже таких апартаментов — нежилые помещения: гостиная, кухня, гардеробные и т.д. На втором (иногда и на третьем) — спальни, детская.
Лариса Кулагина, руководитель отдела элитного жилья компании «МИЭЛЬ-недвижимость»: «Преимущества так называемых «встроенных коттеджей» очевидны: отдельный вход — не нужно встречаться с соседями, как правило, свой палисадничек под окошком — иногда огороженный, в ряде случаев более высокие по сравнению с обычными квартирами в этом доме потолки.
Недостатки также на поверхности: за стеной все те же соседи, а часть полезной площади «пожирает» лестница, по которой, кстати, не каждому приятно сновать вверх-вниз».
Пока что на столичном рынке подобные предложения достаточно редки, однако все же представлены как в домах категорий класса «люкс» (малоэтажных и малоквартирных, расположенных в тихом центре), так и в жилых комплексах бизнес-класса (довольно многолюдных, расположенных в престижных срединных районах города).
Цены на встроенные коттеджи определяются прежде всего расположением дома: от $1580 за кв. м на Западе (комплекс «Изумрудный город» в Кунцеве) до $5100 в районе Остоженки (1-й Обыденский переулок, 12).
Площадь «городских дач» обычно превышает 150 кв. м. Это объяснимо — рассчитаны они преимущественно на большие семьи, к тому же около 20 метров «съедает» лестница. Высотка потолков в них — не менее 3 м. Под домом обычно встроенный гараж, включенный в стоимость «коттеджа».
А вот что касается земли, то она в собственность владельцам «псевдодачи» не передается, а потому возможность огородить придомовой участок (обычно не больше 50 кв. м) в каждом конкретном случае оговаривается отдельно.
Вход в «квариры-коттеджи» расположен со двора — естественно, охраняемого. Так что ставить решетки на окна ввиду «первоэтажного» положения такого жилья его владельцу не требуется.
Новое вино — в старые мехи

Особняком в прямом и переносном смысле среди «необычного» жилья стоят реконструированные дореволюционные дома.
Эраст Жиряков, эксперт отдела элитного жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Понятие элитного жилья связано, прежде всего, с местоположением в тихом центре столицы. Между тем свободных площадей под строительство здесь практически не осталось. Зато есть масса домов-памятников культуры и архитектуры, подлежащих реконструкции. Большинство таких строений совсем ветхие: в процессе реконструкции строители оставляют только внешние стены, а вся «начинка» (перекрытия, лестницы, трубы и т. п.) заменяется современной. Или другой вариант: старый дом сносится, а на его месте возводится новый с фасадом, копирующим тот, что был у снесенного здания».
Преимущества реконструированных особняков очевидны. Ведь старый дом — это потолки высотой в 3,5—4 метра, красивый старинный фасад, толстые кирпичные стены, приятный глазу вид из окон. Плюс «дух старины», которого в модерновой новостройке не может быть по определению.
К благородной внешней старине при этом прилагается самое современное внутреннее содержание: в ходе реконструкции дореволюционные дома оснащаются центральным кондиционированием, импортными лифтами, дублирующей системой теплоснабжения. Если дом не просто реконструирован, а снесен и восстановлен заново, то тогда может идти речь и о подземном гараже (при обычной реконструкции это практически невозможно).
Впрочем, есть у домов «с историей» и недостатки. Главный из них — высокая плотность застройки в центре, из-за чего собственной огороженной территорией такие особняки обычно не располагают.
В зависимости от уровня комфортности, числа жильцов и местоположения апартаменты в реконструированных домах стоят от $2300 до $5300 за кв. м.. Самые дешевые — в малопрестижных частях центра. Таков, например, 7-этажный дом (на 28 квартир) неподалеку от метро «Курская» в Лялином переулке. Высота потолков в здешних квартирах — 3,1 м, в пентхаусе — до 4,5 м. Площади апартаментов — от 66 до 340 кв. м. В доме установлено центральное кондиционирование, оптико-волоконная связь, есть гараж на 54 машиноместа (по цене от $30 тыс. каждое).
А вот квартиры в четырехэтажном особняке на 10 квартир (с мансардой) в Кривоарбатском переулке продаются уже по цене от $2500 до $3500 за кв. м. Высота потолков — до 4,5 метра. Есть подземный паркинг.
Еще дороже — $5300 за кв. м — продаются апартаменты в пятиквартирном особняке XVIII века в Сытинском тупике (район метро «Пушкинская»). В ходе реконструкции здесь сохранен лишь фасад. Высота потолков — 4 метра. В холле — расписные потолки. Общая площадь квартир свободной планировки — 120—500 кв. м. В инфраструктуру дома входят бассейн, сауна, тренажерный зал, бильярдная. Техническое оснащение представлено центральным кондиционированием и оптико-волоконной связью.
Реконструкция старинных домов в скором времени, похоже, станет одним из основных способов возведения новых жилых площадей в историческом центре столицы. Ведь именно по такому пути идут европейские столицы — Париж, Берлин (особенно в его западной, не ведавшей прелестей социализма части), Прага, где старинные фасады скрывают самые современные квартиры.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK