Наверх
18 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Москва кабальная"

Еще немного, еще чуть-чуть — и ипотека в России станет общедоступной. Сколько месяцев или лет в этих «чуть-чуть» — сказать сложно. Пока же взять кредит на жилье у нас в абсолютном большинстве случаев можно только на кабальных условиях.На Западе жизнь в кредит — дело обычное и не такое уж накладное. Что неудивительно, поскольку срок займа там растягивается до 15—20 лет. Проценты взимаются, по нашим меркам, прямо скажем, несерьезные: например, в Испании — 4% годовых, а в Австрии — 5% (подробнее см. справку).
В это самое время российские банки готовы давать своим соотечественникам в долг под 12—15% годовых в долларах. Кроме того, сроки подобных займов не превышают 10 лет.
Но деваться некуда — цены на жилье, особенно в обеих столицах, отпугивают надежнее ипотеки, поэтому количество граждан, готовых в нее ввязаться, неуклонно растет. По данным Госстроя, за семь месяцев нынешнего года было выдано кредитов более чем на $700 млн. против $500 млн. по итогам всего 2002 года. Динамика, конечно, есть, но даже при таких темпах роста сейчас в ипотеку играют не более 2,5% россиян.
Виктор Котов, руководитель отдела сопровождения ипотечных сделок агентства недвижимости МИАН:
«С одной стороны, квартира, приобретаемая по ипотечной схеме, после всех выплат обойдется покупателю почти в два раза дороже (примерно на 70—80%) по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа. С другой стороны, при сохранении нынешних темпов роста цен на недвижимость на уровне 15—20% в год (среднестатистическая «двушка» дорожает сейчас на $2—3 тыс. в месяц) за десять лет выплат та же квартира вырастет в цене в 2,5—3 раза.
Сумма кредита и процентов (в среднем $300—400 в месяц) вполне сопоставима с теми средствами, которые человек может платить за аренду жилья в течение тех же 10 лет. Просто в первом случае речь будет идти о вложении денег в собственную квартиру, а во втором — в чужую».
В общем, несмотря на грабительские проценты, ипотека выгодна: завтра все равно будет дороже.
Свет в конце туннеля

Некоторый повод для оптимизма дает выход на рынок в 2002 году государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). До этого момента самым существенным ресурсом для ипотеки был иностранный капитал, государство же предпочитало в эту игру не вмешиваться.
Условия займов, которые будут предоставляться по схеме АИЖК, могут оказаться одними из наиболее привлекательных на рынке — 15% годовых в рублях (что соответствует примерно 9—10% годовых в валюте) на 15—20 лет. На таких условиях ипотекой смогут воспользоваться люди с невысокими доходами — $300—$400 в месяц (сегодня среднестатистический заемщик зарабатывает $1—1,5 тыс. в месяц).
Такие цифры приближают ипотеку к возможностям рядовых граждан, на которых, собственно, и ориентирована ипотека во всем развитом мире.
Удастся ли организовать подобное в России?
Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК:
«В регионах (Новосибирской, Оренбургской, Самарской, Челябинской и других областях) АИЖК уже осваивается — через агентство уже получили кредиты 490 клиентов на общую сумму около $6 млн. Что касается столицы, то уже к концу года московские банки начнут предлагать своим клиентам кредиты по программе АИЖК».
Чем чревато появление игрока со столь выгодным предложением? По рынку ходят упорные слухи, что массовое развитие доступной ипотеки может привести к резкому росту спроса на строительном рынке и, следовательно, взлету цен.
Впрочем, эксперты советуют не волноваться раньше времени.
Юлия Вербицкая, менеджер по ипотеке компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
«Понижение процентных ставок по банковским ипотечным кредитам пока не оказывает существенного влияния на цены на недвижимость. Понятно, что благодаря этому появляется больше покупателей, увеличивается спрос на жилье, но не более. Что касается ипотечной схемы АИЖК, то вряд ли эта программа наберет силу в ближайшее время. Так что опасаться появления дополнительного стимула для всплеска цен на квартиры (помимо прочих) по крайней мере до конца следующего года не стоит».
Знакомые все лица

Впрочем, планы планами, а на сегодняшний день список главных действующих лиц на ипотечном фронте существенно не изменился.
Наиболее успешно на рынке сегодня работает американский фонд «США-Россия» через банк «ДельтаКредит», по программе которого трудится 13 банков в Москве и Санкт-Петербурге. На сегодняшний день в портфеле «Дельты» находится около 1700 кредитов на сумму свыше $70 млн., причем спектр предлагаемых продуктов весьма обширен — четыре типа кредитов на покупку вторичного, первичного или строящегося жилья в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге.
Кроме того, банк сотрудничает с несколькими застройщиками, у каждого из которых имеется свой небольшой круг ипотечных квартир.
Так, компания ПИК предлагает сегодня «двушки» и «трешки» в районе метро «Планерная» (54 кв. м и 78 кв. м соответственно по цене от $920—950 за кв. м) и четырехкомнатные квартиры в Конькове (124 кв. м). Компания «Пересвет-Инвест» специализируется на Люберцах и предлагает квартиры по цене от $520 за кв. м (средняя площадь — 63—86 кв. м). Более 10 адресов могут выбрать клиенты компании «Жилстройиндустрия».
Кредит на покупку квартиры в уже построенном доме «Дельта» выдает на 10 лет под 10—15% годовых в валюте и под 16—21% — когда речь идет о только еще возводимом жилье (после сдачи госкомиссии начинает идти обычный процент).
Досрочное погашение кредита банк разрешает после полугода, однако взимает за это штраф в размере 1—3% от вносимой суммы. Несмотря на страшное слово «штраф», расквитаться с банком пораньше все равно выгодно. При досрочном погашении ссуды заемщик выигрывает на процентах, так как последние начисляются только за время фактического пользования кредитом.

Условия предоставления ипотечного кредита

Организацияинициатор ипотекиМаксимальная сумма кредита ($)Первоначальный взнос (% от стоимости квартиры)Срок, на который предоставляется кредитГодовые проценты по кредиту (%)Размер обязательных страховых взносов в годСпецифические требования к заемщикам*Ограничения по выбору квартиры
Инвестиционный фонд«США-Россия» при конгрессе США450 00015-30до 15 лет10-211,5% от суммы кредита +10%Информация о роде деятельности, копии кредитных договоров любой другой организации (при наличии)Нет
СбербанкСбербанк-***30до 15 лет18 (в рублях), 11 (в долларах)Два поручителя, справка об официальном доходе, залог ликвидного имуществаНет
РайффайзенбанкРайффайзенбанк Австрия400 000301-10 лет10-121,5% от суммы кредита +10%Рекомендация работодателяТолько вторичное жилье
СобинбанкСобинбанк150 0003010 лет141%Загранпаспорт, копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги и пр.Только вторичное жилье
Жилстройиндустрия, Первая Ипотечная компанияОбъединенный промышленно-торговый банк200 0004010 лет15-191,5%Копия страхового свидетельства, копия свидетельства о присвоении ИНН и др.Нет
Первое О.В.К.Первое О.В.К.200 0004010 лет15-211,5% от суммы кредита + 10%Копия страхового свидетельства, копия свидетельства о присвоении ИНН, выписка из домовой книги и пр.Нет
Национальный резервный банкНациональная ипотечная компания200 00010-4010 лет13-181,2% от суммы кредита +10%Документы по оплате за квартиру, коммунальные и др. услугиНет
Евротраст-недвижимостьЕвротраст15-24,510-15 лет12-211,6%Информация о роде деятельности, выписка из домовой книги и характеристика жилого помещенияНет
Банк МосквыБанк Москвы150 000301-10 лет15Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, характеристика работодателя и пр.Нет
Строймонтаж, КростМосковский кредитный банк200 000300,5-3 лет160,6% от суммы кредита +10%Общий трудовой стаж – минимум 2 года, на последнем месте работы – минимум 4 месяцаНет
Правительство МосквыССК500-3 лет8Только справка об официальном доходеТолько в новостройках компании
ДСК-1 и КоДСК-1 и Ко3010 лет10Только справка об официальном доходеТолько в новостройках компании

* Общие требования к заемщикам – возраст от 25 до 50 лет, предоставление справки об официальном доходе, а также копий следующих документов: паспорт заемщика и его супруга/супруги и детей, дипломов и свидетельств об образовании, трудовой книжки, свидетельств о регистрации брака и рождении детей, водительское удостоверение, документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и другого ценного имущества, счетов в банках или ценных бумаг и т.п. (полный перечень документов — см. на сайтах банков).

** Фора-банк, Межпромбанк, Евротраст, Объединенный промышленно-торговый банк, Первое О.В.К., ДельтаБанк, ABN AMRO, ING, Инвестсбербанк, Московский кредитный банк, Пробизнесбанк, Российский капитал, Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития.

*** Нет данных.

И прочая и прочая

Помимо «ДельтаКредита» весомые позиции на ипотечном рынке занимают сегодня и другие банки — «Сбер», «Собин» и «Райффайзенбанк Австрия», которые кредитуют клиентов не из привлеченных, а из собственных средств.
В Сбербанке в 2002 году целевой кредит на покупку, строительство или ремонт недвижимости получили 1138 граждан на общую сумму около $13 млн. Условия займа таковы: деньги выдаются на 15 лет под 18% годовых в рублях или 11% годовых в валюте.
Сравнительно низкая ставка вполне компенсируется высокими требованиями, уже ставшими легендарными, которые предъявляются к потенциальным заемщикам (см. таблицу 1).
Получить ипотечный кредит можно и в Собинбанке. На сегодняшний день подобные кредиты получили более 800 человек на общую сумму свыше $8 млн., в то время как в середине прошлого года заемщиков было лишь 300 человек. Средства выдаются только на приобретение вторичных метров на срок до 10 лет под 14% годовых в валюте. Требования к клиентам здесь довольно демократичные: банк готов рассмотреть в качестве дохода не только официальную зарплату, но и другие поступления в бюджет заемщика (доходы от депозитов или ценных бумаг и т.п.).
Что касается Райффайзенбанка, то на сегодняшний день его заемщиками получено в общей сложности более $16 млн. (к концу 2002 года — $11 млн.). При этом банк предпочитает работать только с обеспеченными и перспективными клиентами. И хотя минимальная планка требуемых банком официальных доходов не превышает $800, главную роль при оценке клиента отводят его социальному статусу и возможности карьерного роста. Пока средства выдаются только на покупку вторичного жилья на срок от 1 года до 10 лет под 10—12% годовых в валюте. Тем не менее уже в ближайшие полгода заем можно будет получить и для приобретения жилья на первичном рынке. Из минусов программы отметим, пожалуй, нежелание банка досрочно расставаться со своими клиентами. Для этого даже установлена минимальная планка для дополнительных взносов — не менее $2 тыс. (то есть вам не позволят вместо ежемесячно положенных $400 внести $600).
Из новичков рынка стоит отметить Национальный резервный банк, который вступил в игру в этом году. Вполне возможно, что его шансы потеснить конкурентов достаточно велики, ведь до конца 2003 года банк планирует инвестировать в ипотеку около $30 млн.
По мнению сотрудников банка, средний размер кредита будет составлять $30—35 тыс. Базовая процентная ставка по десятилетнему займу — 13—15% годовых в долларах. При этом все дополнительные льготные предложения: минимальный взнос 10% от стоимости квартиры (программа «Молодежная»), возможность улучшить свои жилищные условия, заложив старую квартиру при покупке новой жилплощади, — «караются» в банке более высокими процентами (16—18%).
Кассовый аппарат

Еще один способ купить квартиру за чужой счет — воспользоваться услугами строительно-сберегательных касс (ССК).
Главное преимущество приобретения квартиры через кассу в том, что заемщику не надо доказывать свою кредитоспособность и предъявлять справку о «белой» зарплате. По сути, если человек способен оплатить первоначальный взнос, то он вполне годится на роль клиента кассы.
Существенный недостаток подобных схем — ограниченный выбор квартир. Причем с каждым годом выбор уменьшается: строителям невыгодно продавать свой товар в рассрочку — и так раскупят. В итоге через ССК чаще всего продаются малоликвидные квартиры (в плохом районе или с неудачной планировкой, многокомнатные, наконец). Так что если получить ссуду — дело несложное, то выбор квартиры превращается в настоящую проблему.
Самый крупный игрок этого рынка — Строительно-сберегательная касса при правительстве Москвы, которая предлагает сегодня два варианта покупки квартиры с отсрочкой платежа: по ипотечному кредиту и в рассрочку.
В рассрочку предлагаются квартиры в недостроенном доме при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости квартиры и выплаты оставшейся суммы в течение одного года. От клиента требуются лишь паспорт и деньги. Выбор, мягко говоря, небогат. На сегодняшний день клиентам предлагаются в рассрочку лишь «двушки» и «трешки» общей площадью 80—150 кв. м на первом этаже дома на улице Удальцова. Впрочем, к будущему году компания обещает запустить в продажу квартиры в пока еще строящихся домах в этом же микрорайоне.
Ипотечный же кредит московская ССК готова предоставлять на покупку квартиры в уже готовых домах на 3 года под 8% годовых в валюте. В этом случае заемщик обязан оплатить минимум 50% от стоимости жилья и предоставить справку об официальной зарплате. Что касается выбора квартир, то с этим пока не ясно: их список появится лишь к Новому году.
Второй известный московский «кассир» — Домостроительный комбинат N1 и Ко (ДСК-1) — продажу квартир в рассрочку временно прекратил. Они у него и без всякой рассрочки расходятся влет.
Сейчас ДСК-1 продолжает принимать средства пайщиков для накопления на квартиру, при этом всем клиентам выплачиваются дивиденды по итогам инвестиционного периода (14% годовых в рублях в 2002 году).
Наконец, Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса выдает кредит на приобретение квартиры в любом доме по выбору клиента на 5 лет под 14% годовых в валюте (работая по ипотечной схеме), а также принимает средства клиентов на срок не менее года под 9,5% годовых в валюте (работая как кассир). Первоначальный взнос равен 50% от стоимости жилья.

ЮЛИЯ АРАКЧЕЕВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK