Архивная публикация 2005 года: "Не отдадим ни пяди!"

Пока вы читаете этот номер «Профиля», в силу вступает новый Жилищный кодекс. Помимо всего прочего он делает землевладельцами всех без разбору — и инвесторов, вкладывающих в недвижимость, и просто жильцов приватизированных квартир. Но реализовать свои права и получить выгоду от нового имущества мы вряд ли сможем. Во всяком случае, в Москве.Зима выдалась снежная. Скамейки, качели и горку в нашем дворе замело до половины, лишь верхушки жалко выглядывают. Среди сугробов — громадная снежная баба и узкая утоптанная тропинка, на которой молодая женщина никак не может развернуть детскую коляску. Буксующий слева BMW не оставляет ей возможности для маневра. Справа тропинку подпирают спины «ракушек».

— Вот ведь понаставили! Поразъездились! С ребенком не пройдешь! — ворчит мамаша.

— Ничего, — успокаивает ее образованная подруга по несчастью, которая коляску предусмотрительно оставила дома, а ребенка тащит на руках. — Вот кодекс в силу вступит, новый, Жилищный, и будет вся земля во дворе наша. Каждому, у кого квартира, — по куску. Я на своем ни одной машине встать не позволю! И собачников не пущу, чтоб не гадили!

— А какая земля — кому? Вот детская площадка — кому? Не знаешь? А ракушечникам тоже ведь дадут?

— Ну, может, на количество квартир делить надо… Обмеры там, этот, как его… кадастр, вот!

— А твой кусок, он же маленький совсем, наверное? Как же ты туда не пустишь?

— Ну, не знаю… А мы объединимся! С тобой, с Машей и еще с Ирой из 12-го подъезда! Вот и будет большой кусок, только чтобы дети гуляли!

— Ой, а ведь если земля — наша, мы за нее деньги брать можем! Вот поставим новые карусели и будем билеты продавать, как у цирка. А еще…

Домохозяйки, подбодренные кодексом, на глазах превращаются в бизнес-леди. Затягивают петлю коммерческого азарта на шее будущих посетителей каруселей. И коляска уже не кажется такой тяжелой. «А еще можно киоск с мороженым пустить, пусть за аренду платят!» Если бы все было так просто…

Владение без владельца

Жилищный кодекс касается земельных отношений лишь вскользь, да и то во многом повторяет нормы, которые уже введены и теоретически должны работать. Однако права собственности в нем прописаны: с 1 марта 2005 года владельцем земли может стать любой человек, приватизировавший свою квартиру. Правда, это совсем не означает, что «золотая» столичная земля ($13,5 тыс. за сотку в центре города, согласно кадастровой оценке) будет бесплатно раздаваться кому ни попадя.

Земельные участки, на которых стоят многоквартирные дома, вместе с территорией, необходимой для их обслуживания, москвичи получат в общедолевую собственность. То есть персонального кусочка никому не достанется. Ситуация еще хуже, чем с бывшими колхозниками: у тех паи были хоть и не выделенные и не обмеренные, но все-таки свои собственные, их можно было даже ухитриться продать. Горожанам такой возможности не оставили. Вероятно, для того, чтобы пьяный дядя Вася или глухая баба Дуся в силу своей алкогольно-старческой деменции не продали 10 кв. м предприимчивым жуликам, ущемив тем самым интересы соседей.

Чтобы владеть землей всем миром, придется создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они-то теоретически и должны распоряжаться придомовыми участками. Даже при этой ущербной форме собственности ТСЖ могут извлекать из земли прибыль на благо жильцов дома: например, сдавать участки под парковку для соседнего рынка. На практике это у них вряд ли получится. Дело в том, что принятый еще в 2001 году Земельный кодекс уже давал товариществам право на землю. Но с тех пор ни одно из существующих в Москве 1,5 тыс. ТСЖ своих прав так и не реализовало. Без согласования с многочисленными городскими чиновниками они не могут даже поставить ограду вокруг дома.

Прежде чем отдавать землю в собственность горожанам, столичные власти должны ее разграничить: наделить дома участками так, чтобы никому не было обидно, да еще оставить резервные территории для развития города. Межевание обходится, по официальным данным, в 42 тыс. рублей за гектар. Но денег из бюджета на эти нужды выделяется гораздо меньше, да и спешить московским властям особо некуда. Поэтому сейчас размежевано лишь 120 из 4000 столичных кварталов.

Чиновники не собираются расставаться с «золотыми» участками, которые они по привычке считают «общегородской территорией». Эксперты полагают, что нормы Жилищного кодекса смогут работать практически по всей России, но только не в Москве. Тем более что местные власти давно известны довольно небрежным отношением к исполнению федеральных законов. Если уж на полную оплату коммунальных услуг столица перейдет лишь с 2008 года (об этом уже официально объявлено), то почему бы не подождать и с передачей участков? «Раздавать землю? С какой стати? — возмутился один из московских чиновников, услышав вопрос «Профиля». — Да и зачем она горожанам? Они же не инвесторы…»

Здесь вам не тут!

Впрочем, инвесторы от новых законов тоже ничего не выиграют. «Кодекс меняет положение только де-юре, а де-факто все остается по-прежнему, — объясняет Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек «МИЭЛЬНедвижимость». — Раньше инвестор, выиграв конкурс на право застройки участка, оформлял на землю права аренды: сначала на 49 лет, а в последнее время — только на время строительства. Потом эти права вместе с домом передавали ТСЖ. Теперь инвестор будет землю покупать, но владеть ею будет опять же очень недолго. По окончании строительства и продажи квартир земля перейдет в собственность жильцов».

Большинство опрошенных «Профилем» участников рынка недвижимости считают, что вступление в силу Жилищного кодекса никак не повлияет на оборот столичной земли. Во всяком случае, в ближайшие 2— 3 года, поскольку подобные законы всегда отражаются на рынке с некоторым запозданием. «Нормы поменялись, но будут ли выставляться участки на продажу — это еще большой вопрос. Возможно, в Подмосковье с этим будет проще, а в Москве продавать землю — довольно опрометчиво. Сегодня этот участок пустует, а завтра на нем понадобится проложить коммуникации или сделать транспортную развязку. И как тогда договариваться с собственником?» — рассуждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Продажа участков в столице наверняка приведет к созданию вторичного рынка земли и, как следствие, к различным спекуляциям в этой области. На это в основном и упирают московские власти, объясняя свое нежелание следовать федеральным законам. В том, что чиновники не позволят лишить себя столь мощного рычага давления на строителей и инвесторов, сейчас никто не сомневается. «В Москве вряд ли будет возможно просто купить участок земли и построить на нем то, что захочешь. Согласовывать проект все равно придется, а чиновники после введения кодекса просто возьмутся за создание новых препон к его исполнению», — говорит Каарма.

Записывайтесь в очередь

«Квартиры можно сравнить с бензином, а земля в таком случае — это нефть. Покупай скважину — и не прогадаешь в любом случае», — шутит Репченко. Интерес к земле сейчас огромен. Особенно со стороны потенциальных иностранных инвесторов, они-то пока не оставляют надежды на следование букве закона. Для иностранцев собственные участки могли бы стать дополнительной гарантией надежности их вложений в России. Кстати, западные компании (например, крупные торговые сети) не настаивают на том, чтобы застраивать Москву по своему усмотрению. Их вполне устроили бы и площадки, проданные под целевые проекты.

По мнению Людмилы Кондрахиной, директора департамента городской недвижимости Vesco Realty, возможность покупки земли станет серьезным стимулом в первую очередь для крупных западных инвесторов, которые смогут составить реальную конкуренцию местному бизнесу. Пока иностранцы у нас работают в основном в сегменте коммерческой недвижимости, поскольку любят прозрачность и прогнозируемость бизнеса. Московский жилищный рынок они, по словам Репченко, пока не понимают. Возможность покупки земли может эту ситуацию изменить. «Особое внимание со стороны инвесторов будет уделено промзонам, находящимся в центре Москвы. Эти территории крайне ценны с точки зрения потенциального элитного строительства, и борьба за возможность их приобретения должна развернуться нешуточная», — считает Кондрахина.

За какое именно строительство возьмутся крупные иностранные (да и российские) инвесторы — пока не ясно. Но можно предположить, что они заинтересуются доходными домами.

Этот бизнес, очень активно развивавшийся в дореволюционной России, сейчас практически забыт. Тем временем у этого сегмента рынка есть немало преимуществ. Во-первых, он практически пустой, то есть конкуренцией здесь и не пахнет. А во-вторых, доходные дома приносят владельцам пусть и не высокий, но стабильный и гарантированный доход. В условиях, когда рынок недвижимости переживает не лучшие времена и суперприбыли постепенно уходят в прошлое, доходные дома становятся очень перспективным бизнесом, на который уже начинают обращать внимание инвесторы.