Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2001 года: "Квартплата на все сто"

Обо всем этом мы узнали за круглым столом в редакции «Профиля» от председателя Госстроя РФ Анвара ШАМУЗАФАРОВА.«Профиль»: Анвар Шамухамедович, каково на сегодняшний день состояние отечественной строительной отрасли?
Анвар Шамузафаров: Согласно статистике, последние несколько лет можно было наблюдать довольно существенное снижение объемов вводимого жилья. Если в 1987—1988 годах мы вводили до 72—73 млн. квадратных метров жилья в год, то сегодня не более 31—32 млн. квадратных метров. Вызвано это прежде всего резким сокращением государственного финансирования строительства жилья: в 1987—1988 годах уровень государственного финансирования жилищного строительства составлял 80% от общего объема. Оставшиеся 20% жилья возводились за счет средств частных застройщиков, членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В прошлом году жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней, было введено всего 19%. Иными словами, соотношение средств, вкладываемых в жилищное строительство государством и частными инвесторами, изменилось на 180 градусов и составляет 81% против 19% в пользу частных инвесторов.
«П.»: А в ближайшей перспективе есть надежда на увеличение объемов вводимого жилья?
А.Ш.: К сожалению, мы наблюдаем дальнейшее снижение темпов жилищного строительства: в 2000 году было построено меньше жилья, чем в 1999 году. Этот факт мы объясняем тем, что в ряде регионов были существенные проблемы с подключением построенного жилья к теплу и свету из-за перебоев с электро- и теплоснабжением. А введенным в эксплуатацию жилье считается только после того, как его подключат ко всем необходимым коммуникациям.
Однако пик этого кризиса миновал, наступила весна, а мы становимся свидетелями дальнейшего падения объемов вводимого жилья. Следовательно, у этого процесса гораздо более глубокие причины, но сказать, какие именно, пока не можем ни мы, ни Минэкономразвития.
Однако при анализе этой негативной тенденции необходимо учитывать, что весьма и весьма существенное количество жилья, построенного частными застройщиками, нигде не фиксируется как завершенное и фактически находится вне зоны досягаемости официальной статистики. Я имею в виду прежде всего загородные дома горожан. Чтобы убедиться в этом, достаточно выехать за черту любого города.
«П.»: Неужели эти загородные дома способны существенно откорректировать имеющиеся статистические данные?
А.Ш.: Способны, и при том значительно. Так, например, по данным Министерства по налогам и сборам, на территории нашей страны находится более 15 млн. никак и никем не учтенных строений. Естественно, не все эти строения являются жилыми помещениями, но, по нашим оценкам, около 80% из этих 15 млн.— это все-таки жилье.
Отсутствие полной учетной базы не позволяет нам адекватно планировать комплекс мероприятий по развитию федеральной жилищной политики. Поэтому одной из главных задач для нас сегодня является скорейшая инвентаризация всей недвижимости в стране и регистрация прав на нее.
С этой целью в конце 2000 года было принято постановление правительства, в соответствии с которым в течение года подлежат регистрации все строения, возникшие на территории России за последние десять лет. Конечно, ряд норм этого документа носит довольно жесткий и решительный характер: так, например, вся та недвижимость, на которую в течение года не будет оформлено право собственности, может быть объявлена бесхозной, а значит, национализирована (заметим, что это положение распространяется только на недвижимость, находящуюся на «ничьей» земле. Если право собственности на землю оформлено, то никакой национализации стоящая на ней недвижимость подвергнута быть не может.— «Профиль»).
И это постановление уже начало приносить реальные плоды: первыми регистрировать свою ранее нигде не учтенную собственность бросились нефтегазовые компании, которые прекрасно понимают, что лучше заплатить мизерный налог на недвижимость, чем лишиться ее вовсе.
«П.»: А какой интерес собственнику, имеющему право собственности на землю, где стоит недвижимость, регистрировать саму недвижимость? Недвижимость у него уже не отберут, а налог платить заставят.
А.Ш.: Во-первых, надо иметь в виду, что налог этот ничтожно мал и составляет не более 0,1% от стоимости жилья. В то время как во всех цивилизованных странах, на которые мы так любим ссылаться, этот налог никак не меньше 2—3% от рыночной стоимости недвижимости. Но самое главное заключается в том, что, если у того, кому эта недвижимость принадлежит, нет зарегистрированного права собственности на нее, он не имеет возможности производить с ней никакие операции — ни застраховать свою недвижимость, ни продать ее и т.д.
Да и вообще, учет и регистрация прав на недвижимость — цивилизованный способ защиты этих прав и инвестиций в недвижимость.
«П.»: А как вы предлагаете устанавливать критерии завершенного и незавершенного строительства? Ведь сейчас если у дома нет дверного косяка, он считается незавершенным.
А.Ш.: Действительно, раньше все базировалось исключительно на желании собственника признать или не признать свое строение завершенным. Теперь мы предельно упрощаем критерии определения завершенного строительства: если строение подключено к электричеству, другим инженерным коммуникациям, этого вполне достаточно, чтобы признать строительство завершенным.
«П.»: Но ведь есть и объективные обстоятельства, которые отнюдь не способствуют возникновению у собственника желания признать свое строение завершенным и зафиксировать право собственности. Например, огромное число согласований, на что уходит невероятное количество времени, а если не времени — то денег…
А.Ш.: Мы знаем об этой проблеме и совместно с Минэкономразвития предлагаем ввести систему согласований, а затем учета и регистрации прав собственности через «единое окно». И в назначенный день и час (как правило, не более чем через два месяца с момента подачи документов.— «Профиль») в том же «окне» все документы выдают инвестору либо собственнику. Тем самым мы предотвращаем возможность мздоимства со стороны отдельных чиновников во время прохождения согласований и сводим до минимума время, потраченное на регистрацию прав собственности.
Думаю, это разумный подход, потому что за последние десять лет мы существенно усложнили процедуру привлечения инвестиций в строительство. Ранее требовалось не больше 20 согласований, теперь же только необходимый минимум, обязательный для всех в любом субъекте Федерации, составляет 49 согласований. Но это минимум, в действительности число необходимых согласований существенно больше: так, в Москве их необходимо около 250. При этом существует совершенно очевидная зависимость: чем меньше согласований, тем больше вводится жилья на душу населения вне зависимости от финансового положения региона. Вот характерный пример: больше всего в России жилья на душу населения вводится в Белгородской области — в 1,5 раза больше, чем в Москве. А в самом городе Белгороде — в 2 раза больше, чем в столице. И все потому, что в Белгородской области число необходимых согласований ровно 49, то есть необходимому минимуму.
Кроме того, мы готовим создание единой информационной системы по всей недвижимости и единой системы регистрации прав на недвижимое имущество. Эту практику мы уже ввели в некоторых регионах — Твери, Нижнем Новгороде, Барнауле, Великом Новгороде и Санкт-Петербурге. Подтверждением того, что эта практика себя прекрасно зарекомендовала, может служить тот факт, что благодаря сквозному учету всей недвижимости нам удалось провести в Твери и Новгороде Великом эксперимент по введению единого налога на недвижимое имущество. Это, в свою очередь, позволило увеличить уровень налоговых поступлений от недвижимости до 30% от общего объема, в то время как ранее было не более 7—10%.
Учитывая положительные результаты, мы распространяем эту систему и на другие города России, в том числе на Москву.
«П.»: Как вы намерены бороться с постоянно растущим числом согласований при строительстве разных объектов?
А.Ш.: Мы меняем принцип прохождения согласований. Устанавливается принцип правового зонирования. Любой город делится на зоны, строительство в каждой из которых регламентируется отдельно. Регламентированию подлежит: допустимое число этажей, допустимая плотность застройки и т.д. И если застройщик удовлетворяет этим общим градостроительным требованиям, то никто не может его заставить проходить дополнительные согласования.
«П.»: С перспективами жилищного строительства более или менее понятно — рассчитывать на получение квартиры от государства не очень реально. Тогда как обстоит дело с ипотечным кредитованием?
А.Ш.: Для того чтобы заработала программа ипотечного кредитования, необходимо обеспечить наличие долгосрочных кредитных ресурсов у коммерческих банков, как это делается во всем мире. У российских коммерческих банков дефицит «длинных» денег, поэтому мы создали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, аналогичное тому, которое было создано в США во время Великой депрессии 30-х годов. Смысл нашей программы по развитию ипотечного кредитования состоит в том, что агентство выкупает у коммерческих банков кредиты, выдаваемые ими населению на покупку жилья. Затем агентство выпускает на свободный рынок гарантированные государством облигации, где их покупают частные инвесторы. Этот инструмент абсолютно понятен частным инвесторам, жизнеспособен, о чем свидетельствует тот факт, что уже в этом году государство выделило на обеспечение гарантий по облигациям 2 млрд. рублей. Мы создавали это агентство в течение пяти лет совместно с FNMA, аналогичной американской структурой. Однако для окончательного запуска программы необходимы существенные законодательные изменения: надо внести изменения в Гражданский и Жилищный кодексы, разработать Закон об ипотечных ценных бумагах, законодательно определить статус агентства и т.д.
«П.»: Когда все эти изменения и нововведения будут сделаны, любой желающий сможет получить ипотечный кредит в любом коммерческом банке?
А.Ш.: Теоретически да, но практически все немного сложнее. Прежде всего, необходимо, чтобы ваши легальные доходы позволяли обслуживать ипотечный кредит. Это основное условие.
«П.»: Но это основное условие существенно сужает круг потенциальных претендентов на ипотечный кредит. Ведь ни для кого не секрет, что из-за высокого социального налога огромное количество зарплат по-прежнему выдается по разного рода «схемам» и не легализуется.
А.Ш.: Действительно, сужает, причем в десятки раз. Если за информацией по поводу условий предоставления ипотечного кредита обращается тысяча человек, то согласны его получить на требуемых условиях не более десяти из них. Но мы вынуждены ввести это требование, так как иностранные инвесторы при оценке собственных рисков прежде всего учитывают подтвержденную платежеспособность заемщика. Кроме того, преимущество при предоставлении ипотечного кредита будет отдаваться тем, кто берет его с целью улучшения жилищных условий, а не для приобретения первого собственного жилья.
«П.»: Если предоставляются гарантии государства под эти облигации, то риски банков в этом случае стремятся к нулю. Следует ли в этой связи ожидать снижения процентной ставки по кредитам?
А.Ш.: Существенного снижения не будет, так как уменьшение процентной ставки — это довольно длительный процесс. Ведь создание агентства не направлено непосредственно на снижение процентной ставки по кредитам, оно направлено на расширение числа банков, участвующих в программе ипотечного кредитования, насыщения их «длинными» деньгами. Тем самым мы разрушаем монополию на ипотечный бизнес крупных банков.
«П.»: Давайте теперь обратимся к реформе жилищно-коммунального хозяйства. Реформа предполагает увеличение размеров оплаты населением услуг жилищно-коммунального комплекса. Тем временем даже при нынешней системе число неплательщиков довольно велико. Не кажется ли вам, что увеличение реальной нагрузки на население приведет к росту числа неплательщиков?
А.Ш.: По нашим данным, то есть по официальной статистике, число просроченных платежей заметно уменьшается. Так, если в 1999 году уровень просроченных платежей от общего числа составлял 19%, то в 2000-м, при том что в номинальном исчислении уровень платежей вырос, число просроченных составляло уже всего 15%. Хроническими неплательщиками является всего около 2% населения, и эта цифра никогда не растет.
Вообще же, чем выше уровень платежей, тем выше дисциплина плательщиков. Причем самой дисциплинированной категорией плательщиков являются наши полунищие пенсионеры — они платят всегда и в полном объеме. Основная проблема в другом — в сильной политической и социальной составляющей реформы жилищно-коммунального хозяйства. Если бы мы в 1991—1992 годах одновременно с либерализацией цен произвели реформу ЖКХ и ввели 100-процентную оплату услуг ЖКХ населением, то сегодня у нас не было бы подавляющего числа проблем. Так было сделано в Прибалтике, позднее в Казахстане, Армении, других странах СНГ. В России в 1992 году, когда «отпускали» цены, было принято политическое решение заморозить цены на жилье и коммунального услуги. В результате население, которое платило 23% всех издержек в 1990 году, в 1993 году финансировало только 2% от общего объема потребляемых услуг жилищно-коммунального комплекса. Поэтому нам начиная с 1994 года пришлось последовательно увеличивать долю оплаты населением коммунальных услуг, и к 2000 году мы достигли цифры 39%.
Все это привело к тому, что средний уровень износа сетей и генерирующих мощностей в коммунальном хозяйстве составляет 60%. Мы достигли точки, когда число аварий начинает расти по экспоненте. Кроме того, инерционное развитие жилищно-коммунального комплекса может привести к возникновению бюджетно-финансового кризиса. Из-за хронического недофинансирования большая часть предприятий коммунального хозяйства являются банкротами. Дебиторская задолженность на 1 января 2001 года составляет 168,1 млрд. рублей, в то время как кредиторская — 245,1 млрд. рублей. Такая ситуация стала возможной в силу многолетнего недофинансирования отрасли и медленного реформирования системы оплаты населением жилья и коммунальных услуг. В 2000 году, в целом по стране стоимость предоставленных услуг жилищно-коммунального хозяйства составила чуть более 300 млрд. рублей. 119 млрд. из них заплатило население, а государство при общей потребности в бюджетных дотациях в размере 182 млрд. рублей выделило только 123 млрд. Таким образом, только за 2000 год недофинансирование отрасли составило более 59 млрд. рублей.
«П.»: А на чьем балансе сейчас находится жилищно-коммунальное хозяйство?
А.Ш.: В 1991 году государство передало на баланс муниципалитетов и жилищный фонд, и жилищно-коммунальное хозяйство. Однако для них это оказалось неподъемной ношей. В результате были разбалансированы межбюджетные отношения. Для решения этой проблемы необходимо в первую очередь повысить эффективность работы ЖКХ. В противном случае мы не сможем пережить зиму. С этой целью необходимо сделать следующее: перейти на режим безубыточного функционирования, перейти к 100% оплате потребителями услуг, ликвидировать перекрестное финансирование.
«П.»: Иными словами, скоро население будет-таки оплачивать все 100% потребляемых услуг?
А.Ш.: Все 100% все равно не получится. Но мы планируем, что к 2004 году государство будет финансировать лишь 15% потребляемых населением услуг жилищно-коммунального хозяйства. И даже эти 15% будут предоставляться не в виде дотаций, а в виде адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
Уже сейчас любая семья в любом регионе, кроме Чечни, может обратиться в один из 3940 наших Центров жилищных компенсаций с просьбой об оплате жилья и коммунальных услуг, если уровень их затрат на оплату услуг ЖКХ превышает 22% от совокупного дохода семьи. 22% — это максимальный уровень затрат от совокупного дохода семьи, допустимый на оплату услуг ЖКХ. Если в эти 22% входят все 100% потребляемых ими услуг, значит, они оплачивают все 100%. Если меньше, то все остальное за них платит государство. В ближайшие два года эта планка повысится до 25%, но дальше расти уже не будет.

Структура оплаты расходов на поддержание жилищно-коммунального хозяйства

2000 год
Платежи населения39%
Дотации предприятиям ЖКХ из бюджета31%
Недофинансирование20%
Оплата из бюджета льгот различным категориям населения9%
Адресные жилищные субсидии гражданам из бюджета1%
2004 год
Платежи населения85%
Оплата из бюджета льгот различным категориям населения5%
Адресные жилищные субсидии гражданам из бюджета10%

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK