Архивная публикация 2005 года: "Недвижимость без доверия"

Купить или продать квартиру в наше время совсем несложно, были бы деньги. Но даже самый богатый и уважаемый покупатель в любой момент легко может стать жертвой мошенников.В середине 90-х годов один весьма состоятельный провинциальный бизнесмен, намеревавшийся сделать политическую карьеру в столице, решил купить жилье в Москве, причем обязательно на Тверской улице. Тут же нашлись «хорошие знакомые», посоветовавшие «надежную» риэлтерскую компанию. Ее офис оказался роскошным, милая секретарша подавала кофе с коньяком, агент разливался соловьем, обещая квартиру прямо под Кремлевской стеной. Размякшего клиента повезли смотреть варианты, долго катали по центру, морочили голову появлявшимся то справа, то слева Кремлем и наконец высадили у дома, на фасаде которого красовалась табличка с названием вожделенной улицы. На соседних домах также было написано «Тверская» — бизнесмену специально предложили немного прогуляться по окрестностям вместе с агентом.

Квартира клиенту понравилась, он подписал договор, заплатил деньги и отправился в родной город собирать вещи. А когда в сопровождении грузовика со скарбом приехал вселяться, в «его» квартире обнаружились мирно пьющие чай люди, которые претензий провинциала на квартиру, мягко говоря, не поняли. Объяснялось это просто: незадачливый покупатель стал жертвой мошенников. Аферисты, чтобы обмануть клиента, на один вечер поменяли таблички с номерами домов и названием улицы. В итоге реально купленная им квартира оказалась не той, которую он смотрел, и располагалась совсем не на Тверской.

Профессионал профессионалу рознь

Аферы с квартирами — одна из актуальных проблем столицы. Сезон мошенничества на рынке недвижимости длится круглый год. Хотя, по мнению работников правоохранительных органов, активность аферистов снижается в летний период.

Купить квартиру можно либо с помощью агентства, либо самостоятельно. Первый путь считается более надежным: риэлтеры обычно проверяют наличие и «чистоту» документов, помогают составить договор, организовать процесс передачи денег и зарегистрировать сделку. Кроме того, агентства имеют налаженные личные контакты с представителями ДЭЗов, РЭО и прочих организаций, которые необходимо пройти для регистрации сделки по недвижимости. По словам Юлии Овчинниковой, руководителя отдела маркетинга компании «Интермарк», это позволяет продавцам и покупателям избежать длинных очередей и свести к минимуму затраты времени и сил.

Правда, к помощи профессионалов прибегать следует только в том случае, если агентство работает легально, существует на рынке несколько лет и имеет приличную репутацию. Проверяя лицензию компании, стоит помнить, что в недвижимости существует четыре вида деятельности: операции с жилыми помещениями, с нежилым фондом, с землей и договоры пожизненного содержания. Компания должна заниматься тем видом деятельности, на который выдана лицензия. Если документ разрешает работу с нежилыми помещениями, покупать квартиру у такого агентства не стоит.

Как правило, мошенническая контора создается на непродолжительное время, чтобы обмануть нескольких крупных клиентов, а заодно и всех тех, кто попадет к ним случайно. Почти всегда такую фирму регистрируют на подставное лицо. Крупных покупателей приводит наводчик, а другие приходят сами по рекламе в прессе: мошенники стараются ничем не выделяться и так же, как все, дают рекламные объявления. Все документы, которые оформляет такая «риэлтерская фирма», являются самой настоящей фальшивкой. Поэтому долго на рынке они оставаться не могут и стараются свернуть деятельность уже спустя несколько месяцев после открытия, чтобы потом открыться вновь под другим названием или в другом городе.

Осторожно: психи

Особую притягательность в глазах аферистов имеет рынок вторичного жилья, составляющий примерно 2/3 всего рынка. Валерий Сафонов, руководитель отделения «Севастопольское» компании «Инком-Недвижимость», отмечает, что наибольшее количество обманов происходит именно при сделках со «вторичкой».

Самым простым и потому одним из распространенных способов мошенничества на вторичном рынке является намеренное утаивание информации, позволяющее в будущем расторгнуть заключенную сделку в ущерб покупателю квартиры. Например, клиенту не говорят, что в квартире проживает алкоголик, наркоман, человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере или отбывающий наказание в местах лишения свободы.

Таких продавцов мошенники особенно «любят», поскольку заключенные ими сделки легко можно оспорить в суде. Аферисты предлагают, скажем, психически неполноценному человеку помочь с продажей квартиры, обещают щедрое вознаграждение, оформляют попечительство и на законных правах отправляются в суд на защиту прав своего подопечного. Справка о невменяемости первого собственника, подкрепленная экспертизой, приводит к решению о расторжении сделки.

Даже если суд сочтет клиента добросовестным приобретателем и постановит вернуть ему деньги, выплаты окажутся мизерными: в договорах купли-продажи квартир фиксируется, как правило, не реальная сумма покупки, а указанная в справке БТИ. Аферисты после расторжения договора за несколько дней оформят жилье на себя, но уже по всем правилам. И в скором времени продадут его еще раз за большие деньги.

Если владелец квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере, необходимо получить оттуда документы на проведение сделки с конкретными условиями. Для этого нужно собрать комиссию из трех врачей, которая проведет экспертизу, подтвердит вменяемость владельца квартиры на момент заключения договора. Полученные справки помогут защитить права покупателя в суде, если кто-то попытается оспорить сделку.

Десять тревожных лет

Именно такой срок установлен ГК РФ для того, чтобы можно было опротестовать сделки, совершенные с психически нездоровыми людьми, алкоголиками и наркоманами. Недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. Первые совершаются гражданами, признанными недееспособными вследствие психического расстройства, вторые — страдающими алкоголизмом или наркоманией. Разница между ними заключается в сроках исковой давности. Согласно статье 181 ГК РФ, иск о признании сделки ничтожной может быть предъявлен в течение десяти лет. Иск же о признании сделки оспоримой — только в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Трудности приватизации

Многие аферы стало легко осуществить из-за чехарды с приватизацией. В соответствии с действующим законодательством, в процедуре могут участвовать все лица, зарегистрированные в квартире на момент оформлении жилья в собственность. Но при этом любой совершеннолетний член семьи вправе дать согласие на приватизацию других зарегистрированных в квартире лиц или сам отказаться от этого права. Несовершеннолетние же включаются в число собственников квартиры автоматически.

Но с 1991 по 1994 год несовершеннолетних лиц в число собственников не включали. Поэтому если покупаемая квартира была приватизирована именно в этот период, то среди владельцев могут быть не указаны малолетние дети, которые имеют право претендовать на определенную долю имущества.

Наталья Степанченко, юрист компании Soho Realty, советует при совершении сделок с недвижимостью особое внимание уделять правоустанавливающим документам. Если продавец предъявляет на квартиру документы, подтверждающие передачу ему жилплощади в результате приватизации, то необходимо посмотреть, кто на момент приватизации был зарегистрирован по месту жительства (ранее «прописан»). Эти данные будут указаны в заявлении, которое является неотъемлемой частью договора передачи. На основании этих сведений можно узнать, имеются ли граждане, чьи права при продаже квартиры были нарушены. Если обнаружится, что в квартире были зарегистрированы люди, которые на момент передачи квартиры в собственность отказались от своего права на приватизацию, то обстоятельства отказа лучше проверить.

Продажа по дубликатам

Еще одной широко применяемой схемой является подделка документов. Сейчас изготовить их совсем не сложно: компьютерная техника позволяет делать чудеса, да и в умельцах недостатка нет. При этом мошенники при помощи фальшивых бланков и печатей (а бывает, что и с подставным нотариусом) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет права на чужое жилье.

Иногда аферистам не обязательно иметь какую-то площадь в собственности. По такой схеме могут продавать даже квартиру, взятую в аренду. Для этого мошенники снимают помещение на короткий срок, подделывают документы и «продают». Через месяц, когда хозяин приходит за очередной квартплатой, оказывается, что у жилья появился еще один владелец. Или даже не один.

Особо алчные мошенники могут продать квартиру нескольким людям одновременно. Для этого со всех правоустанавливающих документов делаются дубликаты, в течение одного-двух дней в разных нотариальных конторах заверяются договоры куплипродажи с несколькими покупателями, мошенники получают деньги и после этого исчезают. Теперь хозяином жилья будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует его в БТИ.

Лакомый кусок для аферистов представляет квартира, владелец которой уже умер, но при жизни был одинок. Имея нужные связи, жулики задним числом оформляют брак с почившим хозяином жилплощади, вступают в права наследства и как можно скорее избавляются от помещения. Если у умершего объявятся родственники, то крайним окажется новый, ничего не подозревающий владелец, купивший «квадраты» у мошенников. Впрочем, у преступников есть и другой способ завладеть таким жильем, а именно — подделать завещание или дарственную.