Архивная публикация 2004 года: "Новости"

Налог на московскую землю будут считать по-новому

C1 января 2005 года в столице вступает в силу новая глава Налогового кодекса Российской Федерации, в которой определены плательщики земельного налога, основные элементы налогообложения, а также льготы. С 1998 года ставка налога определялась в зависимости от зоны размещения земельного участка (а в Москве было 69 таких зон) и от видов деятельности налогоплательщика. Теперь же размер налога будет зависеть от кадастровой стоимости земли (а это не менее 1,5 тыс. зон с отдельной кадастровой стоимостью), а также от видов деятельности налогоплательщика.

В представленном проекте закона предлагается установить следующие размеры земельного налога: 0,3% от кадастровой стоимости участка установлено по землям, используемым для сельскохозяйственного производства, а также для ведения личного подсобного хозяйства; 0,1% от кадастровой стоимости — в отношении земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, и 1,5% — для прочих.

Также изменится максимальная ставка налогообложения. Как сообщил первый заместитель руководителя департамента экономической политики и развития города Москвы Валерий Жаров, «минимальная ставка останется на прежнем уровне, а максимальная может возрасти в 2,5 раза». Анализируя, как новые правила игры скажутся на рынке, специалисты по коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard считают, что даже небольшое повышение ставок налога в итоге приведет к росту арендной платы. Так как сумма аренды рассчитывается с учетом налогов, то в следующем году стоит ожидать увеличения стоимости самой ставки аренды от 20% до 45%. Увеличение можно будет почувствовать уже в январе. Ведь именно сейчас, в конце этого года, почти все арендодатели перезаключают договоры с арендаторами и, зная о повышении налогов, будут повышать аренду. Такое повышение, прежде всего, ударит по торговым помещениям, мелким розничным сетям, офисам класса С. Возможно, многие будут вынуждены искать себе новые помещения, так как аренда будет для них слишком высока.

Новые расчеты по налогообложению отразятся и на рынке купли-продажи столичной земли. В следующем году риэлтеры ожидают увеличения количества продаваемых участков, потому что многие собственники просто не смогут платить налоги. Например, стоимость земельного налога на участок земли 5 га внутри Садового кольца может подняться до нескольких миллионов долларов.

«Все эти нововведения в земельное налогообложение приведут к процессу, когда на рынке смогут выжить только сильные и крупные компании, — говорит Вячеслав Аксенов из компании Paul’s Yard. — Уже сейчас начался процесс естественного вытеснения мелких компаний, пришедших на московский рынок из провинции или просто непрофессиональных. В конечном итоге, несмотря на потери в рядах столичных фирм, рынок станет более здоровым и сформировавшимся. Останется больше крупных компаний, способных отвечать за свою деятельность, и это, несомненно, благотворно отразится на облике Москвы». В законе останутся ранее действовавшие налоговые льготы. Депутат Московской городской думы Александр Крутов считает, что все налогоплательщики, имеющие право на освобождение от уплаты налога, не пострадают от нововведений: во-первых, федеральный законодатель уже определил льготные категории налогоплательщиков и, вовторых, ничто не мешает властям города предоставить льготы задним числом.

По оценке департамента экономической политики и развития города Москвы, поступления в бюджет города по земельному налогу в 2005 году составят около 1,5 млрд. рублей. В прошлом году в бюджет поступило порядка 890 млн.

За стенку ответишь

Московская жилищная инспекция проверила 92% столичных новостроек, сданных в эксплуатацию в 2004 году, и выявила в них 2207 фактов несанкционированной перепланировки квартир. Больше всего отличились жители самых престижных округов — Западного, Юго-Западного и Северного. Владельцам жилья было выдано в общей сложности 2112 предписаний на устранение выявленных нарушений. «Некоторые нарушения уже устранены, но большинство владельцев квартир отказываются исправлять несанкционированные перепланировки. Мы готовим документы в суд», — сообщил сотрудник Мосжилинспекции.

Кооператив в законе

Госдума 2 декабря приняла во втором чтении законопроект «О жилищных накопительных кооперативах». По словам Евгения Богомольного, заместителя председателя комитета по собственности, документ вводит новую форму жилищной кооперации.

На самом деле эта форма де-факто уже давно существует, но все как-то на задворках государства. Теперь правила поведения кооператоров определяют не они сами, а государство, которое, в принципе, решило не изобретать велосипед, а узаконить те нормы, которые и так действуют в кооперативном секторе недвижимости. Законопроектом, в частности, предусматривается, что после внесения членом кооператива определенной части взносов (не менее 30% от стоимости жилья) кооператив приобретает или строит для него жилое помещение и передает в пользование. И только по окончании выплаты суммы, равной оставшейся доле стоимости жилого помещения, член кооператива приобретает право собственности на выбранное им жилье.

По новому кодексу

2декабря Госдума приняла во втором чтении новую редакцию Градостроительного кодекса РФ. Документ четко устанавливает и разграничивает полномочия органов публичной власти, вводит единые процедуры осуществления градостроительной деятельности (сроки, последствия и ответственность).

Новый Градостроительный кодекс сохраняет требование проведения обязательной государственной экспертизы проектной документации на объекты, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья граждан. Также законопроектом предусматриваются процедуры участия граждан в процессе осуществления градостроительной деятельности путем проведения публичных слушаний, в частности при подготовке проектов генеральных планов и принятия правил землепользования и застройки. После принятия новой редакции градостроительного кодекса депутаты одобрили законопроект о введении в действие данного кодекса с 1 января 2005 года, за исключением положений, для которых законом установлены иные сроки.

Ожидается, что, во-первых, увеличатся объемы строительства. Во-вторых, более доступными для россиян станут ипотечные кредиты. Законопроекты снижают риски для кредитных организаций, которые их выдают, следовательно, кредиты должны стать дешевле и доступнее.

У нас строят в 5 раз меньше жилья, чем надо

ВРоссии сейчас ежегодно строится 36 млн. кв. м жилья, при этом 16 млн. из них — коттеджное строительство. «Массового жилья в многоквартирных домах мы строим только около 20 млн. кв. м в год», — говорит Георгий Боос, вицеспикер нижней палаты российского парламента. — В то время как наши потребности составляют 150 млн. кв. м в год. Даже в том случае, если население страны не увеличится и потребность в жилье не вырастет, нужные объемы жилья будут построены в стране лишь через 10 лет».

В случае принятия законов из «жилищного пакета» уже через 5—7 лет в России будет строиться 75—80 млн. кв. м жилья в год. Но это произойдет только в том случае, если все законопроекты будут приняты без изменений и из общего пакета не начнут вычленять отдельные части. Пролоббировать изменения в законопроектах, по мнению г-на Бооса, могут некоторые застройщики, которым невыгодно принятие мер, направленных на появление здоровой конкуренции на рынке жилья и на придание большей прозрачности обороту земли в стране.

Договор дороже денег

Еще одним документом, который Госдума приняла в тот же день и также во втором чтении, стал законопроект «Об участии в долевом строительстве жилых и иных объектов недвижимости». Важный момент: теперь такие договоры подлежат государственной регистрации. По словам Владислава Резника, главы комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, законопроект направлен на повышение гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. В соответствии с документом инвестирование средств граждан в строительство жилья осуществляется исключительно на основе договора участия в долевом строительстве. По договору одна сторона (застройщик) обязуется в обусловленный документом срок создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства. Вторая сторона, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену. В соответствии с документом предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим права на долевое строительство, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 299 МРОТ, на юридических лиц — от 4 тыс. до 5 тыс. МРОТ.

Ипотека растет медленнее, чем ожидалось

По предварительным оценкам аналитиков МДМ-Банка, совокупный портфель ипотечных кредитов по итогам 2004 года превысит $1 млрд. В этом году рынок ипотеки развивался в соответствии с объективными возможностями, но несколько медленнее, чем предполагали аналитики год назад. Конкуренция в области жилищных кредитов сейчас небольшая, хотя за последнее время на рынке появилось много новых игроков и различных программ кредитования. По мнению Ирины Бушевой, зампредседателя правления МДМ-Банка, «несмотря на то, что существенного роста строительства доступного жилья в 2005 году не предвидится, в России будет выдано около 60 тыс. новых кредитов — вдвое больше, чем в 2004 году». Совокупный портфель ипотечных кредитов, таким образом, превысит $3 млрд., а доля Москвы в нем снизится до 50%.

Материалы подготовили Инна Коломейская, Инна Бергман.