21.04.2008 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2008 года: "Недвижимость для квалифицированного инвестора"

Период бурного роста розничного сегмента ПИФов практически закончен, в 2008 году многие российские управляющие компании сделают ставку на закрытые фонды недвижимости и квалифицированных инвесторов. Фонды недвижимости в наименьшей степени подвержены колебаниям фондовых индексов, что в условиях мирового финансового кризиса актуально как для управляющих, так и для их клиентов.

В середине марта текущего года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала в Минюсте положение, которым установила критерии для определения квалифицированных инвесторов. В отличие от всех остальных, они получат право вкладывать средства в фонды, которые проводят более агрессивную и, соответственно, рискованную инвестиционную политику. Правда, пока неизвестно, когда такие фонды появятся в России, — для этого необходимо внести изменения в действующее законодательство. Но первый шаг, как полагают участники рынка, уже сделан — инвесторов, вкладывающих средства в ПИФы, разделили на две категории: квалифицированных и неквалифицированных. К первым относятся те, кто владеет ценными бумагами на сумму не менее 3 млн рублей. Помимо этого они должны иметь опыт работы в компании, которая является квалифицированным инвестором в силу закона (профессиональные участники фондового рынка) не менее одного года или не менее трех месяцев, если на момент подачи заявления о признании гражданина квалифицированным инвестором он продолжает работать в такой компании.
Стремление ФСФР систематизировать работу на фондовом рынке различных категорий инвесторов очевидно. Так, регулятор предлагает ускорить внесение изменений в Налоговый кодекс по введению нулевой ставки налога на доходы от продажи ценных бумаг для физлиц и дать возможность переносить убытки от этой деятельности на следующий год и на другие виды дохода, сообщил недавно глава ФСФР Владимир Миловидов. «В разных странах разная практика, но мы пошли по самому экстремальному пути: решили максимально либерализовать (режим налогообложения при торговле акциями. – «Профиль»), невзирая на срок, в течение которого инвестор держит бумагу, ввести нулевую ставку и дать гражданам возможность переносить убытки на другой год и на другие виды дохода», — уточнил он. По его словам, это первый этап, на втором этапе предполагается обнулить ставку налога
для инвесткомпаний, которые принимают на свой баланс клиентские активы, а потом их продают. «И на последнем этапе нужно ставить вопрос: стоит ли распространять эту практику на все юридические лица», — отметил Владимир Миловидов. Напомним, что сейчас ставка налога на доходы физлиц, полученные от продажи ценных бумаг, составляет 13%. Ее обнуление даст хороший стимул для развития отечественного фондового рынка, полагают эксперты.
Однако разделения инвесторов на квалифицированных и неквалифицированных, а также отмены налога при продаже ценных бумаг отнюдь не достаточно для того, чтобы форсировать развитие института частного инвестирования, в том числе через ПИФы. Для этого нужно изменить существующий достаточно жесткий подход к регулированию перечня объектов инвестирования, в которые управляющие компании могут вкладывать деньги пайщиков. В конце прошлого года были приняты поправки в закон «Об инвестиционных фондах». Новая редакция позволяет управляющим компаниям создавать специализированные ПИФы для квалифицированных инвесторов, давая возможность использовать более широкую линейку инвестиционных стратегий и инструментов. В этой связи уже целый ряд российских управляющих компаний заявили о том, что в 2008 году планируют делать основную ставку на квалифицированных инвесторов и закрытые фонды, в первую очередь ориентированные на инвестирование в недвижимость. «Мы не исключаем, что по итогам 2008 года некоторые компании пересмотрят планы по развитию розницы в сторону сокращения», — отмечает начальник отдела маркетинга и PR УК «Русь-Капитал» Дмитрий Климов. По его словам, в последнее время на рынке коллективных инвестиций растет количество закрытых ПИФов (в том числе недвижимости), которые ориентируются в первую очередь не на розничного клиента, а на квалифицированного инвестора. В этом смысле изменения нормативной базы пришлись как нельзя кстати.

Дыхание кризиса
Выбор на фонды недвижимости пал отнюдь не случайно. «Штормовая погода на рынке акций заставляет инвесторов выводить средства с фондового рынка, а небольшую часть перекладывать в менее рискованные фонды — фонды облигаций», — отмечает Дмитрий Климов. Мировой финансовый кризис привел к значительному падению котировок акций отечественных компаний, в то время как цена на недвижимость продолжает расти. Многие инвесторы в период турбулентности на фондовых площадках предпочитают вкладывать средства в «вечные ценности» — золото и недвижимость. Именно поэтому в последнее время наблюдается рост интереса как к вкладам, номинированным в драгоценных металлах, так и к инвестированию в недвижимость, в том числе через паевые инвестиционные фонды. В последнем случае клиент управляющей компании получает возможность вложить деньги в строительство объекта коммерческой недвижимости, в той же Москве ощущается острый дефицит торговых и офисных площадей, благодаря чему цены постоянно растут. Удобство такого способа инвестирования заключается еще и в том, что человеку не требуется больших вложений, исчисляемых миллионами долларов — ведь с меньшей суммой заходить в девелоперский проект просто не имеет смысла, — он может вложить, например, $20 тыс. и получить свою долю в проекте, при этом возведение объекта будет контролировать управляющая компания.
За последние годы изменились как количественные показатели, так и качественные. Например, в начале 2004 года было порядка 170 фондов, в начале 2005 года — 300, а сегодня их уже более 1000. Объем активов всех ПИФов в начале 2004 года составлял около 100 млрд рублей, а сегодня уже около 800 млрд рублей. Из качественных изменений можно отметить мощное развитие сетей продаж как собственных, так и агентских (в основном через банки), появление финансовых консультантов, которые специализируются на помощи клиентам в выборе ПИФов, активно развиваются новые продукты: отраслевые ПИФы, индексные фонды, фонды недвижимости. «В принципе, фонды акций всегда пользовались и будут пользоваться повышенным интересом и спросом со стороны инвесторов. Статистика зарубежных стран также показывает, что наибольшие активы сосредоточены в фондах акций. Это понятно, ведь потенциальная доходность у акций выше, чем у других финансовых инструментов, — отмечает Дмитрий Климов. — С другой стороны, в периоды турбулентности и нестабильности на фондовом рынке популярность фондов акций может несколько падать». Если в начале года еще наблюдался чистый приток средств в паевые фонды, то в последние месяцы инвесторы деньги с рынка выводят. Так, по итогам марта из ПИФов вывели 2,4 млрд рублей, при этом 1,5 млрд вывели из фондов акций, в фонды облигаций вернулось всего 162 млн рублей. Остальные средства ушли в другие, более надежные инструменты — в том числе в фонды недвижимости, которые, в отличие от фондов акций, стабильно демонстрируют положительную динамику по притоку средств.
«Существенного притока нет (в фонды акций. — «Профиль»). По рынку в целом можно говорить о некотором оттоке», — признает директор управления по работе с клиентами УК «Финам Менеджмент» Вадим Прошкинас, отмечая при этом, что в его компании ситуация несколько отличается от ситуации на рынке в целом. «Пайщики переходят на время коррекции в консервативные фонды (депозитный, облигационный), используя для этого сервис конвертации паев», — говорит эксперт. По данным Национальной лиги управляющих, пайщики в массовом порядке выводят деньги из ПИФов: за первую неделю апреля объем ушедших из ПИФов средств стал рекордным для этого года — 932 млн рублей. Неделей ранее пайщики вывели 431 млн рублей. По сравнению с объемом средств в управлении (800 млрд рублей) отток выглядит не таким существенным, но, учитывая, что финансовый кризис, по прогнозам аналитиков, может продлиться до конца текущего года, потери управляющих могут оказаться весьма существенными.

Заманить клиента
Если раньше пайщики сами шли к управляющим компаниям, то теперь, в условиях нестабильности на финансовых рынках, гораздо больше внимания нужно уделять их привлечению, отмечают участники рынка. «Мы активно используем и нетрадиционные методы. Например, в прошлом году мы провели в Москве и основных региональных центрах акцию «Стань настоящим инвестором», в рамках которой дарили паи фондов и проводили розыгрыш призов среди тех, кто инвестировал средства в покупку дополнительных паев, — рассказывает Вадим Прошкинас. — Кроме того, мы используем product placement паев в онлайн-играх, таких, как «Дозоры».
«Наша компания достаточно молодая на рынке коллективных инвестиций. В нашем арсенале целый спектр методов: интернет-маркетинг, прямая реклама, выставки и семинары и так далее. Честно говоря, грамотность населения пока не очень сильно выросла. Конечно, за последние пять лет уровень понимания того, что такое ПИФ, стал выше, но все еще остается достаточно низким», — констатирует Дмитрий Климов. Как правило, в деле привлечения клиентов управляющие традиционно делают акцент на так называемом образовательном маркетинге. Это различного рода обучающие мероприятия для тех, кто заинтересован в эффективном управлении своими финансами и выгодном вложении капитала. Как правило, такого рода семинары являются бесплатными. Одной из разновидностей стратегии является обучение через Интернет.
Есть и весьма специфические методы привлечения клиентов, которые обусловлены особенностями стратегии продвижения продуктов инвестиционной компанией. Так, в инвестиционно-финансовой группе CTrust не ориентируются на розничного инвестора, поэтому основным методом привлечения клиентов являются «прямые продажи первых лиц первым лицам, рекомендации наших постоянных клиентов потенциальным клиентам в круге своего общения», — утверждает вице-президент инвестиционно-финансовой группы CTrust Александр Кан. Для компании CTrust квалифицированными инвесторами являются те, чье личное состояние превышает $5 млн, а ликвидные активы составляют не менее $1 млн. Такие инвесторы готовы первоначально инвестировать не менее $300 тыс., утверждают в компании. Стратегии, ориентированной на весьма состоятельных инвесторов, придерживаются и в управляющей компании «АТЛАС Капитал». Компания управляет четырьмя фондами: три из них — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости («Красная Поляна», «АТЛАС Первый» и «Экожилком-Инвест»), а один — закрытый паевой инвестиционный фонд прямых инвестиций («Средний бизнес»). «У всех наших фондов на периоде формирования один порог вхождения — 500 тыс. рублей», — отмечает генеральный директор УК «АТЛАС Капитал» Светлана Ануфриева. По ее словам, порог в 500 тыс. рублей — это вполне приемлемые для такого типа фондов деньги. «Достаточно большое количество частных инвесторов имеют возможность приобрести паи наших фондов. Аудитория, на которую мы ориентируемся, — это как физические лица, так и крупные институциональные инвесторы», — поясняет эксперт.

Состоятельные фонды
Дмитрий Климов признает, что на рынке в последнее время наметилась тенденция к увеличению количества ПИФов с высоким входным порогом и в первую очередь тех, которые ориентированы на инвестиции в недвижимость. Хотя он отмечает, что количество ПИФов, предлагающих минимальное вложение до 10 тыс. рублей, фактически не сокращается — они продолжают оставаться достаточно привлекательными для большого количества клиентов. «По нашим оценкам, на рынке, напротив, происходит демократизация, что особенно заметно в сегменте ЗПИФов недвижимости, порог вхождения в которые становится все ниже», — добавляет Вадим Прошкинас. «Стоит отметить, что доходность инвестиций в недвижимость по-прежнему выше доходности соответствующих инструментов за рубежом, и консервативные инвесторы в РФ могут получать прибыль, доходящую до 20% годовых, а иногда и выше, в зависимости от избранной инвестиционной стратегии», — говорит Александр Кан. Он полагает, что объем инвестиций в ПИФы недвижимости будет расти по мере повышения стабильности и прозрачности рынка недвижимости, и в ближайшие годы инвестиции в ПИФы недвижимости будут стабильно опережать рост инфляции.
«Позиционирование (дорогих ПИФов. — «Профиль») вполне понятное — отсекается мелкий и часть среднего ритейла. Концепция клиентской базы — сравнительно немногочисленный круг состоятельных, информированных, я бы даже сказал, финансово образованных инвесторов, которые хорошо осознают и принимают концепцию и стратегию управления», — отмечает генеральный директор УК «Вектор Капитал» Игорь Лосавио. Такие клиенты не будут осаждать УК массой звонков с различными, зачастую пустыми, вопросами — соответственно нет необходимости организовывать и содержать колл-центр. «Наоборот, мы таким образом можем позволить себе роскошь общаться с клиентами напрямую, а не опосредованно», — добавляет Игорь Лосавио. Это, в свою очередь, делает компанию более мобильной и управляемой, а также позволяет избежать дополнительных расходов. В том числе и на рекламу, которые, в отличие от расходов на информацию, инфраструктурные улучшения УК и так далее, не несут никакой пользы для самих клиентов. «Такая концепция, помимо прочего, позволяет молодой УК не проедать деньги акционеров в первые годы своей жизни, а довольно быстро выйти на положительный результат», — отмечает эксперт. Но у этой стратегии есть свои недостатки: слабая раскрученность, а соответственно, и низкая стоимость бренда, и малая доля рынка. «Как следствие, такую УК сложнее продать, чем крупную, пусть малоприбыльную или даже убыточную, но с большой долей рынка и сильными позициями в рознице», — считает Игорь Лосавио.

Подземные камни фундамента
В последнее время достаточно много управляющих компаний объявили об открытии фондов недвижимости, остальные лишь собираются это сделать, но уже в самое ближайшее время. Так в CTrust рассчитывают, что после того, как будут урегулированы все законодательные вопросы, компания запустит фонд недвижимости, при этом, как и в остальных продуктах, акцент будет делаться только на очень состоятельных клиентов. В CTrust планируют, что данный ПИФ будет открыт уже до конца текущего года.
«Мы активно работаем над вопросом (создания фонда недвижимости. — «Профиль»). Здесь важно до его формирования тщательно выбрать начальный блок активов, которые затем будут «закатываться» в ПИФ. Предложений много — и в Москве, и в Сибири», — говорит Игорь Лосавио. Он также отмечает: чтобы грамотно распорядиться деньгами фонда, нужно правильно выстроить отношения с девелоперской компанией — все должны в достаточной степени доверять друг другу. Строители — управляющей, которая подписывает все документы по ПИФу. «В свою очередь, УК должна доверять девелоперам — ведь управляющий сидит в офисе и не хочет регулярно надевать сапоги и отправляться из уютного кабинета на объект проверять исполнение проекта. Да и понимание процесса у финансиста, как правило, все же не слишком глубокое, а часто и просто поверхностное. Посчитать DCF — пожалуйста, а вот разобраться со спецификой бетона, арматуры и штукатурки — уже сложнее», — иронизирует Игорь Лосавио.
«Закрытый фонд недвижимости (ЗПФН) — это отличный от акций и облигаций инструмент инвестирования. Его преимущества заключаются в том, что фонд вкладывается в определенный сегмент рынка недвижимости. Доходность ЗПФН может быть выше, чем у акций или облигаций, при этом данный вид инвестирования имеет меньшую волатильность», — поясняет член правления компании Parex Asset Management Елена Колман. Однако она тоже, как и Игорь Лосавио, отмечает некоторые риски, которые сопровождают инвестирование в эту отрасль. Одним из первых рисков является отсутствие реальной ликвидности в фондах, поскольку они рассчитаны на длительный период инвестирования, говорит эксперт. «Рынок недвижимости имеет свои тенденции и, к сожалению, процедура продажи недвижимости занимает больше времени, нежели продажа, предположим, тех же акций и облигаций. Также риском является динамика развития рынка недвижимости с возможностью краткосрочной волатильности в определенных сегментах. Естественно, присутствует также риск, связанный с выбором правильного управляющего фондами, выбирая которого нужно смотреть на экспертизу и на надежность фонда», — добавляет Елена Колман.

И Прибалтика, и Сочи
«В настоящее время у Parex Asset Management зарегистрированы закрытые фонды недвижимости на Украине и в странах Балтии. Доходность украинского фонда недвижимости «Parex фонд Украинской Недвижимости» со времени его создания — 60,3%, за 2007 год фонд показал доходность в 32,63%», — рассказывает член правления Елена Колман. Ожидаемая доходность указанных фондов на следующие несколько лет, по прогнозам Parex Asset Management, составит порядка 20—25%, а в некоторых сегментах, возможно, и выше. «Рынок недвижимости Балтии в настоящий момент имеет другую тенденцию, и в первую очередь негативную, связанную с нехваткой ликвидности, которая образовалась в результате опосредованного влияния рынка Subprime», — признает Елена Колман. Однако при этом на общем фоне рынок балтийской недвижимости выглядит для инвесторов привлекательным, поскольку другие инвестиционные инструменты по доходности упали на 20—30%. За последние 12 месяцев доходность фонда «Parex фонд Балтийской Недвижимости II» составила 10,76%. В компании Parex Asset Management рассматривается возможность создания еще одного закрытого фонда, который будет инвестировать в недвижимость стран СНГ. «У нас есть отработанная схема маркетинга — продвижения фондов для существующих частных и институциональных клиентов. В настоящий момент мы рассматриваем различные проекты в различных сегментах недвижимости в России и странах СНГ», — отметила Елена Колман. Она также не исключила, что Parex Asset Management может создать фонд недвижимости и в России.
Управляющие вкладывают привлеченные средства в совершенно разные девелоперские проекты. Было бы неправильно говорить, что основная их деятельность сосредоточена в Москве, Питере, Московской и Ленинградской областях. В последнее время появилось достаточно много альтернативных направлений для вложения средств. Так, практически сразу после того, как стало известно, что Сочи будет принимать зимнюю Олимпиаду в 2014 году, многие инвесторы начали вкладывать деньги в этот регион и в первую очередь — в недвижимость. В конце декабря прошлого года под управлением УК «АТЛАС Капитал» был сформирован ЗПИФ недвижимости «Красная Поляна». Этот проект предусматривает строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в поселке Красная Поляна близ Сочи. «В фонд были внесены 8 гектаров земли, на которых уже ведется строительство», — рассказывает Светлана Ануфриева. В планах компании — реализация построенной недвижимости либо последующая сдача в аренду. Выбор будет зависеть от конъюнктуры рынка недвижимости Сочи. В настоящее время этот регион является крайне привлекательным: цены на землю с момента объявления Сочи олимпийской столицей выросли в разы. «Первоначально наши аналитики в качестве наиболее оптимистического сценария развития событий делали расчет, исходя из стоимости квадратного метра недвижимости на территории Красной Поляны порядка $8,5 тыс. На этой основе и рассчитывался бизнес-план, — вспоминает Светлана Ануфриева. — Однако совсем недавно аналитики проверили информацию на сайтах сочинских риэлтеров и обнаружили, что уже сейчас стоимость квадратного метра там составляет $9,6 тыс. Даже самые смелые наши прогнозы оказались ниже тех цен, которые в настоящее время актуальны для недвижимости в Красной Поляне». В дальнейшем управляющая компания намерена вывести паи этого фонда на Московскую межбанковскую биржу и на РТС. Привлекательность сочинской земли оценили и российские госкомпании — буквально на расстоянии нескольких десятков метров от объекта, в который инвестирует УК «АТЛАС Капитал», ведет строительство «Газпром». Эксперты не исключают, что для финансирования строительства объектов в Сочи средства через ПИФы будут привлекать и другие управляющие компании.

Не ошибиться с выбором
Как уже было сказано, на отечественном рынке работают порядка 1 тыс. фондов, поэтому у любого потенциального клиента возникает вопрос: куда лучше вложить и какую именно управляющую компанию выбрать? «Выбор УК — это действительно важный этап при планировании инвестиций. Стоит обратить внимание на несколько факторов: время работы на фондовом рынке, наличие рейтинга надежности, объем активов под управлением компании, показываемые компанией результаты (доходность фондов, качество управления фондами, качество оказываемых услуг)», — советует Дмитрий Климов. Вадим Прошкинас рекомендует при выборе УК обратить внимание на срок ее работы на рынке. Очевидно, что если УК действует много лет, это может говорить о ее стабильности. Немаловажным фактором при выборе, конечно же, является доходность, которую демонстрировала УК ранее. Безусловно, это не гарантирует доходности в будущем, однако данный момент является дополнительным фактором, подтверждающим эффективность УК. Если управляющая компания в течение ряда лет демонстрирует доходность ниже средней по рынку, то она вряд ли вызовет интерес у инвесторов. Стоит отметить, что особое внимание нужно обратить на доходность отдельных ПИФов — это тоже важный момент. Для сравнения данных следует обратиться к рейтингам ПИФов и УК. Немаловажный момент — стабильность показателей. Чрезмерная волатильность должна насторожить инвесторов. «При выборе УК стоит тщательно изучить профессионализм и известность ее управляющих. По сути, именно они будут работать с деньгами пайщика. Ему стоит изучить их публикации и комментарии в СМИ — это может помочь понять, насколько профессионален и вменяем управляющий», — советует Вадим Прошкинас. Один из важных факторов надежности и эффективности управляющей компании — ее инфраструктура. Например, если УК входит в инвестиционный холдинг, это означает, что она может привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, причем не только материальные (например, использовать собственный спецдепозитарий), но и, например, аналитические. Еще одним фактором в пользу той или иной компании может стать наличие различных дополнительных сервисов, которые могут повысить эффективность инвестиций, например, возможность для бесплатной конвертации паев, получения кредитов под их залог, информационные сервисы и прочее. Но в любом случае выбор остается за клиентом. Как подчеркивают аналитики управляющих и инвестиционных компаний в своих рекомендациях, решение должен принимать сам инвестор, так как именно он выбирает для себя оптимальное соотношение риска и доходности вложений.