Архивная публикация 2006 года: "Кабала святош"

Число российских граждан, которые погасили кредит на покупку квартиры, — это менее 1% от числа тех, кто его взял. Памяти выживших после ипотеки посвящается...Последняя иллюзия

Когда два с половиной года назад я взяла кредит на покупку квартиры, было понятно, что рынка ипотеки у нас не только не существует, но в ближайшем будущем и не предвидится. Потому что, когда в ипотеке участвуют 0,5% россиян (данные на 2003 год) или даже 2,5% (2005-й) — это не рынок, а ботанический сад, где разводят и периодически показывают по телевизору экзотические экспонаты.

Потому что средняя ежемесячная выплата за пользование кредитом в $400—500 при среднедушевом доходе россиянина в $3400 в год (данные Всемирного банка) — это тоже не рынок. Это — кабала.

Потому что у каждого банка есть несколько «выставочных» заемщиков, получивших кредит на покупку жилья в 10—11% годовых (что позволяет банку декларировать свои ипотечные продукты «от 10% и выше»), но имя их неизвестно, подвиг их бессмертен, и вообще, проведите меня к нему, я хочу видеть этого человека…

Самое смешное, что ипотека все равно оказывается выгодной по сравнению со стратегией пассивного ожидания, что вот-вот условия ипотечных сделок станут ближе к народу. Не станут. Или станут, но лишь для редких представителей тех категорий населения, в компанию которых мне уже не попасть. Поскольку обрушить свои доходы ниже прожиточного минимума, стать офицером запаса или срочно нарожать шестерых детей — не вариант. Пришлось брать кредит. В 2003-м мне насчитали на него 15% годовых в валюте.

Для чего сейчас все эти воспоминания? Для того, в частности, что два с лишним года назад на рынке московской недвижимости царила такая же свистопляска с ценами на квадратные метры, что и сейчас. И несмотря на то, что хор доброжелателей спел мне и моему кредиту отходную («Ты что, с ума сошла — покупать ипотечную квартиру на пике цен?!»), время все расставило на свои места. Сначала 15-е число каждого месяца, когда я относила в банк кровные 500 баксов в счет погашения кредита, было черным днем календаря.

Постепенно самочувствие наладилось. Потому что ежемесячный рост рынка был выше моих процентов. За год моя «двушка» подорожала на $8 тыс. Учитывая, что за то же время я отнесла в банк «всего» $6 тыс., получается, что страдания по кредиту влегкую отбивались ростом рынка. И даже приносили некоторые моральные дивиденды. Наблюдать за этим было истинным наслаждением. Потом истерика с ценами на кв. м в Москве поутихла, но выгода приобретения осталась. Забегая вперед, скажу, что ипотечный кредит длиной в 10 лет я выплатила за два года (сознание, что ты кому-то денег должен, наводит изумительный порядок в поступках и придает прыти). Сейчас стоимость моей «двушки» изрядно выше стоимости ее на момент покупки плюс все выплаченные за нее проценты…

Полгода передышки и усиленная пропаганда на тему доступного жилья побудили меня вновь полюбопытствовать, что творится в мире ипотеки. Тем более что появился (как мне казалось) новый козырь — безупречная кредитная история. Я действительно как по часам выплачивала проценты, по первому требованию приносила в банк все бумажки, которые там все время зачем-то хотели. Меня как правоверного заемщика (то есть право получать мои проценты) вкупе с такими же энтузиастами банк даже продал кипрскому офшору, сказав, что это, дескать, большая честь. Плюс досрочное освобождение из кабалы…

Я наивно полагала, что при втором заходе на кредит заслужила несколько иное отношение. Увы! Разрекламированный в рамках кампании «Даешь ипотеку!» сюжет с кредитными историями, кредитными бюро ипр. оказался очередной фикцией. Ни в одном из банков, куда я обратилась с просьбой посчитать мне проценты за пользование кредитом на покупку гипотетической квартиры, не сочли мой первый безукоризненный ипотечный опыт поводом для снижения ставки. Банк, где я брала кредит ранее, исключением не стал — 13% годовых, и никаких ваших кредитных историй нам не надо. Мало того, в одном из банков мне намекнули, что клиент, досрочно погасивший кредит, им невыгоден. Денег меньше приносит. Поэтому, девушка, у вас выбор не междупроцентными ставками, а между тем, дадим мы вам вообще кредит или нет.

В этой связи возникает вопрос: а стоит ли его брать? Перед тем, как попытаться ответить, хотелось бы поделиться опытом крушения прочих, весьма дорогостоящих иллюзий.

Покупатель ошибается только один раз

Покупка квартиры через ипотеку — минное поле. Одни мины можно обойти, другие — «выкупить», на третьих проще слегка подорваться и ползти дальше. Если получится…

1. Куда бежать?

Вопрос, который возникает у всех новичков от ипотеки: что делать в самом начале — искать кредитора или квартиру? Совет такой: ищите риэлтера. В приличном агентстве есть налаженные связи со многими банками, в том числе и с тем, куда вас наверняка занесет методом проб и ошибок. Квартиру вы все равно, скорее всего, будете покупать через риэлтера (на вторичном рынке — 100%), лучше, чтобы все сопутствующие задачи решались в одном месте под контролем юристов. Выгода: представитель агентства вполне может сократить бюрократические процедуры в банке, который заинтересован в «оптовой поставке» клиентов риэлтерской конторой. При том объеме ипотечных покупателей, который агентство направляет в банки, те предпочитают вести гибкую политику. Клиентам риэлтерских компаний зачастую предлагаются более выгодные условия. Кроме того, риэлтер реально может повлиять на скорость регистрации сделки в регистрационной палате. Размер агентских комиссионных при ипотечной сделке не повышается.

2. ставка больше, чем жизнь

Пару лет назад банки хотя бы делали вид, что при выдаче кредита их интересуют какие-то иные параметры кроме зарплаты заемщика (причем официальной), например запрашивали данные о состоянии квартиры. Сегодня определить ставку за пользование кредитом могут уже после первого вопроса: «А зарплата у вас «белая»?» Остальные бумажки, включая заключение из психиатрической больницы, — дань бюрократической моде.

3. Чистосердечное признание

Риэлтеры уже сейчас заводят разговоры о том, что лет через пять народ, дружно набравший кредитов, не сможет платить по долгам. Все-таки срок немаленький, за это время много воды утечет. А ведь бывают случаи, когда заемщик теряет работу или ему нужны средства на срочное лечение кого-то из членов семьи, да мало ли может быть у человека форс-мажорных обстоятельств, когда деньги нужны позарез?

Банки, по идее, должны подойти к возможному кризису во всеоружии. Истории с печальным концом есть у них и сейчас, но покрыты они страшной тайной. По неофициальной статистике, дефолт случается с 1—2% заемщиков. И банки, надо признать, не стремятся увеличивать эту статистику. Выселять заемщика, даже обнищавшего, особенно с детьми, — дело хлопотное, иногда — невозможное. Желающим избежать этой неприятной процедуры можно посоветовать не лукавить с банком, а покаяться как на духу — банк, не желая рисковать репутацией, придумает, как реструктурировать ваш долг. Сначала идет отсрочка платежа. Банк может дать клиенту возможность отдышаться, привести в равновесие семейный бюджет, а потом потребует свой долг. Возможно, график выплат станет более растянутым по времени, чтобы ежемесячная нагрузка казалась не такой обременительной для кармана клиента. Другое дело, если клиент отказался от платежей без предупреждения, просто залег на дно, — банк сразу накрутит штраф: примерно 0,1% от ежемесячного платежа за каждый день просрочки. И никакие уговоры уже не помогут.

4. Шантаж — дело наживное

Ситуация, о которой пойдет речь, является, к сожалению типичной на растущем рынке недвижимости, где бал правит продавец. Допустим, вы сторговались с хозяином квартиры на определенную сумму. Проходит день, он звонит вам и сообщает, что нашелся человек, который предложил ему на $1—2 тыс. больше. За вами — право продолжить участие в этом аукционе или выйти из него.

Покупатель с ипотекой — самый уязвимый персонаж в данной истории. Банк выдает кредит под конкретную квартиру в конкретный временной отрезок (3 месяца). Если квартира меняется или сделка затягивается, то придется начинать процедуру заново. Продавец прекрасно понимает вашу ситуацию и пользуется ею. Шанс выйти без потерь из этой истории могут дать ваши действия, которые приведут жадного продавца к подписанию предварительного договора и получению им аванса. В договоре стоимость квартиры фиксируется. Но, в принципе, если ее владелец сочтет выгодным для себя расторгнуть договор и вернуть вам аванс (даже со штрафом, что некоторые договора предусматривают), никакой риэлтер ему не указ.

5. Стоит иметь заначку

Не нужно рассматривать квартиру, которая стоит, допустим, $100 тыс., если у вас в наличии есть только $100 тыс. и ни копейкой больше. Покупка просто не состоится! Помимо форс-мажорных расходов (квартирные аукционы, возможные презенты ипр.), ипотечную сделку сопровождают следующие обязательные траты: страхование квартиры (можно задним числом, но не избежать), оценка стоимости квартиры, регистрация сделки, комиссионные риэлтеру, комиссионные нотариусу (от последних сейчас теоретически можно отказаться, но многие банки настаивают). В зависимости от типа жилья средняя сумма дополнительных поборов колеблется от $5 тыс. до $10 тыс. (элитный сегмент не рассматриваем, он в ипотеке не участвует).

6. Выбор неуместен

Сцена, в которой представитель банка настаивает на том, чтобы вы обязательно прочитали договор, прежде чем его подписывать, выглядит несколько неестественно. Можно подумать, у вас есть право обсуждать и ставить условия. Надо просто понимать, что выбора нет: хотите денег — принимайте все условия. В том числе и такие несколько сомнительные, как общение только с теми нотариусами, оценщиками, которых вам присоветуют в банке. Шаг налево рассматривается как измена.

Оценки квартиры в ипотечной сделке вам не избежать. Чего, кстати, очень не любят продавцы, которые так и норовят в договоре купли-продажи указать меньшую стоимость квартиры. Несколько раз мои переговоры мгновенно прекращались просто оттого, что владелец квартиры узнал о самом факте оценки жилья. Честно говоря, так и не поняла, зачем банку нужен аффилированный оценщик, если, например, мою квартиру он пришел оценивать уже после (!) покупки. Задним числом (спасибо риэлтеру, уговорившему банк за счет оценки не затягивать сделку). Потом банк все-таки настоял на том, чтобы к делу о моем кредите была пришита пухлая папка с оценкой жилья, вот я ее и принесла. Месяца два спустя. Это все к чему? А к тому, что не стоит позволять продавцу интересующей вас квартиры выкручивать вам руки из-за того, что придет какой-то дядя и будет ее (квартиру) оценивать. Процедура эта несмертельная, фактически ни на что в настоящее время не влияющая. Стоимость ее (для вас, разумеется) не зависит от стоимости квартиры и колеблется от 1 тыс. до 2 тыс. рублей плюс бутылка спиртного хозяину жилья за «моральный ущерб».

7. Еще немножко шантажа

Ситуация из личного опыта: представьте процедуру заключения сделки, во время которой продавец попытается вытянуть из вас деньги. Мотив владельцев моей квартиры был таков: дескать, мы сможем забрать свои деньги из банковской ячейки только после регистрации сделки, минимум через две недели (чистая правда!), а нашему родственнику срочно нужны средства на операцию (не факт!) Поэтому не могли бы вы из той суммы, которая зависнет в банке на двухнедельное хранение, выдать нам тысяч десять у.е. прямо сейчас. Мы же, дескать, не увеличиваем цену квартиры, а всего лишь часть суммы хотим. В противном случае мы возьмем тайм-аут на размышление (имеют право, факт!) и потянем время до того момента, когда срок действия пакета документов на вашу ипотеку, милочка, истечет…

Риэлтеры, которые сопровождали мою сделку, впали в ступор от такой наглости и категорически советовали мне покинуть поле боя. Но представить, что всю эту процедуру придется начинать заново, я не могла. Лучше убить шантажистов и отсидеть за это! В итоге мы, во-первых, оформили внезапно понадобившуюся сумму в виде расписки (в возможном судебном разбирательстве эта бумажка могла бы сыграть в мою пользу). Во-вторых, сократили требуемую сумму до четырех тысяч (видно, болеющий родственник во время наших переговоров пошел на поправку). Затем была пауза длиною в пять часов. Между моментом, когда я отдала деньги вымогателям, и моментом, когда все стороны поставили свои подписи под договором в кабинете нотариуса. Скажу честно, это были не самые лучшие часы в моей жизни…

Момент настал?

Возвращаясь в сегодняшний день, могу сказать, что все эти кошмары не отбили у меня охоты к ипотечному рынку. Хотя бы на том простом основании, что деваться некуда.Планка в $3 тыс. за среднеарифметический кв. м в Москве оставляет за бортом не только малоимущих, но и вполне среднеобеспеченные слои населения. Остается ответить на вопрос: в какой момент наименее безопасно вписаться в очередную ипотечную историю?

Когда в конце июня прошлого года правительство одобрило «Концепцию рефинансирования ипотечного кредитования», никто особенно не надеялся на перемены к лучшему. Ведь согласно этому документу в 2006 году ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 12% годовых в рублях, в 2008 году — до 10%, а в 2010 году — до 8%. Оценки отдельных политиков в прошлом году были еще оптимистичнее. Так, председатель Госдумы Борис Грызлов заявлял, что ожидает снижения ставки до 6,5% в рублях уже к 2008 году. Благодаря подобному нездоровому оптимизму участники рынка сочли «Концепцию» очередной показухой и думать о ней забыли.

На фоне тотального недоверия к правительственным вмешательствам полнейшим сюрпризом стало решение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое уже с 1 января этого года объявило о введении так называемой дифференцированной ставки по ипотечным кредитам. Причем нижняя планка была установлена на уровне 12% годовых в рублях. А это уже серьезно. Грызлов — он в телевизоре, АИЖК — на рынке, кредиты дешевые выдает, причем себе не в убыток (для справки: чистая прибыль АИЖК по итогам деятельности в 2005 году составила 73 млн. рублей, что более чем в восемь раз превышает показатели 2004 года).

Прецедент с АИЖК заставит остальных участников рынка снижать ставки. Иначе их продукты просто перестанут быть конкурентными. Конечно, не стоит ожидать в 2006 году на рынке средней ставки по кредитам в 12% в рублях. Если и будут такие прецеденты, то до массовой практики дело не дойдет. До какой именно отметки смогут снизить свои ставки банки — непонятно, несмотря на все декларации. Понятно одно — ответ на этот вопрос лежит вне рыночных и макроэкономических показателей. Поскольку если банки и начнут резко снижать стоимость заемных «ипотечных» денег, то лишь в рамках госпрограммы.

К концу 2006 года объем выданных ипотечных кредитов должен любым способом увеличиться до 108—110 млрд. рублей. Об этом первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев заявил на совещании по вопросам участия российских кредитных организаций в реализации национальных проектов. Для сравнения: в прошлом году объем рынка составил около 60 млрд. рублей. Вопрос ставки рефинансирования — ключевой момент всей истории про ипотеку, — как обычно, не затрагивался. Следовательно, ресурсов для рыночного снижения ставок по кредитам у банков не предвидится. Значит, будет не рыночный механизм, а государева воля. Причем ничего катастрофического для финансового рынка, если даже таковой шаг будет сделан, не произойдет. Не секрет, что выдача и обслуживание ипотечных кредитов, по сути, не является для подавляющего числа неспециализированных банков решающей статьей дохода. Тем более что условия получения кредита останутся в ведении банков, которые могут контролировать поток клиентов. Что лучше: нынешние 14% годовых в валюте и бери кредит, кто хочет, или 12% в рублях и жесточайший «фэйс-контроль» для заемщика?

Одна проблема: чем доступнее ипотека, тем больше покупателей на рынке. А это при нынешних темпах строительства является дополнительным стимулом для роста цен. Поэтому безумцам, готовым влезть в долги, но решить свой квартирный вопрос, можно посоветовать караулить тот момент, когда ставки за пользование кредитами начнут действительно снижаться, а цены на жилье при этом хотя бы затормозят свой рост.