Наверх
13 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2006 года: "Квартира для электората"

За год до выборов цены на квартиры загнали на недосягаемую высоту. Ближе к урнам, когда покупатель превращается в электорат, возможен жилищный аттракцион неслыханной щедрости. Пока же на рынке — затишье.   Безудержный рост стоимости жилья в Москве, продолжавшийся весь год и накрутивший к настоящему моменту ценник на 60% годовых, кажется, закончился. Впрочем, этого и следовало ожидать, поскольку покупательная способность населения перестала успевать за этой «гонкой вооружений». Ведь когда «однушка» в панельном доме на вторичном рынке в спальном районе столицы продается за $120—130 тыс. — это уже неприлично.

   Немногие оставшиеся «в живых» покупатели попросту не имеют средств и, самое главное, желания приобретать зачастую неликвидные квартиры по неадекватным ценам. Ипотека в решении квартирного вопроса им тоже никак помочь не может, поскольку у потенциальных заемщиков не хватает денег на первоначальный взнос, а их зарплата становится недостаточной для того, чтобы банк одобрил кредит. В результате количество сделок на рынке в последние месяцы резко упало: некоторые специалисты приводят цифры порядка 40%. Массовый исход покупателей не мог не привести к остановке роста цен. По итогам сентября ряд аналитиков зарегистрировали незначительное снижение — минус 0,3% — средних цен предложения квартир. Озвучить официально данную цифру специалисты отказались — ведь стоит признать начало падения, как его потом уже не остановить, а получить обвинение в паникерстве никому не хочется. При этом есть подозрение, что реальные продажные цены упали на 5—6%. А это уже не просто стабилизация, а самая что ни на есть стагнация рынка. Чтобы понять, всерьез ли это он и надолго ль, придется разобраться, что обеспечивало до сих пор подобный рост цен и почему он прекратился.

Как растет вторичка?
   Напомним, что начало текущего года вторичный рынок московской недвижимости встретил со следующими показателями: квартиры в домах пониженной комфортности стоили $1,4—2,5 тыс. за кв. м; квартиры экономкласса — $2,5—3,5 тыс., бизнес-класса — $3,5—9 тыс., «элитка» шла по цене в $6—20 тыс. за кв. м. Прошло девять месяцев, и что же в результате «родилось»? По данным директора департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лидии Гречиной, на сегодня вторичный рынок продемонстрировал двукратный рост по сравнению с сентябрем прошлого года, а с начала 2006 года цены повысились на 70%.

   По мнению экспертов, главной причиной роста стоимости жилья стало уменьшение объемов предложения на первичном рынке. При неизменных суммарных площадях ежегодно возводимых новостроек количество квартир, попадающих в свободную продажу, сильно сократилось. Это произошло под воздействием нескольких факторов. Законодательные нововведения вызвали резкое уменьшение числа выставленных на продажу квартир в новостройках. Выросло количество нового жилья, направляемого на социальные цели (для очередников, переселенцев ипр.). Увеличились средние площади коммерческих квартир, то есть самих объектов стало меньше. Это спровоцировало перетекание покупательского спроса на вторичный рынок жилья и привело к увеличению темпа роста цен. Быстрее всего при этом, что неудивительно, дорожали объекты экономкласса.

   Специалисты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» комментируют сложившуюся ситуацию следующим образом: столичные новостройки растут в цене несколько быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. Фактор активизации спроса и снижения предложения дополняется естественным увеличением инвестиционной стоимости объектов по мере их возведения. В результате цены новостроек достигли уровня сопоставимых по классу «вторичных» квартир. Для сравнения: в прошлом году 1 кв. м вторички был на 20% дороже.

   Стоит отдельного упоминания и еще один принципиальный момент, который подтверждает, что цены на «вторичные» квартиры берутся слегка с потолка и «подгоняются» под цены на жилье в новостройках. Речь идет о различных потребительских характеристиках квартир в новостройках и старом жилищном фонде, значительно уступающем первым по своим планировочным решениям. Поэтому цена 1 кв. м в квартире, не обладающей никакими видовыми, планировочными и инженерными достоинствами, да еще и в морально устаревшем доме, просто не может быть равна стоимости «квадрата» в новостройке экономкласса. А именно с этим и сталкиваешься сегодня на рынке. При этом город продолжает уверенно забирать квартиры в строящихся домах под свои социальные программы.

   В ситуацию возникшего (или искусственно вызванного?) посленовогоднего ажиотажа внесли свою лепту и продавцы вторички, снимавшие весной свои квартиры с продаж в ожидании, что стоимость недвижимости еще подскочит. Не стоит забывать и о так называемых инвестиционных квартирах. Такие квартиры также выпадали из общего оборота, превращаясь в некое подобие ценных бумаг.

   Весной ажиотажный спрос только усилился. Покупатели жилья руководствовались соображениями, схожими с логикой посетителей советских магазинов: «надо брать, а то и этого скоро не будет». На одну более или менее приличную квартиру приходилось несколько покупателей, и у риэлтеров появилась возможность устраивать аукционы, что также способствовало истеричному росту цен. Нередко сравнительно дешевые предложения были лишь элементом вовлечения покупателей в торги. Клиенту, заинтересовавшемуся определенным предложением, в риэлтерской фирме заявляли, что квартира несколько подорожала и за нее внесен залог, после чего агент делал паузу, ожидая встречного предложения. Если человеку действительно понравилась та или иная квартира, он легко мог попасться на эту удочку, а если к этому примешивалась природная азартность, то в борьбе с соперниками покупатели выкладывали все новые и новые суммы. Жертвой аукциона становились даже вполне здравомыслящие люди: как же так — я внес залог за квартиру, а тут вдруг выяснилось, что кто-то предлагает больше?! Против такого давления не могли устоять и граждане, которые за версту обходили казино и «одноруких бандитов».

Следствие покажет
   Резкое повышение цен изменило саму структуру рынка недвижимости. В частности, с него ушли многие «альтернативщики», которые в условиях стремительного роста стоимости квартир просто не успевали подобрать подходящие варианты и провести сделки. «На сегодняшний момент спрос формируют те продавцы, которые выставили на продажу свои квартиры, но должны еще получить аванс, чтобы начать поиск альтернативного жилья, — говорит Лидия Гречина. — Трудности с выстраиванием «цепочки», конечно, замедляют рост цен, но не настолько, насколько меняется соотношение спроса и предложения. Инерция и желание продавцов повысить стоимость собственной квартиры, чтобы получить достаточное количество денег для альтернативной сделки или зафиксировать прибыль, продолжают подстегивать увеличение стоимости жилья в Москве».

   Второй момент: все чаще стали слышны высказывания о том, что цены на московскую недвижимость достигли некоего психологического порога. Люди, которые были готовы купить квартиру или обменять ее на лучшую и у которых накоплены на это деньги, отказывались от сделок. Действительно, человек говорит себе: «По этой цене я уже не могу позволить себе покупку». Так уже случалось, когда средняя стоимость 1 кв. м поднялась выше $2 тыс., а затем превысила и $3 тыс. В настоящее время эта условная планка установилась на уровне $4 тыс. за 1 кв. м, а средняя стоимость квартир вплотную приблизилась к ней и составляет около $3,8 тыс. за 1 кв. м.

   Своими наблюдениями на этот счет поделилась генеральный директор ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова: «Мне кажется, правильнее говорить о синдроме «круглой абсолютной суммы», определяющей стоимость не 1 кв. м, а квартиры как таковой. Имеется в виду, стоит квартира $480 тыс. или $500 тыс. Как ни странно, особенно это заметно на рынке дорогого жилья. Состоятельный человек говорит так: «Сумма в $3 млн. (сейчас это средняя цена квартиры площадью 200 кв. м в элитном доме в центре Москвы) — серьезный барьер даже для богатого покупателя».

   Представим следующую ситуацию: чтобы купить среднюю квартиру бизнес-класса, надо потратить около $600 тыс., что довольно обременительно. Проблему можно решить по-другому — снимая прекрасные апартаменты по $5 тыс. в месяц. При такой арендной ставке денег, выделенных на приобретение недвижимости, хватит лет на десять. За это время многое способно измениться: расширится бизнес, упадут цены на недвижимость, мало ли что еще. Могут ли щадящие ставки аренды стать лекарством от безудержной эскалации цен на квартиры?

Аренда или покупка?
   Многие эксперты отмечают, что в последние два-три года на рынке аренды квартир существенно увеличилось количество предложений бизнес-класса. В основном это инвестиционные квартиры — приобретенные не для собственного проживания, а с целью вложения средств. Те, кто приобретает сегодня квартиры, чтобы сдавать их в аренду, в основном делают выбор в пользу домов средних и дорогих ценовых категорий. Оставлять такие квартиры пустующими не имеет никакого смысла, и владельцы сдают их в аренду, извлекая дополнительный доход.


   Однако стоит отметить, что приобретать квартиры единственно с целью сдачи их в аренду все еще невыгодно. Несмотря на то, что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать доходной. Быстрее всего окупаются дорогие элитные квартиры, но и в этом сегменте владелец может вернуть стоимость жилья только через пять-шесть лет.

   Как рассказала заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова, в этом году доходность от аренды жилья существенно снизилась, что опять-таки связано со значительным подорожанием недвижимости. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10—12 лет (и это без учета роста рынка), то к настоящему моменту этот срок увеличился до 20—25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4—4,5% годовых.

   Для арендатора съем квартиры сегодня, возможно, более выгодное решение, нежели покупка. Но только по деньгам. Юридически российский рынок аренды оставляет желать лучшего. Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов считает, что аренда является достойной альтернативой собственному жилью только на западном рынке, где права арендатора хорошо защищены: «У нас человек, снимающий жилье (за исключением элитного), бесправен. Поэтому житель нашей страны стремится всеми правдами и неправдами купить собственную квартиру. В России так исторически сложилось, что недвижимость должна быть своя».

Вторичка и ипотека
   Бурный рост объемов ипотеки в последние годы не должен вводить в заблуждение: так всегда происходит, когда что-либо начинает развиваться с нуля. Ипотека в России фактически стартовала только в 2005 году, то есть после принятия в конце 2004 года необходимых изменений в действующее законодательство.

   Людей, которые хотят и могут купить квартиру по ипотеке, в несколько раз больше реальных ипотечных заемщиков. Виноват в этом в большой степени пресловутый недостаток предложений квартир. Он не только провоцирует бешеный рост цен и возносит малогабаритную «однушку» до уровня недосягаемой мечты, но и существенно ограничивает возможности развития ипотеки в России. По-настоящему хорошие объекты покупают за наличные, а «ипотечникам» остается, что называется, неликвид, на который других покупателей не нашлось.

   Вот и бросают на полпути свои мытарства потенциальные заемщики, не выдержав дополнительных финансовых потерь и нервотрепки, безуспешных попыток найти, договориться, организовать. Ситуация эта настолько распространена сегодня на рынке ипотеки, что из неординарной быстро превратилась в закономерную.

   Провести за три-четыре месяца (именно на такой срок выдается разрешение на кредит в большинстве банков) альтернативную сделку с привлечением ипотечного кредита, да еще учитывая рост цен, — задача практически из области фантастики. За время поиска квартиры цены основательно подрастают, и кредит, который требовался для покупки квартиры и на который покупатель получил разрешение, оказывается недостаточным для того, чтобы купить то, что хотелось. Приходится снижать требования к жилью: к примеру, покупать «однушку» вместо желаемой «двушки», квартиру в Подмосковье вместо московской либо искать дополнительные средства. В итоге сделки разваливаются, авансы возвращаются, разрешение на кредит приходится получать снова. Следует учесть, что во многих банках процедура повторного андеррайтинга платная. Поэтому «ипотечнику» приходится иметь дело со свободными квартирами, а они всегда на 5—7% дороже альтернативных.

   Кроме того, ипотечное кредитование отличается от других вариантов не в самую выгодную сторону тем, что клиент банка несет массу дополнительных расходов, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, а также с обеспечением исполнения его обязательств перед банком (оформление страховки ипр.). Многим заемщикам ничего не остается, кроме как включать эти затраты в общую сумму кредита. Нередко получается, что вместо требуемых $100 тыс. покупатель квартиры должен просить у банка $120 тыс., а то и больше. Соответственно, дополнительные расходы, связанные с выплатой кредита, тоже существенно увеличиваются.

   Развитие ипотеки в России, по мнению ряда специалистов, идет в не совсем правильном направлении. «Целесообразнее было бы активизировать жилищное кредитование лишь после запуска крупных проектов застройки. В этом случае ипотечные средства в значительном объеме пошли бы на первичный рынок, тем самым стимулируя новое строительство, — утверждает Сергей Лядов. — Но произошло то, что и прогнозировали: взрывной спрос на квартиры вторичного рынка. В результате жилье становится еще более недоступным, чем ранее. По некоторым оценкам, в связи с ростом цен на недвижимость объем операций на рынке с участием ипотеки стал несколько сокращаться. Ведь максимального объема кредитных средств, которые готов выдать банк под зарплату заемщика, многим не хватает для оплаты квартиры».

Человеческий фактор
   От инвентаризации тенденций перейдем к прогнозам. В настоящий момент на вторичном рынке имеется весьма небольшой объем предложения, совершенно недостаточный для того, чтобы поддерживать уровень цен хотя бы на уровне инфляции. Вторичка пока не вернулась на свои оптимальные объемы в 30—35 тыс. предложений ежемесячно (первичка недотягивает до условной для Москвы нормы в 500 объектов). Хотя некоторые добрые приметы все же нельзя не отметить: так, объем предложения в сентябре, по данным риэлтерских агентств, увеличился более чем на 10%.

   Откуда взялись эти 10%? «Существует предположение, что массовый выход квартир на рынок способны обеспечить частные инвесторы, которые в свое время вложили деньги в недвижимость, а теперь, пользуясь ростом цен, начали от приобретенных квартир избавляться, — поясняет директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Я с этим мнением не согласен, поскольку не наблюдаю на рынке такого огромного числа инвесторов, способного кардинально изменить ситуацию. Полагаю, что подобных квартир — не более 10%, причем половина из них приобретена долгосрочными инвесторами, которые вообще пока не планируют продавать свою недвижимость».

   Очередные попытки повлиять на рост цен на рынке недвижимости предприняли и некоторые государственные деятели, хотя их выступления и высказываемые мнения пока больше смахивают на акции в рамках проведения собственных рекламных кампаний, чем на реальное желание помочь рынку. Так, Госдума в сентябре приняла в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты, направленные на устранение административных барьеров и совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Кроме того, первый вице-премьер Дмитрий Медведев призвал бизнес-сообщество активнее включаться в реализацию приоритетного национального проекта «Доступное жилье» и пообещал поддержку тем компаниям, которые работают на обеспечение соответствия между ценами на жилье и его качеством. Он также отметил, что государство может помочь субсидиями и гарантиями организациям-застройщикам и предприятиям коммунального комплекса.

   Как же на подобные заявления среагировал рынок? Как всегда в таких случаях — замер в ожидании светлого будущего! «Предпринимаемые государством меры могут способствовать оттоку покупателей и образованию отложенного спроса», — считает руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. Подобная политика может подтолкнуть цены на жилье к дальнейшему снижению.

   Впрочем, большинство специалистов рынка все же менее оптимистичны в своих ценовых ожиданиях. Людям, принимающим решение, покупать сейчас квартиру или подождать ощутимого падения цен, а также инвесторам, рассматривающим недвижимость как объект для инвестиций, Лидия Гречина советует: первым — покупать, поскольку цены на московскую недвижимость серьезно не упадут, как не падали последние шесть лет; вторым — не рассчитывать на сладкий 10-процентный ежемесячный рост цен. «Если не произойдет ничего из ряда вон выходящего, рост цен в следующем году составит всего 25—30% годовых», — полагает она. Скорее всего, в ближайшие месяцы нас ждет период, характеризующийся в первую очередь увеличенными сроками экспозиции квартир, но при этом продолжающимся, хотя и незначительным, ростом цен.

   Ведь сейчас, когда рынок стабилен, снова проявят свою активность «альтернативщики». Стабильные цены дадут им те полтора-два месяца, которые необходимы для проведения сделки: поиска подходящего варианта, оформления ипр. Если такое действительно произойдет, это будет способствовать активизации рынка.

   К выборам цены снизят

   Редко какой рынок сегодня настолько зависим от политических игр, как рынок недвижимости. В конце сентября риэлтерскими компаниями на рынок СМИ была в массовом порядке выброшена информация о долгожданном прекращении роста стоимости жилья. И чем дальше, тем чаще звучат такие мнения. Риэлтеры и строители так же единодушно предсказывают стабилизацию, как весной обещали безудержное подорожание. Однако у потребителей возникает резонный вопрос: почему цены ведут себя столь неадекватно — то повышаются рекордными темпами, то застывают? В ответ покупателям в очередной раз стали убедительно объяснять причины нового крутого поворота событий: и последствия закона №214-ФЗ, и приток богатых Буратино из добывающих районов России, и любимый многими аналитиками рост цен на нефть. В общем, все как всегда.

   Наиболее пытливых подобные доводы уже не убеждают. Они теперь ставят вопрос несколько по-иному. Действительно ли мы сегодня имеем дело с закономерным для рынка явлением или наблюдаем очередную хорошо спланированную PR-акцию? В принципе, любое из этих предположений не лишено оснований. Ведь отдельные игроки рынка действительно имеют возможности влиять на объемы предложения и цены. К примеру, городские власти могут диктовать свои условия за счет ограничения выделения земель под застройку или увеличения доли социального заказа в общих объемах строительства жилья в столице. У крупных застройщиков, в свою очередь, есть собственные инструменты для влияния на цены, в частности реклама, к которой население крайне чувствительно. Потенциальные покупатели слышат из уст специалистов: «Купи сегодня, завтра будет поздно». И покупают. Не стоит забывать и о политических факторах. Ведь в 2007 году нас ждут выборы в Думу, когда будет необходимо произвести хорошее впечатление на избирателей, устроить некие акции, которые население воспримет положительно. Поэтому некая игра по схеме «сначала загоним цены наверх, а потом немного опустим, когда нам будет надо, чтобы за нас проголосовали», в принципе, выглядит вполне вероятной.

   В этих условиях строить какие-либо прогнозы, пытаться определить будущие векторы развития рынка недвижимости в столице крайне затруднительно. Потому что как такового этого рынка еще нет, он попросту не успел сформироваться. На него можно давить с помощью различных административных ресурсов, с ним можно заигрывать в политических целях. Этот рынок мягок и податлив, как детский пластилин, из которого можно слепить любую пирамидку. А потом смять ее и соорудить из этого куска пластилина какую-нибудь высотку, самую высокую в мире, но при этом никому не нужную.

   Субъективно больше всего верится тем специалистам, которые предрекают квартирному рынку столицы в будущем году стабильность с небольшой тенденцией к понижению именно вследствие влияния на него различных политических факторов. Зато в 2008-м рынок вполне может вновь взорваться — обещать электорату доступное жилье будет уже не нужно. Впрочем, до этого времени еще дожить надо.

   Михаил Морозов, главный редактор газеты «Квадратный метр»

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK