Наверх
12 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2010 года: "НЕДВИЖИМЫЕ ГОРИЗОНТЫ"

Региональные чиновники готовы пускаться во все тяжкие, лишь бы не продавать малым предприятиям по льготной цене объекты недвижимости. Продление срока действия закона о «малой приватизации» делу не поможет.    Владелец небольшо-го предприятия из Екатеринбурга Анд-рей Ваизов решил воспользоваться правом льгот-ного выкупа помещения, ко-торое арендовал пять лет. Од-нако комитет по управлению городским имуществом ему отказал. Сначала сослались на то, что он не соблюдал сроки арендных платежей. Суд посчитал, что две просрочки по два дня — не повод для отказа. Тогда чиновники припомнили, что помещение подвергли перепланировке, но выяснилось, что она была сделана по всем нормам и со-гласована с владельцем. Отчаявшись удержать ценный актив, чиновники отнесли здание к объектам, не подлежащим льготной приватизации. Но суд учел, что предприниматель сделал свою заявку до того, как это произошло. В общем, суды разных инстанций однозначно встали на сторону бизнесмена. Увы, далеко не все подобные истории заканчиваются так хорошо: примеров совсем иного рода не счесть по всей стране.
   
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ БИЛЕТ
   Два года назад был принят федеральный закон о разг-раничении полномочий меж-ду уровнями власти. Он обязал муниципалитеты продать до 2013 года на аукционах все имущество, «не обеспечивающее выполнения их полномочий», или, говоря другими словами, использу-емое не по назначению. В ре-зультате предприниматели малого и среднего бизнеса столкнулись с угрозой просто-напросто потерять снимаемые помещения. То-гда правительство пошло им навстречу, и в конце июля 2008 года президент Дмитрий Медведев подписал закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Фе-дерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому документу предприниматели могут воспользоваться преимущественным правом на покупку арендуемой ими недвижимости. Срок дейст-вия льгот заканчивался в ию-ле текущего года, и к тому моменту стало ясно, что ничего из благих намерений власти не вышло.
   К 1 января 2010 года было заключено договоров на про-дажу менее 5% арендуемых помещений. А ведь по разным оценкам, объекты недвижимости регионов и му-ниципалитетов арендуют от 300 тыс. до 1 млн субъектов малого и среднего предпри-нимательства (МСП). К при-меру, в Москве не было заключено ни одного договора. Чиновники в неудачах «малой приватизации» винили мировой финансовый кризис: мол, не было у предпринимателей денег на выкуп помещений. Но осенью 2009 года общероссийская общественная организация малого и среднего бизнеса ОПОРА России по заказу Минэкономразвития прове-ла исследование в целях выявления проблем в реализации закона о «малой приватизации». Так вот, только половина опрошенных от-метила, что у малых предприятий часто нет денег или залогового обеспечения, а в связи с кризисом банки сократили выдаваемые кредиты, в результате чего предприятия не могут платить за выкупленное имущество. Так что кризис объясняет далеко не всё. В итоге нынешним летом было принято решение продлить действие закона до 2013 года.
   Предприниматели называют саму идею «малой приватизации» билетом в жизнь. «В цифрах значение возможности получить в собственность помещение не объяснить», — говорит Олег Беденко, эксперт ОПОРЫ и генеральный директор ЗАО «ТЦ «Синара» из Челябинс-ка. По его словам, это нечто вроде материализации труда, вложенного в дело. Кроме то-го, имея недвижимость в собственности, предприниматель получает новые возможности. Имущество можно заложить и получить кредит на дальнейшее развитие бизнеса. Кроме того, предприятия МСП после приватизации застрахованы от переменчивости настроений властей, в том числе и по части ставок арендной платы. Казалось бы, задуманная два года назад «малая приватизация» открывала перед бизнесмена-ми большие горизонты. Условия выкупа, если посмотреть на федеральное законодатель-ство, вовсе не драконовские. Правом на выкуп помещения предприниматель может воспользоваться в том случае, если арендует те или иные площади непрерывно на протяжении минимум трех лет (срок до дня вступления закона в силу учитывается). В числе обязательных условий также своевременная оплата арендуемого помещения, при этом его площадь не должна быть больше определенной законом нормы. Оплатить же покупку арендуемой недвижимости можно как единым платежом, так и в рассрочку. При этом срок рассрочки и предельный размер площади должны устанавливать региональные власти, но в рамках, определенных на федеральном уровне. Так, федеральный закон устанавливает максимум площади выкупаемого помещения — 500 кв. м, а срок рассрочки — пять лет.
   
ЗА СЧЕТ МАЛЫХ СИХ
    Однако российским чиновникам не откажешь в креа-тивности по части защиты своих интересов, особенно когда речь идет о таком до-ходном рынке. Потому, как рассказывает Екатерина Реут,руководитель информаци-онно-аналитического отдела ОПОРЫ России, из 36 регионов, где в процессе мониторинга зафиксированы нарушения закона, органы прокуратуры подтвердили на-рушения только в 18 субъектах РФ. Среди наиболее распространенных — пере-дача помещений, соответст-вующих критериям закона, муниципальным унитарным предприятиям (МУП); расторжение договоров аренды; продажа на аукционах арендуемых малыми предприятиями объектов недвижимости и др. А в отдельных регионах «малая приватизация» вообще игнорировалась чиновниками. Так или иначе с самого начала реализации этого закона противостояние со стороны чиновников было очевидным: местные власти попросту отказывались продавать бизнесу помещения, которые считали своими.
   Если вышеописанные номера не проходят, то чиновники попросту ставят драконовские условия выкупа. К примеру, малым предпринимателям Петербурга разрешили выкупать арендуемые помещения площадью до 500 кв. м с рассрочкой платежа на два года. Однако в таком случае минимальный квартальный платеж бизнесменов вырастал в 10-15 раз по отношению к арендной плате. Серьезной проблемой для предпринимателей стал неудобный принцип уплаты первоначального взноса. К примеру, департамент иму-щества администрации Перми определил следующий порядок оплаты: 1-й год — 10%, 2-й — 10%, а в 3-м — 80%. В Иванове первоначальный взнос — 15%, в некоторых городах Ивановской области — 50%, Орехово-Зуево — 25%, Красноярске — 20%, Ростове-на-Дону — 20%, Кемерово — 15%.
   По словам Екатерины Реут, закон о принципах местного самоуправления позволяет это делать. «В данном случае нет решения на федераль-ном уровне. Все на совести местных администраций, ко-торые нередко забывают, что 159-ФЗ — это мера поддержки, а не мера пополнения бюджетов», — говорит собеседник «Профиля».
   Критичны стали для ма-лого бизнеса и ограниче-ния на региональном уровне размеров выкупаемой арендуемой площади. К примеру, на Алтае это 250 кв. м, в Чукотском автономном округе — 100 кв. м. Вместе с тем Нижегородская область ус-тановила размер выкупаемой площади, равной арендуемой, а Ульяновская область — 5000 кв. м. При этом, по словам экспертов, ограничения размеров выкупаемой площади в регионах часто носят субъективный характер и, как правило, ничем не обоснованы.
   Эксперт ОПОРЫ Олег Бе-денко поделился примеча-тельным наблюдением. «Вез-де, где площади на выкуп большие, около власти были крупные арендаторы, которые смогли протащить свои интересы», — говорит он. В целом же бизнесмены считают, что на федеральном уровне крайне необходимо установить нижний предел выкупаемых площадей ли-бо разрешить выкупать всю арендуемую площадь. Ина-че, учитывая ситуацию с завышенной оценкой имущества, выкупить помещение просто нереально.
   Как показывает практика, говорят в ОПОРЕ, оценка одного и того же объекта, сделанная независимым оценщиком, нанятым местными администрациями, и оценщиком, нанятым арендатором, зачастую отличается в 5-10 раз. Причем в силу ограничения срока подпи-сания договора (30 дней) арендаторы не рискуют оспорить оценку и подписываются зачастую под кабальны-ми условиями договора или вовсе вынуждены отказываться от выкупа.
   {PAGE}
ДОРОГИЕ МОИ МОСКВИЧИ
    В случае с «малой приватизацией» правительство изна-чально предоставило чинов-никам широкое поле для творческой трактовки норм и правил. В первую очередь такая возможность у них появилась за счет права вы-вести за рамки «малой приватизации» часть помеще-ний по собственному усмотрению. Дело в том, что со-гласно федеральному закону «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» должны составляться перечни имущества для поддержки малого и среднего бизнеса, которое можно арендовать на льготных условиях, но льготной приватизации оно не подлежит. Так вот, никаких критериев по составлению этих списков нет. Поэтому муниципалитеты определяют их самостоятельно, как заблагорассудится.
   А между тем по адресам, названным в перечнях, можно нередко найти организации, не имеющие права на поддержку как МСП, — банки, ДЕЗы, крупные заводы, инженерные или коммунальные службы, офис мирового судьи. Но раз они в списке, значит, пользуются правом льготного найма. По словам Екатерины Реут, бороться с такими явлениями можно лишь одним способом. «Помещения должны включаться в перечни только с согласия арендатора — субъекта МСП — и выкупаться по желанию арендатора», — отмечает эксперт.
   В Москве вообще поступили просто: все арендуемые МСП помещения включены в такой перечень. Немудрено, что в столице не заключено ни одного договора на льготную продажу помещения малому предприятию. Московские власти неоднократно после принятия закона заявляли о нежелании распродавать нежилой фонд и сохранить исключительно арендные отношения с бизнесменами. «При этом льгота по аренде (в Москве) составляет 83 рубля за кв. м в месяц, но даже в глубинке России средний размер льготы составляет 150-300 рублей», — отмечает предприниматель Олег Беденко. «Управление нежилым фондом позволяет властям Москвы не только менять функциональное назначение тех или иных помещений в зависимости от потребностей жителей конкретного района, но и приносит больший доход, нежели единовременная продажа», — отмечает Олег Душин, старший аналитик ИК «Церих Кэпитал Менеджмент».
   Так, по данным департамента имущества города, из 2,5% доходов бюджета Москвы от управления имуществом 1,8% составляют поступления от сдачи в аренду офисных площадей.
   И если в 2008 году поступления, полученные по договорам аренды, должны были достичь порядка 19 млрд рублей, то продажа имущества принесла бы городской казне не более 6,5 млрд. Кроме того, по словам Олега Душина, право собственности в Москве станет для малого бизнеса слишком серьезным обременением. «Налог на недвижимость нередко в два раза превышает ставки арендной платы», — отмечает собеседник «Профиля». Таким образом, «малая приватизация» была в Москве фактически провалена, и арен-даторы продолжили платить арендную плату.
   …Предприниматели рассказывают такой анекдот. Двум агрономам на время болезни зоотехника досталось в управление стадо овец. Поразмыслив, как на них заработать, решили овцам отрезать ноги: и шерсть будет, и ноги на мя-со можно сдать. Так и сдела-ли… Вернулся зоотехник, стадо на месте, шерсть настрижена. Только овцы почему-то недовольны…

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK