Наверх
8 декабря 2021
Без рубрики

Архивная публикация 1998 года: "Офисы: от "А" до "Я""

Театр начинается с вешалки. Первое впечатление о фирме дает ее офис. При этом "жилье для бизнеса" в российской столице остается самым дорогим в мире. Аренда скромного помещения на окраине стоит $150 за 1 кв. метр в год. Ну а плата за роскошные апартаменты в центре Москвы зашкаливает за $1000 за каждый "квадрат" в год.Уолт Дисней свои первые мультфильмы рисовал буквально на коленке в чулане, который он арендовал у небольшой фирмы по торговле недвижимостью в Голливуде. Еще не было ни Микки-Мауса, ни утенка Дональда. А до экранизации приключений Аладдина оставалось целых 70 лет.

Сейчас всемирно известная корпорация Walt Disney Corp. владеет громадным офисом в Голливуде, съемочными павильонами, по размеру сопоставимыми с территорией государства Лихтенштейн, а также сетью парков чудес -- Диснейлендами.

Так что укоренившееся в России представление, что убогий офис -- признак умирающего бизнеса, неверно. На Западе ни один начинающий предприниматель не будет, как это принято у нас, большую часть своего первоначального капитала выкладывать за дворец для своей конторы.

Тем не менее сегодня в Москве больше всего строится именно самых дорогих офисных помещений.

На все четыре буквы


Чтобы избежать вкусовщины в таком серьезном деле, как "жилье для бизнеса", для офисных помещений на Западе, где любят все ранжировать, была разработана специальная классификация.

От отелей с их "звездностью" она взяла строгий набор критериев. А от привычной российскому автолюбителю категорий водительских прав -- буквенные обозначения.

Критерии, согласно которым офису присваивается та или иная буква, то есть категория, очень просты. Во-первых, местонахождение. То есть близость к центрам деловой активности и крупным магистралям, а значит, и транспортная доступность. В Москве данному условию отвечает только центр города.

Второй критерий -- уровень предоставляемого сервиса: достаточное число каналов связи, в том числе цифровых и спутниковых, наличие охраны и возможность парковки, системы вентиляции и кондиционирования воздуха.

Естественно, что в сегодняшней Москве ни один офис нельзя признать полноценным, если рядом с ним невозможно припарковать машину. Так что третий критерий -- наличие автостоянки.

Четвертое -- качество самого помещения, то есть уровень ремонта и возможность свободной перепланировки. Последнее особенно важно. Ведь, к примеру, в нотариальной конторе должно быть много звуконепроницаемых перегородок: конфиденциальность того требует. А в офисе инвестиционной компании "великие китайские стены" между сотрудниками будут им только мешать.

В соответствии с этими четырьмя критериями офисы делятся на четыре класса: A, B, C и D.

Однако не роскошная отделка, не грозная охрана и не большой паркинг делают офис современным. Главное -- наличие средств связи. Чем больший объем информации необходим бизнесмену, тем более высокого класса должен быть его офис. Ведь въехав в такое помещение, можно приступать к работе сразу после расстановки мебели и оргтехники: все необходимые телекоммуникации уже подведены.

Самостоятельное оборудование офиса современными средствами связи -- дело достаточно дорогое. Особенно это касается цифровой телефонной связи. Она принципиально отличается от обычной качеством предоставляемых услуг: отсутствуют привычные для отечественных абонентов помехи, когда в важный деловой разговор вдруг вклинивается какая-нибудь баба Груша, которая начинает делиться с закадычной подругой новым рецептом засолки огурцов. Но главное, что дает цифровая телефонная связь,-- это скорость передачи информации. Особенно большое значение это имеет при пользовании Интернетом.

Установка в офисе цифровой связи стоит $1500--2000 за каждый телефонный номер. Такого рода услуги в Москве предоставляют фирмы "Комбеллга" и "Комстар". Эти компании имеют свои каналы международной и междугородной связи. Поэтому тарифы за разговоры по цифровым телефонным линиям, особенно по межгороду, часто ниже, чем у МГТС, примерно на 15--20%. Правда, абонентская плата у этих телефонных компаний составляет $100--150 в месяц.

Высшая лига


Самые обустроенные и дорогие офисы класса А, как правило, расположены в едином комплексе с развитой инфраструктурой и обязательно располагаются в престижных районах вблизи крупных транспортных артерий (для Москвы это Центральный административный округ и некоторые престижные магистрали вроде Ленинского проспекта и проспекта Вернадского).

Всего 5--7 лет назад в российской столице этим требованиям более-менее отвечал только один комплекс -- Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, больше известный как Хаммеровский центр.

Филипп Богданов, директор компании Noble Gibbons: "Только за последний год было построено или реконструировано около 400 тысяч кв. м офисов класса А, но спрос на них до сих пор превышает предложение приблизительно в два раза".

Отсюда и высокая цена аренды таких помещений: от $800 до $1200 в год за метр. Так что по этому показателю Москва вырвалась в лидеры. Ведь даже в одном из основных центров мирового бизнеса -- лондонском Сити -- аренда 1 кв. м помещения класса А редко превышает $1000 в год, в Нью-Йорке составляет около $650, а Франкфурт со своими $475 на фоне российской столицы вообще выглядит глухой провинцией.

Названная московская сумма включает почти все виды обслуживания офиса, от охраны и уборки помещений до оплаты коммунальных услуг. Правда, электричество и телефон оплачиваются отдельно. Так что табличку "Уходя, гасите свет" нужно при переезде в новый офис захватить с собой.

Во вновь построенных помещениях стартовые цены часто значительно выше, но они быстро приходят в соответствие с рыночными. Так, в недавно возведенном офисно-торговом центре "Галерея "Актер" на углу Тверской улицы и Пушкинской площади начальная стоимость аренды составляла $2200 за 1 кв. м, но потом упала до $1200.

Идеальный московский офис класса А -- это помещение в отдельном, хорошо охраняемом офисном комплексе в центре города, с подведенными телекоммуникациями, большой охраняемой автостоянкой и подземным гаражом, где места, как правило, оплачиваются арендаторами сверх аренды. Обязательна возможность свободной и быстрой перепланировки помещений под каждого конкретного заказчика. В комплексе, где находится такой офис, должен быть свой бар, ресторан или кафе, лучше с заказом обедов в офис. А для следящих за своим здоровьем служащих предусмотрены спортивные и тренажерные залы. При отделке применяются дорогие материалы -- натуральный камень, дерево и т.п.

Самыми известными комплексами такого рода являются офисные центры "Усадьба" (во дворе московской мэрии), "Красные холмы" (на Краснохолмской набережной), "Балчуг центр" напротив Кремля и др.

По данным московских риэлторов, самым популярными из офисов класса А на сегодняшний день являются блоки (то есть единое пространство без колонн и перегородок, которое можно спланировать на свой вкус) в 100--200 кв. м.

Следующую ступеньку в офисной иерархии занимают офисы класса B. Для них не обязательна роскошь в отделке помещений и расположение в самых престижных районах города. Зато и стоимость аренды в них ощутимо ниже, чем в А-классе: аренда здесь обходится в $600--800 за 1 кв. м в год, покупка -- $2000--2500 за метр.

Обычно такие офисные центры расположены в серединной части Москвы, между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой. Или же в центре, но в зданиях, которые изначально предполагалось эксплуатировать иначе, потом их реконструировали под офисы. При этом среди реконструированных зданий наибольшим спросом пользуются так называемые дореволюционные доходные дома. Дело в том, что в них несущими обычно являются только внешние стены. А значит, возможна свободная перепланировка внутренних помещений.

Существенно влияет на цену и отсутствие у офисов класса B необходимого числа парковочных мест. А подземные автостоянки в них, как правило, не предусмотрены.

Тем не менее это достаточно комфортабельные и хорошо отделанные помещения, снабженные всеми необходимыми средствами связи и так называемыми системами жизнеобеспечения (кондиционеры, вентилирование). Обязательно наличие охраны и собственного кафе.

В офисных центрах класса B вполне можно арендовать небольшие помещения площадью 50--60 кв.м, которые в А-классе обычно не предусмотрены.

Кстати, спрос на сравнительно небольшие помещения остается стабильным: на офисы класса А и B площадью до 300 кв. м приходится около 40% всех сделок.

НИИ ритуальных услуг


Но не каждый предприниматель, особенно если он только начинает разворачивать бизнес, готов расстаться с несколькими десятками тысяч долларов за высококлассное помещение. Для таких клиентов существуют офисы класса C и D.

Чтобы представить себе, что такое офис класса C, достаточно зайти в любой бывший советский НИИ. Здесь рядом с оставшимся от прежних времен стендом "Новости профсоюзной жизни" можно увидеть указатели типа: "Фирма ритуальных услуг "Лучше нету того света", оф. 421". Вход в здание будет охранять отставной прапорщик, демобилизованный по возрасту сразу после советско-финской войны 1940 года. Лифт будет представлять собой слегка улучшенный вариант клети, на которой горняки спускаются в шахту.

Ну а что касается собственно офиса ритуальной конторы, то он может быть очень и очень приличным -- отремонтированным на вполне европейском уровне и со всеми необходимыми средствами связи. Правда, системы вентиляции и кондиционирования арендатору в таких помещениях придется налаживать за собственные деньги.

Место для парковки может отсутствовать. В лучшем случае -- разметка под нее в захламленном дворе этого самого НИИ. Такие помещения есть практически во всех районах Москвы, в том числе в центре.

Стоит такой компромисс между престижем и ценой $300--600 за аренду 1 кв. м в год.

Сравнительно низкая цена делает офисы класса C привлекательными для небольших фирм, особенно для работающих с частными клиентами: туристических агентств, риэлторских и рекрутинговых фирм и т.д.

Естественно, площадей класса C в Москве в несколько раз больше, чем более дорогих офисных помещений. Достаточно посмотреть на высотные "книжки" Нового Арбата, чтобы представить себе, каков объем рынка офисов этого класса.

Класс D назвать полноценным офисом вообще можно с большим трудом. Если к описанным выше "прелестям" бывшего советского НИИ добавить аналогичную по качеству внутреннюю отделку (то есть то, что было на месте ритуальной конторы до проведенного ею ремонта), офис класса D встает перед глазами как живой. И искать такие здания долго не приходится: безликими коробками из стекла и бетона, построенными 20--30 лет назад, буквально утыканы все основные московские магистрали за пределами центра.

Помещения этого класса нуждаются в полной реконструкции и стоят от $150 за аренду 1 кв. м в год. Обольщаться низкой ценой не стоит: ведь к сумме годовой аренды нужно добавить стоимость ремонта, без которого в такой офис страшно приглашать даже самого невзыскательного посетителя. Доведение до ума помещения класса D (ремонт плюс подводка необходимых телекоммуникаций и систем жизнеобеспечения) даже при самых скромных запросах обходится в $250 за 1 кв. м.

Съемка по правилам


Снять офис сейчас не проблема. Сотни риэлторских компаний с удовольствием вам в этом посодействуют. Цены на их услуги колеблются от 2 до 10% от суммы годовой арендной платы. Все зависит от класса и размера помещения, на которое вы претендуете.

Офисами класса А и В традиционно занимаются иностранные риэлторские компании, такие как Noble Giddons, DTZ, JLW, Western Group, Hines и некоторые другие. Они имеют больший опыт в работе с "дорогими" клиентами. Ведь основными арендаторами помещений этого класса до недавнего времени были крупные международные компании.

Менее престижные офисы -- епархия российских агентств. Они приносят меньше прибыли, с ними больше хлопот. Репутацию российского агентства недвижимости проверить сложнее. Но прежде всего нужно, естественно, спросить о наличии лицензии на риэлторскую деятельность, поинтересоваться годом создания агентства. Либо руководствоваться рекомендациями проверенных знакомых.

Чтобы избежать неприятностей, при аренде и покупке офиса нужно соблюдать несколько правил.

Во-первых, обязательно выяснить статус собственника помещения. Если это правительство Москвы, то договор аренды подлежит обязательной регистрации в Москомимущества.

Арендатор в регистрации заинтересован всегда, ведь без официальной бумаги он не может списать потраченные на аренду деньги в затраты, то есть в разряд расходов, с которых не платится большая часть налогов (в частности налог на прибыль). Владелец помещения хочет прямо обратного -- договор не заключать, а деньги арендатора перевести в офф-шорную зону. Это, кстати, позволяет арендодателю не только избежать налогообложения, но и держать арендатора на "коротком поводке". Ведь при таких условиях есть возможность выгнать арендатора в любой момент. А все вложенные им в реконструкцию и ремонт помещения деньги фактически присвоить себе.

Еще до заключения договора арендатору необходимо проверить права собственности арендодателя на помещение. Для ревизии помещений, находящихся в муниципальной собственности, нужно обратиться в Московскую регистрационную палату. Если в федеральной -- в Российскую.

Если арендодатель сам является собственником помещения, у него должен быть документ, зарегистрированный в Москомимущества и в Мингосимущества.

Проверив "полномочия", нужно сделать второй "страховочный" шаг: указать в договоре реальную (а не заниженную) сумму сделки. Дело в том, что аренда включается в себестоимость продукции, а на сумму себестоимости уменьшается налогооблагаемая база. Таким образом, вы будете платить меньше налогов.

И третье правило: стараться избегать субаренды, хотя в настоящее время именно она и составляет львиную долю на рынке офисных помещений. Дело в том, что при субаренде вы заключаете договор не с прямым владельцем помещения. И если ваш посредник (арендатор, так сказать, первой ступени) вдруг разорится, вам придется оформлять договор заново -- уже с непосредственным владельцем помещения. И условия договора при этом могут измениться для арендатора далеко не в лучшую сторону (например, арендодатель потребует увеличения арендной платы). Хотя не исключен и еще более неприятный вариант: владелец помещения вовсе не захочет оставлять это помещение за вами и не станет заключать новый договор об аренде.

И тогда у вас появится новый офис. Класса У -- уличный.


Офисы класса А

Название комплексаАдресБлижайшая станция метроРасстояние до метро (мин. пешком)Общая площадьСтандартная площадь этажаКоличество этажейМаксимальный размер блокаСрок сдачи в эксплуатацию (для строящихся объектов)Минимальный срок аренды (лет)Цена аренды 1 кв.м в год ($)Цена продажи 1 кв. м ($)Операционные расходы -- охрана, фиксированные коммунальные платежи, обслуживание систем безопасности и т.п.-- за 1 кв. метр в год ($)Предоплата в случае аренды (мес.)Сколько кв.м помещения приходится на одно парковочное место

"Смоленский пассаж"Смоленская площадь"Смоленская"10100 00020001720 000январь 19985800нет11015100

~Арбат, 36/2"Смоленская", "Арбатская"7300060053000июнь 19980нет254900150

~1-й Щемиловский пер."Новослободская"310 000130066000декабрь 19983--5750нетнет данных12нет данных

Центр Мейерхольдаул. Новослободская"Менделеевская"130 000188086000март 19993-5750нетнет данных12нет данных

~ул. Тимура Фрунзе, 24"Парк культуры"58700129068000август 19985750НетНет данных12Всего 39 мест

~ул. Большая Молчановка, 36"Смоленская", "Арбатская"76600110056000сентябрь 19975770нет данных10512всего 30 мест

"Мосаларко Плаза"ул. Марксистская"Таганская"5630090075000август 19983700Нет10512нет данных

"Петровское подворье"Петровский бульвар"Цветной бульвар"511 0001350711 000август 19986850нетнет данныхнет данныхнет данных

"Балчуг центр"ул. Балчуг"Новокузнецкая"729 000нет данныхнет данных18 000март 1999нет данныхнет данныхнетнет данныхнет данныхВсего 300 мест

"Остоженка"ул. Остоженка"Кропоткинская"519 000100097000октябрь 19985780нет11012Всего 84 места

"Зенит"проспект Вернадского"Юго-Западная"5100 00080002260 000ноябрь 19983--5550нетнет данныхнет данных1000

"Олимпик плаза"проспект Мира"Проспект Мира"12000500125000сдан3650нет1003нет данных

"Садовническая 3"ул. Садовническая"Новокузнецкая"7425059983500Сдан5750нетнет данных1230

Полянка бизнес парк (4 корпуса)ул. Большая Полянка"Полянка"31270, 1600, 1050, 1180420, 400, 350, 2952, 4, 3, 45100сданнетнет3300нет данныхнет данных30 мест

"Щепкина"ул. Щепкина, 42"Проспект Мира"10750090084300ноябрь 19983750нет10012нет данных

"Павелецкая плаза"площадь Павелецкого вокзала"Павелецкая"213 0001500121500июль 19985800нет1251225

"Зачатьевский переулок"3-й Зачатьевский пер., 5"Кропоткинская", "Парк культуры"7435095944350июль 19983775нет10012145

"Риверсайд"Космодамианская набережная"Таганская", "Павелецкая"510 0008081808Сдан5750нет1251590

"Николоямская ул."Николоямская, 13"Таганская"3нет данных130073460сдан5700нет7012нет данных

"Аптекарский огород"Аптекарский пер., зд. 1"Проспект Мира"5210190832101июль 19985800нет120670

~Аптекарский пер., зд. 2"Проспект Мира"51005100531005сдан5800нет120670

Данные для таблицы предоставлены компаниями Noble Gibbons и "Контакт".

Примерная стоимость аренды офисов класса B

РайонОбщий объем сдаваемых в аренду площадей, кв.мСредняя ставка аренды ($ за 1 кв.м)

В пределах Садового кольца и по набережным Москвы-реки в пределах Центрального АО250 000680

Северо-Восточный АО170 000575

Юго-Восточный АО105 000570

Южный АО102 000585

Юго-Западный АО145 000580

Северо-Западный АО130 000590

Западный АО83 000590

Восточный АО75 000565

Северный АО115 000590

Данные для таблицы предоставлены компаниями Noble Gibbons и "Контакт".


Данные для таблицы предоставлены компаниями Noble Gibbons и "Контакт".

ОЛЕГ ДЯТКЕВИЧ, ПЕТР ЗАХАРОВ, ВЛАДИМИР КАЛМАНОВ, ЮЛИЯ РОШЕК

Оперативные и важные новости в нашем telegram-канале Профиль-News
Больше интересного на канале Дзен-Профиль
Самое читаемое