Наверх
5 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2009 года: "Одноэтажная Россия"

Власти нашли способ решить проблему дефицита земли, сдерживавшего развитие отечественной строительной отрасли. Однако реализация идеи может затянуться из-за кризиса или вовсе провалиться.    По мнению властей, одна из основных проблем, тормозящих процесс строительства жилья, — неэффективное использование земли.
   По оценкам экспертов, населенные пункты занимают не более 1% территории России, что составляет примерно 19 млн гектаров. Даже в Москве и Московской области, которые традиционно считаются наиболее густонаселенными районами страны, жилой недвижимостью застроено всего 4,3% имеющейся площади.
   Очевидно, что свободная земля есть, и принадлежит она федеральным структурам. Самые крупные «лендлорды» — Министерство обороны, Министерство сельского хозяйства, РЖД и Русская православная церковь (РПЦ). Наделы в большинстве случаев выделялись еще во времена СССР с одной целью — дабы участки формально числились за какой-либо организацией. Отношение землевладельцев к собственности соответствующее — в 95% случаев эти земли вообще никак не используются. А ведь они вполне могут быть пригодны для жилищного строительства.
Взять и поделить  
Власти постоянно заявляли о необходимости вовлечения в оборот «забытых» земельных участков, и год назад дело сдвинулось с мертвой точки. Одним из первых указов Дмитрия Медведева в должности президента стал указ «О мерах по развитию жилищного строительства», который предусматривал передачу неэффективно используемой федеральной земли под жилищное строительство. Для этих целей был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Вторая цель этой организации — снижение цен на жилье за счет снижения стоимости земли. Решить проблему с дефицитом площадей предполагают следующим образом: в фонд для последующей перепродажи с аукциона девелоперам (которые и будут застраивать участки жильем) могут передаваться земли, находящиеся в ведении ГУПов, учреждений, а также Российской академии наук и Российской академии сельхознаук. Но Минобороны, РПЦ и другие религиозные организации, располагающие значительными территориями, не подпадают под действие документа.
   Субъекты РФ, с которыми подписано соответствующее соглашение (уже подписали более 70 регионов), представляют свои предложения по использованию выделенных земель. По словам Александра Бравермана, руководителя Фонда РЖС, его ведомство подготовит свои предложения по использованию предлагаемого участка и решит, оставить ли землю в федеральной собственности, передать субъекту РФ на три года (при условии предоставления планов развития территории, инфраструктуры, застройки и землепользования) или рассматривать этот участок в качестве имущественного взноса РФ в фонд. Этим предложениям предстоит пройти длинную бюрократическую цепочку согласований. В том случае, если принимается решение передать участок в фонд или субъекту РФ, Росимущество будет обязано в течение 30 дней оформить необходимые документы и передать участок.
   Есть и ряд сложностей, задерживающих вовлечение земель в оборот: если на участках есть объекты недвижимости, то процесс необходимых согласований занимает 7—8 месяцев, а если требуется перевести участки из одной категории земли в другую — то 10—11 месяцев. Чтобы упростить этот процесс, Дмитрий Медведев одобрил поправки в законодательство, призванные ускорить передачу земельных участков.
   Сейчас в руках фонда почти 1000 земельных участков в 73 регионах страны общей площадью порядка 1 млн га. До конца 2009 года 60—70 федеральных участков земли будет продано — по оценкам специалистов фонда, это сможет обеспечить ввод примерно 5—6 млн квадратных метров жилья экономкласса (10% от планируемого годового объема жилья). При этом, как заявил премьер-министр Владимир Путин, речь в основном идет о строительстве малоэтажного жилья. «Небольшие дома, построенные по современным стандартам энергоэффективности и экологии, будут не дороже, а порой и дешевле обычных городских квартир», — подчеркнул Владимир Путин.
   Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рассказывает, что в среднем на одном гектаре земли можно возвести 25—30 тыс. «квадратов» многоэтажного жилья. Таким образом, получается, что на участках Фонда РЖС можно построить 25—30 млрд кв. м. Даже если речь пойдет о малоэтажной застройке (коттеджи и таунхаусы), то эта цифра хотя и уменьшится в 2—3 раза, но все равно останется весьма значительной. «Если учесть, что в год в России строится около 80 млн кв. м, можно с уверенностью сказать, что на наш век земли точно хватит. А распространенный ответ местных властей о том, что «свободной земли под строительство больше нет», который они зачастую дают представителям бизнеса, весьма спорен», — утверждает Олег Репченко.
   Первые аукционы по продаже земельных участков должны пройти уже в сентябре этого года. Однако реальный эффект в виде оживления строительной отрасли, учитывая сроки возведения объектов жилой недвижимости, будет не ранее конца следующего года.
Малоэтажный спрос  
    Впрочем, идея с созданием фонда и решением жилищного вопроса может провалиться. Нынешняя макроэкономическая конъюнктура не располагает к интенсивному развитию рынка малоэтажного строительства. Значительный спрос существовал до кризиса, однако теперь население больше волнуют другие проблемы, нежели покупка таунхаусов.
   «С учетом сложившейся экономической ситуации мы считаем, что земельные аукционы, которые намерен проводить фонд, не смогут решить тех задач, что изначально ставились перед ним», — скептически комментирует ситуацию Василий Тишков, директор департамента малоэтажного и коттеджного строительства Ассоциации строителей России. Механизм работы фонда создавался в докризисное время, когда земельные участки пользовались ажиотажным спросом с ежедневной тенденцией к росту их стоимости. Сегодня же тысячи землевладельцев готовы реализовывать принадлежащие им земли на любых условиях, в том числе и под обязательства их оплаты с разумной отсрочкой платежа. «Это означает, что даже если на проводимые фондом аукционы и удастся привлечь покупателей, то объем средств, которые он сможет выручить, будет значительно ниже его ожиданий, и уж тем более объем этих средств никак не будет соответствовать масштабу задач, стоящих перед фондом», — убежден Василий Тишков.
   По словам Игоря Чеснокова, руководителя отдела аналитики информационного агентства «Интегрум», положительное развитие ситуации возможно в случае активного участия государства с применением широкого инструментария стимулирования как участников рынка, так и потребителей. К числу таких инструментов можно отнести предоставление заемного финансирования застройщикам, субсидирование ставок по кредитам населению на покупку коттеджей и т.п. Нынешние банковские ставки по ипотеке иначе как запретительными назвать сложно — требуется их снижение хотя бы до уровня в 12—14%.
   Но пока на сегодня основным заказчиком жилого строительства является государство. А потому модель деятельности фонда можно изменить, если его земли использовать для реализации жилищной госпрограммы, а не распродавать частным компаниям. По словам Тишкова, можно использовать и модель частно-государственного партнерства, тогда к бюджетным средствам в виде земельных участков привлекались бы и частные инвестиции. «В настоящее время мы готовим свой пакет предложений, чтобы совместно с государством, которое представляет фонд, решать задачи как выхода строительной отрасли из кризиса, так и реализации нацпроекта «Доступное жилье», — рассказывает Василий Тишков.
   В целом же при таком количестве земли под строительство основная ее часть в ближайшие годы может оказаться невостребованной. Ведь платежеспособный спрос на новое жилье есть не везде, а примерно в половине регионов доля себестоимости в ценах на жилье на первичном рынке превышает 80% — получается, что застройщики просто не заинтересованы в работах. «Показатель себестоимости менее 75% зафиксирован только в десяти регионах, включая Москву и Санкт-Петербург», — объясняет Олег Репченко. Там-то (а также в ряде богатых северных районов) и развернется основная борьба за участки, уверен эксперт. И от того количества земли, которую Фонд РЖС совместно с местными властями будут готовы передать застройщикам, существенно зависит активность развития рынка недвижимости в этих регионах на ближайшие годы.
   В большинстве кавказских регионов и регионах юга Западной Сибири, по словам Олега Репченко, вряд ли можно ожидать большого числа участников предстоящих земельных аукционов. Эти регионы, в частности Тува, Бурятия, Ингушетия, Калмыкия, Карачаево-Черкесия и др., по показателям валового регионального продукта, уровня доходов, средней стоимости жилья и т.д. находятся на последних строчках официальных отчетов.
   В любом случае, чтобы началась хоть какая-то борьба за земли вне зависимости от местоположения региона, нужно, чтобы федеральные и местные власти довели до конца весь процесс подготовки участков. А задач нужно решить немало. «Предстоит серьезная работа по переводу земель в категорию под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), оформление всех необходимых разрешений, организация строительства инженерных коммуникаций. То есть то, что в народе называют «бумажной волокитой», — рассказывает Олег Репченко. Причем значительную (если не основную) долю этой работы предстоит делать чиновникам на местах.
   Поэтому даже притом, что огромный земельный потенциал уже найден, еще нет уверенности, что в ближайшем будущем в России начнется новый этап повсеместной массовой застройки.
  

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK