Наверх
8 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2008 года: "Кирпичом по голове"

Участники рынка недвижимости уже не паникуют — они смирились с катастрофой. Девелоперы, консультанты и риэлтеры сворачивают свой бизнес до лучших времен. Под конец года уже никто не отрицает отсутствие спроса, смерть ипотеки и падение цен на жилье.Уходящий год, подобно 1998-му, войдет в историю как период очередного экономического коллапса. «Назвать более значимое событие на рынке недвижимости, чем кризис, нельзя — все остальное просто меркнет», — говорит заместитель генерального директора строительной компании «Пересвет-Девелоп-мент» Сергей Баранов. Без преувеличения, мировой финансовый кризис отправил в нокаут бизнес девелоперов, риэлтеров и консультантов. У них больше нет ресурсов, чтобы строить и продавать. Впрочем, и желающих купить жилье теперь не найти днем с огнем.
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин отмечает основные тенденции сегодняшнего дня: «Сократившийся спрос заставляет девелоперов корректировать цены
на переоцененные объекты, растет разница в стоимости квадратного метра в зависимости от качества новостройки и самой квартиры. Рынок выходит на новую стадию развития. Если еще год назад, в условиях роста цен, квартиры расхватывались как горячие пирожки, то сегодня покупатель имеет время для выбора лучшего по соотношению цены и качества объекта. Качественное жилье с высокими потребительскими характеристиками сегодня меньше всего подвержено ценовым корректировкам».
Конец сказки
Еще год назад ничто не предвещало беды. По словам управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омара Гаджие-ва, за первые три квартала 2008 года на рынке городской недвижимости зафиксирован 30—32-процентный рост цен. В конце августа цены на квартиры в Москве перестали расти и началась стагнация. Параллельно набирал обороты мировой кризис ликвидности. «Многие девелоперские компании, строившие стратегию на заемных западных средствах, испытали огромные сложности, связанные с отсутствием финансирования своей деятельности. Повышение кредитных ставок поставило многих в практически безвыходное положение», — говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. Было очевидно, что проблемы строителей не замедлят сказаться на цене квадратных метров. При этом пиарщики и риэлтеры продолжали рассылать кондовые пресс-релизы о грядущем росте цен на жилье и повышенном спросе, избегая давать точные данные о ситуации на рынке. Тогда журналисты начали собирать инсайдерскую информацию — звонить застройщикам и представляться покупателями. Оказалось, что спрос резко падает, и продавцы готовы скидывать до 10% от цены. Тогда некоторые — особенно крупные — игроки рынка запаниковали и начали обвинять СМИ в нагнетании негатива. Как будто за счет создания позитивной картины можно заставить людей покупать жилье. Вскоре стремительно развивающийся кризис пришел в Россию и вынудил риэлтеров назвать скидки коррекцией цен. К тому времени, когда коррекцию назвали своим именем, квартиры подешевели на 25—30%.
Однако строительные компании и риэлтеры до сих пор боятся сразу массово снижать цены. Прайсы остались неизменными, более того, застройщики и риэлтеры подняли официальные цены. Цифры реальных сделок представляют собой результат устной договоренности и якобы специальных, праздничных маркетинговых акций. Так в ноябре «Дон-Строй» объявил о специальных скидках в 25% на свои объекты. Через две недели Mirax Group сообщила, что собирается предоставить скидки до 25% от первоначальной стоимости при продаже в строящихся домах. Другие уступают не меньше, но только во время переговоров с покупателями. По данным МИАНа, итоговые цены сделок отличаются от первоначально заявленных цен предложений на 5— 15%. Впрочем, это, скорее, минимум скидки, с которого можно начинать торг.
В ответ тишина
Реальная продажа квартир даже по сниженным ценам оказывается практически невозможной. Так, в «Интеко» говорят не об удешевлении отдельных сегментов рынка, а о том, что рынок в целом почувствовал снижение платежеспособного спроса. По разным оценкам, количество сделок сократилось как минимум вдвое. Эксперты аналитического центра компании «Инком-недви-жимость» считают, что в ноябре крупным столичным компаниям по своим объектам удалось реализовать в среднем около пяти квартир. При этом еще весной среднее число сделок у каждого из застройщиков достигало 90—100 квартир в месяц. Кроме того, выросло предложение. На рынок вышли так называемые инвестиционные квартиры, чьи владельцы легко сбрасывают цену.
По мнению Олега Разина, заместителя генерального директора Vesco Consulting, наибольшее снижение наблюдается на рынке элитного жилья, где завуалированное понижение цен доходит до 40%. Если же рассматривать отдельно сегмент, то наибольшее понижение произошло в сегменте жилья бизнес-класса, на ряд недостроенных объектов застройщики готовы давать до 50% дисконта. По мнению директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, в течение 2008 года цены скорректи-руются в интервале 30—50% падения, причем как на аренду, так и на продажу. «Стоимость инвестиционных проектов и земли зачастую упала на 80— 90%», — говорит эксперт. По данным IRN.ru, недельные темпы падения цен в среднем уже опережают показатели 1998 года. При этом нужно учитывать, что ускорение еще не закончилось, и итоговые показатели будут еще выше. Омар Гад-жиев соглашается: если покупательская активность не восстановится, то нельзя исключать и более глубокого падения цен.
Конец эпохи мамонтов
Острый кризис ликвидности ударил прежде всего по девело-перам. Из-за мирового кризиса ликвидности они потеряли доступ к дешевым кредитам, которые позволяли реализовы-вать проекты с доходностью от 50% до нескольких сотен процентов. Первыми жертвами разразившегося кризиса стали крупнейшие застройщики. «Основные игроки рынка недвижимости, развивавшиеся преимущественно за счет заемных ресурсов, оказались в тяжелой ситуации в связи с невозможностью рефинансировать предыдущие и привлечь новые кредиты. Развитие перспективных проектов останавливается, что уже в ближайшем будущем приведет к серьезному дефициту предложения на рынке», — констатирует Сергей Лушкин. Капитализация ряда компаний упала более чем вдвое. Наиболее серьезно пострадали те, которые должны в ближайшее время осуществлять платежи по краткосрочным кредитам или выплачивать проценты по ним. Крупнейшие должники — ГК «ПИК», Mirax Group, AFI Development, «Система-Галс» и «Главмосстрой». Девелоперы были вынуждены заморозить все перспективные и часть реализуемых проектов. Поданным Colliers International, компания «Система-Галс» до 2012 года планирует сократить свой портфель на четверть, а Mirax Group объявила о заморозке всех проектов, находящихся в данный момент в разработке. Холдинг Олега Дерипаски «Ба-
зовый элемент» распродает девелоперские активы на юге России. Компания Шалвы Чигиринского Russian Land заморозила строительство самого высокого небоскреба в Европе — 600-метровой башни «Россия». И таких примеров масса. При этом менее публичные застройщики испытывают такие же проблемы.
Одним из возможных решений для девелоперов станет привлечение новых партнеров, а также продажа части проектов. «В настоящее время все пытаются удержаться. Вероятней всего, компании начнут уходить со следующего года, в феврале-марте, когда уже не смогут платить по займам или рефинансировать старые кредитные линии», — отмечает Сергей Баранов. По словам Омара Гаджие-ва, процесс передела рынка уже запущен: многим игрокам грозит если не банкротство, то смена владельца.
В «Интеко» добавляют, что в условиях кризиса больше всего проиграли застройщики, купившие на привлеченные средства серьезные активы (прежде всего земельные) в конце весны и летом 2008 года. «Коррекция стоимости земли более существенна, чем
в других сегментах рынка недвижимости. Она не приносит никакого дохода, а только требует инвестиций для строительства», — говорит Омар Гаджиев. Крупные лендлорды готовы продавать свои активы с существенным дисконтом. Так, по данным участников рынка, о готовности торговать участками заявила УК «Масштаб», реализующая проект «А101» в Подмосковье, а также группа RDI Group, которой принадлежит 29 тыс. га земли, и группа «Абсолют».
Ни дать, ни взять
Еще одним важным событием года опрошенные «Профилем» участники рынка назвали провал ипотеки. По словам Омара Гаджиева, из-за проблем с ипотекой в эконом-классе спрос сократился на 40%. В элитном жилье сформировался отложенный спрос (у покупателей деньги есть, но они заняли выжидательную позицию). «Сильнее всего пострадал бизнес-класс, где спрос сократился на 80% из-за прямой зависимости от платежеспособности покупателей, и не ясно, когда он восстановится», — сетует эксперт. Осенью банки начали приостанавливать свои кредит-
ные программы. В частности, с 1 октября Райффайзенбанк закрыл программу кредитования покупки недвижимости на первичном рынке. Как объясняют в кредитном учреждении, ипотека новостроек фактически ничем не обеспечена, если возникает риск, что девелопер не достроит дом. Такое же решение принял «ВТБ 24», отказавшись от кредитования жилья в домах, готовых менее чем на 80%, и ряд других банков. Те, что остались, существенно повысили ставки — до 23% в рублях и 18% в валюте, ужесточив условия получения кредита. «В настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки (без участия в новостройках), а необходимый размер кредитования составляет порядка 1—2 млн рублей», — говорит руководитель аналитической службы МИАНа Алексей Кудрявцев. По его словам, недоступным стал кредит для заемщиков, имеющих серую зарплату, не подтвержденную по форме 2-НДФЛ, трудно получить ипотеку частным предпринимателям, владельцам бизнесов, руководителям среднего звена (из-за повального сокращения этих категорий работников). При этом сроки кредитования сократились с 30 до 15 лет, первоначальный взнос должен составлять не менее 30—50% суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не должна превышать 45% дохода заемщика. Чтобы заявка была принята к рассмотрению, заемщик должен иметь чистый доход (или совокупный доход семьи) не менее $7—8 тыс. в месяц. Алексей Кудрявцев отмечает, что введены ограничения по кредитованию людей, занятых в определенных сегментах рынка: строителям, металлургам и финансистам сейчас получить кредит будет гораздо сложнее, чем до кризиса.
Без посредников
Резкое падение спроса на недвижимость и труднодос-тупность ипотеки привели к схлопыванию рынка консалтинговых услуг. По прогнозам компании Panorama Estate, в 2009 году его объем сократится в два раза, а количество игроков уменьшится на 25% (эта цифра включает специализированные компании и департаменты консалтинга непрофильных игроков). До сих пор этот сегмент рос и развивался, прибавляя в среднем по 20% в год. По оценкам компании Panorama Estate, в нынешнем году объем рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости составил $40 млн. Но количество обращений к консультантам резко падает в связи с заморозкой девелоперских проектов и падением спроса. Несколько риэлтерских агентств уже вынуждены
приостановлен набор новых сотрудников. Кроме того, компания сократила расходы на рекламу и тренинги. S. A. Ricci/King Sturge и Knight Frank уволят 10% работников. В перспективе сумевшим выжить консультантам придется бороться за двух крупных заказчиков. Первый — это банки, ставшие владельцами значительного объема заложенных по кредитам проектов. Второй потенциальный заказчик — государство, которое намерено выйти на рынок недвижимости в качестве самостоятельного игрока. Таким образом, уже в ближайшем будущем среди консалтинговых компаний развернется борьба за госзаказ.
были объявить о приостановлении своей деятельности. Например, закрылась компания «Агент 002». Один из самых раскрученных проектов в сфере кредитного брокерид-жа — Мультиброкер», — просуществовав менее года, заморожен по решению инвестора, владельца холдинга «МИ-ЭЛЬ» Григория Куликова.
По словам Ильи Шерш-нева, рынок консалтинговых услуг умер как минимум на год. Чтобы пережить кризис, консалтинговые компании переезжают в более дешевые офисы и сокращают издержки. О массовых увольнениях уже объявили Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. В Colliers International
Вишенка на кирпичном торте
И все-таки самым главным событием рынка игроки называют вовсе не падение цен и спроса, а вмешательство чиновников, которые протянули руку помощи «утопающим» де-велоперам. «Самой значимой, скорее, можно считать несостоявшуюся сделку между правительством Москвы и одними из крупнейших застройщиков жилья — компаниями «ПИК», «Главстрой» и СУ-155 — по выигранному тендеру на горза-каз, — говорит Олег Разин. — Город не подписал контракты и попросил скидку, а в конечном итоге увеличил сумму запрашиваемого дисконта и аннулировал итоги тендера, обосновывая    это    нарушениями
проведения торгов. Сложившаяся ситуация показывает, что правительство будет играть ведущую роль и кардинально влиять на цены и на рынок Москвы в целом. Кроме того, это обозначило тренд на снижение цены квадратного метра на жилье эконом-класса».
В «Пересвете» главным событием 2008 года также называют аукционы с участием государства. «Оптовые покупки квадратных метров у крупных застройщиков («ПИК», СУ-155, «Главстрой») уже давно приковывают внимание делового сообщества. Пока деньги от государства получили немногие, но думаю, что у массовых застройщиков панельного жилья еще есть шансы», — полагает Сергей Баранов. Однако для этого им придется вдвое умерить аппетиты — столичные власти отказываются покупать жилье по рыночной цене.
С другой стороны, компания «ДОН-Строй» продемонстрировала рынку, что выживут те, кто сможет пролоббировать свои интересы на государственном уровне. В конце года застройщик сумел получить у ВТБ кредит на $500 млн, несмотря на обещание федеральных властей поддерживать только проекты эконом-класса. В частности, средства пойдут на завершение работ на проектах, которые реализуются в верхней ценовой категории и позиционируются самой компанией как бизнес-класс. Таким образом, привлечение кредита у ВТБ напрямую противоречит рекомендациям, которые в октябре 2008 года дал госбанкам первый вице-премьер Игорь Шувалов. Предполагалось, что кредитные учреждения будут спонсировать застройщиков, занимающихся возведением доступного жилья, а также выкупать жилье для государства. По словам экспертов, подобные кредиты и выкуп жилой недвижимости в качестве поддержки девело-перов красноречиво показывают, какие рыночные механизмы наиболее эффективно работают в нашей стране. 

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK