Архивная публикация 2003 года: "Отпуск за свой счет"

Нынешний год окончательно закрепил новую тенденцию на рынке столичной недвижимости - рост цен на нем стал непрерывным, без летнего "отпуска".

Если пролистать подшивки прессы на предмет того, что прогнозировали специалисты рынка недвижимости год назад, выяснится, что все, как манны небесной, ждали и предсказывали стабильность (что бы это ни значило).

Уже через месяц после подобных прогнозов надежды стали рушиться. Едва оправившись от праздников, покупатели бросились на квартирный рынок с намерением скупить все, что доступно кошельку. Сперва запас квартир был солидный, и рынок справился с этим наступлением - в первые месяцы 2003 года прирост цен составил 1,5% в месяц, что, в общем-то, было вполне терпимо. В среде покупателей и журналистов стали раздаваться возгласы: мол, ну, летом-то все должно встать, ведь активность рынка в отпускной сезон понижается.

Но летом-то все и началось...

Солнечный удар

Когда жаркая (в смысле температуры воздуха, а не рынка) пора миновала, можно поразмыслить: а с чего, собственно, мы взяли, что летом цены должны были стабилизироваться?

Это в далекие 90-е годы бытовало мнение, что, мол, весна-осень - период активизации рынка, а зима-лето - спокойствия и тишины. Однако если мы посмотрим на динамику вторичного рынка московского жилья, то выяснится, что картина в новом веке вырисовывается принципиально иная и именно летом столичную недвижимость начинало лихорадить.

Вот несколько красноречивых фактов:

июнь-август 2001 года - рост цен на уровне 1-1,5% в месяц внезапно сменяется ростом цен с темпом +2,5% в месяц;

август-сентябрь 2002 года - рост цен на уровне менее +1% в месяц увеличивается до +2,5% в месяц;

август 2003 года - рост цен резким скачком достигает уровня +5% в месяц.

Как только не объясняли происходящее. В 2001 году популярной была теория, что рынок своими ценами "отыгрывает" потерю покупательной способности доллара. В 2002 году всерьез считали, что во всем виноваты природные катаклизмы, обрушившиеся на южные курорты и Европу, которые вынудили всех заниматься решением квартирного вопроса в летнее время. В уходящем же году аналитики просто махнули рукой: денег, дескать, у народа стало много - вот и все причины.

Но что же произошло на самом деле, в чем коренное отличие 90-х от текущего десятилетия? Ответ прост: произошло качественное изменение в составе покупателей. Ведь 90-е годы - это время, когда свой квартирный вопрос решали в основном москвичи (статистики на эту тему немало). И эти самые москвичи привыкли летом устраивать детей в школы-институты и все летние месяцы регулярно выезжать на дачу. Наконец, и отпуск у большинства приходится на лето и рождественские праздники. Немудрено, что в эти сезоны руки до недвижимости у многих не доходили.

Новый век ознаменовался приходом и новых покупателей, у которых ко временам года несколько иное отношение. В первую очередь, это иногородние, которым как раз удобно совместить свой приезд в Москву с периодом отпусков. Те же из них, кто осел в Москве, арендуя квартиру, зачастую отпуск не признают, работая не покладая рук, а уж о даче у них и разговора нет. Значит, лето для них ничем не отличается от прочих сезонов.

То же самое можно сказать и про другой тип покупателя - это инвесторы, люди, вкладывающие в московские квартиры с целью сохранить и приумножить свой капитал. Популярность этого вида инвестиций стала во многом связана с неустойчивостью доллара США как основного вида валюты, в котором хранятся средства и накопления. Да и показатели доходности вложений в квартиры впечатляют - в нынешнем году жилье подорожало на 40% (в 2002-м - на 20%).

Словом, ощутимая доля покупателей не знает, что такое летний отдых. Но это фактор спроса. Зато фактор предложения-то как раз в руках москвичей! А они привыкли откладывать продажу квартиры подальше от лета. В результате при не снижающемся спросе летом происходит резкое уменьшение (до четверти) числа квартир на рынке. Что и ведет к очередным скачкам цен в этот сезон.

Судя по всему, в следующем году рынок будет вести себя аналогичным образом, так что уже пора прекращать надеяться на летнее затишье.

Квартирные аукционы

Помимо летнего ажиотажа уходящий год отметился резким дефицитом предложения. Покупатели недорогого жилья впервые столкнулись с тем, что у них практически нет выбора в районах массового типового строительства. Ушло с рынка Южное Бутово, на глазах исчезал Марьинский Парк, о "панели" Жулебина, Новокосина и Митина давно пришлось забыть.

В результате в 2003 году сложилась ситуация, когда на одну сравнительно недорогую квартиру в "панели" приходилось 5-10 потенциальных покупателей, что вызвало к жизни практику квартирных аукционов.

Представьте себе, что вы выбрали квартиру и внесли за нее аванс. Ожидая, когда риэлтер на стороне покупателя подготовит документы, вы потираете руки, и вдруг неожиданный звонок этого самого риэлтера: он предлагает вам либо забрать аванс, либо доплатить несколько тысяч в связи с тем, что цена квартиры возросла. В праведном гневе, проклиная жадюг, вы забираете деньги и обнаруживаете, что остались в полном проигрыше. И покупка не осуществилась, и цены за прошедшее время в самом деле подросли, и вам вновь предстоит пройти все мытарства по поиску и подбору квартиры.

Дело в том, что риэлтер, скорее всего, не блефовал. У него действительно уже имелся в запасе покупатель (а то и не один!), готовый заплатить больше. В результате был заочно осуществлен аукцион, в котором победил тот, кто выложил наибольшую сумму за квартиру. Оставив в стороне моральные аспекты проблемы, отметим, что это естественная регуляция рынка в условиях превышения спроса над предложением.

Интересно, что опытные риэлтеры, работающие на покупателя, нашли оригинальный выход из ситуации. Они рекомендуют после внесения аванса вручать риэлтеру продавца некоторую мзду с условием не показывать больше никому эту квартиру. Что, естественно, отсекает прочих участников аукциона и фиксирует цену сделки.

"Налог" на ипотеку

Свое слово в деле росте цен сыграла ипотека. Надо признать, что этот механизм в Москве, кажется, заработал. Вопреки всему. Банкиров не смущают теперь наши "серые" зарплаты, а клиентов не смущают двузначные проценты платежей.

Но вот что интересно: обладая возможностью привлечь ипотечный кредит, покупатель сталкивается с тем, что очень немногие готовы продать ему жилье на условиях ипотеки. Банк придирчив, проверка "чистоплотности" квартиры - дело нескорое. Какой смысл продавцу ввязываться во все это, если полно покупателей с "живыми" деньгами. Но вот если вы заплатите побольше, то...

И ипотечный покупатель вынужден платить больше. Что это как не дополнительный механизм роста цен?

Даже если не брать в расчет чрезмерно жадных владельцев квартир, все равно получается, что ипотека "давит" на цены, ведь она привлекает дополнительные деньги на рынок недвижимости, на котором "дополнительных" квартир больше не становится.

Новое пополнение

Пришла пора поговорить о новостройках. Ведь именно новое строительство могло бы помочь преодолеть кризис в предложении квартир, но...

Уходящий год в этом сегменте также прошел непросто. Первый неприятный сюрприз состоял в том, что с рынка стало на глазах исчезать предложение недорогого типового жилья. В такой ситуации неудивительно, что цены на остатки "панели" буквально за полгода подскочили с $700-800 до $850-1000 за кв. м - это цены на уровне фундамента. Районную застройку стала сменять застройка поквартальная, на окраинах: на заметку покупателям пришлось взять Алтуфьево, Северное Тушино, Северное Бутово.

Что придет на смену районам массовой застройки, если так и не будут реализованы проекты массовой жилой застройки в Кожухове, Молжанинове и пр.? Вариантов просматривается немного: недорогой "монолит", который возводится в 12 мкр. Марьинского Парка и 1 мкр. Митина, ну и ближнее Подмосковье, которое предложило целый ряд нестандартных проектов - от создания районов посреди голого поля (к примеру, мкр. Кутузовский рядом с Одинцовом) до качественной застройки центров городов-сателлитов (мкр. Центральный в Долгопрудном).

Зато для жилья эконом-класса год прошел ударно (имеются в виду монолитные жилые комплексы) и ознаменовался запуском целого ряда проектов комплексной застройки кварталов - на Ходынке, Ломоносовском проспекте и в Олимпийской деревне. Были серьезные опасения, что масштабный выход квартир одного класса способен обрушить рынок, но этого не произошло - качественное жилье исправно росло в цене. Например, квартиры в монолитном доме по Петрозаводской улице, вл. 10 А, Б в августе стоили от $930 за кв. м, а сегодня уже $1000-1500.

Бизнес-класс и элитное жилье никаких потрясений не испытали. Тихо-мирно цены на последнее подбираются к среднестатистическому уровню в $8000, новых объектов мало.

Существует распространенное мнение, что рост цен, особенно ажиотажный, выгоден самим риэлтерам. Разочаруем: это далеко не так. Риэлтеры как раз заинтересованы в ином - в увеличении числа сделок при предсказуемом рынке. А оно, это число, из года в год меняется незначительно. Зато рост цен делает проблематичным связывание цепочек альтернативных сделок, которые составляют большую долю работы риэлтеров. Кто реально заинтересован в росте цен, так это собственники квартир и те, кто инвестирует в квартиры свободные средства.

Насколько это выгодно и не грозит ли игра на повышение в секторе недвижимости обвалом рынка - мы расскажем в следующем, январском обзоре недвижимости.

Что же касается самых краткосрочных - не дальше первого квартала будущего года, то здесь все аналитики и практики рынка едины: московское жилье продолжит расти в цене, причем достаточно ударными темпами - не менее 2,5% в месяц.