Архивная публикация 1999 года: "Московский быт"
Московское жилье наконец-то потеряло славу одного из самых дорогих в мире. За последний год оно подешевело на 30--45%. Продолжится ли падение цен? Где будут возводиться новые столичные микрорайоны? Когда завершится снос пятиэтажек? Об этом "Профилю" рассказал руководитель Департамента внебюджетной политики строительства Москвы Леонид КРАСНЯНСКИЙ."Профиль": Леонид Наумович, в последний год разговор журналиста и продавца недвижимости начинается с одного и того же вопроса: когда и насколько упадут цены на жилье? И каждый раз ответ один: никогда и ни на копейку. Тем не менее стоимость квартир падает. Какой будет она в московских новостройках в 2000 году?
Леонид Краснянский: Был кризис. Было серьезное падение доходов потенциальных покупателей, с одной стороны, и снижение себестоимости строительства в пересчете на доллары -- с другой. Ведь большая часть стройматериалов отечественного производства, а цены на жилье привязаны к доллару. В результате цена на квартиры в новостройках действительно серьезно упала. Сейчас и девальвация, и снижение доходов -- дело прошлое. Так что нынешний уровень цен отражает ситуацию на рынке. Спрос примерно равен предложению. Поэтому квартиры ни резко дешеветь, ни резко дорожать в наших новых домах в ближайшее время не будут.
"П.": Откуда у вас такая уверенность?
Л.К.: На долю нашего департамента приходится свыше 70% продаж на первичном рынке. То есть именно мы контролируем ценовую ситуацию. Причем по всем категориям жилья -- и элитного, и массового. Поэтому мой прогноз не из серии астрологических. Он базируется на серьезном анализе основных показателей, влияющих на рыночную цену: сколько и где будет возведено жилья, потенциальный спрос, уровень доходов покупателей и т.д.
"П.": Сколько все-таки будет стоить жилье в Москве в следующем веке?
Л.К.: Про весь век говорить не буду. Скажу про 2000 год. Могу вам твердо назвать нижнюю планку: $400 -- это стоимость 1 кв. м в квартирах в районах массового строительства, $1000--1500 -- в новых элитных домах в центре столицы. И что-то среднее между этими цифрами -- для квартир в домах так называемой точечной застройки, то есть в обжитых районах города.
"П.": Значит, цены не будут снижаться? Но ведь себестоимость строительства панельной многоэтажки вряд ли превышает $250 за метр. Так что резерв есть?
Л.К.: Когда рыночную цену жилья начинают привязывать к себестоимости только строительства, делают сразу две большие ошибки. Первая: в цифре себестоимости панельной (или кирпичной -- в данном случае это неважно) коробки не учитывается подведение коммуникаций: воды, тепла, электроэнергии и т.д. А это, особенно когда речь идет о центре, где коммуникации перегружены, может быть и 20%, и 30% себестоимости строительства.
Второе. Москва на сегодня -- единственный город в России, где еще продолжается практика "бесплатной" раздачи жилья очередникам. Но вы понимаете, что ничего бесплатного на самом деле не бывает. Деньги на это ведь нужно откуда-то брать. Мы берем их из наценки на те квартиры, которые продаются за деньги. И эта наценка тоже закладывается в рыночную цену коммерческого жилья. Поэтому ни $200, ни $250 за метр панельные дома в Москве стоить не могут. Про индивидуальные проекты я вообще не говорю -- они ощутимо дороже.
"П.": Но нынешний уровень цен вы держите благодаря тому, что пока на рынок не обрушилось то жилье, которое правительство Москвы сдает к концу года. А это, как известно, около 40% от всего годового объема. Что будет, когда эти дома поступят в продажу?
Л.К.: Абсолютное большинство новостроек продаются еще на стадии строительства. Так что нереализованного жилья сейчас у нас почти нет. Есть такое понятие: "переходящие остатки" -- как раз то жилье, которое мы сдали, но не успели продать в календарном году. Так вот, в прошлом году, когда из-за разницы между ростом рублевых и долларовых цен покупатели просто расхватывали московские квартиры, эти остатки составили около 100 тысяч кв. м. То есть примерно полторы тысячи квартир. В этом году -- хотя сейчас пока только начало декабря и впереди традиционный предновогодний скачок продаж -- остатков уже в полтора раза меньше. Так что и по этой причине падения цен ждать не стоит.
"П.": Чем вызван такой повышенный спрос на еще недостроенные дома?
Л.К.: Покупать жилье на стадии строительства просто выгодно. Если вы платите за квартиру в доме, который находится на стадии возведения фундамента, то экономите до 15% ее стоимости.
"П.": Хорошо. Предположим, я внес деньги в самом начале строительства. Сколько мне ждать после этого? И еще один вопрос: в какой момент лучше заплатить, чтобы максимально сэкономить?
Л.К.: В конце каждого года мы утверждаем адреса, по которым будут возведены дома в году следующем. Как только это утверждение происходит, квартиры в запроектированных домах уже можно купить. Причем деньги вносятся по мере строительства, а цена фиксируется с момента первого взноса. Естественно, чем раньше вносите деньги -- тем больше экономите. А ждать придется недолго. Панельные дома возводятся за 6--8 месяцев, монолитные -- за год.
"П.": А вдруг посредник (ведь департамент сам не торгует своими домами) за это время разорится?
Л.К.: Уже сейчас 25% жилья мы реализуем через ГУПы -- государственные унитарные предприятия, принадлежащие правительству Москвы. А оно убежать никуда не может. Доля ГУПов в объеме продаж будет нарастать. Но и по тем квартирам, что мы продаем через частные компании--уполномоченные правительства столицы, мы берем на себя полную ответственность. Так что в любом случае вы получите выбранную и оплаченную вами квартиру в оговоренный срок.
"П.": Где в будущем году будут продаваться самые дешевые квартиры в столице?
Л.К.: В районах массового строительства -- Южном Бутове и Марьинском парке. Здесь, как я уже говорил, 1 кв. м будет стоить около $400. В 2000 году мы начинаем застройку нового района -- Куркино. Это за пределами Московской кольцевой автодороги, неподалеку от ее пересечения с Ленинградским шоссе. Здесь мы планируем строить дома только по индивидуальным проектам. В Куркине будет возведен и коттеджный поселок. А всего в районах новостроек в будущем году мы сдадим 64% от общего объема 1,2 млн. кв.м коммерческого жилья. Еще 14% придется на центр города -- в основном на месте выводимых на окраины промышленных предприятий. И около 22% общего объема построим в срединных, уже обжитых районах города, в том числе на месте снесенных пятиэтажек.
"П.": Кстати, когда вы планируете снести последнюю "хрущобу"? Ведь в последнее время эта программа забуксовала.
Л.К.: Сразу скажу: многие пятиэтажки, например блочные, не говоря уж о кирпичных, никто сносить не будет. Их будут реконструировать. Что же касается в буквальном смысле обветшавших панельных "хрущоб", то программа их сноса и реконструкции рассчитана до 2010 года. Это действительно позже, чем мы планировали изначально. Сейчас правительство Москвы ищет варианты, как заинтересовать инвесторов. Ведь переселение ведется с привлечением денег частных застройщиков -- часть жилья они продают, часть идет бывшим жильцам пятиэтажек. К тому же в будущем году 400 тысяч кв. м, то есть около 6,5 тысячи квартир, под реализацию этой программы наш департамент построит сам.
"П.": И последний вопрос. Когда в Москве покупка квартиры под ипотечный кредит станет не исключением, а правилом?
Л.К.: В этом году под ипотеку нашим департаментом пущена 1 тысяча квартир. В следующем в сотрудничестве с Собинбанком и, думаю, Московским сбербанком мы хотим довести эту цифру минимум до 1,5 тысячи квартир.
Московское жилье наконец-то потеряло славу одного из самых дорогих в мире. За последний год оно подешевело на 30--45%. Продолжится ли падение цен? Где будут возводиться новые столичные микрорайоны? Когда завершится снос пятиэтажек? Об этом "Профилю" рассказал руководитель Департамента внебюджетной политики строительства Москвы Леонид КРАСНЯНСКИЙ."Профиль": Леонид Наумович, в последний год разговор журналиста и продавца недвижимости начинается с одного и того же вопроса: когда и насколько упадут цены на жилье? И каждый раз ответ один: никогда и ни на копейку. Тем не менее стоимость квартир падает. Какой будет она в московских новостройках в 2000 году?
Леонид Краснянский: Был кризис. Было серьезное падение доходов потенциальных покупателей, с одной стороны, и снижение себестоимости строительства в пересчете на доллары -- с другой. Ведь большая часть стройматериалов отечественного производства, а цены на жилье привязаны к доллару. В результате цена на квартиры в новостройках действительно серьезно упала. Сейчас и девальвация, и снижение доходов -- дело прошлое. Так что нынешний уровень цен отражает ситуацию на рынке. Спрос примерно равен предложению. Поэтому квартиры ни резко дешеветь, ни резко дорожать в наших новых домах в ближайшее время не будут.
"П.": Откуда у вас такая уверенность?
Л.К.: На долю нашего департамента приходится свыше 70% продаж на первичном рынке. То есть именно мы контролируем ценовую ситуацию. Причем по всем категориям жилья -- и элитного, и массового. Поэтому мой прогноз не из серии астрологических. Он базируется на серьезном анализе основных показателей, влияющих на рыночную цену: сколько и где будет возведено жилья, потенциальный спрос, уровень доходов покупателей и т.д.
"П.": Сколько все-таки будет стоить жилье в Москве в следующем веке?
Л.К.: Про весь век говорить не буду. Скажу про 2000 год. Могу вам твердо назвать нижнюю планку: $400 -- это стоимость 1 кв. м в квартирах в районах массового строительства, $1000--1500 -- в новых элитных домах в центре столицы. И что-то среднее между этими цифрами -- для квартир в домах так называемой точечной застройки, то есть в обжитых районах города.
"П.": Значит, цены не будут снижаться? Но ведь себестоимость строительства панельной многоэтажки вряд ли превышает $250 за метр. Так что резерв есть?
Л.К.: Когда рыночную цену жилья начинают привязывать к себестоимости только строительства, делают сразу две большие ошибки. Первая: в цифре себестоимости панельной (или кирпичной -- в данном случае это неважно) коробки не учитывается подведение коммуникаций: воды, тепла, электроэнергии и т.д. А это, особенно когда речь идет о центре, где коммуникации перегружены, может быть и 20%, и 30% себестоимости строительства.
Второе. Москва на сегодня -- единственный город в России, где еще продолжается практика "бесплатной" раздачи жилья очередникам. Но вы понимаете, что ничего бесплатного на самом деле не бывает. Деньги на это ведь нужно откуда-то брать. Мы берем их из наценки на те квартиры, которые продаются за деньги. И эта наценка тоже закладывается в рыночную цену коммерческого жилья. Поэтому ни $200, ни $250 за метр панельные дома в Москве стоить не могут. Про индивидуальные проекты я вообще не говорю -- они ощутимо дороже.
"П.": Но нынешний уровень цен вы держите благодаря тому, что пока на рынок не обрушилось то жилье, которое правительство Москвы сдает к концу года. А это, как известно, около 40% от всего годового объема. Что будет, когда эти дома поступят в продажу?
Л.К.: Абсолютное большинство новостроек продаются еще на стадии строительства. Так что нереализованного жилья сейчас у нас почти нет. Есть такое понятие: "переходящие остатки" -- как раз то жилье, которое мы сдали, но не успели продать в календарном году. Так вот, в прошлом году, когда из-за разницы между ростом рублевых и долларовых цен покупатели просто расхватывали московские квартиры, эти остатки составили около 100 тысяч кв. м. То есть примерно полторы тысячи квартир. В этом году -- хотя сейчас пока только начало декабря и впереди традиционный предновогодний скачок продаж -- остатков уже в полтора раза меньше. Так что и по этой причине падения цен ждать не стоит.
"П.": Чем вызван такой повышенный спрос на еще недостроенные дома?
Л.К.: Покупать жилье на стадии строительства просто выгодно. Если вы платите за квартиру в доме, который находится на стадии возведения фундамента, то экономите до 15% ее стоимости.
"П.": Хорошо. Предположим, я внес деньги в самом начале строительства. Сколько мне ждать после этого? И еще один вопрос: в какой момент лучше заплатить, чтобы максимально сэкономить?
Л.К.: В конце каждого года мы утверждаем адреса, по которым будут возведены дома в году следующем. Как только это утверждение происходит, квартиры в запроектированных домах уже можно купить. Причем деньги вносятся по мере строительства, а цена фиксируется с момента первого взноса. Естественно, чем раньше вносите деньги -- тем больше экономите. А ждать придется недолго. Панельные дома возводятся за 6--8 месяцев, монолитные -- за год.
"П.": А вдруг посредник (ведь департамент сам не торгует своими домами) за это время разорится?
Л.К.: Уже сейчас 25% жилья мы реализуем через ГУПы -- государственные унитарные предприятия, принадлежащие правительству Москвы. А оно убежать никуда не может. Доля ГУПов в объеме продаж будет нарастать. Но и по тем квартирам, что мы продаем через частные компании--уполномоченные правительства столицы, мы берем на себя полную ответственность. Так что в любом случае вы получите выбранную и оплаченную вами квартиру в оговоренный срок.
"П.": Где в будущем году будут продаваться самые дешевые квартиры в столице?
Л.К.: В районах массового строительства -- Южном Бутове и Марьинском парке. Здесь, как я уже говорил, 1 кв. м будет стоить около $400. В 2000 году мы начинаем застройку нового района -- Куркино. Это за пределами Московской кольцевой автодороги, неподалеку от ее пересечения с Ленинградским шоссе. Здесь мы планируем строить дома только по индивидуальным проектам. В Куркине будет возведен и коттеджный поселок. А всего в районах новостроек в будущем году мы сдадим 64% от общего объема 1,2 млн. кв.м коммерческого жилья. Еще 14% придется на центр города -- в основном на месте выводимых на окраины промышленных предприятий. И около 22% общего объема построим в срединных, уже обжитых районах города, в том числе на месте снесенных пятиэтажек.
"П.": Кстати, когда вы планируете снести последнюю "хрущобу"? Ведь в последнее время эта программа забуксовала.
Л.К.: Сразу скажу: многие пятиэтажки, например блочные, не говоря уж о кирпичных, никто сносить не будет. Их будут реконструировать. Что же касается в буквальном смысле обветшавших панельных "хрущоб", то программа их сноса и реконструкции рассчитана до 2010 года. Это действительно позже, чем мы планировали изначально. Сейчас правительство Москвы ищет варианты, как заинтересовать инвесторов. Ведь переселение ведется с привлечением денег частных застройщиков -- часть жилья они продают, часть идет бывшим жильцам пятиэтажек. К тому же в будущем году 400 тысяч кв. м, то есть около 6,5 тысячи квартир, под реализацию этой программы наш департамент построит сам.
"П.": И последний вопрос. Когда в Москве покупка квартиры под ипотечный кредит станет не исключением, а правилом?
Л.К.: В этом году под ипотеку нашим департаментом пущена 1 тысяча квартир. В следующем в сотрудничестве с Собинбанком и, думаю, Московским сбербанком мы хотим довести эту цифру минимум до 1,5 тысячи квартир.
ФЕДОР ЖЕРДЕВ
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
