Архивная публикация 2004 года: "Избушка на жирных ножках"

Недвижимость как способ выгодного вложения средств - хит последнего времени. Правда, игра эта ведется по ряду неписаных правил. Что это за правила, выясняла корреспондент "Профиля".

Возьму совет

Предположим, у меня есть $70 тыс. Только не спрашивайте откуда, просто порадуйтесь за ближнего или пожалейте, в конце концов. Ведь сообщения о результатах торгов на валютной бирже я жду как сводки погоды в зоне стихийного бедствия. И неудивительно: чтобы спокойно наблюдать за падающим курсом доллара, нужна стойкость полярника и выдержка подводника. Не обладая ни одним из перечисленных качеств, я решила на волне общей паники разумно распорядиться имеющимися средствами.

Открывать пекарню или салон красоты в мои планы не входило - дело это крайне хлопотное. Идея о продлении вкладов в банках также не вселяла оптимизма. В общем, в поисках поля приложения моих скромных финансовых средств я неизменно возвращалась к мысли о недвижимости.

Наконец решила рискнуть. Теоретического изучения рынка мне показалось недостаточно. Нужен был так называемый человеческий фактор. И я стала собирать истории из жизни частных инвесторов.

Помочь мне разобраться в том, кто, как и почем играет на рынке жилья, согласился бизнесмен Борис Иванович, который уже несколько лет инвестирует в московскую недвижимость свои кровные (фамилию мой собеседник просил не называть, а то, знаете, всякое бывает).

Как и большинство игроков на интересующем меня рынке, Борис Иванович оказался в этом бизнесе случайно и стойко держится там уже восемь лет, совершив за это время несколько десятков сделок.

Сейчас умудренный жизненным опытом частный инвестор считает, что практически каждый, имеющий на своем счету порядка $70-100 тыс., может выгодно пристроить свои деньги на рынке. Была бы голова на плечах.

На этой фразе мой собеседник сделал многозначительную паузу и сделался даже как-то шире в плечах. В общем, стал слегка давить авторитетом. Что ж, имеет право, подумала я и продолжила играть роль послушной ученицы.

А послушать действительно было что.

Моя хата - с центру

Долгое время наиболее выгодными считались инвестиции в элитное жилье. В конце 90-х вложения в этот сегмент рынка приносили до 100% годовых. Предложений в ту пору было немного, спрос рос, подгоняя цены. Большинство успешных частных инвесторов начинали свою деятельность именно с элитного жилья.

В качестве удачного вложения Борис Иванович приводит пример из собственной жизни - 180-метровую квартиру на Тверской улице. Квартира в реконструированном престижном доме с охраной и подземным гаражом была куплена на начальной стадии строительства за $2 тыс. за кв. м. Спустя год с небольшим готовую квартиру (без отделки) удалось продать по $3,5 тыс. за квадратный метр. Действительно, игра с прибылью в $270 тыс. (без учета издержек и инфляции) стоила свеч.

Понятно, что без рисков такие барыши не получаются. Среди "элитных" рисков Борис Иванович выделил тот, что найти покупателя на дорогую квартиру гораздо сложнее, так как предъявляемых требований к будущему жилью изначально больше и они менее предсказуемы.

Еще более рискованны вложения в реконструируемые жилые здания, представляющие собой историческую или культурную ценность. Меняясь в лице, Борис Иванович вспоминает не самый удачный пример из своей инвестиционной практики, когда его угораздило вложиться в реконструкцию жилого особняка в центре города, что по всем расчетам должно было стать высокорентабельным мероприятием.

Однако инвестор предполагает, а Бог (в лучшем случае) располагает. Во время строительства на фасаде исторического здания постройки XIX века пошла трещина и перечеркнула все расчеты. Организации по охране памятников могли парализовать стройку на неопределенный срок. Пришлось срочно вынимать деньги.

Сегодня Борис Иванович считает, что золотые времена для частных инвесторов на рынке элитного жилья подходят к концу. Во-первых, увеличилось предложение, спрос в значительной мере удовлетворен, а во-вторых, высокие стартовые цены не дают возможность задавать необходимые параметры доходности. Именно эти факторы заставили его обратить внимание на другие сегменты рынка.

Больше трех квартир в одни руки не давать!

Выбор моего собеседника, как ни странно, пал на самое дешевое жилье - на типовые панельные новостройки.

Оказалось, что работать с квартирами низшего ценового сегмента гораздо легче в силу их предсказуемости - сделки здесь происходят гораздо быстрее, чем в элитном секторе (покупателей гораздо больше, и они менее требовательны), срывов строительных планов практически не происходит.

Месторасположение (что было для меня открытием) принципиальной роли не играет. Примерно одинаковый доход приносят манипуляции с типовыми квартирами на Ленинском проспекте и в Выхине. Необходимое условие: дом должен быть удачно расположен относительно других новостроек района. То есть - недалеко от метро и подальше от железнодорожных путей и крупных автомобильных развязок.

Теперь о самом интересном - о размерах вожделенной прибыли. Здесь она получается за счет роста рынка (в прошлом году - плюс 40% в валюте).

Но этого моему визави показалось маловато. В поисках дополнительной прибыли Борис Иванович пошел старым, но надежным путем - начал совершать мелкие оптовые сделки.

У заказчика строительства или генерального инвестора на начальной стадии строительства наш герой выкупал пакет из нескольких квартир с оптовой скидкой (в среднем 10%). Через год, когда дом достроен, квартиры в розницу выбрасываются на рынок. В итоге получаем 50-процентную прибыль за счет естественного роста цены квадратного метра, а также за счет разницы в розничной и оптовой стоимости.

Мысли вслух

Поговорить с умным человеком всегда приятно. Осталось переварить полученную информацию.

Первое, что для меня было очевидно с самого начала и фактически являлось первопричиной моих сомнений, - рынок жилья слишком давно растет. Сейчас в Москве купят жилье практически за любые деньги, но ведь когда-нибудь этот ресурс будет исчерпан (и чует мое сердце, именно тогда, когда я решу продать свою инвестиционную квартиру).

Не внушает оптимизма и разросшаяся армия инвесторов (в том числе и частных). При первых намеках на стабилизацию цен все они начнут дружно избавляться от квартир, что неизбежно приведет к падению цен. И сколько я тогда смогу заработать, неизвестно. Понятно, что внакладе не останусь, но говорить о баснословных прибылях как-то язык не поворачивается.

К подобным невеселым рассуждениям добавим еще один факт: что регулярные операции с покупкой-продажей квартир не могут в конечном итоге не вызвать внимания налоговых органов. А это означает, что, если вы не хотите попасть под Уголовный кодекс, вам нужно, во-первых, заплатить при продаже квартиры 13-процентный подоходный налог. И во-вторых, знать, что регулярные сделки с недвижимостью с целью извлечения дохода - это незаконное предпринимательство (два года лишения свободы). Законным оно становится после регистрации юрлица, налоги с доходов которого могут достигать 40%.

Размышляя подобным образом, я пришла к выводу, что инвестора из меня не выйдет. Сейчас мелкого частника задавят более крупные и опытные игроки. Так что для меня выход один: если и покупать квартиру, то в качестве крыши над головой. А если когда-нибудь придется ее продать, да еще и за хорошие деньги, то искренне порадоваться этому обстоятельству. Но никак не получится стать на этом пути миллионером.

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию Panny Lane Realty.