Наверх
6 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2005 года: "Лекарство от стресса"

Элитное жилье остается самым «стрессо-устойчивым» сегментом недвижимости. В ситуации, когда массовому сектору грозят напасти со стороны банковской или какой-либо иной экономической сферы, рынок элитных квартир продолжает набирать свои неизменные 2% в месяц при любой погоде.
Лекарство от стресса
Элитное жилье остается самым «стрессо-устойчивым» сегментом недвижимости. В ситуации, когда массовому сектору грозят напасти со стороны банковской или какой-либо иной экономической сферы, рынок элитных квартир продолжает набирать свои неизменные 2% в месяц при любой погоде.
Что? Где? Почем?
   Элитное жилье сегодня — это единственный надежный способ достойно встретить свою старость. Именно с такой мотивацией покупки чаще всего встречаются специализированные риэлтерские агентства. Все больше людей, для которых покупка квартиры в центре Москвы далеко не первая, рассматривают сей увлекательный процесс как инвестиционный. 30—40-летние состоятельные клиенты агентств собираются, выйдя на пенсию, жить на дивиденды от сдачи в аренду своих сегодняшних покупок.

   Определенная логика в таком подходе есть. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, отмечает, что рынок элитного жилья всегда жил своей собственной жизнью и никогда не оказывался под влиянием банковских неурядиц. Даже в 1998 году, когда стоимость на недвижимость в Москве упала на половину от докризисной, элитное жилье почти не дешевело.

   Самое смешное, что цены стоят насмерть даже на то жилье, которое элитным назвать можно лишь с натяжкой. Худшее, что может ожидать застройщика, — это крайне длительные сроки реализации квартир. Впрочем, чтобы отбить затраты по элитному дому, достаточно реализовать 30% квартир. Остальные можно продавать медленно, печально и не в ущерб бизнесу.

   Справедливости ради следует сказать, что определенные трудности продавцы псевдоэлитки испытывали весь 2005 год (вплоть до последнего времени), когда покупатели, ожидая какого-то экономического чуда, не спешили вкладывать свои деньги в незнамо что. Рынок стоял. Труднее всего шли продажи как раз некондиционного товара. Но наступила осень, и цены опять поползли вверх, сглаживая различия между качественным предложением и не очень.

   Нескончаемые споры на тему, что считать элитным жильем, а что — нет, только подогревают ажиотаж вокруг данного сегмента. Напомним — на всякий случай, — что ажиотаж может не иметь к экономике никакого отношения. Возьмем, к примеру, пресловутый дефицит элитного жилья. Каких-либо внятных цифр, доказывающих его наличие, в аналитике нет. Ни один из экспертов рынка сегодня не дает точного ответа на вопрос о соотношении спроса и предложения. Но раз застройщики продолжают поднимать и без того не маленькие цены, значит, спрос есть. Для справки: рост цен на жилую элитную недвижимость в некоторых районах Москвы за полгода составил 10%. И если цены продолжают расти, следовательно, спрос однозначно превышает предложение.

   Довольно абстрактная картина вырисовывается и при попытке рассуждать о количестве элитных объектов. Если верить рекламе, то в столице каждый второй дом продается как элитный. Между тем, если подойти к нашему рынку с европейскими мерками, здания достойного уровня можно пересчитать по пальцам. Так, по данным компании Knight Frank, в Москве ежегодно вводится порядка 5 млн. кв. м жилья, при этом только 2—3% из них приходится на долю элитки. С начала 2005 года на продажу выставлено всего 5 новых домов подобного класса. В общей же сложности количество элитных домов, реализуемых на первичном рынке, составляет 45.

   Впрочем, что бы ни скрывалось под рекламной вывеской «продаются квартиры в элитном доме», объем предложений все время растет. С таким выводом согласны все. В компании «МИЭЛЬ» приводят такую статистику: в 2002 году в Москве было реализовано 124 тыс. кв. м элитной недвижимости, в 2004-м этот показатель увеличился до 176 тыс. кв. м. В 2005 году уровень продаж уже составил 303 тыс. кв. м.

   Что касается стоимости жилья, то элитный сегмент сохраняет за собой, пожалуй, самую широкую линейку цен. Здесь можно встретить предложения и по $5 тыс. за кв. м, и по $25 тыс. Средняя же цена «квадрата» в элитных ново-

   стройках составляет $7595 за квадратный метр.

   Как бы ни старались игроки рынка выработать иные критерии ценообразования, все по-прежнему решает местоположение объекта. Лидером цен традиционно считаются Остоженка и Патриаршие пруды. Но это практически сформировавшиеся элитные кварталы. Все риэлтеры единогласно отмечают, что в этом районе практически не осталось свободных территорий под застройку. И все предложения, которые появляются в этих районах, изначально относятся к категории супердорогого жилья. Цены здесь начинаются от $7000 за кв. м, но больше всего квартир стоимостью $15—17 тыс. за «квадрат».

Новая смена
   И все-таки Остоженка — не резиновая. Рано или поздно на смену ей придут другие элитные районы. В частности, на звание «самого дорогого» претендует район, который одни называют «Болотный», а другие — «Золотой остров». Сегодня здесь начинает формироваться спрос на квартиры в элитных домах. В ближайшие годы будет сделана попытка отстроить и раскрутить Хамовники как замкнутый элитный район. Рядом со ст. м. «Фрунзенская» планируется возвести два административно-жилых комплекса с собственной инфраструктурой. Общая площадь застройки — 360 тыс. кв. м. Цена реализации — $5 тыс. за кв. м на этапе строительства, а на отдельные видовые пентхаусы — $10 тыс. Дело осталось «за малым» — убрать тамошние промзоны.

   Впрочем, «элитные резервации» — дело будущего. Пока же рынок дорогого жилья представляет собой точечную застройку. Из наиболее интересных специалисты Knight Frank выделяют такой проект, как новый жилой комплекс в дворцовом стиле все на той же Остоженке, у которого пока нет названия. Зато, судя по всему, это будет последний дом «Золотой мили». Строительство начнется только в начале 2006 года, однако благодаря удачному местоположению между Турчаниновым и Хилковым переулками, видам на набережную и главные достопримечательности столицы квартиры раскупаются довольно активно.

   В компании «МИЭЛЬ» выделяют такой проект, как «Петровская усадьба» (рядом с Цветным бульваром), ставший ценовым лидером в своем районе. Залог востребованности этого проекта — хорошее качество дома.

   Закончились первичные продажи в доме «Кутузов» по адресу Кутузовский проспект, д. 11. Стоимость квадратного метра в этой эксклюзивной новостройке составляла в среднем $8 тыс. Сейчас на вторичном рынке стоимость пентхауса в доме «Кутузов» поднялась до $13 тыс. за «квадрат».

   Еще одна любопытная находка — на проспекте Мира сейчас продаются квартиры в доме Hortus Harmonia, что в Ботаническом переулке. Здание построено рядом с Ботаническим садом МГУ или, как его еще называют, «Аптекарским огородом». С одной стороны, по своему местоположению и удаленности от центра такой дом не может быть отнесен к категории элитного жилья. С другой стороны, жильцы Hortus Harmonia будут иметь несколько гектаров собственного парка с розарием и возможность заходить в сад в любое время. А такими преимуществами не может похвастаться ни один даже самый дорогой дом в центре Москвы.

Люкс с отделкой
   В последнее время требования к элитке несколько изменились. Сегодня покупатели падки на готовенькое. Платить миллионы долларов за котлован — удовольствие небольшое. Во всем мире на рынке элитного жилья существует практика, когда на территории строительной площадки оборудуются show room, или демонстрационные комнаты, чтобы потенциальные клиенты могли составить представление о доме, его инфраструктуре, уровне отделки внутренних интерьеров квартиры. У нас же подобная практика не прижилась — обходимся рекламными буклетами. Поэтому подавляющее большинство домов продается как «кот в мешке» — люди платят за местоположение, а что на самом деле вырастет из этого котлована — дело случая, конъюнктуры и положения дел у девелопера.

   Такая система привела к тому, что далеко не все новые элитные жилые комплексы могут похвастаться высоким качеством строительства. На рынке действует совсем немного застройщиков, чья репутация обеспечивает продажу квартир в домах, которые они возводят. К примеру, компании ST Group и MCD Group работают с известными архитекторами и применяют в строительстве новейшие технологии, получая в результате интересные, качественные и высоколиквидные проекты. Между тем риэлтеры отмечают, что сегодня на рынке немало домов, формально относящихся к категории De luxe: застройщики для удешевления проекта применяют инженерные системы стандарта 5-летней давности, экономят на системах пожаротушения или водоочистки. Не удивительно, что на этом фоне произошло резкое снижение доли частных инвесторов в элитном сегменте — большинство (60%) предпочитают приобретать жилье после сдачи дома Госкомиссии.

   Проблема в том, что даже в этом случае человек получит, по сути, «коробку» с пафосным видом из окна, которую он потом несколько месяцев будет доводить до кондиции. Учитывая, что среднестатистическая смета ремонта элитного жилья равна 50% ее стоимости, можно понять возмущение покупателей на тему: «И за что я такие деньги выложил?!» Если раньше квартира, даже элитная, без отделки считалась нормой первичного рынка (дескать, каждый обустраивается в меру своих сил и фантазии), то сегодня, когда цена «квадрата» доросла до $25 тыс., вопрос об отделке вновь включен в повестку дня. Однако в Москве сегодня практически полностью отсутствует предложение квартир с достойной отделкой — в центре столицы их не более 50.

   По мнению специалистов, через несколько лет в Москве снова появятся квартиры от застройщика с отделкой. Как это было десять лет назад, когда рынок элитки только зарождался. Как вспоминает Ольга Богородицкая, консультант компании Kirsanova Realty, в конце 90-х годов, с появлением первых коммерческих проектов элитных домов, такие как «Палаццо на Цветном», «Золотые ключи», «Торрис» и «Агаларов Хаус», застройщики предлагали квартиры с отделкой. Конечно, многие покупатели переделывали затем жилье под свой вкус, но некоторые вносили лишь незначительные изменения. Судя по нынешнем спросу, рынок вернется к тому, с чего когда-то начал.






   Новости компаний

   Золотое кольцо Подмосковья

   Компания «ИНКОМ-недвижимость» начала строительство коттеджного поселка «Гринфилд» на 30-м км Ново-Рижского шоссе. Участок площадью 127 га вместит в себя около 300 высококлассных коттеджей. По словам президента «ИНКОМ-недвижимость» Сергея Козловского, капиталовложение проекта составит порядка $150 млн.

   Первой очередью освоения колхозных земель в Истринском районе Ново-Рижского направления стал проект «Риверсайд». Его строительство «ИНКОМ-недвижимость» начала год назад. На участке площадью более 30 га было возведено 120 домов класса премиум, две трети из них уже продано. Поселки «Гринфилд» и «Риверсайд» станут частью масштабного проекта «Золотое кольцо», который объединит общей инфраструктурой шесть поселков компании.

   Отличием поселка «Гринфилд» от других загородных проектов станет новая схема зонирования. Не менее 30% всей площади поселка пойдет под рекреационные зоны. Всего планируется 5 внутренних зон отдыха и большое искусственное озеро в центре. Жилые кварталы будут «разбавлены» широкими бульварами шириной более 20 м. При этом на каждый дом отводится в среднем от 20 до 50 соток земли.

   Цена коттеджей в «Гринфилде» начинается от $800 тыс. (вместе с землей). По словам Козловского, из 300 возможных домов компания начала возводить около ста. Многие покупатели захотели самостоятельно проектировать свои загородные коттеджи. Таким клиентам будут предложены на выбор 8 коллекций коттеджей, разработанных архитектурным бюро компании. «Мы хотим стать законодателями моды в загородном строительстве», — говорит Козловский. Продавать участки без строительного подряда «ИНКОМ-недвижимость» будет всего год. Оставшуюся землю компания застроит коттеджами на продажу по своему усмотрению. В период с августа по октябрь 2005 года в поселке «Гринфилд» продано 19 домовладений.

   Риэлтеры — на стройку

   «МИЭЛЬ-Недвижимость» претендует на роль крупного игрока на рынке загородного строительства. Компания собирается принять участие в строительстве 13 коттеджных поселков (часть поселков «МИЭЛЬ» построит самостоятельно, в остальных выступит соинвестором). Три поселка — на Рублево-Успенском шоссе, на берегу Пироговского водохранилища, а также на Ярославском шоссе в районе деревни Нагорное — начнут строить в начале 2006 года.

   Около полутора лет назад компания уже выходила на рынок загородной недвижимости с коттеджным поселком «Барвиха CLUB» площадью 6 га, а около года назад объявила о строительстве поселка Монаково площадью 20 га на берегу Икшинского водохранилища.

   Эксперты объясняют интерес компании «МИЭЛЬ» к строительству более высокой рентабельностью девелоперского бизнеса. Прибыль от риэлтерских услуг составляет 2—4%. Если компания является инициатором проекта, прибыль колеблется в пределах 10—30%. В случае инвестирования доход может составить 80% годовых. Доходность загородного строительства довольно высока — в среднем 60—70%.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK