Наверх
18 октября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2006 года: "На букву «С»"

Офисы класса С остаются самым диким сегментом столичного рынка коммерческой недвижимости. Серые сделки, отсутствие внятной статистики и ценообразования превращают поиски недорогого офиса в хождение по мукам.   Пару лет назад офисный класс С занимал на рынке в общей сложности 60—65%. Теперь же его доля снизилась до 45—50%. Среди причин аналитики называют увеличение платежеспособности компаний-арендаторов и их постепенную миграцию в более дорогой сегмент рынка. Парадоксально, но от этого спрос на недорогие офисы класса С меньше не становится. По-прежнему тысячи потенциальных арендаторов днем с огнем ищут маленькие каморки в бывших НИИ, производственных помещениях, подвалах жилых домов и т. п. И что бы там ни говорили об ударном росте благосостояния граждан, класс С остается единственным доступным вариантом для малых и средних компаний, то есть почти для 80% российского бизнеса.

Невыгодный товар
   По данным компании NAI Vesco, в 2005 году на рынке офисов произошло резкое снижение количества вакантных помещений класса С. Если в начале 2005-го объем рынка находился на уровне 14%, то в IV квартале этот показатель упал до 10,5%. «Причиной столь заметного уменьшения стал минимальный уровень нового строительства», — говорит генеральный директор NAI Vesco Максим Карапетов. Предложение пополняется только за счет освободившихся помещений. Хотя в секторе дешевых офисов есть незанятые высокодоходные ниши и гигантский спрос, девелоперы игнорируют такие проекты. «Новые здания этого класса не строятся. Невыгодно. Любой инвестор начинает строительство минимум с класса В. Разница в сумме инвестиций не покрывает разницу в арендных ставках», — говорит старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Блохин.

   Действительно, затраты на строительство зданий класса А и С почти не отличаются, а ставки аренды на офисы высокого уровня намного выше. Аренда офиса класса А составляет около $700 за кв. м в год (здесь и ниже: включая операционные расходы и без учета НДС), класса В — в районе $550 за кв. м в год, класса С — $400 за кв. м. Дорогие офисы не только на пике спроса, но и окупаются гораздо быстрее. По данным NAI Vesco, если рентабельность проекта офиса класса В составляет не менее 20%, то у класса С — на 6—7% ниже.

   Кроме того, высококлассные офисы арендуют или выкупают крупные стабильные компании, а офисы класса С востребованы небольшими организациями и частными предпринимателями, которые запрашивают маленькие площади (50—100 кв. м). Для арендодателя это невыгодно, так как приводит к большому количеству арендаторов в здании и усложняет управление объектом. К тому же офисное здание класса С наиболее подвержено моральному старению, а значит, быстрее теряет привлекательность на рынке.

Серый офис
   Нормальному развитию рынка офисов класса С мешает, в частности, то обстоятельство, что далеко не всегда площади, которые можно отнести к этому классу, выставлены на открытый рынок. Кроме того, большинство денежных расчетов по ним проходит по серым схемам и никем не контролируется, договоры не регистрируются и т.д. «По приблизительным оценкам, к офисам класса С на сегодняшний момент можно отнести порядка 6 млн. кв. м», — считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Гец. Это означает, что половина всего объема офисного рынка Москвы (около 12 млн. кв. м.) не поддается внятной классификации, не обслуживается известными консалтинговыми компаниями, не рассчитана на клиентов из большого бизнеса и не интересует девелоперов.

   Еще один отягчающий момент: большинство офисов класса С находится в муниципальной или федеральной собственности, и только очень небольшой процент из них выкуплен частными или юридическими лицами. Взять помещение в аренду напрямую у города очень сложно. Часто выходом из положения является субаренда. Предприниматель снимает площади у нанимателя, который получил муниципальное помещение по льготным ставкам, а сдает по рыночным ценам. Такие спекулятивные отношения ни к чему хорошему не приводят. Арендаторов часто выселяют из зданий, поскольку у них без объявления войны меняется наниматель. А так как договоры на аренду, как правило, недолгосрочны и никем не контролируются, у офисных съемщиков, по сути, нет никаких прав на претензии. Самое интересное, что люди на это идут. «Несмотря ни на что, спрос на подобные офисы всегда намного превосходит предложение», — говорит директор департамента маркетинга компании РИГрупп Михаил Чернов.

Что? Где? Почем?
   Цена аренды офисных помещений класса С растет в среднем на 10—12% в год, достигая уровня класса В при удачном расположении объекта. Наиболее ликвидные предложения расположены между Садовым кольцом и ТТК. Важным фактором является наличие собственной парковки и удобного подъезда к зданию. По данным NAI Vesco, арендные ставки на помещения класса С варьируются от $250 за кв. м в здании бывшего НИИ в ЮВАО до $400 за кв. м в перестроенном доме в ЦАО. Исправным поставщиком помещений класса С на офисный рынок Москвы являются гостиницы. Так, «Академическая» сдает свои помещения по $400 за кв. м.

   Но это, как говорится, «средняя температура». Слабо структурированный рынок отличается большим разбросом цен. Например, в районе станций метро «Кузьминки» и «Текстильщики» арендная ставка в административных зданиях колеблется от $280 до $330 за кв. м. Помещение в районе станции метро «Проспект Вернадского» обойдется в $320 — 350 за кв. м. Если же арендатору повезло найти офис класса С в районе Садового кольца — например, на Новом Арбате и в его переулках, то цена может увеличиться до $550 за кв. м. «Есть совсем уникальные случаи. Например, здание класса С на Ленинском проспекте сдается по цене 700 евро за кв. м в год», — рассказывает Сергей Блохин.

   «Массовые скопления класса С в основном находятся в районах промышленных зон в пределах доступности до 10 минут на транспорте от станций метро», — говорит Сергей Блохин. К таким местам города можно отнести промзоны у станций метро «Электрозаводская», «Семеновская», «Войковская», «Полежаевская», «Волгоградский проспект» и пр. Здесь находится достаточное количество приличных административных зданий, выходящих фасадом за пределы промышленных зон. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Сергея Лобкарева, офисы этой категории есть и в центре Москвы, и внутри Садового кольца. «Эти здания были построены не позже 1980 года и находятся не на первой линии. Однако они стоят первыми в очереди на повышение классности и представляют большой интерес для потенциальных арендаторов», — отмечает Лобкарев. Именно на здания бывших НИИ в черте Садового кольца больше всего претендентов, в том числе среди девелоперов, готовых инвестировать средства в их реконструкцию.

   Развитие рынка офисных помещений класса С тормозит ограниченное количество зданий, пригодных для перепрофилирования. «Впрочем, рынок офисов класса С постоянно пополняется за счет перехода зданий из класса В в С по истечении срока эксплуатации», — говорит Михаил Чернов. Такой круговорот букв в природе не позволит классу С иссякнуть.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK