Архивная публикация 2001 года: "Мимо массы"
Ценовая ситуация на рынке типовых столичных новостроек стабилизируется. После прошлогоднего скачка на 25% стоимость квартир в панельных домах хотя и растет, но уже не так стремительно.Видимость роста
В нынешнем году в столице будет возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия -- 3,5 млн. кв. м. И значительная часть -- свыше 65% -- этого "мини-города" (как-никак около 60 тыс. квартир!) возводится конвейерным способом -- на домостроительных комбинатах, выпускающих панельные дома. В отличие от прошлого года, когда московские строители так и не выполнили план сдачи коммерческого жилья по городскому заказу, что создало дефицит предложения и способствовало росту цен, никаких неожиданностей в году нынешнем не предвидится. Жилье сдается в строгом соответствии с графиком, и это значит, что прогнозировать ценовую ситуацию на рынке можно с большой долей уверенности.
Итак, о главном -- что почем?
Наталья Тихоновская, директор Управления новостроек агентства МИЭЛЬ: "Объемы продаж в летний период сократились примерно на 30%, что связано с традиционными для рынка недвижимости сезонными колебаниями спроса. А с середины августа наблюдается также типичная для этого времени активизация рынка".
Впрочем, некоторый сезонный "провал" спроса не привел к падению цен нового столичного жилья. Напротив, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", к середине августа стоимость квадратного метра подросла на 1,6--3,2% по сравнению с маем.
В целом же с января рост цен на новостройки в Москве составил в среднем 12%. Если в декабре "однушка" общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьинском парке продавалась за $22 тыс., то сейчас ее минимальная цена -- $25 тыс. (это, впрочем, при условии покупки не позднее чем за три-четыре месяца до сдачи дома госкомиссии).
В целом же ситуация с новостройками, по данным агентства МИЭЛЬ, определяется следующими показателями.
В районах массовой застройки (а вернее сказать, в новых районах, где еще ведется строительство -- возводятся отдельные корпуса, а не целые кварталы) самой большой популярностью по-прежнему пользуются одно--двухкомнатные квартиры. И это понятно: из всего возводимого жилья наиболее дешевое -- типовое, а уж среди типового -- самые небольшие по площади квартиры (то есть "однушки" и "двушки").
На сегодня самые недорогие панельные квартиры возводятся в Южном Бутове (район находится на юге Москвы, в 2 км к югу от МКАД). Стоимость квадратного метра стандартной по площади (до 40 кв.м) здешней однокомнатной квартиры составляет в среднем $490--500 (против $410 в конце прошлого года). Что же касается трех--четырехкомнатных апартаментов площадью от 70--90 кв. м, то в них цена метра ниже -- $410--450.
Существенно снизилось предложение в Марьине, самом благоустроенном из новых районов -- здесь уже достаточно развита инфраструктура, есть метро. Сегодня строительство ведется только в 11-м микрорайоне, значительно удаленном от станции метро. Цены на здешние квартиры также зависят от площади последних -- в "однушках" и "двушках" метр стоит дороже ($530--550), чем в более просторных "трешках" ($500--505).
Нельзя не сказать пару слов о домах, возводимых в новых микрорайонах по индивидуальным проектам. Хотя по цене жилье в таких зданиях практически не отличается от "панели", спросом оно пользуется ощутимо меньшим. Ведь в индивидуальных проектах квартиры, как правило, более просторные. И в результате "индивидуальная" однокомнатная квартира практически не отличается по стоимости от панельной двухкомнатной. Выбор не самого богатого покупателя -- а он в новых районах и определяет спрос -- очевиден: лучше небольшие комнаты и отсутствие, к примеру, гостевого санузла, чем просторные, но не самые жизненно необходимые помещения, за которые нужно платить, как за жилые комнаты или кухню.
В обжитых уже районах массовой застройки -- Митине, Жулебине, Новокосине -- также ведется только точечное строительство.
Стоимость метра в "панели" в Митине на сегодня составляет $630--680. Особенно активно предлагается жилье в так называемом Митинском оазисе -- квартале, где возвели монолитные дома по индивидуальным проектам.
Эти дома изначально предназначались для реализации очередникам, имеющим право на субсидию (ее размер может составлять до 90% от стоимости квартиры). Однако выяснилось, что здешние квартиры (проект-то индивидуальный, в результате площадь "однушки" -- около 60 кв. м) даже при помощи субсидий люди покупать не хотят (за те же деньги -- свои плюс субсидия -- можно купить квартиру с большим числом комнат в том же Марьине). И теперь это жилье решено реализовывать на свободном рынке по $650--720 за кв. м. Существенно ниже -- около $500 за кв. м -- цены на аналогичное жилье в Жулебине и Новокосине.
В обжитых районах города ситуация с панельными новостройками следующая.
Самые низкие цены в Юго-Восточном и Южном округах, а также в "спальных" районах на севере города (вроде Дегунина и Ховрина) -- от $550--590 за "квадрат". Конкурентом "массовому" Марьину служит старый район Люблино, который, по сути, является продолжением Марьинского парка. Так, расценки на жилье в 40-м микрорайоне Люблина, в пяти минутах ходьбы от одноименного метро, сегодня лишь на 10% выше, нежели в самом Марьине: $550--570 и $500--520 соответственно.
Немного дороже, от $650 и $700--750 за метр, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем самое активное предложение наблюдается в Северном Медведкове. Квартиры в возводимых здесь панельных домах местные старожилы, которые желают улучшить свои жилищные условия, не перебираясь в новые районы, буквально расхватывают по среднерыночным для СВАО ценам -- от $700 за кв. м.
Существенно дороже стоит новое типовое жилье на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе -- $820--870 ($650 в январе) и на Западе -- $900--960 ($800--900).
Риэлторы отмечают миграцию за МКАД малоимущего населения этих дорогих московских районов. "Западным" и "юго-западным" старожилам зачастую не по карману расширять-улучшать свои жилищные условия в черте города из расчета $810--820 за кв. м, в то время как, например, в загородном Солнцеве панельные новостройки продаются по $610 за кв. м -- сюда-то они и переезжают.
Тенденция постепенного сближения цен на жилье в монолитных башнях и типовых панельных домах наиболее ярко утвердилась в традиционно дорогих, престижных районах. На сегодня разница между "монолитным" и "панельным" метром внутри одного района на Западе составляет не более 7--8%.
Уходим "в точку"
Как уже было сказано, главная новость на рынке типового жилья в нынешнем году связана с тем, что с массовым строительством в Москве покончено -- из-за нехватки необходимых для этого территорий. Целыми районами сейчас в первопрестольной не строят (о единственном исключении -- находящемся за пределами МКАД Куркине -- см. в рубрике "Новости недвижимости"). А это значит, что даже на окраинах новостройки появляются в тех местах, где какая-никакая социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.п.) уже есть.
Все новое строительство осуществляется сейчас "точечно" -- на месте снесенных пятиэтажек, выводимых за город или в окраинные промзоны предприятий (это особенно характерно для центра) либо в порядке уплотнения уже существующей застройки (благо пустырей в Москве пока еще достаточно).
Поэтому по "географическому признаку" панельное домостроение становится все более распространенным. Отныне оно будет вестись по всему городу -- за исключением Центрального округа, где типовые здания практически не возводят.
Еще одна тенденция -- постепенное наращивание объемов нового строительства в столице. По словам Владимира Ресина, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, "уже в будущем году планируется возвести в городе около 4 млн. кв. м жилья". При этом соотношение панельного и монолитного домостроения останется неизменным: 1,7 млн. и около 2,3 млн. кв. м соответственно.
Словом, если не будет резкого всплеска спроса (а предпосылок тому пока не наблюдается), предложение в состоянии будет его удовлетворить.
Что касается цен, то риэлторы единодушно предполагают, что до конца года будет продолжаться рост стоимости на самое дешевое жилье -- примерно на 8% по отношению к нынешнему уровню. Такой вывод продавцы жилья обосновывают тем, что осенью рынок традиционно оживляется, а также пусть небольшим, но все же реальным повышением доходов населения.
Этот прогноз, подчеркнем, относится только к самым недорогим квартирам в панельных домах: одно--двухкомнатным на Востоке столицы и трех--четырехкомнатным в ее западных районах.
А вот на рынке более дорогих новостроек -- прежде всего домов по индивидуальным проектам -- ситуация оценивается риэлтерами не столь однозначно. В центре Москвы, где наблюдается недостаток жилья подобного уровня на вторичном рынке, возможен рост цен на 4--5% на рынке первичном (речь идет о жилье стоимостью от $1000 за метр). Впрочем, такой рост должен продлиться недолго -- в районах метро "Таганская", "Проспект Мира", "Новослободская", "Октябрьское поле", "Краснопресненская" сейчас готовятся к сдаче сразу несколько домов, предложение квартир в которых способно погасить неудовлетворенный спрос. Но случится это не раньше начала будущего года.
Таким образом, потенциальному покупателю дешевого жилья стоит откладывать покупку только в том случае, если существующее предложение его не удовлетворяет и есть возможность ждать, скажем так, расширения ассортимента в грядущем году. Тем же, кто хочет сэкономить и остро нуждается в решении квартирного вопроса, лучше совершить покупку уже сегодня, с тем чтобы новогодние праздники отметить в новом доме. Напомним: все ликвидное жилье скупается по-прежнему на стадии строительства, а потому сегодня реально приобрести апартаменты только в домах со сроками сдачи в конце четвертого квартала нынешнего года.
Ценовая ситуация на рынке типовых столичных новостроек стабилизируется. После прошлогоднего скачка на 25% стоимость квартир в панельных домах хотя и растет, но уже не так стремительно.Видимость роста
В нынешнем году в столице будет возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия -- 3,5 млн. кв. м. И значительная часть -- свыше 65% -- этого "мини-города" (как-никак около 60 тыс. квартир!) возводится конвейерным способом -- на домостроительных комбинатах, выпускающих панельные дома. В отличие от прошлого года, когда московские строители так и не выполнили план сдачи коммерческого жилья по городскому заказу, что создало дефицит предложения и способствовало росту цен, никаких неожиданностей в году нынешнем не предвидится. Жилье сдается в строгом соответствии с графиком, и это значит, что прогнозировать ценовую ситуацию на рынке можно с большой долей уверенности.
Итак, о главном -- что почем?
Наталья Тихоновская, директор Управления новостроек агентства МИЭЛЬ: "Объемы продаж в летний период сократились примерно на 30%, что связано с традиционными для рынка недвижимости сезонными колебаниями спроса. А с середины августа наблюдается также типичная для этого времени активизация рынка".
Впрочем, некоторый сезонный "провал" спроса не привел к падению цен нового столичного жилья. Напротив, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", к середине августа стоимость квадратного метра подросла на 1,6--3,2% по сравнению с маем.
В целом же с января рост цен на новостройки в Москве составил в среднем 12%. Если в декабре "однушка" общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьинском парке продавалась за $22 тыс., то сейчас ее минимальная цена -- $25 тыс. (это, впрочем, при условии покупки не позднее чем за три-четыре месяца до сдачи дома госкомиссии).
В целом же ситуация с новостройками, по данным агентства МИЭЛЬ, определяется следующими показателями.
В районах массовой застройки (а вернее сказать, в новых районах, где еще ведется строительство -- возводятся отдельные корпуса, а не целые кварталы) самой большой популярностью по-прежнему пользуются одно--двухкомнатные квартиры. И это понятно: из всего возводимого жилья наиболее дешевое -- типовое, а уж среди типового -- самые небольшие по площади квартиры (то есть "однушки" и "двушки").
На сегодня самые недорогие панельные квартиры возводятся в Южном Бутове (район находится на юге Москвы, в 2 км к югу от МКАД). Стоимость квадратного метра стандартной по площади (до 40 кв.м) здешней однокомнатной квартиры составляет в среднем $490--500 (против $410 в конце прошлого года). Что же касается трех--четырехкомнатных апартаментов площадью от 70--90 кв. м, то в них цена метра ниже -- $410--450.
Существенно снизилось предложение в Марьине, самом благоустроенном из новых районов -- здесь уже достаточно развита инфраструктура, есть метро. Сегодня строительство ведется только в 11-м микрорайоне, значительно удаленном от станции метро. Цены на здешние квартиры также зависят от площади последних -- в "однушках" и "двушках" метр стоит дороже ($530--550), чем в более просторных "трешках" ($500--505).
Нельзя не сказать пару слов о домах, возводимых в новых микрорайонах по индивидуальным проектам. Хотя по цене жилье в таких зданиях практически не отличается от "панели", спросом оно пользуется ощутимо меньшим. Ведь в индивидуальных проектах квартиры, как правило, более просторные. И в результате "индивидуальная" однокомнатная квартира практически не отличается по стоимости от панельной двухкомнатной. Выбор не самого богатого покупателя -- а он в новых районах и определяет спрос -- очевиден: лучше небольшие комнаты и отсутствие, к примеру, гостевого санузла, чем просторные, но не самые жизненно необходимые помещения, за которые нужно платить, как за жилые комнаты или кухню.
В обжитых уже районах массовой застройки -- Митине, Жулебине, Новокосине -- также ведется только точечное строительство.
Стоимость метра в "панели" в Митине на сегодня составляет $630--680. Особенно активно предлагается жилье в так называемом Митинском оазисе -- квартале, где возвели монолитные дома по индивидуальным проектам.
Эти дома изначально предназначались для реализации очередникам, имеющим право на субсидию (ее размер может составлять до 90% от стоимости квартиры). Однако выяснилось, что здешние квартиры (проект-то индивидуальный, в результате площадь "однушки" -- около 60 кв. м) даже при помощи субсидий люди покупать не хотят (за те же деньги -- свои плюс субсидия -- можно купить квартиру с большим числом комнат в том же Марьине). И теперь это жилье решено реализовывать на свободном рынке по $650--720 за кв. м. Существенно ниже -- около $500 за кв. м -- цены на аналогичное жилье в Жулебине и Новокосине.
В обжитых районах города ситуация с панельными новостройками следующая.
Самые низкие цены в Юго-Восточном и Южном округах, а также в "спальных" районах на севере города (вроде Дегунина и Ховрина) -- от $550--590 за "квадрат". Конкурентом "массовому" Марьину служит старый район Люблино, который, по сути, является продолжением Марьинского парка. Так, расценки на жилье в 40-м микрорайоне Люблина, в пяти минутах ходьбы от одноименного метро, сегодня лишь на 10% выше, нежели в самом Марьине: $550--570 и $500--520 соответственно.
Немного дороже, от $650 и $700--750 за метр, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем самое активное предложение наблюдается в Северном Медведкове. Квартиры в возводимых здесь панельных домах местные старожилы, которые желают улучшить свои жилищные условия, не перебираясь в новые районы, буквально расхватывают по среднерыночным для СВАО ценам -- от $700 за кв. м.
Существенно дороже стоит новое типовое жилье на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе -- $820--870 ($650 в январе) и на Западе -- $900--960 ($800--900).
Риэлторы отмечают миграцию за МКАД малоимущего населения этих дорогих московских районов. "Западным" и "юго-западным" старожилам зачастую не по карману расширять-улучшать свои жилищные условия в черте города из расчета $810--820 за кв. м, в то время как, например, в загородном Солнцеве панельные новостройки продаются по $610 за кв. м -- сюда-то они и переезжают.
Тенденция постепенного сближения цен на жилье в монолитных башнях и типовых панельных домах наиболее ярко утвердилась в традиционно дорогих, престижных районах. На сегодня разница между "монолитным" и "панельным" метром внутри одного района на Западе составляет не более 7--8%.
Уходим "в точку"
Как уже было сказано, главная новость на рынке типового жилья в нынешнем году связана с тем, что с массовым строительством в Москве покончено -- из-за нехватки необходимых для этого территорий. Целыми районами сейчас в первопрестольной не строят (о единственном исключении -- находящемся за пределами МКАД Куркине -- см. в рубрике "Новости недвижимости"). А это значит, что даже на окраинах новостройки появляются в тех местах, где какая-никакая социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.п.) уже есть.
Все новое строительство осуществляется сейчас "точечно" -- на месте снесенных пятиэтажек, выводимых за город или в окраинные промзоны предприятий (это особенно характерно для центра) либо в порядке уплотнения уже существующей застройки (благо пустырей в Москве пока еще достаточно).
Поэтому по "географическому признаку" панельное домостроение становится все более распространенным. Отныне оно будет вестись по всему городу -- за исключением Центрального округа, где типовые здания практически не возводят.
Еще одна тенденция -- постепенное наращивание объемов нового строительства в столице. По словам Владимира Ресина, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, "уже в будущем году планируется возвести в городе около 4 млн. кв. м жилья". При этом соотношение панельного и монолитного домостроения останется неизменным: 1,7 млн. и около 2,3 млн. кв. м соответственно.
Словом, если не будет резкого всплеска спроса (а предпосылок тому пока не наблюдается), предложение в состоянии будет его удовлетворить.
Что касается цен, то риэлторы единодушно предполагают, что до конца года будет продолжаться рост стоимости на самое дешевое жилье -- примерно на 8% по отношению к нынешнему уровню. Такой вывод продавцы жилья обосновывают тем, что осенью рынок традиционно оживляется, а также пусть небольшим, но все же реальным повышением доходов населения.
Этот прогноз, подчеркнем, относится только к самым недорогим квартирам в панельных домах: одно--двухкомнатным на Востоке столицы и трех--четырехкомнатным в ее западных районах.
А вот на рынке более дорогих новостроек -- прежде всего домов по индивидуальным проектам -- ситуация оценивается риэлтерами не столь однозначно. В центре Москвы, где наблюдается недостаток жилья подобного уровня на вторичном рынке, возможен рост цен на 4--5% на рынке первичном (речь идет о жилье стоимостью от $1000 за метр). Впрочем, такой рост должен продлиться недолго -- в районах метро "Таганская", "Проспект Мира", "Новослободская", "Октябрьское поле", "Краснопресненская" сейчас готовятся к сдаче сразу несколько домов, предложение квартир в которых способно погасить неудовлетворенный спрос. Но случится это не раньше начала будущего года.
Таким образом, потенциальному покупателю дешевого жилья стоит откладывать покупку только в том случае, если существующее предложение его не удовлетворяет и есть возможность ждать, скажем так, расширения ассортимента в грядущем году. Тем же, кто хочет сэкономить и остро нуждается в решении квартирного вопроса, лучше совершить покупку уже сегодня, с тем чтобы новогодние праздники отметить в новом доме. Напомним: все ликвидное жилье скупается по-прежнему на стадии строительства, а потому сегодня реально приобрести апартаменты только в домах со сроками сдачи в конце четвертого квартала нынешнего года.
ЮЛИЯ РОШЕК
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
