Наверх
16 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2007 года: "Лед тронулся"

Стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы оказываются больше видимых.Апрель внес окончательную ясность в отношении цен на московскую недвижимость. Остановка роста рынка в конце прошлого года это не временная заминка и не сезонное явление, а серьезная стагнация, последовавшая за рекордным ценовым скачком 2005—2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте всю зиму, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году.
 
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), в апреле средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5%, с $4218 за кв. м до $4195. Снижение может показаться незначительным, если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в апреле продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял свыше 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%. Кроме того, если в период ажиотажа под у.е. или долларом нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже по 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ. А это означает куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры, чем 0,5%. 

Второй фактор связан с тем, что общерыночные показатели по-прежнему поддерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. Так, при снижении среднего уровня цен в целом на 0,5% по отдельным районам снижение достигло 2—3%. Более того, есть примеры снижения стоимости и больше чем на 5% за месяц.
 
Существует еще один фактор, затрагивающий в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. По мнению значительного числа участников и экспертов рынка, для реальной продажи квартиры сейчас необходим дисконт порядка 5—10%, а порой и более — все зависит от адекватности начальной цены. Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика.
 
В свете текущего состояния столичного рынка недвижимости примечательно поведение и такого показателя, как объем предложения на вторичном рынке. С осени 2006 года он вырос как минимум в два раза, однако следует помнить, что это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, на котором объем предложения оказался в период ажиотажа год назад. К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года, которую можно рассматривать как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом (менее 1% в месяц) и объемом предложения на среднестатистическом уровне. За два весенних месяца рост объема предложения продолжился. И если раньше можно было говорить лишь о возвращении этого показателя к своему нормальному значению, то теперь объем предложения уже начинает превышать средний уровень.
 
Причины такого роста могут быть разными. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и куда более банальная причина — увеличение сроков экспозиции жилья. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах всего одну-две недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы в условиях превышения числа покупателей над продавцами, то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев. По мнению сотрудников irn.ru, заметное увеличение сроков экспозиции — основная причина увеличения количества предложений в базах данных. Но это как раз и означает, что для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно, даже больший, чем традиционный торг на уровне 3—5%. Таким образом, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, значительно больше — от 5% до 10%, а может быть, и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена.
 
Текущее состояние рынка есть закономерное продолжение аномального ценового скачка, имевшего место в 2005—2006 годах. Достаточно очевидно, что рост темпами порядка 100% в год неизбежно приведет к перегреву и потребует последующей коррекции, что сейчас и происходит. По мнению специалистов irn.ru, по оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета — началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5—10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.

Таблица 1 Недвижимость Москвы


















В апреле 2007К марту 2007
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)$4195 за кв.м— 0, 5 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)— 0,53 % / месяц-0, 5 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковскими депозитами)0 , 92— 0 , 7

Таблица 2 Жилые дома в Москве, $ за кв.м






































Апрель 2007Март 2007
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)3824-0,6%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)3898-0,7%
Современная панель (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей)4201-0,1%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4143-0,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 этажей и иные квартиры небольших площадей)4913-0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей)4735-0,5%
Все панельные и блочные дома3974-0,5%
Все монолитные и кирпичные дома4597-0,4%

Таблица 3 Квартиры в Москве, $ за кв.м






















Апрель 2007Март 2007
Однокомнатные4123-0,9%
Двухкомнатные4240-0,3%
Трехкомнатные4164-0,3%
Многокомнатные4524-0,7%

Таблица 4 Дорогое и дешевое жилье в Москве, $ за кв.м


















Апрель 2007Март 2007
Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)59810,3%
Индекс стоимости «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)3324-0,8%
Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»)1,801,2%

Таблица 5 Стоимость жилья в Москве по округам, $ за кв.м
















































Апрель 2007Март 2007
Центральный61990,8%
Юго-западный4907-0,2%
Западный46560,5%
Северо-западный4196-0,9%
Северный4180-0,3%
Северо-восточный3957-0,9%
Восточный3892-0,5%
Южный3816-0,2%
Юго-восточный3642-0,6%
За МКАД35450,1%
Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Источник: irn.ru
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK