Архивная публикация 2004 года: "Как стать постояльцем"

Если жизнь вынуждает вас снимать квартиру в Москве за $25 тыс. в месяц, то это означает, что жизнь удалась. А за успех надо платить.

Положение обязывает

— Ознакомьтесь, пожалуйста, и распишитесь в том, что обязуетесь эти условия выполнять. Вы ведь лицо компании в какой-то мере, — мило улыбнулась менеджер по кадрам, протягивая многостраничный список.

Прочитав его, свеженанятый руководитель направления одного из крупных российских холдингов схватился за голову. Суровые корпоративные правила предписывали ему носить одежду только определенных фирм, покупать строго регламентированные аксессуары, ходить в рестораны и клубы лишь определенного уровня и ездить на машине соответствующей марки. Все это можно было бы пережить, когда бы не обязательное требование жить в одном из престижных районов столицы. Собственная его квартира в Кузьминках «лицу компании» никак не подходила, а для приобретения недвижимости в центре, на Кутузовском и Ленинском проспектах или в Крылатском даже при обещанной немаленькой зарплате все равно пришлось бы копить как минимум несколько лет.

Несчастный узник корпоративных правил кинулся в риэлтерское агентство, втайне готовясь продать все, что есть, и взять кредит под грабительские проценты. Но все оказалось не так страшно. Элитное жилье ему предложили для начала не купить, а арендовать. Зарплаты на это вполне хватало — даже оставалось еще на одежду и рестораны из списка. Квартирка оказалась стильно обставленной, блистала евроремонтом. И место в подземном гараже нашлось, и до работы рукой подать.

Сегодня герой нашего рассказа уже пару лет как не работает в холдинге со строгими требованиями. Он основал свое дело, и денег ему теперь хватает на недвижимость хоть рядом с Кремлем, хоть вблизи Эйфелевой башни. Но купил он коттедж на Рублевке, а квартиру в Москве (естественно, уже другую) по-прежнему арендует. В самом деле, зачем изымать солидные средства из оборота, если можно наслаждаться престижным комфортом «всего» за $10—20 тыс. в месяц?

Генеральная репетиция

Аренда элитной недвижимости открывает перед потребителями массу возможностей. Можно присмотреться к району и решить, подходит ли он для долгой и счастливой жизни. Можно без потерь сорваться с места, если образуется новая работа или школа для ребенка. Можно поэкспериментировать с интерьером, не затевая нудного ремонта. Можно без капитальных вложений обустроить уютное гнездышко для ночевок, если не хочется на ночь глядя тащиться в загородный дом. Топ-менеджеров, еще не накопивших миллионов на покупку пентхауса, но уже обязанных иметь жилье определенного уровня, подталкивают к аренде вопросы престижа.

И еще одна деталь, немаловажная для состоятельных господ. Сейчас Федеральная служба по финансовому мониторингу пытается законодательно обязать риэлтеров сообщать обо всех сделках, сумма которых превышает 2,5 млн. рублей. Если это удастся сделать, то спрос на наемное элитное жилье вырастет как минимум на 30—40%. Ведь несколько тысяч долларов в месяц является относительно небольшой суммой и не привлекает внимания фискальных органов.

Впрочем, на отсутствие интереса к этой услуге специалисты не могут пожаловаться и сейчас. По данным компании Vesco Concalting, спрос на аренду элитного жилья растет постоянно и уже опережает существующее предложение на 35—40%. И это при том, что величина арендной ставки в этом сегменте рынка недвижимости только за 2004 год поднялась на 18%. Сейчас ее среднее значение составляет $7—9 тыс. в месяц.

Правда, разброс цен на съемные элитные квартиры в Москве довольно большой. Например, где-нибудь в Крылатском можно арендовать жилье за $3—3,5 тыс. в месяц. В этом месяце такой вариант считается самым дешевым. А максимальные цены наблюдаются, естественно, в центре столицы — на Остоженке или Арбате они уже доходят до $22—24 тыс.

В районе Тверской улицы сейчас можно арендовать квартиру и за $4 тыс. (однокомнатная, небольшой площади), и за $25 тыс. в месяц (двухуровневая, площадью 360 кв. м). Средняя цена сдаваемых в аренду на Тверской улице многокомнатных квартир составляет $5—6 тыс. в месяц.

А вот если снять элитное жилье в районе метро «Смоленская», то, по мнению Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», можно немного сэкономить. Здесь цены несколько ниже, чем в районе Тверской улицы, из-за большей удаленности от Кремля. Средняя цена сдаваемой в аренду трехкомнатной квартиры в этом районе сегодня составляет $4 тыс., а многокомнатной — $6 тыс.

Еще более значительный разброс цен на элитные квартиры наблюдается в районе Кутузовского проспекта. Здесь арендные ставки колеблются от $1,2 тыс. за квартиру бизнес-класса до $15 тыс. за квартиру, расположенную в «евродоме» на Можайском шоссе.

Происхождение видов

«Цены на нефть сейчас невероятно высоки, а доходы нашей бизнес-элиты очень часто находятся в прямой зависимости от стоимости барреля. Поэтому и растет рынок элитной аренды», — говорит Алексей Аверьянов, руководитель проекта «Исследование.ру».

Правда, рост благосостояния имеет и оборотную сторону. Многие россияне сейчас переходят с рынка элитной аренды на рынок элитной купли-продажи. Это постепенно меняет структуру спроса в пользу иностранцев. Еще два года назад зарубежные граждане занимали не больше 50% в общей массе арендаторов «элитки». Сейчас соотношение «иностранцы—наши», по данным компании Blackwood, составляет 60% к 40%, а к началу следующего года, по некоторым прогнозам, может измениться до 67% к 33%.

Среди арендаторов-россиян настоящих москвичей не так уж и много. Большая их часть — это представители нефтегазовых и металлургических районов Сибири. Иностранные граждане, снимающие квартиры в российской столице, приезжают сюда на долгосрочную работу — топ-менеджерами различных компаний или первыми представителями дипломатических миссий. По мнению Максима Карапетова, PR-менеджера Vesco Realty, поток иностранцев, снимающих в Москве элитное жилье, сейчас увеличивается, поскольку рост инвестиционной привлекательности нашей страны вызывает все больший приток сюда крупных западных компаний.

Иностранные деньги, скорее всего, подстегнут арендодателей к очередному повышению ставок. Кроме того, могут измениться и основные параметры требований к сдаваемому жилью. Ведь российских арендаторов интересуют в основном близость жилья к офису, вид из окна и модные архитектурные решения, а у иностранцев на первом месте безопасность, наличие удобной парковки и развитой инфраструктуры.

«Аренда дорогих квартир стоит на четырех китах: местоположение дома, его статус, наличие качественной инфраструктуры и какая-либо изюминка в самой квартире», — говорит Ирина Бобко, руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН».

Сейчас у квартиросъемщиков в моде классика, русский модерн и хай-тек. Но даже самое оригинальное архитектурное решение не найдет у них понимания, если квартира будет расположена в не слишком престижном месте. Самым востребованным у состоятельных граждан сейчас является столичный центр — районы Патриарших прудов, Кропоткинской, Чистых прудов, Китай-города. Успехом пользуются также Замоскворечье, юго-запад и запад Москвы.

Семейное дело

Интересно, что географические предпочтения арендаторов сильно различаются в зависимости от их семейного положения. По данным аналитиков компании Blackwood, одинокие квартиросъемщики или супруги без детей чаще всего выбирают элитные новостройки или реконструированные дореволюционные дома в самом центре.

Они же падки на здания с громкой историей, в которых жили знаменитые личности — например, дом в Романовом переулке, 3—5, дом на улице Серафимовича, 2, «сталинские» высотки на Котельнической набережной, Садовой-Кудринской, Кутузовском проспекте.

Супруги с одним ребенком также любят центр города, но выбирают тихие места рядом с парком или сквером, поблизости от какой-нибудь хорошей специализированной школы. Часто они останавливаются на прилегающих к центру районах и окраинах Москвы, отдавая предпочтение коттеджным поселкам внутри города или новым элитным комплексам.

Многодетным семьям нравится экологически благополучный северо-запад столицы — места, расположенные рядом с англо-американской школой (например, Серебряный Бор, квартиры в комплексе «Новая звезда», коттеджи «Чайка», таунхаусы «Покровские Холмы», поселок «Росинка»). Любят они и западные районы, удобно расположенные к британской и скандинавской школам: Можайское шоссе, 3 (квартиры), комплекс «Сетунь» (таунхаусы), район Кунцево и все ближние поселки Рублево-Успенского шоссе (Раздоры, Барвиха, Жуковка). На юго-западе Москвы такие арендаторы могут выбрать квартиры в Царском Селе или на Ленинском проспекте, 113 или 116—128, а также коттеджи в Переделкино, неподалеку он немецкой школы.

Среди иностранцев, которые часто предпочитают жить в окружении соотечественников, популярны такие места, как «Москоу Кантри Клаб» в Нахабино, Серебряный Бор и поселок «Росинка».

Еще риэлтеры отмечают, что клиенты с каждым годом становятся все более придирчивыми к оборудованию и дизайну квартиры. Удобная планировка, наличие нескольких санузлов, пластиковые окна, современные сантехника и электропроводка, кондиционирование — все это давно уже стало обязательными параметрами элитного жилья. Сейчас к стандартным прибавляются и особые требования: например, стены в квартире должны быть непременно мягких тонов (окрашены или оклеены высококачественными обоями), пол — паркетный в комнатах и плиточный, подогреваемый на кухне, ванная комната — с джакузи или сауной, а удобная мебель, обязательно того стиля, который предпочитает клиент, должна устанавливаться по первому его требованию.

Размерный ряд

Наибольшим спросом сейчас пользуются элитные квартиры площадью 70—140 кв. м, стоимость аренды которых относительно невелика — от $1,5 тыс. до $4,5 тыс. в месяц. Но специалисты отмечают, что сейчас на рынке появляется значительное количество больших квартир (по 200—250 кв. м) в старом жилом фонде, и они также считаются вполне востребованными. Дело в том, что средний бюджет нанимателя элитных квартир сейчас увеличивается. За последние несколько месяцев он вырос на $500—700 и составил в среднем $3 тыс. в месяц. Впрочем, сейчас никого уже не удивляют клиенты с бюджетом в $10 тыс. в месяц — таких заявок на рынке довольно много. Максимальный зафиксированный бюджет в сегменте элитной аренды сейчас равняется $25 тыс. в месяц.

«Количество заявок на аренду элитного жилья, поступающих к нам, каждый месяц увеличивается почти в полтора раза», — говорит Екатерина Акимова, директор департамента аренды жилья Penny Lane Realty. По ее мнению, растущий спрос во многом обусловлен постепенным снижением арендных ставок относительно стоимости квартир. Три-четыре года назад арендатор за год выплачивал в среднем 17—20% от рыночной цены снимаемого жилья, а за 5—7 лет — его полную стоимость. Сейчас годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта, а срок его окупаемости составляет не менее десяти лет.

Правда, величина арендных ставок сейчас также увеличивается — по прогнозам, их рост в этом году составит в среднем 20%. Учитывая, что стоимость 1 кв. м увеличивается медленнее, разрыв в оплате между покупкой квартиры и ее арендой сокращается. Но ни на число арендаторов, ни на величину арендной ставки это не повлияет. По мнению г-жи Бобко, востребованность элитного жилья и спрос на него, пока еще превышающий предложение, позволяют и дальше прогнозировать постепенный рост стоимости аренды квартир такой категории.

Купил — отдай риэлтеру

Рост числа арендаторов отражается и на секторе элитной недвижимости в целом. Например, к самым выгодным предложениям в этом сегменте сейчас относятся квартиры на вторичном рынке, выставляемые на продажу с уже заключенным договором долгосрочной аренды. Владельцы, купившие элитную квартиру без отделки и пока не собирающиеся ее продавать, часто заключают договоры с риэлтерами, согласно которым агентства самостоятельно обустраивают жилье и сдают его в аренду, выплачивая владельцу ежемесячную фиксированную сумму в течение нескольких лет.

«Все больше инвесторов предпочитают вкладывать средства именно в элитные квартиры, покупая их в качестве долгосрочных инвестиций, а в период ожидания благоприятного момента для продажи сдают их в аренду», — считает Ирина Бобко.

Частных инвесторов не смущает тот факт, что для того, чтобы найти арендатора дорогой квартиры, понадобится намного больше времени, чем для более демократичного жилья. «Элитка» может ждать своего клиента от нескольких недель до нескольких месяцев, зато потом позволит владельцу получить существенную прибыль — до 30% годовых.

Еще аналитики полагают, что на рынке элитной аренды в ближайшем будущем сильно скажется появление новых доходных домов, к строительству которых инвесторы начали проявлять интерес. Пока такие объекты в Москве можно пересчитать по пальцам: два здания на Ленинском проспекте, принадлежащие Главному управлению по обслуживанию дипломатического корпуса, еще два небольших дома, построенных компанией «Энка» в первой половине 90-х годов, и относительно недавний объект, построенный московским Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС) в Николо-Воробинском переулке. Девелоперы обычно жалуются, что на российском рынке нет длинных и дешевых кредитов, поэтому строить доходные дома невыгодно. Но эксперты ожидают, что этот сегмент начнет развиваться в самое ближайшее время. По данным Penny Lane, в столице вскоре должны появиться сразу три элитных доходных дома по 50—100 квартир каждый. От успеха этих проектов будет зависеть дальнейшая активность девелоперов и появление новых объектов.