Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2011 года: "Метры инвестиций"

РЕЙТИНГ РАЙОНОВ ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА МОСКВЫ, ГДЕ ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО ПРИОБРЕТАТЬ КВАРТИРУ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ.   По просьбе «Профиля» эксперты интернет-портала по аренде квартир Bazanda.ru проанализировали самые популярные среди арендаторов дорогого жилья районы ЦАО — Золотую Милю, Крас-ную Пресню, Арбат, Тверскую, Фрунзенскую, Замоскворечье, Якиманку, Таганку и северо-восток Центра. Исследование проводилось по двум основным критериям: ставка аренды кв. м в год и стоимость кв. м жилья. По соотношению этих параметров аналитики рассчитали коэффициент капитализации, то есть процент, который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта. Чем выше этот показатель, тем скорее окупятся вложенные средства и квартира начнет приносить доход.
   
   ФРУНЗЕНСКАЯ
   Коэффициент капитализации: 7,2%
   Срок окупаемости квартиры: 13 лет и 9 месяцев
   Расчеты показали, что наиболее выгодно сдавать квартиры в аренду в районе станции метро «Фрунзенская». Коэффициент капитализации здесь равен 7,2% — соответственно, инвесторы отобьют вложенные деньги через 13 лет и 9 месяцев. Это самый короткий срок, за который можно вернуть инвестиции в жилую недвижимость в ЦАО. Связано это с невысокой, относительно других районов, стоимостью покупки кв. м и небольшими площадями квартир (порядка 50-150 кв. м). При этом ставка аренды здесь находится на уровне более дорогих районов — Тверского и северо-востока Центра.
   
   ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ-ЯКИМАНКА
   Коэффициент капитализации: 6,7%
   Срок окупаемости квартиры: 14 лет и 9 месяцев
   Квартиры в Замоскворечье и на Якиманке также интересны с точки зрения инвестиций. Старый жилой фонд, небольшие площади квартир, отсутствие новостроек — все это приводит к невысокой, относительно прочих районов ЦАО, стоимости кв. м жилья. При этом среди экспатов этот район пользуется неизменным спросом.
   
   ТАГАНКА
   Коэффициент капитализации: 5,1%
   Срок окупаемости квартиры: 19 лет и 6 месяцев
   На Таганке ставка аренды и цена кв. м ниже, чем в остальных районах ЦАО, жилой фонд при этом представлен большим количеством новостроек. Новые дома всегда пользуются популярностью у арендаторов. Это означает, что квартира, купленная здесь для сдачи в аренду, не будет простаивать.
   
   
   ПРЕСНЯ-АРБАТ
   Коэффициент капитализации: 4,9%
   Срок окупаемости квартиры:20 лет и 4 месяца
   
   ТВЕРСКАЯ
   Коэффициент капитализации: 4,8%
   Срок окупаемости квартиры: 20 лет и 8 месяцев
   
   CЕВЕРО-ВОСТОК ЦЕНТРА
   Коэффициент капитализации: 4,7%
   Срок окупаемости квартиры: 21 год и 3 месяца
   Коэффициент капитализации в этих районах практически одинаков. Это можно объяснить множеством схожих характеристик. Пресню-Арбат, Тверскую и северо-восток Центра объединяет старый жилой фонд — здесь преобладают сталинские и дореволюционные дома, развитая инфраструктура, престижное расположение и состав арендаторов. Именно в данных районах предпочитают снимать жилье иностранцы и российские топ-менеджеры. Кроме того, стоимость кв. м и ставка аренды кв. м в год здесь сопоставимы, что и повлияло на распределение мест в рейтинге.

    
   ЗОЛОТАЯ МИЛЯ
   Коэффициент капитализации: 4,1%
   Срок окупаемости квартиры: 24 года
   Золотая Миля, в соответствии с полученными результатами, является наименее привлекательной для сдачи жилья в центре города. Доходность от сдачи квартиры здесь равна всего 4,1% — это самый низкий коэффициент капитализации по ЦАО. При этом данный район занимает первое место по размеру ставки аренды в ЦАО. Съемная 3-4-комнатная квартира площадью около 150 кв. м в этом районе обойдется в среднем в 266 365 рублей в месяц. Вложения в жилую недвижимость на Остоженке и прилегающих улицах окупятся не ранее чем через 24 года. Связано это с тем, что Золотая Миля отличается самым дорогим ценником на жилые метры (549 000 руб.), новыми домами с большими площадями (100-500 кв. м) и низким объемом предложения (6% от общего объема предложения в ЦАО).
   
   

   КОММЕНТАРИИ
   В ОЖИДАНИИ СВЕРХДОХОДОВ
   «Выходит, что самые популярные и дорогие районы аренды жилья являются наименее привлекательными для вложения инвестиций, — говорит руководитель портала Bazanda.ru Марина Шекера. — Жилье в районе Золотой Мили, Пресни, Арбата, Тверской, северо-востока Центра стоит приобретать скорее для собственного проживания или для детей, а пока они растут, сдавать в аренду. А покупая квартиру с инвестиционными целями, имеет смысл присмотреться к таким районам, как у метро «Фрунзенская», Замоскворечье-Якиманка и Таганка. Жилье здесь быстрее всего вернет вам вложенные средства и начнет приносить доход». «Наши внутрикорпоративные данные несколько отличаются от приведенных, ведь во-первых, наша компания мониторит только квартиры, предлагаемые нами, во-вторых, в отличие от Bazanda.ru, мы обладаем реальными сведениями, по какой ставке квартиры сдаются в аренду, а не предлагаются на рынке, — комментирует Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. — Таким образом, если заложить некоторый торг, учесть простои, затраты на ремонт, налоги как минимум в 6% (если арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя), оплату услуг риелтора, то доходность от сдачи в аренду для собственника жилья снизится ориентировочно на 20-25%. При этом чистая ставка по ипотеке составляет ориентировочно 11% годовых (что по сегодняшним условиям неплохо), дополненная затратами на страхование и услуги ипотечного брокера. Таким образом, приобретение квартиры с использованием инструментов ипотеки с целью последующей сдачи в аренду видится бизнесом крайне сомнительным. С другой стороны, аренда квартиры для арендатора — математически правильное решение, позволяющее достичь реальной экономии».

 

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK