Наверх
13 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2009 года: "ИЗ РУК В РУКИ"

Сегодня едва ли не единственной возможностью приобретения жилья в кредит является покупка… чужой залоговой квартиры.    Российский бум ипотеки оставил по себе горькое похмелье. Часть заемщиков потеряли работу и оказались неспособны погашать долги, банкиры столкнулись с резким ростом просроченных кредитов и ухудшением качества активов. Тем не менее и сегодня есть еще немало людей, которые не прочь купить квартиру в кредит, но не готовы брать ссуду на текущих условиях: уж больно высоки проценты. Так что же, выхода нет? Есть, отвечают банкиры и предлагают желающим купить в кредит квартиру, принадлежащую проб-лемному заемщику.
   По сути, схема представляет собой переуступку заложенных квартир новым хозяевам, которые становятся клиентами банка. Иногда условия кредитного договора с новым заемщиком в точности копируют те условия, на которых ссуда выдавалась первому заемщику. В других случаях ставят льготные условия, лучше рыночных. «Ставки по кредитам на залоговые квартиры начинаются с 10,75% годовых в рублях, в то время как среднерыночная ставка сейчас — 18,53%», — отмечает Юлия Купко, гендиректор компании «Кредитмарт». В этом-то и есть профит новых заемщиков.
   Первоначальный взнос, как и прежде, является необходимым условием для получения кредита, он составляет обычно 20-30% от стоимости квартиры. Пакет документов для получения ссуды также не отличается от стандартного. Деньги можно получить на любой срок — от 5 до 50 лет, как в «ВТБ 24», или без ограничения минимального срока, как в Собинбанке.
   Сейчас такие программы предлагают как минимум шесть банков. Иногда в базах залоговой недвижимости указываются прямые контакты продавца — физического лица или риэлтера, который помогает реализовать квартиру. Некоторые заемщики одновременно выставляют жилье на продажу через агентство и через банк, если на то есть согласие сторон.

   Если квартиру удалось продать без участия банка, первоначальный заемщик расплачивается с долгом, а квартира удаляется из льготной ипотечной программы. Независимо от того, продается квартира самостоятельно или по спецпрограмме, разница между ценой продажи объекта и долгом перед банком возвращается первому заемщику. Если же объем просрочки и штрафов велик или квартира покупалась на пике цен и сильно подешевела — старый заемщик банка еще некоторое время вынужден будет возвращать свои долги. При этом погашенная часть «тела» кредита и выплаченные проценты не возвращаются — считается, что человек жил в залоговом жилье, пользовался кредитом и выплаченная сумма — плата за временное обладание квартирой. Но новому заемщику в любом случае не следует волноваться: какую бы часть ипотеки ни погасил прежний владелец, больше претендовать на это жилье он не сможет.
   Одним из первых такую услугу в апреле этого года стал предоставлять банк DeltaCredit, специализирующийся на ипо-теке. По состоянию на 1 сентября на сайте банка было выставлено 2157 квартир, но программа льготного кредитования распространяется только на 57 лотов. «Сейчас процентные ставки по этим предложениям на 2% ниже наших стандартных, но это временная акция — условия могут меняться», — отмечает Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaСredit. Ставки действительно низкие — от 11,5% в рублях и от 5,75% в долларах. В банке считают эксперимент достаточно эффективным — выдано уже 15 ипотечных ссуд.
   В июле подобную акцию запустил и второй по величине банк России — «ВТБ 24». Ставки не превышают 10,75% в рублях и 10% в долларах/евро. Хотя ранее ипотека здесь выдавалась под более высокий процент — например, в начале 2008 года кредит на срок до 50 лет с первоначальным взносом 20% банк выдавал под 12,5%. Сейчас по классическим жилищным ссудам ставки «ВТБ 24» начинаются с 14% годовых.
   Из всех российских банков у «ВТБ 24» самый большой выбор залоговых квартир — потенциальным клиентам на начало сентября предлагалось 288 квартир на вторичном рынке (в базе много региональных предложений), 45 квартир в новостройках и 51 объект загородной недвижимости. На сегодня в банк поступило около 60 заявок от желающих получить кредит на это жилье, но ни одной сделки еще не зарегистрировано. «Если наш старый заемщик передумает и будет готов погашать кредит, не продавая заложенный объект, отказаться от участия в проекте можно будет в любой момент», — говорит Георгий Тер-Аристокесянц, вице-пре-зидент и начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24».
   Льготные условия по покупке в кредит залоговых квартир предлагает и Абсолют Банк — правда, в открытой продаже на сайте сейчас всего 25 квартир. Приобрести их в кредит можно под 13,5% в рублях, валютных ссуд не предусмотрено. Обычные же ставки банка сейчас начинаются с 25% в рублях, 21% в долларах и 23% в евро. В Райффайзенбанке кредиты на залоговые квартиры выдаются на тех же условиях, что были у первого заемщика, но на выбор предлагается всего 15 квартир. Банк жилищного финансирования тоже кредитует на условиях прежнего заемщика, здесь выбор больше — 72 квартиры и загородных дома. В Собинбанке на квартиры под залогом дают займы в рублях под 15,5% и в долларах под 13%, на другие квартиры здесь ссуды не дают — банк временно приостановил выдачу жилищных кредитов и занимается только реструктуризацией и залоговым проектом. Точное количество выставленных объектов в банке не раскрывают.
   Эксперты рынка недвижимости считают, что на самом деле залоговых программ больше, просто не все банки их афишируют. Однако вскоре ситуация может измениться. Банку выдавать новые кредиты на старую залоговую квартиру гораздо удобнее, чем отсуживать квартиру и затем продавать. «Глобально заниматься реализацией жилья сегодня некому — рынок практически отсутствует, но и реструктуризировать ссуды тоже надо с осторожностью, ведь не все заемщики смогут обслуживать кредит даже в новых условиях», — объясняет Людмила Лебедева, первый зампред Москоммерцбанка. Зачем же банку предлагать новому заемщику льготные условия? Во-первых, в этом случае на квартиру быстрее найдется покупатель, во-вторых, низкие проценты увеличат шансы нового клиента успешно погасить заем. Ведь «генерировать» потенциально дефолтный через 1-3 года портфель кредитов банкирам тоже не хочется.
   Возможно, через некоторое время ссуды на покупку залоговых квартир станут выдавать и другие банки, которые временно приостановили обычное ипотечное обслуживание, но аккумулировали портфель проблемных займов. Например, Собинбанк уже несколько месяцев не выдавал жилищные кредиты, а в сентябре запустил программу реализации залогов. На сегодня заморожена выдача ипотечных ссуд у банков «ГПБ-Ипотека», «Сосьете Женераль Восток», МБРР, ХКФ Банка — все они входили в Топ-20 банков по объемам ипотеки в 2008 году. Так что осенью выбор у желающих купить квартиру в кредит по старым условиям может стать шире.

 

 

   Спрос превышает предложение
   СУЩЕСТВЕННЫМ МИНУСОМ ПРОГРАММЫ по продаже в кредит залоговых квартир является ограниченность предложения. Как правило, предлагается жилье экономкласса не в самых престижных районах — те квартиры, что получше, всегда легче реализовать. «Предложение ограниченно, подходящую квартиру в нужном районе мы пока не нашли. Решили подождать — вдруг что-то новое появится или жилье подешевеет», — пишет на одном из банковских форумов москвичка Ирина. Еще один подвох — относительно высокая стоимость квадратных метров: в придачу к «докризисным» процентам по кредиту могут предлагаться и «докризисные» цены на жилье. Автор этой статьи обратился в GE Money Bank и, представившись покупателем, спросил об имеющихся предложениях. Варианта оказалось всего три, один из них — столичная «двушка» за $400 тыс. Заемщик покупал ее чуть более года назад практически на пике цен и дешевле отдавать категорически не хочет. Но по процентам предложение выглядит заманчиво: ставка — 10,3% в долларах. «Возможно, в ноябре у нас появится еще одна квартира в Москве, но, вообще, вряд ли будет много предложений — просрочка постепенно снижается», — сообщила сотрудница банка по телефону.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK