Архивная публикация 2003 года: "Каменный гость"

Вместе с ростом числа граждан, вынужденных приобретать жилье в кредит, растет и количество банков, желающих этот кредит предоставить. Правда, на процентных ставках конкуренция не отражается - Россия в этом вопросе бьет все рекорды.

Сравните: во Франции и Австрии заемщик должен выплачивать 5% годовых, в Китае - 6%, в Испании - 4%. Россиянин же обрекает себя на кабалу под 12-15% годовых в валюте. Такова средняя температура по больнице. Речь в данном случае идет о Москве (и частично о Петербурге), где совершается львиная доля (от 50% до 60%, по различным оценкам) ипотечных сделок. За пределами столицы ипотека носит в основном социальный характер, то есть погоды на рынке не делает.

Между тем граждане, отчаявшись ждать, что цены на жилье перестанут расти (плюс 30% за 2003 год), все чаще обращают свой взор на ипотеку. По данным Госстроя, за десять месяцев нынешнего года было выдано кредитов более чем на $900 млн. против $500 млн. по итогам всего 2002 года.

Цвет денег

Банки также пошли навстречу потенциальным клиентам. Во-первых, банкиров уже не пугают "серые" зарплаты (еще бы, 15% годовых - надежная страховка).

Первыми, кто стал выдавать кредиты сотрудникам компаний с двойной бухгалтерией, стали 15 банков, работающих по программе банка "ДельтаКредит". Результат, как говорится, налицо - на долю "Дельты" в Москве приходится до 70% ипотечных сделок.

Сегодня цвет наших денег практически не волнует кредиторов. Возьмем, к примеру, самый запущенный случай - кредит хочет получить работник вольной профессии (программист, юрист-консультант, репетитор и пр.), чья трудовая книжка годами пылится дома. Раньше шансов на заем у такого персонажа не было никаких. Сейчас схема действия такова: вы обращаетесь не в банк, а в риэлтерское агентство, работающее по ипотеке не с одним, а с несколькими банками и являющееся для них стабильным источником клиентуры. Агентство заинтересовано в ваших комиссионных ($2-2,5 тыс., что само по себе доказательство вашей кредитоспособности) - банк заинтересован в агентстве, поэтому вероятность того, что эти две структуры договорятся между собой, достаточно велика.

Срок давности

Большинство банков ограничивают срок кредита десятью годами. Из общей картины выбиваются только Сбербанк и "ДельтаКредит" со своей программой "Вариант" (оба - 15 лет), а также АИЖК - 20 лет.

По поводу сроков кредитования имеется лишь одно отрадное нововведение - многие банки ("ДельтаКредит", Собинбанк) отменили штрафные санкции заемщику, который хочет до срока выбраться из кабалы.

Однако здесь есть нюанс: составляя договор, нужно внимательно прочитать (прописать) пункт, в котором говорится, что вы получаете в результате досрочного погашения. Если речь идет о сокращении срока выплат, то делать это выгодно - допустим, внести сразу всю сумму за год и тем самым выкупить себе этот год. А вот если в договоре речь идет о сокращении суммы ежемесячных выплат - будьте осторожны. На деле ваша годовая, накопленная в поте лица сумма (допустим, $6 тыс.) делится на весь срок выплат, и ежемесячная сумма уменьшается всего на чуть-чуть - скажем, с $500 до $460). Вам это надо? В принципе, банки заявляют, что клиенты сами выбирают, каким способом сокращать свой срок, однако на практике бывает всякое.

А взнос и ныне там

Если смотреть на ситуацию с высоты птичьего полета, то можно отметить тот факт, что многие банки несколько снизили планку первоначального взноса со стандартных 30-40% от стоимости приобретаемого жилья до 15-30%. К сожалению, при ближайшем рассмотрении картина не выглядит столь радужной.

Так, новичок рынка, Национальный резервный банк, и его "дочка" Национальная ипотечная компания (НИКОМ) вроде и готовы разрешить своим клиентам самостоятельно оплачивать всего 10-20% от стоимости квартиры (программа "Молодежная"). Но не за так, а увеличив процентную ставку с 13-15% до 16-18% годовых в валюте (в итоге сумма ежемесячных выплат получается отнюдь не молодежная, но что делать - банкиры тоже люди, и им хочется подстраховаться).

Не лучше дело обстоит и с государственной программой АИЖК, которая вот уже который год буксует у ворот рынка ипотеки. Программа обещала самый маленький первоначальный взнос - от $3 тыс. (не говоря уж о 15% годовых в рублях, что соответствует примерно 9-10% годовых в валюте).

Однако рынок внес свои коррективы. Так, в Инвестиционном Промэнергобанке, который начал работать по стандартам АИЖК, минимальная сумма первоначального взноса не $3 тыс., а $12 тыс., что ничем не отличается от подобных норм, установленных для своих клиентов "ДельтаКредитом" и Райффайзенбанком.

Ставки сделаны

Не меняется к лучшему и величина процентных ставок. Номинально некоторые банки вводят в свой ассортимент займы под 10% годовых в валюте. Однако под такие проценты деньги сможет получить только идеальный заемщик, который уже имеет приличную кредитную историю, высокий уровень официальной зарплаты и соответствующий ему социальный статус и т.п. И хотя в банке уверяют, что такие клиенты уже есть, живьем их никто не видел.

Теоретически ставку 11% годовых в валюте предлагает Сбербанк. Но получить кредит на таких условиях также могут лишь граждане, предъявившие помимо всего прочего 2-4 поручителей - в зависимости от благонадежности.

Очень непросто получить заявленные в прейскуранте "ДельтаКредита" и Райффайзенбанка 12% годовых в валюте. Вот здесь вам и аукнется ваша "серая" зарплата: в этих банках ваш реальный удел - 15% в год, и не меньше.

Кредит под 14% годовых в валюте можно получить в Собинбанке, не предоставляя при этом справку об официальной зарплате. Зато список документов - один из самых длинных.

Например, потребуются справки о вашем нынешнем жилье (выписка из домовой книги и пр.). Если же такового нет (ну мало ли, бомжует человек), то и кредита вам здесь не видать.

Наконец, кредит под 15% годовых дают все, кому не лень, - и 15 ??дельтакредитовских банков, и Московское ипотечное агентство (МИА) через своих банков-партнеров.

Самые высокие ставки - до 16-20% - традиционно дают на строящееся жилье, до тех пор пока оно не будет сдано (затем заемщик "пересаживается" на обычный процент). Некоторые из банков, впрочем, явно переусердствовали. Например, в Первом О.В.К. заемщикам предоставляются средства на строящиеся квартиры под 21% годовых в валюте.

***

Подводя итоги, приходится констатировать, что приобретаемая по ипотечной схеме квартира, как и прежде, обходится российскому покупателю в два раза дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа. Однако, если сравнивать покупку жилья в кредит и арендные выплаты за жилье, то, покупая квартиру по ипотеке, вы можете тешить себя мыслью, что дом уже построен, осталось только посадить дерево и вырастить наследника. В то время как при скромной ежемесячной арендной плате в $450 за двухкомнатную квартиру квартиросъемщик в течение 10 лет платит порядка $54 тыс., то есть сумму, близкую к реальной стоимости квартиры на вторичном рынке жилья, в чужой карман и остается в итоге и без денег, и без крова.