17.11.2008 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2008 года: "Неподвижная мифология"

Осень 2008 года стала серьезным испытанием для девелоперов, продавцов и покупателей жилья. Но у наступившего кризиса все-таки будет, по крайней мере, один позитивный итог: он покажет настоящую цену и ценности на рынке недвижимости.Все игроки рынка ждут существенного падения цен на жилье, которое уже началось, хотя многие его отрицают. Но еще с большим интересом эксперты и покупатели потирают руки в ожидании переоценки ценностей. Речь идет о престижной и как следствие дорогой недвижимости. Как изменятся характеристики так называемой элитки?
До недавнего времени критерии престижности жилья придумывали риэлтеры и застройщики. Например, с их легкой руки появилась «Золотая миля» Остоженки, бывшей Метростроевской улицы. Понятие престижности жилья менялось вместе с эволюцией проектов застройщиков. Все началось с реновации и строительства клубных домов в историческом центре. Со временем проекты становились авторскими и масштабными, а риэлтеры включили в список престижных совсем другие дома.
По словам директора по маркетингу компании «Калинка-Риэлти» Ирины Наумовой, раньше единственным возможным форматом de luxe-проектов был малоквартирный клубный дом с насыщенной внутренней инфраструктурой. Сейчас это понятие расширяется: появляются элитные кварталы, где потребителям предлагают квартиры и пентхаусы. «Ориентиры покупателей меняются, скорее, в результате эволюции рынка недвижимости, — говорит Кайдо Карма, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet. — Такими ориентирами становятся проекты комплексной застройки. Ожидания людей в отношении самого района, того, что они хотят видеть и чувствовать, выходя из дома, становятся не менее значимыми, чем сама квартира и ее местоположение». Таким образом, престижными стали называть как дорогие квартиры в историческом центре, так и пентхаусы в районе МКАД.
Эволюция квадратного метра
В ситуации такой неразберихи покупатели да и риэлтеры пытаются объяснить престижность прежде всего местоположением и ценой жилья. По умолчанию престижной считается элитная недвижимость. Причем район ее дислокации в первую очередь определяется либо близостью к Кремлю, либо временным трендом. Так, в советское время помимо ЦАО считались престижными районы Кутузовского проспекта, Ленинского проспекта, Крылатских Холмов. Долгое время интерес потребителей элитного жилья был прикован к району Чистых Прудов. Последние 6 лет проекты de luxe располагаются в районах Остоженки, Пречистенки, Хамовников, Плющихи, Арбата.
Причем степень элитарности района зависит от времени и количества строящихся там домов. По словам Кайдо Кармы, в настоящее время наибольшим потенциалом для того, чтобы стать престижным районом Москвы со всей необходимой инфраструктурой и социальной средой, обладает район Хамовники, особенно та его часть, которая находится за пределами Садового кольца. Например, проекты «Садовые кварталы» и «Фьюжн-парк». Уникальность их в том, что они представляют собой проекты комплексной застройки. На элитарный статус претендуют также отдельные строящиеся объекты в районе ул. Косыгина. «То есть наиболее перспективными районами являются те, в которых есть рекреационные зоны и малая плотность застройки, если мы говорим о Центральном округе. Если говорить о таких традиционно престижных районах, как Арбат, Остоженка, Замоскворечье, то, на мой взгляд, сегодня они постепенно утрачивают свою привлекательность. Их несомненным плюсом является транспортная доступность, но с точки зрения комфорта проживания они уступают вышеозначенным районам», — резюмирует эксперт.
Примечательно, что исторический центр постепенно исчерпывает свои возможности по застройке и все больше элитных объектов возводится в других районах столицы.
В компании «Интеко» также считают, что одним из последних трендов «жилищной эволюции» стало появление домов в районах с хорошей экологией в умеренной удаленности от центра города. В этом плане наиболее привлекательным является Западный административный округ Москвы. В этом районе расположены такие знаковые места, как МГУ и Воробьевы горы, удобные транспортные развязки — Ленинский, Кутузовский, Мичуринский проспекты и проспект Вернадского. Кроме того, это один из самых экологически благополучных округов столицы: Тропаревский парк, ландшафтный заповедник «Крылатские холмы», Татаровская пойма и другие лесопарки делают его одним из самых экологически чистых столичных районов. В Западном административном округе «Интеко» сегодня возводит жилой квартал Dominion и многофункциональный комплекс «Чемпион-парк».
Более того, по словам директора по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, непростая экономическая ситуация еще более подтолкнет потенциальных покупателей элитного жилья обратить внимание на объекты повышенной комфортности за пределами Садового кольца. «Разница в стоимости квадратного метра квартиры в центре Москвы и, например, на престижном юго-западе столицы при прочих равных составляет от $8000. При этом центральная часть города не может похвастаться благоприятной экологией, хорошей транспортной доступностью и большим количеством зеленых зон отдыха», — говорит эксперт.
Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков отмечает, что сейчас все большее число жителей приоритет при выборе жилья отдают не центральным районам с плотной старой застройкой, узкими улочками, постоянными пробками, а районам, более отдаленным от центра, с местами для отдыха, парками, с комплексной застройкой территории и т.д. «Этот приоритет настолько уже устоялся в сознании людей, что никакой кризис не способен изменить его», — уверен Владислав Луцков.
Субъективный взгляд
Так что же считать престижным жильем? По мнению эксперта—аналитика по жилой недвижимости департамента консалтинга GVA Sawyer Вианы Аль-Хуссаини, вопрос о том, можно ли ставить знак равенства между понятиями престижное жилье и элитное жилье, остается открытым. Тем более что игроки рынка до сих пор не договорились о том, что такое элитное жилье, и не выработали единой точки зрения на классификацию жилья. Несомненно, самым главным признаком, по которому жилье причисляют к элитному, остается его местоположение, которое оказывает значительное влияние на цену жилья. Далее свой вклад в стоимость квадратных метров вносят облик дома и материалы, из которых он построен, инженерия и наличие паркинга, развитость инфраструктуры и видовые характеристики и т.д. За эти характеристики потребители готовы платить.
«Для кого-то элитное жилье — это в первую очередь дом не более чем на 20 квартир. Я бы предложил поставить знак равенства не между престижным и элитным жильем, а между местоположением и ценой», — говорит Кайдо Карма.
По словам Ирины Наумовой, безусловно, понятие престижности того или иного района на рынке недвижимости шире, чем понятие элитарности. Собственно, в каждом округе есть свои, «локальные» островки престижности. В ВАО это, например, Сокольники. В ЮЗАО — улица академика Анохина, Ленинский проспект. В ЗАО — Крылатские Холмы. В СЗАО — Строгино.
Сергей Лушкин считает основными факторами, определяющими престижность районов, благоприятную экологию и развитую инфраструктуру. Из формирующихся элитных участков Москвы эксперт отмечает Кунцевский район, пересечение Минской и Мосфильмовской улиц, квартал 32—33 района «Проспект Вернадского» в Западном округе.
Таким образом, престижное жилье не всегда является элитным, и наоборот. К объекту высокого класса на рынке предъявляют определенные требования. В первую очередь это здание, возведенное по монолитной технологии, с качественной отделкой фасада и внутренних помещений, удачное местоположение объекта, продуманные планировочные решения и т.д. При этом престижными являются, например, некоторые сталинские высотки, которые соответствуют далеко не всем этим требованиям.
Падает или где?
Эксперты компании «Калинка-Риэлти» подтвердили «Профилю», что с наступлением кризиса рынок замер, и это затишье продолжалось около месяца. Сейчас потенциальные покупатели рассматривают квартиры на вторичном рынке или в строящихся домах высокой степени готовности. Проекты строящихся домов на раннем этапе строительства покупать никто не хочет. В компании отрицают падение цен. «Невозможно себе представить, что, например, цена на Остоженке упадет в три раза. Вообще, сегмент проектов de luxe колебания цен затронут меньше всего. Но дело в том, что в последние год-два на рынке недвижимости появилось множество проектов, чье позиционирование не соответствует реальному качеству. То есть, проще говоря, переоцененных проектов, домов бизнес-класса с ценами luxery-сегмента. Такие проекты, безусловно, будут значительно снижаться в цене, до 40—50%, — говорит Ирина Наумова. — Уже сегодня многие продавцы выходят на рынок с антикризисным дисконтом до 20%. А некоторые и вполне официально снижают цену. Но это, повторяю, не касается проектов на Остоженке или Пречистенке». «Увеличиваются размеры скидок на наименее ликвидные по своим характеристикам предложения. Есть и другие причины, которые двигают продавцами. Вопрос — заявляют или не заявляют продавцы об этом открыто. Это их личное дело», — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании PENNY LANE REALTY.
Чтобы подстегнуть активность покупателей, застройщики идут на беспрецедентные меры. Например, в «Интеко», понимая трудности потенциальных покупателей квартир с получением ипотечных кредитов и их дезориентированность в текущей ситуации на рынке недвижимости, предлагают помощь в оформлении ипотечных кредитов и резервирование понравившихся квартир за символическую сумму до весны, когда у покупателя появится возможность определиться с покупкой квартиры в более стабильных условиях. В случае отказа от покупки квартиры клиенту будет возвращена сумма резервирования.
Компания Villagio Estate (входит в группу «Инком») предлагает компенсировать покупателям своих элитных коттеджей в Подмосковье возможное падение цен. Она пообещала тем, кто приобретает у нее в рассрочку коттеджи в Подмосковье, вернуть до 30% разницы между зафиксированной в договоре стоимостью покупки и фактической ценой объекта на момент уплаты последнего взноса. Индикатором изменения этой суммы станет индекс стоимости жилья на вторичном рынке в Московском регионе, высчитываемый Росстатом. При этом Villagio Estate будет отслеживать не его абсолютное значение, а динамику изменений — остался ли индекс на том же уровне, что на момент покупки.
В компании «Квартал» также признают стагнацию рынка, но утверждают, что сокращение количества сделок совершенно не означает корректировку цен. «Стоимость квадратного метра на рынке недвижимости, как и на любом другом, определяется соотношением спроса и предложения. В ожидании будущего дефицита предложения застройщики не снижают цены, — говорит Сергей Лушкин. — Наши исследования показывают, что сегодня в Москве только одна крупная компания предлагает потенциальным покупателям существенные скидки на жилье. Это объекты, на которые распространяется дисконтная программа, они либо были серьезно переоценены, либо находятся на начальных этапах строительства». По словам Александра Зиминского, крайне нечестно было бы сказать, что размер скидок, предлагаемых отдельными продавцами, остался на прежнем уровне. Но и сказать о том, что повально все продавцы дают существенные скидки на все квартиры, — этого нет и в помине.
При этом Виана Аль-Хуссаини утверждает, что значительное снижение цен на элитное жилье может стать довольно вероятным сценарием развития рынка. Но такое развитие событий вполне оправданно и укладывается в общие маркетинговые законы: ведь чем дороже товар, тем больше на него наценка. Поэтому и цена на дорогие товары если падает, то падает значительно. Сейчас рынок замер в ожидании. Инвесторы опасаются делать вложения. Девелоперы замораживают проекты из-за проблем с кредитованием. В таких условиях сложнее всего своего покупателя будут находить дорогие эксклюзивные и имиджевые проекты, такие как пентхаусы, многоуровневые квартиры, особняки и др. Сегодня клиенты более рационально подходят к выбору жилья, все больше внимания обращая на качество строительства, функциональность планировочных решений, соотношение жилой и нежилой площади, а также на будущие финансовые затраты на отделку и эксплуатацию приобретенного жилья. Другими словами, престиж их уже не интересует.