Архивная публикация 2006 года: "Хаты с краю"
Спрос на коттеджные поселки класса «люкс», что бы под этим ни подразумевалось, исчерпан. Теоретически пришло время поселений эконом-класса. Однако появление недорогих (до $300 тыс. за дом) поселков откладывается. Землевладельцам проще и выгоднее строить псевдоэлитные коттеджи или просто попридержать участки, которые и так растут в цене, чем связываться с массовым покупателем.Мимо кассы
Предложение коттеджных поселков в Подмосковье исчисляется сотнями. Складывается впечатление, что новые объекты появляются чуть ли не ежедневно. По данным компании Blackwood, в 2005 году на рынок вышли около 45 новых коттеджных поселков. Сегодня на нем около 210 поселков, в которых полным ходом идут продажи. Из них около 65% находится на стадии строительства. По мнению экспертов, сегмент дорогой загородной недвижимости, особенно на ближних подступах к столице, близок к перенасыщению. Тем не менее слово «дефицит» не уходит из лексикона риэлтеров. Причина заключается в отсутствии самых востребованных объектов — поселков с домами стоимостью до $300 тыс. Теоретически речь могла бы идти о загородных поселениях, максимально приближенных по параметрам к городским условиям (таунхаусы и коттеджи площадью около 200 кв. м). Практически же работать с подобным продуктом у нас никто не умеет. Да и не хочет — рентабельность не та.
Можно, правда, сэкономить за счет строительства на недорогой земле. «В 2006—2007 годах ожидается освоение ранее непрестижных районов Подмосковья для возведения поселков эконом-класса. В первую очередь данная тенденция коснется удаленных районов по Минскому, Киевскому, Калужскому и Симферопольскому направлениям», — говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская.
Проблема в том, что появление «официально» недорогих поселков тут же поставит крест на судьбе поселков с разной, скажем так, степенью элитности. В разряд неликвида перейдет масса проектов кустарного производства, каковых на рынке — большинство. Причем зачастую в активе тех же землевладельцев и девелоперов, от которых ждут запуска эконом-поселений. Спрашивается: оно им надо?!
Единственный способ не обрушить резко рынок — поиграть в эконом-класс на больших участках, в десятки, а то и сотни гектаров. С одной стороны, оптовое строительство недорогих коттеджей поможет выйти на приемлемую рентабельность, с другой — сам масштаб проектов поможет избежать невыгодной аналогии с элиткой и псевдоэлиткой.
Эксперты констатируют, что рынок коттеджных поселков Подмосковья уже начал развиваться в сторону освоения больших территорий. Самая простая схема выглядит следующим образом: застройщики уже существующих коттеджных поселков покупают близлежащие земли и возводят рядом новые очереди. Как следствие, появилась тенденция объединять несколько поселков в единый комплекс с общей инфраструктурой. Это позволяет существенно снизить расходы на коммуникации, чиновничьи поборы и пр. Помимо этого, выросла масштабность самих проектов коттеджных поселков (средняя площадь строящегося поселка и количество домов).
Первопроходцы
За последние месяцы было анонсировано сразу несколько беспрецедентно крупных проектов, масштаб которых в состоянии значительно скорректировать структуру и «ценники» рынка загородной недвижимости. Правда, большинство «гигантов» заявлены все в той же элитной категории. То есть не менее $600 тыс. за коттедж с участком.
В частности, Собинбанк, владеющий 5 тыс. га в на
10-м км Калужского шоссе, сообщил о строительстве более 10 млн. кв. м жилья при участии девелоперской компании «Авгур Эстейт». Проект строительства единого по концепции загородного поселения будет реализовывать управляющая компания «Комстрой».
Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group весной этого года представил дачный поселок повышенной комфортности на берегу Можайского водохранилища на 250 домов с просторным бульваром, яхт-клубом и обширной инфраструктурой для отдыха на воде.
На подмосковный рынок выходит индонезийская компания Ciputra Group. Первым проектом компании станет крупный поселок на участке в 250 га между Боровским и Киевским шоссе (8 км от МКАД).
Компания «Промсвязьнедвижимость» анонсировала строительство сразу восьми крупных коттеджных поселков в ближайшем Подмосковье. Оно в основном будет производиться на землях, которые компания приобрела несколько лет назад. На Новорижском, Калужском и Пятницком направлениях будут построены поселки эконом-, бизнес- и премиум-класса. По мнению аналитиков, подобная схема (все сегменты в одном флаконе) является оптимальной.
Группа компаний «Вашъ финансовый попечитель» начинает строительство целой курортной зоны в Рузском районе Подмосковья. В ближайшее время ВФП планирует закрыть сделку по приобретению 6 тыс. га земли в Рузском районе. В рамках курортно-развлекательной зоны «Рузская Швейцария» будут построены комплексы «Бунино» и «Акатово» с пятизвездными кантри-отелями, гольф-полями, конными парками, яхт-клубами и SPA-центрами. На этой территории также будут созданы горнолыжный курорт, сафари-парк и аэродром. Первая очередь предусматривает строительство 750 коттеджей и более 50 усадеб.
Единственный на сегодня принципиально новый формат пригородного жилья, способный стать альтернативой городской квартире, предлагает, пожалуй, только группа компаний «Савацкий», выводящая на рынок свой объект «Новые Вешки». Комплекс домовладений расположится в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, в 5 минутах езды от ближайшей станции московского метро. На территории площадью 70 га будут построены 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания. В принципе, от «продажной» истории этого и подобных проектов будет зависеть судьба эконом-класса в загородном Подмосковье.
Окна роста
Проследить единую динамику роста цен на загородном рынке довольно проблематично. «Наиболее ликвидные предложения (например, поселки «Риверсайд», «Лужки», «Гринфилд») повышаются в цене на 2—3% в месяц, тогда как другие, расположенные на том же шоссе, не изменяли стоимости в течение полугода», — говорит Быльская. К тому же на начальном этапе строительства цены растут быстрее, чем в период, когда в поселке осталось лишь несколько наименее привлекательных домовладений.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», с начала 2005 года рост цен на рынке загородной недвижимости составил в среднем около 15%. «На отдельных наиболее престижных западных направлениях подорожание достигло 40%», — отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов. На вторичном рынке темпы роста цен сравнительно невысоки. Здесь, как правило, предлагается менее ликвидная недвижимость, которая часто реализуется с дисконтом. «В целом рынок загородной недвижимости является достаточно привлекательным для инвестиций — за последние 3—4 года стоимость объектов выросла в среднем в 6—8 раз, не говоря уже о том, что отдельные домовладения на Рублево-Успенском шоссе подорожали в 10 раз», — говорит Яхонтов.
В 2006 году эксперты «МИЭЛЬ-Недвижимости» прогнозируют повышение цен на загородную недвижимость в среднем на 17%. При этом подорожание объектов на наиболее ликвидных направлениях достигнет 25%.
Спрос на коттеджные поселки класса «люкс», что бы под этим ни подразумевалось, исчерпан. Теоретически пришло время поселений эконом-класса. Однако появление недорогих (до $300 тыс. за дом) поселков откладывается. Землевладельцам проще и выгоднее строить псевдоэлитные коттеджи или просто попридержать участки, которые и так растут в цене, чем связываться с массовым покупателем.Мимо кассы
Предложение коттеджных поселков в Подмосковье исчисляется сотнями. Складывается впечатление, что новые объекты появляются чуть ли не ежедневно. По данным компании Blackwood, в 2005 году на рынок вышли около 45 новых коттеджных поселков. Сегодня на нем около 210 поселков, в которых полным ходом идут продажи. Из них около 65% находится на стадии строительства. По мнению экспертов, сегмент дорогой загородной недвижимости, особенно на ближних подступах к столице, близок к перенасыщению. Тем не менее слово «дефицит» не уходит из лексикона риэлтеров. Причина заключается в отсутствии самых востребованных объектов — поселков с домами стоимостью до $300 тыс. Теоретически речь могла бы идти о загородных поселениях, максимально приближенных по параметрам к городским условиям (таунхаусы и коттеджи площадью около 200 кв. м). Практически же работать с подобным продуктом у нас никто не умеет. Да и не хочет — рентабельность не та.
Можно, правда, сэкономить за счет строительства на недорогой земле. «В 2006—2007 годах ожидается освоение ранее непрестижных районов Подмосковья для возведения поселков эконом-класса. В первую очередь данная тенденция коснется удаленных районов по Минскому, Киевскому, Калужскому и Симферопольскому направлениям», — говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская.
Проблема в том, что появление «официально» недорогих поселков тут же поставит крест на судьбе поселков с разной, скажем так, степенью элитности. В разряд неликвида перейдет масса проектов кустарного производства, каковых на рынке — большинство. Причем зачастую в активе тех же землевладельцев и девелоперов, от которых ждут запуска эконом-поселений. Спрашивается: оно им надо?!
Единственный способ не обрушить резко рынок — поиграть в эконом-класс на больших участках, в десятки, а то и сотни гектаров. С одной стороны, оптовое строительство недорогих коттеджей поможет выйти на приемлемую рентабельность, с другой — сам масштаб проектов поможет избежать невыгодной аналогии с элиткой и псевдоэлиткой.
Эксперты констатируют, что рынок коттеджных поселков Подмосковья уже начал развиваться в сторону освоения больших территорий. Самая простая схема выглядит следующим образом: застройщики уже существующих коттеджных поселков покупают близлежащие земли и возводят рядом новые очереди. Как следствие, появилась тенденция объединять несколько поселков в единый комплекс с общей инфраструктурой. Это позволяет существенно снизить расходы на коммуникации, чиновничьи поборы и пр. Помимо этого, выросла масштабность самих проектов коттеджных поселков (средняя площадь строящегося поселка и количество домов).
Первопроходцы
За последние месяцы было анонсировано сразу несколько беспрецедентно крупных проектов, масштаб которых в состоянии значительно скорректировать структуру и «ценники» рынка загородной недвижимости. Правда, большинство «гигантов» заявлены все в той же элитной категории. То есть не менее $600 тыс. за коттедж с участком.
В частности, Собинбанк, владеющий 5 тыс. га в на
10-м км Калужского шоссе, сообщил о строительстве более 10 млн. кв. м жилья при участии девелоперской компании «Авгур Эстейт». Проект строительства единого по концепции загородного поселения будет реализовывать управляющая компания «Комстрой».
Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group весной этого года представил дачный поселок повышенной комфортности на берегу Можайского водохранилища на 250 домов с просторным бульваром, яхт-клубом и обширной инфраструктурой для отдыха на воде.
На подмосковный рынок выходит индонезийская компания Ciputra Group. Первым проектом компании станет крупный поселок на участке в 250 га между Боровским и Киевским шоссе (8 км от МКАД).
Компания «Промсвязьнедвижимость» анонсировала строительство сразу восьми крупных коттеджных поселков в ближайшем Подмосковье. Оно в основном будет производиться на землях, которые компания приобрела несколько лет назад. На Новорижском, Калужском и Пятницком направлениях будут построены поселки эконом-, бизнес- и премиум-класса. По мнению аналитиков, подобная схема (все сегменты в одном флаконе) является оптимальной.
Группа компаний «Вашъ финансовый попечитель» начинает строительство целой курортной зоны в Рузском районе Подмосковья. В ближайшее время ВФП планирует закрыть сделку по приобретению 6 тыс. га земли в Рузском районе. В рамках курортно-развлекательной зоны «Рузская Швейцария» будут построены комплексы «Бунино» и «Акатово» с пятизвездными кантри-отелями, гольф-полями, конными парками, яхт-клубами и SPA-центрами. На этой территории также будут созданы горнолыжный курорт, сафари-парк и аэродром. Первая очередь предусматривает строительство 750 коттеджей и более 50 усадеб.
Единственный на сегодня принципиально новый формат пригородного жилья, способный стать альтернативой городской квартире, предлагает, пожалуй, только группа компаний «Савацкий», выводящая на рынок свой объект «Новые Вешки». Комплекс домовладений расположится в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, в 5 минутах езды от ближайшей станции московского метро. На территории площадью 70 га будут построены 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания. В принципе, от «продажной» истории этого и подобных проектов будет зависеть судьба эконом-класса в загородном Подмосковье.
Окна роста
Проследить единую динамику роста цен на загородном рынке довольно проблематично. «Наиболее ликвидные предложения (например, поселки «Риверсайд», «Лужки», «Гринфилд») повышаются в цене на 2—3% в месяц, тогда как другие, расположенные на том же шоссе, не изменяли стоимости в течение полугода», — говорит Быльская. К тому же на начальном этапе строительства цены растут быстрее, чем в период, когда в поселке осталось лишь несколько наименее привлекательных домовладений.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», с начала 2005 года рост цен на рынке загородной недвижимости составил в среднем около 15%. «На отдельных наиболее престижных западных направлениях подорожание достигло 40%», — отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов. На вторичном рынке темпы роста цен сравнительно невысоки. Здесь, как правило, предлагается менее ликвидная недвижимость, которая часто реализуется с дисконтом. «В целом рынок загородной недвижимости является достаточно привлекательным для инвестиций — за последние 3—4 года стоимость объектов выросла в среднем в 6—8 раз, не говоря уже о том, что отдельные домовладения на Рублево-Успенском шоссе подорожали в 10 раз», — говорит Яхонтов.
В 2006 году эксперты «МИЭЛЬ-Недвижимости» прогнозируют повышение цен на загородную недвижимость в среднем на 17%. При этом подорожание объектов на наиболее ликвидных направлениях достигнет 25%.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
