Архивная публикация 2003 года: "Переделка собственности"
С нынешнего года -- в дополнение к сносу панельных пятиэтажек -- в Москве должна начаться реконструкция их кирпичных и блочных собратьев. Какие дома и как будут реконструировать? И какие из хрущоб пойдут под переделку в первую очередь, а какие -- только через десятилетия?"Несносные" серии
На самом деле пятиэтажки -- пожалуй, единственное, дожившее до сегодняшнего дня массовое свидетельство "преимуществ социализма". Ведь когда неповоротливая социалистическая экономика после долгой подготовки начинала выпускать какое-то простое изделие, она могла делать это просто в фантастических объемах и количествах. И сегодня каждый четвертый жилой метр в России (в Москве -- каждый шестой) расположен именно в "хрущобе".
Про снос самых обветшавших -- панельных -- пятиэтажек мы регулярно пишем (о том, как с этим обстоят дела сейчас, см. на с. 49). Однако из подлежащих разборке панелей в столице построена лишь каждая третья "хрущоба". Остальные, возведенные из кирпича и бетонных блоков, сносить никто не собирается. А между тем по планировке, отсутствию лифтов и мусоропроводов, изношенности коммуникаций "несносные" пятиэтажки ничуть не лучше тех, что построены из панелей. Иными словами, с ними нужно что-то делать -- и об этом московские власти говорят уже давно. Правда, все никак не могут решить, что именно.
Одни предлагают их сносить, другие -- реконструировать. На сегодня победила точка зрения вторых, что и нашло свое отражение в рассчитанной на 20 лет программе.
По информации департамента инвестиционных программ строительства города Москвы, общий объем жилищного фонда, подлежащего реконструкции, составляет 12,4 млн. кв. м.
По мнению руководства столичного стройкомплекса, переделке подлежат дома следующих серий (см. фото): 515-й (крупнопанельной), 510-й (крупноблочной), 511-й и 1-447-й (кирпичных) серий. Это довольно прочные здания, которые, по расчетам строителей, могут простоять еще лет этак 50.
"Несносные" пятиэтажки имеют наружные стены с более высокими теплозащитными свойствами, чем их "собратья" самых первых панельных серий. К тому же подлежащие реконструкции дома несколько отличаются от сносимых и планировочными решениями: в каждой квартире (кроме расположенных на первых этажах) имеются балконы, а в двух- и трехкомнатных -- санузел раздельный.
В общем, решено было, что такие здания еще рано списывать со счетов. К тому же в результате реконструкции в них появятся новые дополнительные метры, которые можно затем выгодно продать или переселить на них очередников. По крайней мере, так дело выглядит в проекте.
Подопытные домики
С реализацией вышеозначенных планов дело обстоит неважно. Собственно, все планы находятся на стадии эксперимента. В настоящий момент подверглось реконструкции всего два здания.
"Дебют" состоялся по адресу: ул. Строителей, 5. Здесь образцово-показательная реконструкция началась аж в 1996 году. Жителей дома (511-я серия) попросили годик перетерпеть, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку мансарды. Реконструкция не предполагала выселение жильцов. По ходу дела работа остановилась -- ни много ни мало на 6 лет! Кстати, практикуемый на ул. Строителей вариант (его еще почему-то именуют немецким) предполагает, что теоретически буквально за несколько недель делается перепланировка квартир, а затем, не менее оперативно, капитально ремонтируется все здание. Русский же вариант превратился в долгострой, который был завершен лишь в прошлом году. Этот пример сильно убавил энтузиазма у всех участников рынка.
Еще один не слишком удачный эксперимент был поставлен силами префектуры СЗАО совместно с ЗАО "Наутилус Девелопмент" и ЗАО "Корпус". Более двух лет длилась реконструкция пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова, 16, корп. 3. Эта кирпичная хрущевка той же 511-й серии была превращена в 7-этажный дом. Реконструкция здесь также производилась без отселения жителей. Было надстроено два этажа. В "старой" части произведен капитальный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций. Оборудованы лифт и мусоропровод.
Возмущению жильцов, которые годами жили буквально на стройке, не было предела. К тому же в ходе экспериментов выяснилось, что заниматься перепланировкой пятиэтажек в массовом порядке инвесторам невыгодно, поскольку полученное в итоге жилье трудно продается. Ведь в результате на продажу (в двух надстроенных этажах) предлагались квартиры фактически вкупе с жильцами нижних этажей, а ведь социальный состав "купленных" соседей может быть каким угодно.
В общем, наученные горьким опытом, московские проектировщики в основном совершенствуются на бумаге, где и разрабатывают всевозможные варианты реконструкции пятиэтажек. Начать работы предполагается в нынешнем году. Однако полномасштабная реконструкция должна быть развернута в 2015--2020 годах.
Расскажем о тех проектах реконструкции, которые получили одобрение (по крайней мере на бумаге).
Модель для сборки
Один из первых проектов реконструкции домов был разработан аж десять лет назад институтом МНИИТЭП. Проект предполагает лишь внутреннюю перепланировку квартир, сам же дом не собираются достраивать в погоне за дополнительными метрами. Планируется, например, что маленькая двухкомнатная квартира в результате строительных манипуляций превращается в большую однокомнатную, трехкомнатная -- соответственно -- в "двушку" с большой кухней. Такая реконструкция уже невозможна без переселения жильцов. Правда, что делать с теми из них, кто по тем или иным причинам не желает перестраивать свою квартиру, не ясно: закон не допускает возможности их принудительного переселения.
Проект вроде как одобрен, но до дела пока не дошло. И вряд ли дойдет. Поскольку он никому не выгоден. Ни городу, на средства которого нужно строить дополнительное жилье для тех, кто в результате перепланировки должен перебраться на новое место жительства, что в результате расширения площади квартир неизбежно (расширяться ведь придется в пределах дома). Ни потенциальным инвесторам -- им ведь никто за проведение реконструкции метры на продажу не предложит.
Поэтому гораздо больше шансов на реализацию у другого плана реконструкции, разработанного "Курортпроектом". Этот вариант (см. рисунок) предполагает надстройку пятиэтажки до 9--10 этажей и расширение ее за счет пристроек. Типовая технология реконструкции кирпичного старого дома выглядит так: сносится большинство внутренних перегородок, у оставшейся коробки, если это необходимо, изменяют размер и конфигурацию входных дверей и оконных проемов. "Изюминка" проекта в том, что вокруг пятиэтажного дома ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей (корпус старого здания оказывается внутри новой коробки). Дополнительное новшество -- создание отдельных выходов из квартир первого этажа.
Начинать такую реконструкцию предлагается с пристройки к торцу пятиэтажки еще одной секции (подъезда), в который переберутся жители ближайшего подъезда. Его-то и будут реконструировать в первую очередь. Когда подъезд полностью перестроится, в обновленные квартиры заедут обитатели следующего и т.д. А так как количество квартир в реконструированном доме за счет появления шестого--десятого этажей увеличится минимум на треть, в него планируется переселять жителей соседних "хрущоб". Вот так, волна за волной, без единовременных массовых переселений такой проект и реализуется.
Опытным участком для внедрения своей модели реконструкции "Курортпроект" рассматривает район, включающий в себя улицы Лобачевского, Удальцова, Коштоянца, а также квартал 34 на проспекте Вернадского (Юго-Западный округ).
В очередной раз работы предполагается начать в 2003 году на вышеперечисленных площадках. Далее, если все пойдет как надо, последуют "опыты" над пятиэтажками в Северном Измайлове.
Главный минус такого проекта -- "скученность" пятиэтажек. И если при высоте в пять этажей расстояние между домами по освещенности вполне соответствует нормам, то в квартиры надстроенных 10-этажных домов в таком плотно застроенном квартале просто не будет попадать солнечный свет.
Снос под прикрытием
Первый и, пожалуй, единственный на сегодняшний день позитивный опыт реконструкции был предложен и осуществлен Научно-производственным предприятием "Тема". Причем в качестве объекта перестройки был взят не отдельный дом, а целый квартал. Впрочем, реконструкцией собственно "хрущоб" этот опыт назвать нельзя.
Эксперимент был поставлен в СЗАО, в 83-м квартале Хорошево-Мневников. Здесь без предварительного сноса пятиэтажек начали строительство 17-этажных домов. Старые дома никто и не пытается реконструировать, их просто сносят поэтапно, а жильцов переселяют в соседние новостройки.
Чем данный подход отличается от обычного сноса? В первую очередь, правильно выбранной формулировкой. Поскольку официально никто хоронить программу по реконструкции не позволяет, пришлось воспользоваться расплывчатостью ее положений. Так, было решено под реконструкцией пятиэтажного фонда понимать переделку не дома, а целого квартала. В итоге снос (в том числе и "несносных" серий) идет полным ходом, но без ущерба для самолюбия градоначальников.
Еще одно преимущество подхода "Темы" в том, что дома, куда люди переезжают из сносимых зданий, спроектированы на основе "многовариантного" каркаса, конструкция которого позволяет "развернуть" секции дома под оптимальным для каждого конкретного случая углом друг к другу (то есть встроить-таки дом между "хрущобами").
В настоящий момент в Хорошево-Мневниках по данному проекту построено пять жилых корпусов по улице Маршала Жукова, улице Генерала Глаголева и улице Маршала Тухачевского. Часть жилья была бесплатно передана жителям снесенных здесь же пятиэтажек, остальная получила статус коммерческой и была реализована уже по рыночной цене в $900 за кв. м.
Подобная схема (реконструкции не отдельно взятой "хрущобы", а целого квартала) была взята на вооружение и другими участниками жилищного рынка.
Поэтому, как бы убедительно ни говорили власти Москвы о необходимости реконструкции кирпичных и блочных "хрущоб", до их перестройки дело вряд ли дойдет. Скорее всего, с ними поступят так же, как и с их панельными аналогами, -- то есть снесут. Но, скорее всего, лишь после того, как подчистую сломают в Москве пятиэтажную "панель" и в очередной раз выяснится, что свободных территорий в столице нет. Вот в этот-то момент взгляд властей и инвесторов и обратится к землям, занимаемым кирпично-блочными пятиэтажками. Однако случится это никак не раньше 2010 года -- именно к этому сроку снос панельных "хрущоб" должен завершиться. Пока же шанс переехать в новые дома имеют те из жителей "несносных" пятиэтажек, которые живут в центре или престижных срединных районах города. Как это, например, случилось с жильцами блочной хрущевки на ул. 1905 года -- ее снесли вместе с пятью панельными, поскольку уж больно место привлекательное. А когда вопрос идет о прибылях, никто долго рассматривать, из чего построен дом, не будет. Снести -- и точка. Но таких счастливчиков среди обитателей кирпичных и блочных пятиэтажек в ближайшие годы будет совсем немного.
С нынешнего года -- в дополнение к сносу панельных пятиэтажек -- в Москве должна начаться реконструкция их кирпичных и блочных собратьев. Какие дома и как будут реконструировать? И какие из хрущоб пойдут под переделку в первую очередь, а какие -- только через десятилетия?"Несносные" серии
На самом деле пятиэтажки -- пожалуй, единственное, дожившее до сегодняшнего дня массовое свидетельство "преимуществ социализма". Ведь когда неповоротливая социалистическая экономика после долгой подготовки начинала выпускать какое-то простое изделие, она могла делать это просто в фантастических объемах и количествах. И сегодня каждый четвертый жилой метр в России (в Москве -- каждый шестой) расположен именно в "хрущобе".
Про снос самых обветшавших -- панельных -- пятиэтажек мы регулярно пишем (о том, как с этим обстоят дела сейчас, см. на с. 49). Однако из подлежащих разборке панелей в столице построена лишь каждая третья "хрущоба". Остальные, возведенные из кирпича и бетонных блоков, сносить никто не собирается. А между тем по планировке, отсутствию лифтов и мусоропроводов, изношенности коммуникаций "несносные" пятиэтажки ничуть не лучше тех, что построены из панелей. Иными словами, с ними нужно что-то делать -- и об этом московские власти говорят уже давно. Правда, все никак не могут решить, что именно.
Одни предлагают их сносить, другие -- реконструировать. На сегодня победила точка зрения вторых, что и нашло свое отражение в рассчитанной на 20 лет программе.
По информации департамента инвестиционных программ строительства города Москвы, общий объем жилищного фонда, подлежащего реконструкции, составляет 12,4 млн. кв. м.
По мнению руководства столичного стройкомплекса, переделке подлежат дома следующих серий (см. фото): 515-й (крупнопанельной), 510-й (крупноблочной), 511-й и 1-447-й (кирпичных) серий. Это довольно прочные здания, которые, по расчетам строителей, могут простоять еще лет этак 50.
"Несносные" пятиэтажки имеют наружные стены с более высокими теплозащитными свойствами, чем их "собратья" самых первых панельных серий. К тому же подлежащие реконструкции дома несколько отличаются от сносимых и планировочными решениями: в каждой квартире (кроме расположенных на первых этажах) имеются балконы, а в двух- и трехкомнатных -- санузел раздельный.
В общем, решено было, что такие здания еще рано списывать со счетов. К тому же в результате реконструкции в них появятся новые дополнительные метры, которые можно затем выгодно продать или переселить на них очередников. По крайней мере, так дело выглядит в проекте.
Подопытные домики
С реализацией вышеозначенных планов дело обстоит неважно. Собственно, все планы находятся на стадии эксперимента. В настоящий момент подверглось реконструкции всего два здания.
"Дебют" состоялся по адресу: ул. Строителей, 5. Здесь образцово-показательная реконструкция началась аж в 1996 году. Жителей дома (511-я серия) попросили годик перетерпеть, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку мансарды. Реконструкция не предполагала выселение жильцов. По ходу дела работа остановилась -- ни много ни мало на 6 лет! Кстати, практикуемый на ул. Строителей вариант (его еще почему-то именуют немецким) предполагает, что теоретически буквально за несколько недель делается перепланировка квартир, а затем, не менее оперативно, капитально ремонтируется все здание. Русский же вариант превратился в долгострой, который был завершен лишь в прошлом году. Этот пример сильно убавил энтузиазма у всех участников рынка.
Еще один не слишком удачный эксперимент был поставлен силами префектуры СЗАО совместно с ЗАО "Наутилус Девелопмент" и ЗАО "Корпус". Более двух лет длилась реконструкция пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова, 16, корп. 3. Эта кирпичная хрущевка той же 511-й серии была превращена в 7-этажный дом. Реконструкция здесь также производилась без отселения жителей. Было надстроено два этажа. В "старой" части произведен капитальный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций. Оборудованы лифт и мусоропровод.
Возмущению жильцов, которые годами жили буквально на стройке, не было предела. К тому же в ходе экспериментов выяснилось, что заниматься перепланировкой пятиэтажек в массовом порядке инвесторам невыгодно, поскольку полученное в итоге жилье трудно продается. Ведь в результате на продажу (в двух надстроенных этажах) предлагались квартиры фактически вкупе с жильцами нижних этажей, а ведь социальный состав "купленных" соседей может быть каким угодно.
В общем, наученные горьким опытом, московские проектировщики в основном совершенствуются на бумаге, где и разрабатывают всевозможные варианты реконструкции пятиэтажек. Начать работы предполагается в нынешнем году. Однако полномасштабная реконструкция должна быть развернута в 2015--2020 годах.
Расскажем о тех проектах реконструкции, которые получили одобрение (по крайней мере на бумаге).
Модель для сборки
Один из первых проектов реконструкции домов был разработан аж десять лет назад институтом МНИИТЭП. Проект предполагает лишь внутреннюю перепланировку квартир, сам же дом не собираются достраивать в погоне за дополнительными метрами. Планируется, например, что маленькая двухкомнатная квартира в результате строительных манипуляций превращается в большую однокомнатную, трехкомнатная -- соответственно -- в "двушку" с большой кухней. Такая реконструкция уже невозможна без переселения жильцов. Правда, что делать с теми из них, кто по тем или иным причинам не желает перестраивать свою квартиру, не ясно: закон не допускает возможности их принудительного переселения.
Проект вроде как одобрен, но до дела пока не дошло. И вряд ли дойдет. Поскольку он никому не выгоден. Ни городу, на средства которого нужно строить дополнительное жилье для тех, кто в результате перепланировки должен перебраться на новое место жительства, что в результате расширения площади квартир неизбежно (расширяться ведь придется в пределах дома). Ни потенциальным инвесторам -- им ведь никто за проведение реконструкции метры на продажу не предложит.
Поэтому гораздо больше шансов на реализацию у другого плана реконструкции, разработанного "Курортпроектом". Этот вариант (см. рисунок) предполагает надстройку пятиэтажки до 9--10 этажей и расширение ее за счет пристроек. Типовая технология реконструкции кирпичного старого дома выглядит так: сносится большинство внутренних перегородок, у оставшейся коробки, если это необходимо, изменяют размер и конфигурацию входных дверей и оконных проемов. "Изюминка" проекта в том, что вокруг пятиэтажного дома ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей (корпус старого здания оказывается внутри новой коробки). Дополнительное новшество -- создание отдельных выходов из квартир первого этажа.
Начинать такую реконструкцию предлагается с пристройки к торцу пятиэтажки еще одной секции (подъезда), в который переберутся жители ближайшего подъезда. Его-то и будут реконструировать в первую очередь. Когда подъезд полностью перестроится, в обновленные квартиры заедут обитатели следующего и т.д. А так как количество квартир в реконструированном доме за счет появления шестого--десятого этажей увеличится минимум на треть, в него планируется переселять жителей соседних "хрущоб". Вот так, волна за волной, без единовременных массовых переселений такой проект и реализуется.
Опытным участком для внедрения своей модели реконструкции "Курортпроект" рассматривает район, включающий в себя улицы Лобачевского, Удальцова, Коштоянца, а также квартал 34 на проспекте Вернадского (Юго-Западный округ).
В очередной раз работы предполагается начать в 2003 году на вышеперечисленных площадках. Далее, если все пойдет как надо, последуют "опыты" над пятиэтажками в Северном Измайлове.
Главный минус такого проекта -- "скученность" пятиэтажек. И если при высоте в пять этажей расстояние между домами по освещенности вполне соответствует нормам, то в квартиры надстроенных 10-этажных домов в таком плотно застроенном квартале просто не будет попадать солнечный свет.
Снос под прикрытием
Первый и, пожалуй, единственный на сегодняшний день позитивный опыт реконструкции был предложен и осуществлен Научно-производственным предприятием "Тема". Причем в качестве объекта перестройки был взят не отдельный дом, а целый квартал. Впрочем, реконструкцией собственно "хрущоб" этот опыт назвать нельзя.
Эксперимент был поставлен в СЗАО, в 83-м квартале Хорошево-Мневников. Здесь без предварительного сноса пятиэтажек начали строительство 17-этажных домов. Старые дома никто и не пытается реконструировать, их просто сносят поэтапно, а жильцов переселяют в соседние новостройки.
Чем данный подход отличается от обычного сноса? В первую очередь, правильно выбранной формулировкой. Поскольку официально никто хоронить программу по реконструкции не позволяет, пришлось воспользоваться расплывчатостью ее положений. Так, было решено под реконструкцией пятиэтажного фонда понимать переделку не дома, а целого квартала. В итоге снос (в том числе и "несносных" серий) идет полным ходом, но без ущерба для самолюбия градоначальников.
Еще одно преимущество подхода "Темы" в том, что дома, куда люди переезжают из сносимых зданий, спроектированы на основе "многовариантного" каркаса, конструкция которого позволяет "развернуть" секции дома под оптимальным для каждого конкретного случая углом друг к другу (то есть встроить-таки дом между "хрущобами").
В настоящий момент в Хорошево-Мневниках по данному проекту построено пять жилых корпусов по улице Маршала Жукова, улице Генерала Глаголева и улице Маршала Тухачевского. Часть жилья была бесплатно передана жителям снесенных здесь же пятиэтажек, остальная получила статус коммерческой и была реализована уже по рыночной цене в $900 за кв. м.
Подобная схема (реконструкции не отдельно взятой "хрущобы", а целого квартала) была взята на вооружение и другими участниками жилищного рынка.
Поэтому, как бы убедительно ни говорили власти Москвы о необходимости реконструкции кирпичных и блочных "хрущоб", до их перестройки дело вряд ли дойдет. Скорее всего, с ними поступят так же, как и с их панельными аналогами, -- то есть снесут. Но, скорее всего, лишь после того, как подчистую сломают в Москве пятиэтажную "панель" и в очередной раз выяснится, что свободных территорий в столице нет. Вот в этот-то момент взгляд властей и инвесторов и обратится к землям, занимаемым кирпично-блочными пятиэтажками. Однако случится это никак не раньше 2010 года -- именно к этому сроку снос панельных "хрущоб" должен завершиться. Пока же шанс переехать в новые дома имеют те из жителей "несносных" пятиэтажек, которые живут в центре или престижных срединных районах города. Как это, например, случилось с жильцами блочной хрущевки на ул. 1905 года -- ее снесли вместе с пятью панельными, поскольку уж больно место привлекательное. А когда вопрос идет о прибылях, никто долго рассматривать, из чего построен дом, не будет. Снести -- и точка. Но таких счастливчиков среди обитателей кирпичных и блочных пятиэтажек в ближайшие годы будет совсем немного.
ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
