Архивная публикация 1999 года: "Моя хата с краю"

"Сейчас бы жить и жить," -- хочется сказать при виде цен на панельные новостройки на московских окраинах. И действительно, разве еще полгода назад можно было купить новую однокомнатную квартиру за $15,5 тысяч -- пусть даже в Новокосине и без отделки? А уже через пару месяцев за эти же деньги квартиру в столице можно будет купить в рассрочку.Жизнь взаймы

Квартира стандартной планировки в панельном доме, да к тому же далеко от центра по определению является товаром массовым. И если покупатель отказывается платить за этот товар высокую цену, то она, цена, неизбежно падает. Что, собственно, и случилось -- стоимость типовых квартир на окраинах по сравнению с докризисным уровнем снизилась на 30-40%.

Так, если раньше цена 1 кв. метра жилья в уже сданном доме в Марьине составляла около $700, то сейчас эта цифра -- $500. Марьино на сегодняшний день осталось единственным районом массовой застройки в пределах Московской кольцевой автодороги, да к тому же еще и с метро. Правда, стоит иметь ввиду "ароматное" прошлое района (раньше в Мариьне находилсь отстойники столичной канализации).

Цены в Новокосине -- в среднем $490 за квадрат и Бутове -- $450 в типовом панельном доме, $560 -- в домах улучшенной планировки из монолитного железобетона, в более престижном Митино -- $535. Все три района расположены за Московской кольцевой дорогой. Жизнь без собственного автомобиля здесь сладкой не назовешь -- метро в эти окрины в ближайшие пять лет вряд ли будет проложено.

Заметно упали цены на недостроенное жилье -- квартиры в домах, возведенных по схеме долевого строительства. Ведь внося деньги на стадии строительства вы как бы кредитуете застройщика. А за кредиты принято платить проценты. Однако если раньше разница означала 15-20% экономии, сейчас она составляет все 30%. Например, сегодня в третьем микрорайоне Новокосина можно приобрести квартиру в еще недостроенном доме (срок сдачи -- второй квартал 1999 года) всего за $375 за 1 кв. м. Таким образом "однушка" общей площадью в 34,7 кв. м здесь будет стоить $13 тыс., "двушка" (53,6 кв. м) -- $20,1 тыс, а "трешка" (73,3 кв. м) -- $28,3 тыс.

При этом дом возводится правительством Москвы, которое вроде бы всегда исполняло свои обязательства перед частными инвесторами (хотя, скажем, риск несвоевременной сдачи дома остается всегда).

Руслан Ростовцев, заместитель начальника управления внебюджетного планирования правительства Москвы: "Стандартная 17-этажная башня возводится за 6 месяцев. Именно на такой срок покупатель кредитует правительство Москвы, когда отдает деньги за квартиру в начале строительства. Согласитесь, что 20-30% экономии за полгода -- это очень высокий процент."

Риэлторские фирмы, уполномоченные и аккредитованные правительством Москвы для продажи жилой площади: ОАО "Авгур Эстейт", ЗАО Жилцентр-Сервис", ООО "Фирма Жилинвест", ЗАО "Отделстрой", ГУП "Мосстройресурс", АО "Оргкомитет", ООО "Отдел продаж недвижимости", ЗАО "Русский дом недвижимости", ЗАО "Русская инвестиционная компания", ОАО "Московский инвестиционно-торговый центр жилья", ГУП "Московский городской центр продаж недвижимости", ГУП "Мосжилкомплекс", ООО "Собор-СМ", ООО "Фаврит-Эстейт", ЗАО "тендер", Агентство "приват", Городской торговый центр недвижимости, "Служба недвижимости", ООО "Элит-Эстейт", ЗАО "Сити-ХХI век", ТОО "Районное агенство приватизации", ООО "Московские огни -- Мегапир", ЗАО "Жилстройиндустрия", ОАО "Первая ипотечная компания", АН "Евроэст", "РЕАЛ "Мосводоканал", РАН "Юго-Запад", "М-Вариант", Городской центр риэлторских услуг "Олимп".

Смотрите в следующей серии

Наряду с положительной стороной -- падением цен -- снижение платежеспособного спроса у потенциальных покупателей имеет и отрицательные последствия для первичного рынка типового жилья. По той простой причине, что денег на улучшения качества жилья у строителей не остается. А это значит, что стандартом по-прежнему будет, скажем, квартира с кухней в 8-10 кв.м.

Впрочем, крупнейшие застройщики, вроде ДСК-1, на долю которого приходится 40% всего возводимого в столице жилья, ищут выход и из этой ситуации.

Анатолий Францев, заместитель генерального директора коммандитного товарищества "Первый ДСК и Ко": "Мы уже давно думали, как при минимальных издержках начать выпускать более качественное жилье массовых серий. Сейчас нам очень пригодились наши докризисные разработки. В результате наш комбинат начал переходить к выпуску модернизированных домов самой популярной серии П-44.

В корпусах П-44Т и П-44М есть эркеры и мансардный этаж. В результате, за счет этих самых эркеров кухни в таких домах -- 14 кв. м. На последних двух этажах -- двухуровневые квартиры. Сами дома вместо обычной плитки облицованы в один слой кирпичом. Это красиво и сохраяет тепло. Именно такие дома, без существенного увеличения цены в сравнении с обычными П-44, мы и будем строить в дальнейшем."

Снизить затраты перехода на новые, улучшенные серии типовых домов ДСК-1 собирается также за счет строительства жилья в уже обжитых районах. Где не нужно прокладывать коммуникаций и заниматься благоустройством территории с нуля. А это, как показывает практика, до 30% от стоимости самого дома.

Цена на модернизированные серии П-44 зависит от места расположения: от $900 за 1 кв. м в пределах МКАД до $650 в Митине.

Кстати, в Митино, похоже, утрачивает славу самого престижного района массовой застройки. Во-первых, здесь уже почти не осталось места для "конвейерного" возведения домов. К тому же на прошлой неделе разразился скандал: нескольких десятков митинских школьников отравились сероводородом, источник возникновения которого так и остался загадкой (некоторые предположили, что дала о себе знать законсервированная свалка городских отходов).

Эксперты прогнозируют, что после дораспродажи уже возведенного жилья, первичный рынок в Митине может практически сойти на нет. А основные объемы нового строительства будут перенесены в Марьино и Бутово.

%???%????????????

Понятно, что нынешняя ситуация на самом массовом секторе первичного рынка закрепилась не на века.

Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании: "В начале года на рынке жилья обычно затишье -- народ празднует. Но январь этого года оказался особенным: объем продаж увеличился на 30%. Активно раскупали готовое дешевое жилье с оформлением в один день. Поэтому в марте, скорее всего, традиционное весеннее оживление рынка будет менее заметным".

Елена Афонина, эксперт отдела продаж "Инжстройинвеста": "Сейчас выгодно покупать квартиру в недостороенном доме по цене около $400 за 1 кв. м. К концу строительства эту квартиру уже можно будет продать по $500. К этому времени упадут цены на вторичном рынке -- сейчас он из-за нежелания продавцов продавать свои квартиры дешевле находится в состоянии ступора. Так что к концу весны -- лету за квартиру на окраине можно будет купить жилье на вторичном рынке в уже сложившихся районах."

Правда, такого рода сделки будут выгодны лишь в том случае, если цены на первичном рынке не снизятся еще на 5-10%. А это не исключено. Ведь летом жилье в Москве продается хуже всего. И основной застройщик -- правительство Москвы -- может быть вынуждено пойти на очередную "распродажу" "зависших" к тому времени квартир. Тем более, что снижать темпы строительства жилья в Москве не собираются.

Владимир Ганчин, заместитель генерального директора агентства МИАН: "Считается, что Правительство Москвы сейчас снизило масштабы строительства нового жилья. Но в Правительстве утверждают обратное. С учетом приближающихся выборов, Правительство наверняка выполнит план и действительно построит не меньше, чем в прошлом году. Кроме того следует учесть, что жилищное строительство -- один из основных источников поступлений в городскую казну."

Ясно, что чем больше жилья попадает на рынок, тем сильнее падают цены. Городские власти нашли своеобразный выход из этого разорительного для них положения. Уже в скором времени очередникам, получающим квартиры бесплатно, будут предоставляться заведомо неконкурентоспособные на рынке квартиры -- с небольшими кухнями и комнатами. То есть вариант современных "хрущоб". Продавать такую квартиру -- особенно с учетом стремительно дешевеющего более качественного жилья -- будет невыгодно.

Примерно такое же жилье, по некоторым сведениям, будет предоставляться и переселенцам из пятиэтажек. А ведь из этой группы новоселов примерно 20% продают свои новые квартиры по заниженным ценам, что не позволяет столичным властям удерживать цену на новостройки.

После же принятия этих программ "сброс" нового жилья на вторичный рынок может снизится. Что, по рассчетам столичных властей, должно повлечь за собой хотя бы "замораживание" цен на первичном рынке.

Продажа квартир в панельных домах типовых серий

ФЕДОР ЖЕРДЕВ, ВЛАДИМИР КАЛМАНОВ