Наверх
7 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2010 года: "ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ БУМАЖКА"

Провал «дачной амнистии», скандалы со сносом домов заставили высшие судебные власти выступить в защиту собственников единым фронтом. Крепка ли броня от чиновников?   Верховный и Высший арбитражные суды (ВС и ВАС РФ) 21 мая опубликовали совместное постановление своих пленумов, напрямую касающееся интересов подавляющей части российского населения. Документ под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» был подписан еще накануне майских праздников, но теперь есть возможность ознакомиться с его полным текстом. По сути, это подробные разъяснения судьям обеих юрисдикций, как им поступать, когда рассматривается право собственности на недвижимость, в том числе построенную без разрешения, а также на земельные участки. Важно то, что подход к решению этих вопросов будет единым, а право собственника на судебную защиту ставится во главу угла. Другое дело, что из всего этого выйдет на практике…
   
В СВОЕМ ПРАВЕ
    В связи с совместным постановлением двух высших судебных инстанций все вспомнили историю вокруг московского поселка «Речник». Она, может быть, и не является универсальной в юридическом отношении, но наглядно показывает, че-го стоят наши права сейчас. Цена оказалась невелика, и ВС с ВАСом попытались эту ситуацию переломить. На «Речнике» имеет смысл и протестировать, как сработают положения постановления, наиболее интересные большинству граждан — те, что связаны с самовольными постройками и с правами приобретательной давности.
   Начнем с самовольщиков. Те, кто пытался, но не смог получить разрешение на строительство, теперь имеют гораздо больше шансов оформить свой дом через суд. «Мне давно было ясно, что если я построил на своей земле дом с соблюдением всех СНиПов, то я являюсь собственником этого дома, однако в законодательстве подобные указания были ранее распиханы по разным статьям и нормам, и доказать судье, что он должен принять мой иск и обязать Регистрационную палату выдать мне документы, удостоверяющие право собственности, было невозможно», — говорит руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фир-мы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко, имеющий опыт ра-боты с такими делами. То есть трудно было не то что доказать свои права, но и уго-ворить суд принять иск.
   В постановлении пленумов ВАСа и ВС прямо говорится, что отсутствие разрешения на постройку еще не является основанием для отказа в иске о признании права собственности. Суд должен принять такой иск, проверить, делал ли владелец попытки официально получить разрешение на постройку, и выяснить, почему ему было отказано. Кроме того, судьи должны заказать независимую экспертизу, которая определит, нарушают ли постройки права третьих лиц. ВС и ВАС обязывают судей признавать право собственности на постройки в случае, когда доказано, что их владелец предпринимал попытки получить разрешение на строительство, а сами постройки не возведены в запрещенных местах и не представляют опасности.
   Теперь скажем о праве приобретательной давности. Оно означает следующее: если вы сумеете доказать, что в течение 15 лет являлись добросовестным пользователем — использовали имущество открыто, по назначению, оплачивали налоги и сборы, — то вам не откажут в оформлении права собственности на это имущество. Это право и так закреплено Гражданским кодексом, однако юристы говорят, что постановление усиливает его статус.
   Что все это дает тем жеречниковцам? Комментарии юристов на этот счет противоречивы. В самом товариществе утверждают, что земельные участки у них оформлены в бессрочное безвозмездное пользование. Однако земля эта понадобилась московским властям, ее определили как природоохранную зону и теперь якобы намерены устроить там то ли парк, то ли спортивные площадки. Дома там строили, несмотря на то, что капитальное строительство было запрещено изначально. То есть самовольно. Попытки оформить их в собственность предпринимались неоднократно. «В «Речнике» фактически многие занимали земельные участки на протяжении десятилетий и открыто использовали их, а также использовали строения как свою собственность, — говорил в интервью «Профилю» член Общественной палаты, адвокат Анатолий Кучерена. — Но по разным причинам, от граждан не зависящим — зачастую в этом виновата правовая неразбериха при смене советского права на нынешнее законодательство, — они не могли официально оформить это имущество в собственность. Более того, истек срок исковой давности, и об этом имеется соответствующее решение суда». А недавно он выразил уверенность, комментируя постановление двух судов информагентствам, что «у жителей поселка «Речник» есть все основания для того, чтобы постройки, возведенные и в конце 1950-х годов, и уже в современной России, узаконить».
   Однако Людмила Голосова, представляющая интересы «Речника» в судах, общест-венных и государственных организациях, высказывает-ся осторожнее. По ее мнению, нельзя сказать, повлияет ли совместное постановление пленумов высших судов на развитие событий со снесенными судебными приставами домами. Правда, сейчас появились дополнительные основания выяснить, почему те или иные органы исполнительной власти отказывали в оформлении прав собственности на постройки.
   Юрий Борисенко более категоричен. Он уверен, что напрямую новые установки высших инстанций интересов жителей «Речника» не затрагивают, поскольку они требуют наличия оформленных прав на землю. В «Речнике» же земля находится частично в муниципальной, частично в государственной собственности, а жители, по его мнению, юридически являются арендаторами земельных участков. Это и является самым серьезным пробелом в совместном постановлении пленумов ВАСа и ВС, отмечает эксперт. И все же, даже если считать, что права на землю у речниковцев сомнитель-ны, у них теперь есть все шансы с успехом использовать право приобретательной давности, оформить права собственности на землю, а затем и на постройки.
   Впрочем, «Речник» — это случай особый, его теперь можно считать субъектом привилегированным. Поселком занимается Общественная палата, знаменитые адвокаты, расследование обстоятельств сноса домов контролирует лично президент страны. Спасибо московским властям, которые послали туда экскаваторы, в результате чего и разгорелся грандиозный скандал. Потому, скорее всего, его история завершится благополучно для жителей. Не напрасно Людмила Голосова уповает не столько на новации в законодательстве, сколько на созданную по указанию Дмитрия Медведева межведомственную комиссию.

{PAGE}
   
ПРОСТОДУШНЫЕ


   Как уже сказано, чтобы суд принял иск, нужно доказательство, что фактический владелец обращался в разные инстанции и получил отказ в оформлении постройки. Но все дело в том, что такие документы есть далеко не у всех. Попробуйте заставить работника, скажем, земельного комитета или любого другого органа муниципальной власти написать отказ в том, что выдать вам нужную бумажку они не могут. Ваши визиты сами по себе нигде не протоколируются. Не напрасно Анатолий Кучерена призывает сограждан обращаться в письменной форме в соответствующие органы власти. «Если нет письменного обращения и есть только устный отказ, мне или моим коллегам будет сложно помочь вам реализовать ваше право», — поясняет адвокат.
   Между тем долгие годы очень многие соотечественники в ус не дули, считая, что раз они живут всю жизнь в своем доме и на родовой земле, то никто не посмеет лишить их крова. Жареный петух начинает клевать, если вдруг нужно передать недвижимость по наследству, продать или если вдруг являются власти, которым понадобилась ваша земля для реализации очень важных федеральных или местных планов. Без правоустанавливающих документов собственность отстоять в десятки раз труднее, так же, как и рассчитывать на компенсацию. Особенно часто это происходит там, где земля стоит немалых денег. В таких местах, как пресловутый «Речник» или, например, деревня Лихачево, что всего в двух километрах к северу от МКАД, в черте города Долгопрудный. Стоит она тут со времен Екатерины Великой прямо на берегу канала имени Москвы, а теперь оказалась на пути реконструируемого Лихачевского шоссе. До 1990 года народ владел своими сотками и домами на основе права бессрочного пользования с возможностью передавать участки по наследству. А когда в начале 1990-х пришло время переоформлять собственность по российским законам, сделали это далеко не все. Не только одинокие старушки, но и прочие граждане поддались на уговоры местной власти, представители которой не советовали затевать процедуру: мол, зачем терять деньги и время понапрасну. Был ли при этом злой умысел с дальним прицелом, утверждать не беремся. Но потом правовое простодушие аукнулось лихачевцам очень серьезными проблемами.
   Особо упорные свои права все же отстояли, но им пришлось потратить на это годы. Один из жителей оформлял дом по наследству семь лет! Для начала надо было в земельном комитете Долгопрудного получить исходный документ, на основе которого выдаются другие справки для оформления права собственности. Сделать это было не просто трудно, а очень трудно. В земельном комитете документ не давали, хотя правоустанавливающая документация советских времен была в наличии. Отфутболивали человека не один год, суд также отказывался принимать иск.
   Другие жители каким-то образом в результате оформления оказались владельцами 4-5 соток земли вместо закрепленных при советской власти тридцати. Многих удалось уговорить обменять дома на однокомнатную квартиру в панельном доме. Документы, устанавливающие право собственности на участки, при этом неожиданно нашлись, их даже дали подержать в руках собственникам. Но подписывали они пустые бланки договора мены. Город обязательства выполнил: за 30 соток земли, рыночная стоимость которой в 2007 году составляла около $30 тыс. за сотку, давали квартиру дешевле $150 тыс. Правда, есть и те, кто сумел обменяться из расчета $29 тыс. за сотку и $1 тыс. за квадратный метр дома.
   Сегодня все жители деревни Лихачево могли бы идти прямо в суд, который обязан, по решению пленумов ВС и ВАСа, принять документы, и через пару месяцев по решению суда все эти люди оформили бы права собственности на участки. Может быть, теперь это удастся сделать владельцам оставшихся шести домов, если они уцелеют: около двух лет назад в Лихачево начались регулярные пожары. И если к тому же научатся обходиться без воды: в ноябре прошлого года поселок отрезали от трубы водоснабжения.
   
ПО ТУ СТОРОНУ БАРРИКАД
   Председатель ВАСа Антон Иванов, комментируя постановление, напомнил, что в конце 1990-х позиции двух инстанций в вопросе защиты права собственности и других вещных прав разошлись, в результате стороны порой получали противоположные по смыслу судебные решения. Теперь же противоречия устранены. Главное в том, говорит Юрий Борисенко, что постановление обязательно к исполнению всеми судами общей юрисдикции и всеми арбитражными судами Российской Федерации. Кроме того, отмечает эксперт, совместное постановление является основанием для пересмотра всех принятых ранее судебных решений, если последние противоречат положениям этого документа. Таким образом, считает Юрий Борисенко, фактические вла-дельцы имущества получили инструмент для решения своих проблем.
   Правда, предстоит еще разобраться с подведомственностью дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами, которые претендуют на рассмотрение одних и тех же исков. И все же думается, что не это станет главной проблемой правоприменения. Лихачевская история интересна тем, что наглядно показывает: если вы не будете отстаивать свои права самостоятельно, со всей энергией и упорством и даже занудством, на которые способны, никакие постановления судов, правительства и даже указы президента страны делу не помогут. Вопиющий пример, близкий по теме, — «дачная амнистия», возможность регистрации земельных участков в упрощенном порядке. Этот упрощенный порядок обернулся новыми барьерами. В марте текущего года Генеральная прокуратура приступила к масштабной проверке соблюдения прав граждан в рамках «дачной амнистии». Прокурорам субъектов Федерации поручено проверить на местах все обращения по поводу волокиты с оформлением подсобных и дачных хозяйств, а также огороднических и садоводческих участков в личную собственность. Поток подобных жалоб растет, уполномоченные государственные органы не хотят заниматься нашими проблемами, местные чиновники попросту препятствуют урегулированию земельных споров, в регистрации прав на недвижимость. «Дачная амнистия» стала для них очередной кормушкой, за содействие вымогают деньги. Действие «амнистии» продлили до марта 2015 года, а пока прокуроры займутся проверкой всех жалоб на исполнительные органы власти, территориальные подразделения Росимущества и Росреестра.

{PAGE}

   Никакого воздействия на таких чиновников совместное постановление высших судов оказать не может. Судам обеих юрисдикций придется, очевидно, принимать иски, если не найдется веских оснований для их отклонения. Но добывать необходимые документы придется у тех же чиновников. Надо, видимо, прислушаться к настоятельному совету Анатолия Кучерены и запрашивать всякие справки и выписки только письменно. Либо отправлять по почте с уведомлением, либо, как говорится в адвокатских рекомендациях, «попытайтесь отдать свое обращение (запрос) через приемную (канцелярию) соответствующего органа власти или организации». Как будто речь о доставке депеши во вражеский стан. Так оно и есть — мы по разные стороны баррикад.

   БУКВА ЗАКОНА
   Из постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
   «Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
   …В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
   При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
   давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
   давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
   давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
   владение имуществом, как своим собственным, означает владение не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр. — «Профиль»).
   …Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
   …Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
   Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

   {PAGE}

   ПОЧТИ ПРЕЦЕДЕНТ
   На сенатских слушаниях в Конституционном суде РФ 19 марта 2 010 года Антон Иванов выступил с программным докладом «Речь о прецеденте», в котором объявил, что ВАС берет курс на создание и использование в своей практике судебных прецедентов. В частности, он называет «почти прецедентом» совместное постановление пленумов ВС и ВАСа по вопросам собственности. При этом в Арбитражном процессуальном кодексе (АПК РФ) говорится, что содержащееся в позиции вышестоящего суда толкование закона обязательно для нижестоящего суда, при нарушении же единообразия в толковании и применении закона, а значит, при отступлении от позиции высших судов, судебный акт подлежит отмене. Кроме того, в АПК фактически идет речь о наличии у ВС и ВАСа конституционных полномочий: их указания и разъяснения судебной практики создают общую норму, отклоняться от этих решений нельзя. Антон Иванов также заявлял, что благодаря институту постановлений пленумов высших судов Россия находится на полпути к прецедентному праву, а сами постановления имеют даже большую обязательность, чем прецедент. Действительно, на подобные разъяснительные документы ориентируются все госорганы, включая таможню, следователей, налоговиков.

   

   ВНЕСЕМ ЯСНОСТЬ
   ВС и ВАС дали разъяснения по спорам, связанным с защитой права хозяйст-венного ведения и пра-ва оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений; с приобретением права собственности; с применением правил о приобретательной давности; с самовольной пост-ройкой; спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения; об освобождении имущества от ареста; о правах на недвижимое имущество; о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

   

   ТРАВА У ДОМА
   Совместное постановление ВС и ВАСа поставило точку еще в одном очень важном вопросе. Это признание прав собственников жилья в многоквартирных домах на землю под этими домами. Теперь владельцы квартир в случае нарушения их прав (например, при строительстве в непосредственной близости другого дома) смогут подавать иски, даже если они еще не оформили собственность на земельный участок. Например, в случае, когда новое строительство приводит к значительному удешевлению стоимости квартир или создает существенные неудобства для проживания. Бывали случаи, когда группы в составе трех-четырех жильцов в заявительном порядке регистрировали товарищество собственников жилья (ТСЖ), оформляли в собственность на ТСЖ как на юрлицо землю под домом и возле него. То есть учредители ТСЖ могут сдавать землю, подвалы и другие помещения, а у других жильцов и права возразить уже не было. Теперь каждый владелец квартиры или доли в ней имеет возможность в любом случае отстоять свои права в суде, ведь он автоматически становится собственником земли под домом.
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK