Наверх
16 октября 2021
Без рубрики

Архивная публикация 2011 года: "Недвижимый профи"

ПОБЕДИТЕЛЬ РЕЙТИНГА Максим ЖУЛИКОВ, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. Наш лидер - один из основателей московского департамента офисной недвижимости компании Penny Lane. На сегодня он является одним из наиболее востребованных и высокооплачиваемых представителей своей профессии. Рынок коммерческой недвижимости постепенно набирает обороты после кризиса, в связи с чем услуги профессиональных риелторов становятся все более и более востребованными. О профессии брокера, о тенденциях и перспективах московского рынка офисной недвижимости "Карьере" рассказал директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим ЖУЛИКОВ.

- Что привлекло вас в профессии агента по коммерческой недвижимости, когда вы начали строить свою карьеру в этой области?
- Мое сотрудничество с Penny Lane Realty началось в 1996 году, когда я учился на втором курсе РГГУ. Как и все студенты, я нуждался в деньгах, хотел обрести финансовую независимость и искал работу. В процессе поисков наткнулся на объявление Penny Lane и откликнулся на него. Меня приняли на должность агента по формированию базы недвижимости. Задача заключалась в том, чтобы ходить по Москве и собирать информацию, что, где и почем сдают. Работа мне понравилась, и менеджер тогда еще зарождающегося отдела офисной недвижимости отметил мой энтузиазм и заинтересованность. Он предложил мне продлить срок сотрудничества с компанией. Я принял его предложение и стал совмещать работу с учебой. На тот момент кроме меня в Penny Lane коммерческой недвижимостью занимались еще два человека. Они были приняты за 1-2 месяца до меня.

- Можно ли сказать, что те знания, которые вы получили в университете, вам помогли в дальнейшем в работе?
- В РГГУ я изучал мировую экономику, но эти знания никак не соотносились с рынком коммерческой недвижимости. Фактически я изучал фундаментальные основы экономики, а на практике занимался тем, что совершенствовал свои навыки посредника между двумя сторонами, заинтересованными в установлении первичной коммуникации и дальнейшем развитии деловых отношений. По моему опыту, в риелторском бизнесе нужны специалисты, обладающие развитым интеллектом вкупе с хорошими навыками налаживания коммуникаций между субъектами рынка - собственниками, арендаторами, покупателями. Из того, что я изучал в университете, мне в моей дальнейшей работе больше всего пригодился английский. Вуз задал некий вектор развития, гораздо большую роль сыграли практика и самообразование.

- Максим, а вам приходилось проходить курсы повышения квалификации или получать дополнительное образование?
- До 2001-2002 года, когда деятельность риелторов еще подлежала обязательному лицензированию, мы проходили курсы повышения квали-фикации, чтобы быть допущенными к экзамену и получить лицензию компании. Правда, вопросы на экзаменах, как и полученные знания, не имели прямого отношения к нашей профессиональной деятельности.

- Какова специфика вашей работы, в чем она заключается?
- В налаживании коммуникаций между арендаторами или покупателями, с одной стороны, и собственниками какой-то коммерческой недвижимости или управляющими коммерческой недвижимости, с другой стороны. Также зачастую мы помогаем своим клиентам-собственникам зданий сначала создать интересный для рынка продукт, а затем получить от него максимальную прибыль через продажу или аренду.

- Каковы преимущества и недостатки вашей профессии?
- Для начала необходимо понимать, что агенты по недвижимости фактически не делают карьеру. Для меня отсутствие карьеры как таковой не является недостатком. Но к пониманию этого факта я пришел не сразу, поскольку в начале своей трудовой деятельности, как и многие, еще задумывался о карьере, не понимая, что это такое и зачем это нужно.
На рынке недвижимости по мере получения опыта специалист растет и развивается, его уровень определяется не должностью, а знаниями и навыками, опытом и востребованностью у клиентов. Чаще всего объективным показателем адекватности и профессионализма специалиста является размер комиссионных и количество заключенных сделок. Фактически человек работает на одной и той же позиции, со временем накапливая опыт и расширяя базу клиентов, но не продвигаясь по должностной лестнице. На мой взгляд, риелтор - это менеджер по продажам. Хороший риелтор - это и менеджер по продажам, и аналитик, и консультант. Он просто учится продавать определенный продукт, с каждым годом все лучше понимая, как это делается, повышая свой уровень и обрастая связями.
Конечно, в дальнейшем хороший специалист в области недвижимости, заработав авторитет, может сменить сферу профессиональной деятельно-сти. Например, работать управляющим по недвижимости. Или стать начальником от-дела и получать доход от при-были этого отдела и впоследствии дорасти до управляющего партнера.
Если брокер успешен и удачен, то его доход сторицей компенсирует отсутствие возможности построить карьеру по вертикали. Мне больше импонирует работать на проценте, иметь гибкий график и не связывать себя какими-то рамками, чем сидеть на окладе и быть подотчетным кому-либо. Ты сам себе хозяин. Это достаточно высокая степень свободы. Безусловно, это одно из преимуществ профессии. Но это накладывает определенную ответственность. Кроме того, специфика работы такова, что постоянно нужно учитывать человеческий фактор, который весьма и весьма непредсказуем. Можно вести сделку и месяц, и три месяца, и полгода, и в финале договор так и не будет подписан. Необходимость постоянно учитывать это первые пару лет держит в напряжении, но со временем привыкаешь.

- Достигли ли вы предела в профессиональном развитии или вам есть куда стремиться дальше?
- Я уверен, что нет, не достиг. Есть стремление делать больше, делать интереснее, выполнять свою работу более качественно.

- Как бы вы охарактеризовали состояние современного российского рынка коммерческой недвижимости?
- Я бы хотел уточнить, что речь пойдет не о российском, а о московском рынке коммерческой недвижимости, поскольку я специализируюсь на рын-ке Москвы и не занимаюсь даже областью. Раньше пробовал работать с регионами, но быстро понял, насколько сложно контролировать объекты, которые там находятся. Проще и рациональнее всего работать с объектами, которые расположены на расстоянии часа езды на автомобиле.
Хотя на московском рынке за по-следние 15 лет появилось огромное количество современных бизнес-центров, у него по-прежнему есть серьезный потенциал и потребность в дальнейшем росте и развитии. Сегодня отмечается нарастающий дефицит предложения. Весьма ощутимым он будет уже в конце этого года, а своего пика достигнет в 2012-2013 году. Это последствия кризиса, от которого пострадали девелоперы, заморозив свои стройки. Немалую роль играет постанов-ление правительства о запрете на строительство новых объектов в центре Москвы и разрешение на строительство аналогичных объектов в других районах столицы.

- Каково на сегодня соотношение спроса и предложения в секторе офисной недвижимости?
- В среднем спрос на 10-15% превышает текущее предложение. Если взглянуть детально, то в каких-то сегментах есть профицит предложения, а в других, например, в сегменте аренды качественных офисов до 300 кв. м в центре, спрос превышает предложение практически втрое. При этом дефицит предложения стремительно нарастает.

Оперативные и важные новости в нашем telegram-канале Профиль-News
Больше интересного на канале Дзен-Профиль
Самое читаемое
15.10.2021