Архивная публикация 1999 года: "Площадь Ильича -- 25 кв.м"
Сегодняшняя ценовая ситуация на рынке дешевого панельного жилья в Москве характеризуется одной, но очень приятной для покупателя фразой: неуклонное падение. Квартиры в типовых многоэтажках, подешевев за последние полгода примерно на 20%, продолжают падать в цене. Уже сейчас средняя стоимость 1 кв. м в панельном доме на окраинах столицы составляет $400. И судя по всему, это не предел. Ведь, к примеру, в Петербурге 1 кв. м в панельном доме стоит $300, а в Челябинске и вовсе $130.А кто сказал, что должно быть иначе? Почему панельные башни, которые даже не строятся, а "пекутся" как пирожки, должны стоить дорого? Ведь это массовое жилье. А оно по определению должно быть доступно многим. Итак, где и за сколько сейчас можно купить квартиру в типовом панельном доме?
От Москвы и до ее окраин
Начнем с Москвы, потому что в столице за последние годы строительство массового жилья не только не уменьшилось, как в абсолютном большинстве других российских городов, но даже возросло. Панельных коробок в столице возведено уже столько, что предложение к середине уходящего года заметно превысило спрос. Результат очевиден: застройщики поступились частью своей прибыли, в результате цены на квартиры упали. Особенно это заметно по районам новостроек, где, собственно, и возводится самое дешевое жилье.
И это понятно. Новостройки -- это всегда менее развитая инфраструктура, да и социальный состав жителей оставляет желать лучшего. Отсюда и низкие цены. Как уже было сказано, сейчас в двух московских районах, где ведется массовое строительство: Марьине и Южном Бутове -- цена 1 кв. м жилья составляет $400--420. Таким образом, скромную (общей площадью 38 кв. м) однокомнатную квартиру здесь вполне реально приобрести за $13 тысяч (для сравнения: точно такая же квартира в новом доме в престижном Кунцеве стоит $25 тысяч). Невысокая цена на жилье в районах новостроек объясняется и другими причинами.
Александр Тарханов, заместитель генерального директора компании "Альстрой": "Сегодня на ценах сказывается не столько новизна или обустроенность района, сколько удаленность от станции метро и экология".
Так, "дешевое" Марьино возводится на месте бывших полей аэрации, попросту говоря, отстойников московской канализации. Кроме того, из окон некоторых здешних домов (например, в микрорайоне 8) открывается совершенно невдохновляющий пейзаж -- факел нефтеперерабатывающего завода.
Сергей Сорокин, коммерческий директор фирмы "Собинэстейт": "Район Марьино вплотную подошел к старому, обжитому Люблину, так что в ближайшем будущем эти районы практически сольются. Один "квадрат" в активно застраиваемом сегодня квартале 38 Люблина (десять минут пешком от одноименной станции метро) стоит лишь на $10--20 дороже, чем в Марьинском парке".
А в Южном Бутове неблагоприятная роза ветров -- сюда часто доносит "ароматы" расположенных неподалеку грязных производств востока столицы. К тому же -- в отличие от Марьина -- в Бутове нет и в ближайшем будущем не будет метро (что для района, расположенного в пяти километрах за МКАД, более чем грустно).
Что же касается других новых окраинных районов вроде Митина, Новокосина или Жулебина, то сейчас в них массовое строительство практически не ведется. Так, в Новокосине квартиры продаются в одном-единственном доме, который будет сдан в I квартале будущего года. Цены на квартиры в нем "средненовостроечные": $400 за 1 кв. м. Подобная картина и в Жулебине. "Болгарстрой" возводит здесь кирпичные дома по индивидуальным проектам. Новых незаселенных панельных домов здесь нет. В Митине жилье сегодня тоже уже почти не строится -- распродаются остатки возведенного. В основном это ранее неликвидные 3--4- и 5-комнатные квартиры по цене $450--470 за 1 кв. м.
Однако риэлторы полагают, что в ближайшее время даже самые спрашиваемые новые городские районы массовых застроек могут найти серьезного конкурента в лице ближайшего Подмосковья, где новое жилье стоит дешевле. Ведь территориально подмосковные Мытищи, Химки или Красногорск расположены ближе к Москве, чем формально столичные Митино или Южное Бутово.
Ирина Безрукова, начальник отдела новостроек Московской центральной биржи недвижимости: "Районы массовой застройки не очень успешно конкурируют с ближним Подмосковьем. Возьмем Митино и Красногорск. "Пригородный" Красногорск немногим дальше от центра Москвы, чем столичный район Митино, а транспортное сообщение почти одинаковое. Поэтому цены здесь приблизительно равны. В среднем Митино -- $400--450, Красногорск -- $360--400".
Сергей Канаев, исполнительный директор "Жилстройиндустрии": "Химки тоже считаются практически Москвой (от станции метро "Речной вокзал" или "Планерная" автобусом минут десять), и стоимость 1 кв. м в домах серии П-44 доходит здесь до $460. Причем с возможностью подключения телефона, чего не скажешь о сугубо московских новостройках, где телефонизация -- это целая проблема".
Однако отсутствие телефона является не самой большой бедой для покупателя. Куда важнее деньги (а точнее, их отсутствие). Особенно это касается провинции. А потому и цены на новое типовое жилье здесь существенно, буквально в десятки раз ниже, чем в столице. При том, что принципиальных различий в качестве панельных новостроек между регионами и Москвой не наблюдается. Так, однокомнатную квартиру в Челябинске можно приобрести за $4,2 тысячи (общая площадь 32 кв. м), в Курске -- за $5,2 тысячи (37 кв. м), а в Туле -- за $6,8 тысячи (40 кв. м). В Москве, напомним, "однушка" площадью 38 кв. м стоит от $13 тысяч.
Главное отличие провинциального рынка дешевого жилья от московского состоит в том, что в регионах панельные дома по большей части строятся по долевой схеме: собственных средств у местных застройщиков не хватает. Преимущество такой схемы для покупателя очевидно. Внося деньги еще на стадии строительства, будущие квартировладельцы экономят до 30% стоимости своего будущего жилья (ровно настолько дороже квартиры обходятся тем, кто покупает их в уже построенных домах). В Москве долевое строительство, модное в 1996--1997 годах, после нескольких афер, когда "долевые" покупатели остались без денег и без квартир, сегодня менее популярно.
Квартирный сериал
Представление, что панельный дом -- это маленькие квартирки с неудобной планировкой, в большинстве случаев устарело. В последние год-два на столичном рынке появляется все больше современных типовых домов с достаточно просторными квартирами.
Как, выбирая себе апартаменты по рекламным объявлениям, отличить улучшенный типовой дом от обычного? Сделать это можно по странным аббревиатурам, которыми обозначается серия, то есть тип дома: П-44, КОПЭ и т.д. За этими ничего не говорящими неспециалисту знаками скрыта важная информация, которая поможет сразу определить, устраивает вас площадь и планировка в данном доме или нет.
Сведения, характеризующие основные серии возводящихся сегодня в Москве типовых домов, мы свели в единую таблицу. Пересказывать ее нет смысла. Остановимся лишь на некоторых нюансах. Тем, кто решил купить однокомнатную квартиру, проектировщики особого выбора не оставили. Общая площадь "однушек" в современных панельных многоэтажках колеблется от 34 кв. м (серия ПД-4) до 39 кв. м (серия П-44М). Кухни в них тоже не очень различаются по размерам: от 7,3 кв. м (П-44Т) до 11 кв. м (ПД-4). Исключение составляют однокомнатные квартиры в домах типа "Бекерон": их общая площадь 56,4 кв. м, а размер кухни -- 12,4 кв. м. Но домов этой серии в столице возводится очень мало, буквально 3--5 в год.
Основные различия между панельными многоэтажками заключаются в наличии многокомнатных квартир (далеко не во всех современных сериях "панелей" есть квартиры с числом комнат больше трех). Так, их нет в домах самой массовой (а заодно и самой недорогой) на сегодня серии -- П-44. Зато в модификации этого типа домов (П-44Т) предусмотрены 4-комнатные квартиры. Их общая площадь 110 кв. м. Немного меньше по метражу -- 100 кв. м -- четырехкомнатные квартиры в серии КОПЭ. Тем, кто хочет жить в просторной 5-комнатной квартире, но пока не накопил средств на элитные апартаменты, стоит приобрести жилье в домах ПД-4. Общая площадь пятикомнатных квартир здесь составляет 112 кв. м. Правда, сами комнаты при этом не слишком большие: самая просторная -- 17,5 кв. м, самая маленькая -- 11 кв. м). Принципиального различия в цене за 1 кв. м между домами разных серий нет (исключение, как уже сказано, серия П-44, возводимая ДСК-1). Все зависит от того, где возводится дом.
Анатолий Францев, генеральный директор "ДСК-1 и Ко": "Стоимость квартир в домах одного типа по районам может различаться в полтора и даже два раза: чем ближе к центру -- тем дороже".
Муки перед выборами
Как заявляют московские риэлторы, в целом за последние три месяца спрос на рынке недвижимости вырос в полтора раза.
Ольга Кузнецова, первый заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Покупают все. Буквально бум на 2- и 1-комнатные квартиры в Марьинском парке и Южном Бутове. Хотя жилья достаточно и спрос пока легко удовлетворить".
Юрий Жуков, исполнительный директор Первой ипотечной компании: "Объем продаж в ноябре достиг традиционно высокого осеннего уровня докризисного года. Продается даже ранее неликвидное жилье, например, 3--4-комнатные квартиры в Митине".
Такой бурный рост продаж связан с тремя факторами. Во-первых, с января по сентябрь в Москве на всем жилищном рынке (в том числе и в его дешевом секторе) наблюдался застой. Объем строительства при этом не падал. В результате предложение ощутимо превысило спрос. Что привело к 20-процентному снижению цен на квартиры в панельных домах. Спрос в результате вырос.
Вторая причина повышения активности на рынке дешевого жилья -- в поправках к Налоговому кодексу, согласно которым с 1 января 2000 года покупка любой недвижимости должна быть подтверждена задокументированными доходами покупателя.
К слову, закон довольно легко обойти. Ведь отчитываться перед налоговыми органами нас обязали только с 1995 года. Соответственно те, у кого трудовая книжка заведена раньше, вполне могут сослаться на доходы, полученные до 1995 года. При этом подтверждать их не надо. Достаточно заявить в налоговые органы, что сумму, потраченную на квартиру, вы копили всю сознательную жизнь (до 1995 года или даже после -- если у вас имеются официальные справки о доходах). Стоит также отметить, что против официального объяснения происхождения средств, потраченных на покупку квартиры, выступают и столичные власти. Первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин недавно прямо заявил, что закон о контроле над расходами несправедлив по отношению к гражданам. А потому нужно подумать, как это положение исправить. История с пропиской (которая хоть и не соответствует российской конституции, но де-факто продолжает действовать в столице) показывает, что злополучные поправки к Налоговому кодексу в Москве -- по крайней мере, в части покупки жилья -- при поддержке мэрии сумеют спустить на тормозах. А потому серьезное влияния на рынок он вряд ли окажет.
Третья причина, подхлестнувшая спрос на столичное жилье,-- новый порядок регистрации купленных квартир. Ранее сделки с квартирами регистрировались в комитете муниципального жилья. Занимала эта процедура, как правило, сутки. С 1 января 2000 года согласно федеральному закону регистрация передается в Москомрегистрацию, а срок этой процедуры увеличен до месяца. Это значит, что все цепочки (а большая часть жилья именно через цепочки и покупается: продается старая квартира -- на вырученные средства приобретается новая) оказываются под угрозой. За месяц любой продавец или покупатель квартиры (а в цепочке таких может быть десять и больше) могут и передумать. Вот и торопятся люди обзавестись жильем до того, как весь этот абсурд вступит в силу.
Однако все названные факторы, стимулирующие спрос, носят временный характер. Установленный поправками к Налоговому кодексу контроль над расходами, как уже сказано, наши хитроумные граждане быстро научатся обходить. Мосрегистрацию столичное правительство заставит работать оперативнее (ведь именно структуры мэрии -- основной продавец жилья в первопрестольной). А вот колоссальные объемы жилищного строительства в Москве (ежегодно 3 млн. кв. м) пока никто снижать не собирается. А значит, на рынок будут поступать новые тысячи квартир, покупателя на которые будет все труднее находить: заметного роста доходов у москвичей не наблюдается. Так что торопиться с приобретением квартиры в Москве не стоит.
Елена Боброва, заместитель генерального директора центра развития города "Град": "Сегодня на рынке недвижимости в районах массовой застройки наблюдается сезонное повышение спроса. Цены стабильны. Однако декабрьские выборы могут повлиять на ситуацию. В ожидании результатов покупатель, возможно, займет выжидательную позицию. Но есть шанс, что московское правительство, преследуя экономические и политические цели, к середине декабря выбросит на рынок массу готового супердешевого жилья. Устроит своеобразную распродажу. В этом случае покупательская активность, я думаю, даже повысится процентов на пятьдесят".
О том, что столичные власти могут сбросить цену, говорит и тот факт, что разрыв между себестоимостью и продажной ценой панельного жилья все еще достаточно велик. Как сообщил корреспонденту "Профиля" один не пожелавший называть себя в прессе застройщик, квартиры в Южном Бутове он продает посредникам--уполномоченным правительства Москвы по $270 за 1 кв. м. Продажная цена жилья в этом районе, напомним, составляет около $400 за "квадрат". Так что цена новых квартир в столице еще не достигла дна.
Что же касается ситуации в регионах, здесь она не столь однозначна. Ведь во многих областных центрах, даже в таких крупных, как, например, Омск, новое жилье практически не строится: платежеспособный спрос в провинции остается крайне низким. И даже существенное уменьшение за последние полгода долларовой цены на новые квартиры (от 10% в Питере до 30% в Калининграде) не смогло исправить положение. Ведь за пределами МКАД (если не брать крупные города в нефте- и газодобывающих регионах) американскую валюту многие в глаза не видели. А вот рублевые цены на жилье в провинции растут -- в отличие от рублевых же зарплат.
Поэтому, по оценкам местных риэлторов, в большинстве провинциальных центров, как, к примеру, в Туле, предложение нового жилья практически совпадает со спросом (кто же будет вкладывать деньги в заведомо неликвидный проект?). Соответственно, и причин для заметного падения долларовых цен на типовые квартиры не наблюдается (если, конечно, не брать распродажу остатков уже возведенного жилья).
Впрочем, есть и исключения. Так, например, в Курске, по утверждениям местных риэлторов, большая часть квартир в новых домах раскупается еще на стадии строительства. А вот в Челябинске наблюдается настоящий строительный бум -- опять- таки за счет привлечения средств населения. Здесь за девять месяцев нынешнего года возведено 307 тысяч кв. м жилья (на 12% больше, чем за соответствующий период прошлого года). Образовался даже некоторый избыток возведенного жилья. Отсюда -- возможное небольшое падение цен на него в долларовом эквиваленте.
На рынке нового жилья в регионах сказываются и другие -- с точки зрения столичных жителей, "экзотические" -- причины. К примеру, в Ставрополе в последний год цены на жилье неуклонно снижались: русское население старалось перебраться вглубь России, подальше от соседней мятежной Чечни. Сейчас, после начала борьбы с чеченскими террористами, отток населения из Ставрополья в целом прекратился -- прежде всего за счет наплыва беженцев из Чечни. Но цены на жилье все равно не растут.
В подготовке материалов принимали участие: Галина Абакумова, Светлана Бойко, Андрей Григорьев, Константин Зборовский, Станислав Звонок, Михаил Мироненко, Светлана Моргунова, Татьяна Садовова, Оксана Светлакова, Ирина Ситникова, Александра Старикова, Андрей Столяров, Елена Строителева, Александр Фаршанев.
Основные характеристики серий типовых панельных домов в Москве
Сегодняшняя ценовая ситуация на рынке дешевого панельного жилья в Москве характеризуется одной, но очень приятной для покупателя фразой: неуклонное падение. Квартиры в типовых многоэтажках, подешевев за последние полгода примерно на 20%, продолжают падать в цене. Уже сейчас средняя стоимость 1 кв. м в панельном доме на окраинах столицы составляет $400. И судя по всему, это не предел. Ведь, к примеру, в Петербурге 1 кв. м в панельном доме стоит $300, а в Челябинске и вовсе $130.А кто сказал, что должно быть иначе? Почему панельные башни, которые даже не строятся, а "пекутся" как пирожки, должны стоить дорого? Ведь это массовое жилье. А оно по определению должно быть доступно многим. Итак, где и за сколько сейчас можно купить квартиру в типовом панельном доме?
От Москвы и до ее окраин
Начнем с Москвы, потому что в столице за последние годы строительство массового жилья не только не уменьшилось, как в абсолютном большинстве других российских городов, но даже возросло. Панельных коробок в столице возведено уже столько, что предложение к середине уходящего года заметно превысило спрос. Результат очевиден: застройщики поступились частью своей прибыли, в результате цены на квартиры упали. Особенно это заметно по районам новостроек, где, собственно, и возводится самое дешевое жилье.
И это понятно. Новостройки -- это всегда менее развитая инфраструктура, да и социальный состав жителей оставляет желать лучшего. Отсюда и низкие цены. Как уже было сказано, сейчас в двух московских районах, где ведется массовое строительство: Марьине и Южном Бутове -- цена 1 кв. м жилья составляет $400--420. Таким образом, скромную (общей площадью 38 кв. м) однокомнатную квартиру здесь вполне реально приобрести за $13 тысяч (для сравнения: точно такая же квартира в новом доме в престижном Кунцеве стоит $25 тысяч). Невысокая цена на жилье в районах новостроек объясняется и другими причинами.
Александр Тарханов, заместитель генерального директора компании "Альстрой": "Сегодня на ценах сказывается не столько новизна или обустроенность района, сколько удаленность от станции метро и экология".
Так, "дешевое" Марьино возводится на месте бывших полей аэрации, попросту говоря, отстойников московской канализации. Кроме того, из окон некоторых здешних домов (например, в микрорайоне 8) открывается совершенно невдохновляющий пейзаж -- факел нефтеперерабатывающего завода.
Сергей Сорокин, коммерческий директор фирмы "Собинэстейт": "Район Марьино вплотную подошел к старому, обжитому Люблину, так что в ближайшем будущем эти районы практически сольются. Один "квадрат" в активно застраиваемом сегодня квартале 38 Люблина (десять минут пешком от одноименной станции метро) стоит лишь на $10--20 дороже, чем в Марьинском парке".
А в Южном Бутове неблагоприятная роза ветров -- сюда часто доносит "ароматы" расположенных неподалеку грязных производств востока столицы. К тому же -- в отличие от Марьина -- в Бутове нет и в ближайшем будущем не будет метро (что для района, расположенного в пяти километрах за МКАД, более чем грустно).
Что же касается других новых окраинных районов вроде Митина, Новокосина или Жулебина, то сейчас в них массовое строительство практически не ведется. Так, в Новокосине квартиры продаются в одном-единственном доме, который будет сдан в I квартале будущего года. Цены на квартиры в нем "средненовостроечные": $400 за 1 кв. м. Подобная картина и в Жулебине. "Болгарстрой" возводит здесь кирпичные дома по индивидуальным проектам. Новых незаселенных панельных домов здесь нет. В Митине жилье сегодня тоже уже почти не строится -- распродаются остатки возведенного. В основном это ранее неликвидные 3--4- и 5-комнатные квартиры по цене $450--470 за 1 кв. м.
Однако риэлторы полагают, что в ближайшее время даже самые спрашиваемые новые городские районы массовых застроек могут найти серьезного конкурента в лице ближайшего Подмосковья, где новое жилье стоит дешевле. Ведь территориально подмосковные Мытищи, Химки или Красногорск расположены ближе к Москве, чем формально столичные Митино или Южное Бутово.
Ирина Безрукова, начальник отдела новостроек Московской центральной биржи недвижимости: "Районы массовой застройки не очень успешно конкурируют с ближним Подмосковьем. Возьмем Митино и Красногорск. "Пригородный" Красногорск немногим дальше от центра Москвы, чем столичный район Митино, а транспортное сообщение почти одинаковое. Поэтому цены здесь приблизительно равны. В среднем Митино -- $400--450, Красногорск -- $360--400".
Сергей Канаев, исполнительный директор "Жилстройиндустрии": "Химки тоже считаются практически Москвой (от станции метро "Речной вокзал" или "Планерная" автобусом минут десять), и стоимость 1 кв. м в домах серии П-44 доходит здесь до $460. Причем с возможностью подключения телефона, чего не скажешь о сугубо московских новостройках, где телефонизация -- это целая проблема".
Однако отсутствие телефона является не самой большой бедой для покупателя. Куда важнее деньги (а точнее, их отсутствие). Особенно это касается провинции. А потому и цены на новое типовое жилье здесь существенно, буквально в десятки раз ниже, чем в столице. При том, что принципиальных различий в качестве панельных новостроек между регионами и Москвой не наблюдается. Так, однокомнатную квартиру в Челябинске можно приобрести за $4,2 тысячи (общая площадь 32 кв. м), в Курске -- за $5,2 тысячи (37 кв. м), а в Туле -- за $6,8 тысячи (40 кв. м). В Москве, напомним, "однушка" площадью 38 кв. м стоит от $13 тысяч.
Главное отличие провинциального рынка дешевого жилья от московского состоит в том, что в регионах панельные дома по большей части строятся по долевой схеме: собственных средств у местных застройщиков не хватает. Преимущество такой схемы для покупателя очевидно. Внося деньги еще на стадии строительства, будущие квартировладельцы экономят до 30% стоимости своего будущего жилья (ровно настолько дороже квартиры обходятся тем, кто покупает их в уже построенных домах). В Москве долевое строительство, модное в 1996--1997 годах, после нескольких афер, когда "долевые" покупатели остались без денег и без квартир, сегодня менее популярно.
Квартирный сериал
Представление, что панельный дом -- это маленькие квартирки с неудобной планировкой, в большинстве случаев устарело. В последние год-два на столичном рынке появляется все больше современных типовых домов с достаточно просторными квартирами.
Как, выбирая себе апартаменты по рекламным объявлениям, отличить улучшенный типовой дом от обычного? Сделать это можно по странным аббревиатурам, которыми обозначается серия, то есть тип дома: П-44, КОПЭ и т.д. За этими ничего не говорящими неспециалисту знаками скрыта важная информация, которая поможет сразу определить, устраивает вас площадь и планировка в данном доме или нет.
Сведения, характеризующие основные серии возводящихся сегодня в Москве типовых домов, мы свели в единую таблицу. Пересказывать ее нет смысла. Остановимся лишь на некоторых нюансах. Тем, кто решил купить однокомнатную квартиру, проектировщики особого выбора не оставили. Общая площадь "однушек" в современных панельных многоэтажках колеблется от 34 кв. м (серия ПД-4) до 39 кв. м (серия П-44М). Кухни в них тоже не очень различаются по размерам: от 7,3 кв. м (П-44Т) до 11 кв. м (ПД-4). Исключение составляют однокомнатные квартиры в домах типа "Бекерон": их общая площадь 56,4 кв. м, а размер кухни -- 12,4 кв. м. Но домов этой серии в столице возводится очень мало, буквально 3--5 в год.
Основные различия между панельными многоэтажками заключаются в наличии многокомнатных квартир (далеко не во всех современных сериях "панелей" есть квартиры с числом комнат больше трех). Так, их нет в домах самой массовой (а заодно и самой недорогой) на сегодня серии -- П-44. Зато в модификации этого типа домов (П-44Т) предусмотрены 4-комнатные квартиры. Их общая площадь 110 кв. м. Немного меньше по метражу -- 100 кв. м -- четырехкомнатные квартиры в серии КОПЭ. Тем, кто хочет жить в просторной 5-комнатной квартире, но пока не накопил средств на элитные апартаменты, стоит приобрести жилье в домах ПД-4. Общая площадь пятикомнатных квартир здесь составляет 112 кв. м. Правда, сами комнаты при этом не слишком большие: самая просторная -- 17,5 кв. м, самая маленькая -- 11 кв. м). Принципиального различия в цене за 1 кв. м между домами разных серий нет (исключение, как уже сказано, серия П-44, возводимая ДСК-1). Все зависит от того, где возводится дом.
Анатолий Францев, генеральный директор "ДСК-1 и Ко": "Стоимость квартир в домах одного типа по районам может различаться в полтора и даже два раза: чем ближе к центру -- тем дороже".
Муки перед выборами
Как заявляют московские риэлторы, в целом за последние три месяца спрос на рынке недвижимости вырос в полтора раза.
Ольга Кузнецова, первый заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Покупают все. Буквально бум на 2- и 1-комнатные квартиры в Марьинском парке и Южном Бутове. Хотя жилья достаточно и спрос пока легко удовлетворить".
Юрий Жуков, исполнительный директор Первой ипотечной компании: "Объем продаж в ноябре достиг традиционно высокого осеннего уровня докризисного года. Продается даже ранее неликвидное жилье, например, 3--4-комнатные квартиры в Митине".
Такой бурный рост продаж связан с тремя факторами. Во-первых, с января по сентябрь в Москве на всем жилищном рынке (в том числе и в его дешевом секторе) наблюдался застой. Объем строительства при этом не падал. В результате предложение ощутимо превысило спрос. Что привело к 20-процентному снижению цен на квартиры в панельных домах. Спрос в результате вырос.
Вторая причина повышения активности на рынке дешевого жилья -- в поправках к Налоговому кодексу, согласно которым с 1 января 2000 года покупка любой недвижимости должна быть подтверждена задокументированными доходами покупателя.
К слову, закон довольно легко обойти. Ведь отчитываться перед налоговыми органами нас обязали только с 1995 года. Соответственно те, у кого трудовая книжка заведена раньше, вполне могут сослаться на доходы, полученные до 1995 года. При этом подтверждать их не надо. Достаточно заявить в налоговые органы, что сумму, потраченную на квартиру, вы копили всю сознательную жизнь (до 1995 года или даже после -- если у вас имеются официальные справки о доходах). Стоит также отметить, что против официального объяснения происхождения средств, потраченных на покупку квартиры, выступают и столичные власти. Первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин недавно прямо заявил, что закон о контроле над расходами несправедлив по отношению к гражданам. А потому нужно подумать, как это положение исправить. История с пропиской (которая хоть и не соответствует российской конституции, но де-факто продолжает действовать в столице) показывает, что злополучные поправки к Налоговому кодексу в Москве -- по крайней мере, в части покупки жилья -- при поддержке мэрии сумеют спустить на тормозах. А потому серьезное влияния на рынок он вряд ли окажет.
Третья причина, подхлестнувшая спрос на столичное жилье,-- новый порядок регистрации купленных квартир. Ранее сделки с квартирами регистрировались в комитете муниципального жилья. Занимала эта процедура, как правило, сутки. С 1 января 2000 года согласно федеральному закону регистрация передается в Москомрегистрацию, а срок этой процедуры увеличен до месяца. Это значит, что все цепочки (а большая часть жилья именно через цепочки и покупается: продается старая квартира -- на вырученные средства приобретается новая) оказываются под угрозой. За месяц любой продавец или покупатель квартиры (а в цепочке таких может быть десять и больше) могут и передумать. Вот и торопятся люди обзавестись жильем до того, как весь этот абсурд вступит в силу.
Однако все названные факторы, стимулирующие спрос, носят временный характер. Установленный поправками к Налоговому кодексу контроль над расходами, как уже сказано, наши хитроумные граждане быстро научатся обходить. Мосрегистрацию столичное правительство заставит работать оперативнее (ведь именно структуры мэрии -- основной продавец жилья в первопрестольной). А вот колоссальные объемы жилищного строительства в Москве (ежегодно 3 млн. кв. м) пока никто снижать не собирается. А значит, на рынок будут поступать новые тысячи квартир, покупателя на которые будет все труднее находить: заметного роста доходов у москвичей не наблюдается. Так что торопиться с приобретением квартиры в Москве не стоит.
Елена Боброва, заместитель генерального директора центра развития города "Град": "Сегодня на рынке недвижимости в районах массовой застройки наблюдается сезонное повышение спроса. Цены стабильны. Однако декабрьские выборы могут повлиять на ситуацию. В ожидании результатов покупатель, возможно, займет выжидательную позицию. Но есть шанс, что московское правительство, преследуя экономические и политические цели, к середине декабря выбросит на рынок массу готового супердешевого жилья. Устроит своеобразную распродажу. В этом случае покупательская активность, я думаю, даже повысится процентов на пятьдесят".
О том, что столичные власти могут сбросить цену, говорит и тот факт, что разрыв между себестоимостью и продажной ценой панельного жилья все еще достаточно велик. Как сообщил корреспонденту "Профиля" один не пожелавший называть себя в прессе застройщик, квартиры в Южном Бутове он продает посредникам--уполномоченным правительства Москвы по $270 за 1 кв. м. Продажная цена жилья в этом районе, напомним, составляет около $400 за "квадрат". Так что цена новых квартир в столице еще не достигла дна.
Что же касается ситуации в регионах, здесь она не столь однозначна. Ведь во многих областных центрах, даже в таких крупных, как, например, Омск, новое жилье практически не строится: платежеспособный спрос в провинции остается крайне низким. И даже существенное уменьшение за последние полгода долларовой цены на новые квартиры (от 10% в Питере до 30% в Калининграде) не смогло исправить положение. Ведь за пределами МКАД (если не брать крупные города в нефте- и газодобывающих регионах) американскую валюту многие в глаза не видели. А вот рублевые цены на жилье в провинции растут -- в отличие от рублевых же зарплат.
Поэтому, по оценкам местных риэлторов, в большинстве провинциальных центров, как, к примеру, в Туле, предложение нового жилья практически совпадает со спросом (кто же будет вкладывать деньги в заведомо неликвидный проект?). Соответственно, и причин для заметного падения долларовых цен на типовые квартиры не наблюдается (если, конечно, не брать распродажу остатков уже возведенного жилья).
Впрочем, есть и исключения. Так, например, в Курске, по утверждениям местных риэлторов, большая часть квартир в новых домах раскупается еще на стадии строительства. А вот в Челябинске наблюдается настоящий строительный бум -- опять- таки за счет привлечения средств населения. Здесь за девять месяцев нынешнего года возведено 307 тысяч кв. м жилья (на 12% больше, чем за соответствующий период прошлого года). Образовался даже некоторый избыток возведенного жилья. Отсюда -- возможное небольшое падение цен на него в долларовом эквиваленте.
На рынке нового жилья в регионах сказываются и другие -- с точки зрения столичных жителей, "экзотические" -- причины. К примеру, в Ставрополе в последний год цены на жилье неуклонно снижались: русское население старалось перебраться вглубь России, подальше от соседней мятежной Чечни. Сейчас, после начала борьбы с чеченскими террористами, отток населения из Ставрополья в целом прекратился -- прежде всего за счет наплыва беженцев из Чечни. Но цены на жилье все равно не растут.
В подготовке материалов принимали участие: Галина Абакумова, Светлана Бойко, Андрей Григорьев, Константин Зборовский, Станислав Звонок, Михаил Мироненко, Светлана Моргунова, Татьяна Садовова, Оксана Светлакова, Ирина Ситникова, Александра Старикова, Андрей Столяров, Елена Строителева, Александр Фаршанев.
Основные характеристики серий типовых панельных домов в Москве
| ~0104~Серия | ~2001~Квартиры | ~0104~Высота потолков | ~0104~Максимальное число этажей | ~0104~Дополнительные сведения | |||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ~0401~1-комн. | ~0401~2-комн. | ~0401~3-комн. | ~0401~4-комн. | ~0401~5-комн. | |||||||||||||||||||
| ~0301~Площадь, кв. м | ~0102~Балкон/лоджия | ~0301~Площадь, кв. м | ~0102~Балкон/лоджия | ~0301~Площадь, кв. м | ~0102~Балкон/лоджия | ~0301~Площадь, кв. м | ~0102~Балкон/лоджия | ~0301~Площадь, кв. м | ~0102~Балкон/лоджия | ||||||||||||||
| Общая | Жилая | Кухни | Общая | Жилая | Кухни | Общая | Жилая | Кухни | Общая | Жилая | Кухни | Общая | Жилая | Кухни | |||||||||
| П-44 | 37,8 | 18,9 | 8,4 | 1 | 57,8 | 33,7 (18,9+14,8) | 10,1 | 1 | 73,8 | 44,8 (18,9+14,8+11,1) | 10,1 | 1 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 17 | На первых этажах нет балконов |
| П-44М | 43,6 | 19,6 | 10,7 | 1 | 66,6 | 36,7 (17,1+19,6) | 10,7 | 1 | 86,9 | 50 (14,8+24,5+12,4) | 10,7 | 1 | 109,7 | 69,1 (26,5+10,7+14,8+17,1) | 12,4 | 1 | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 17 | Во всех квартирах есть эркеры, кладовки. В 3--4-комнатных квартирах по два с/у |
| П-44Т | 37,8 | 18,9 | 7,3 | 1 | 51,3 | 30,7 (19,1+11,6) | 10,2 | 1 | 76,1 | 44,8 (11,1+14,8+18,9) | 13,2 | 2 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 17 | В 2- и 3-комнатных квартирах есть эркеры |
| КОПЭ | 38,3 | 19,9 | 10,1 | 1 | 59,1 | 34,8 (19,9+14,6) | 10,1 | 1--2 | 80,3 | 45,9 (19,9+13,6+11,4) | 10,1 | 1--2 | 100,2 | 65 (19,9+11,1+13,8+19,9) | 10,1 | 1 | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 22 | Два варианта 2-комнатных и три варианта 3-комнатных квартир* |
| П-46М | 38,9 | 20,9 | 8,6 | 1 | 55,4 | 30,4 (17,1+13,3) | 11,9 | 1--2 | 79 | 54 (23,6+17,1+13,3) | 12 | 3 | 97,4 | 65,2 (23,6+12+13,4+16,1) | 11,1 | 3 | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 14 | Два варианта 2-комнатных квартир*. В 4-комнатной квартире 2 с/у |
| Бекерон | 56,4 | 25,9 | 12,4 | 1 | 70,1 | 39,2 (26,3+12,9) | 12,4 | 2 | 85,6 | 56,2 (26,3+12,9*2) | 12,4 | 2 | 104,1 | 68,6 (26,3+16,4+12,9*2) | 12,4 | 2 | -- | -- | -- | -- | 3 | 7 | Два варианта 2-комнатных квартир* |
| П-3М | 35,7 | 14,3 | 9,2 | -- | 56,9 | 35,5 (21,2+14,3) | 9,2 | 1 | 87,5 | 51,6 (14*2+21,2) | 10,2 | 2 | 108,2 | 72,6 (21,2*2+14+13,8) | 13,3 | 1 | -- | -- | -- | -- | 2,64 | 16 | В 1-комнатных квартирах нет балконов. В 4-комнатных квартирах два с/у |
| ПД-4 | 34,3 | 14,8 | 11 | 1 | 58,5 | 31,1 (19,8+14,8) | 11 | 1 | 74,6 | 40,2 (17,5+10,3+12,2) | 11 | 1 | 89,4 | 55 (17,5+10,3+12,2+14,8) | 11 | 1 | 111,9 | 67,4 (17,5+10,8+12,2+14,8+12,4) | 11 | 2 | 2,75 | 16 | Два варианта 2-комнатных квартир*. В 3- и 5-комнатных квартирах по два с/у |
Прочерк -- не предусмотрено в проекте.
* В таблице приведены самые большие по площади варианты квартир.
Новые квартиры в типовых панельных домах в Москве
| Фирма | Адреса возводимых объектов | Тип и этажность дома | Цена 1 кв. м ($) | Отделка | Срок сдачи в эксплуатацию |
|---|---|---|---|---|---|
| "Жилстройиндустрия" | Южное Бутово, ул. Скобелевская, 1, корп.6 | ПД-4, 12--14 этажей | 400 | Беловая | Сдан |
| ~ | Южное Бутово, мкрн.5, корп.10--11 | Призма, 5--7--9 этажей | 456 | Черновая | IV кв. 1999 |
| ~ | Митино, Пятницкое шоссе, 12, корп.1 | КОПЭ, 18--22 этажа | 450 | Черновая | Сдан |
| МИАН | Марьинский парк, мкрн.42, корп.11 (ст. м. "Марьино") | П-3М, 10--14--17--12 этажей | от 395 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.42, корп.20 (ст. м. "Марьино") | П-44, 17--14 этажей | 393 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.42, корп.4 (ст. м. "Марьино") | П-44, 17 этажей | 377 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.7, корп.2 (ст. м. "Братиславская") | П-3М, 17 этажей | 395 | Беловая | I кв. 2000 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.11, 12 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 7--5 и 5--7--9 этажей | 377 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.13 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 7--9 этажей | от 405 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.15 (ст. м. "Братиславская") | КОПЭ, 22 этажа | от 420 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.1а, 16 (ст. м. "Братиславская") | П-3М, 16 этажей | от 400 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.3а (ст. м. "Братиславская") | П-3М, 16 этажей | 420 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.4 (ст. м. "Братиславская") | ПД-4, 16 этажей | 400 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.7 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 5--7--9 этажей | 390 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.8 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 9--8--7--5 этажей | 377 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.9 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 9--7 этажей | 377 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Южное Бутово, мкрн.4а, корп.2 | П-3М, 9 этажей | 395 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Южное Бутово, мкрн.5а, корп.3 | П-44Т, 10 этажей | 400 | Беловая | IV кв. 1999 |
| МЦБН | Марьинский парк, мкрн.42б, корп.4 (ст. м. "Марьино") | П-44, 17 этажей | от 395 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.42б, корп. 20 (ст. м. "Марьино") | П-44, 14--17 этажей | от 398 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.42а, корп.11 (ст. м. "Марьино") | П-3М, 14 этажей | от 395 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.16 (ст. м. "Братиславская") | П-3М, 16 этажей | 402 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.7 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 17 этажей | 399 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.15 (ст. м. "Братиславская") | КОПЭ, 22 этажа | от 381 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.8 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 9 этажей | 414 | Беловая | Сдан |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.7, корп.2а, б (ст. м. "Братиславская") | П3-М, 17 этажей | от 381 | Беловая | II кв. 2000 |
| ~ | Барышиха, корп.11 (Митино) | КОПЭ, 22 этажа | 483 (последний этаж) | Беловая | Сдан |
| Первая ипотечная компания | Пятницкое ш., 12, корп.1 (Митино) | КОПЭ, 18--22 этажа | 450--495 | Черновая | Сдан |
| ~ | Южное Бутово, ул. Скобелевская, мкрн.1, кв.2б, корп.2 | ПД-4, 12--14 этажей | 399 | Беловая | Сдан |
| "Сити -- XXI век" | Новокосино, мкрн.1, корп.15 (ст. м. "Новогиреево") | Бекерон, 4 этажа | от 480 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Новокосино, мкрн.1, корп.19 | П-46М, 7 этажей | 450 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Южное Бутово, мкрн.5а, корп.3 (ст.м. "Ясенево") | П-44, 10 этажей | 421 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Южное Бутово, мкрн.5а, корп.8 | П-3М, 12 этажей | 418 | Беловая | IV кв. 1999 |
| ~ | Марьинский парк, мкрн.8, корп.8 (ст. м. "Братиславская") | П-46М, 7--9 этажей | 418 | Беловая | Сдан |
| "Собинэстейт" | ул. Цимлянская, 2, 14 (ст. м. "Люблино") | П--44, 17 этажей | 360--440 | Беловая | Сдан |
| ~ | ул Поречная, 31, корп.1 (ст. м. "Братиславская") | П--44М, 17 этажей | 360--440 | Беловая | Сдан |
| ~ | ул. Братиславская, 27, корп.1 | ПД--4, 17 этажей | 390--440 (с оформлением) | Беловая | Сдан |
| ДСК-1 и К | ул. Клинская, вл.10, корп.А (ст. м. "Речной вокзал") | П-44Т, 17 этажей | 550 | Черновая | I кв. 2000 |
| ~ | Симферопольский б-р, вл.14В (ст. м. "Каховская") | П-44Т, 17 этажей | 550 | Черновая | Сдан |
| ~ | б-р Матроса Железняка, вл.28, 12 | П-44Т, 17 этажей | 530 | Черновая | I кв. 2000 |
| ~ | ул. Тухачевского, вл.27, корп.1В (ст. м. "Октябрьское поле") | П-44Т, 17 этажей | 741 | Черновая | I кв. 2000 |
| ~ | Рубцовская наб., вл.2--12 (ст. м. "Бауманская") | П-44Т, М, 12 этажей | 800 | Черновая | Сдан |
| ~ | ул. Оршанская, кв.9, корп.1, ул. Партизанская, 36 (ст. м. "Молодежная") | П-44М, 17 этажей | 820 | Черновая | Сдан |
Прочерк -- не предусмотрено в проекте.
* В таблице приведены самые большие по площади варианты квартир.
* Цены пересчитаны по курсу ЦБ: 1$=26,31 рубля.
Квартиры в типовых домах в регионах
| ~0102~Город | ~0102~Название фирмы | ~0102~Адреса возводимых объектов | ~0102~Этажность | ~0102~Материал, из которого строится дом | ~0102~Цена 1 кв.м ($)* | ~0401~Общая площадь квартир (кв.м) | ~0102~Отделка | ~0102~Порядок оплаты | ~0102~Срок сдачи | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 4-комн. | |||||||||
| Санкт-Петербург | "АЕ-Развитие недвижимости", "Гатчинский ДСК" | Шувалово-Озерки, кв. 12, корп.321 | 10 | Панель | 220--350 | 39,9 | 66,3 | 83,5 | Нет | Беловая | Аванс 30%, 70% равными долями ежемесячно. | I и III кв. 2000 |
| Курск | Курский городской центр недвижимости | ул. Студенческая | 9 | Панель | 122--150 | 37 | 49 | 62 | 80 | Черновая | Возможна оплата долями до окончания строительства | IV кв. 1999 |
| Оренбург | ФСК | ул. Советская, 60 | 9 | Панель | 200 | 35 | 56 | 70 | Нет | Беловая | Аванс 30%, 70% до конца строительства | Январь 2000 |
| Челябинск | Челябинская финансово-строительная компания | ул. Братьев Кашириных, 36 | 10 | Панель | от 130 | 32 | 52 | 67 | Нет | Беловая | Аванс 50%, 50% до заселения | I кв. 2000 |
| Новосибирск | -- | ул. Выборная, 6 | 10 | Панель | 200 | от 32 | от 50 | от 65 | от 70 | Беловая | По договоренности | 1-я очередь -- декабрь 1999 |
| Пермь | -- | ул. Уинская, 16 | 16 | Кирпич | от 200 | 44 | 62 | от 76 | Нет | Беловая | Возможна рассрочка до конца строительства | IV кв. 1999 -- I кв. 2000 |
| Екатеринбург | "Домострой" | ул. Шварца, 2 | 14 | Кирпич | 250--270 | от 35 | от 61 | от 82 | от 100 | Беловая | Аванс 50%. | I--II кв. 2000 |
| Калининград | "Бастион КСБ" | ул. Батальная | 9 | Кирпич | 380 | 43--46 | 64--68 | 75--85 | Нет | Беловая | Аванс 30%, 70% до конца строительства | Февраль--март 2000 |
| Кемерово | Кемеровский ДСК | ул. Свободы, 29 | 9 | Панель | 150--160 | 35 | 50 | 65 | Нет | Беловая | Сразу 100% оплата | Сдан |
| Киров | "Гражданстрой" | ул. Чапаева, 47а | 9 | Кирпич | 115 | 32 | 50,4 | 65 | 80 | Черновая | Оплата долями по согласованию | -- |
| Красноярск | "Сибиряк" | ул. Взлетная, 23 | 10 | Панель | 210 | 40 | 54 | 67 | 80 | Беловая | Сразу 100%, цена фиксируется | Декабрь 1999 |
| Ставрополь | "Вест" | ул. Ленина, 441 | 9 | Кирпич | 235 | 50 | 64--75 | 80--90 | 90--100 | Беловая | Аванс 30%, 70% долями до конца строительства | II полугодие 2000 |
| Тула | УКС управы, ДСК "Тульский дом" | ул. Вильямса | 9 | Панель | 171 | 40 | 52 | 68 | Нет | Беловая | Возможна оплата долями | Декабрь 1999 |
| Омск | -- | ул. Багратиона, 115 | 5 | Панель | 120--150 | 32 | 51 | 67 | Нет | Черновая | Аванс 50%, 50% строго до конца строительства | IV квартал 1999 |
Прочерк -- не предусмотрено в проекте.
* В таблице приведены самые большие по площади варианты квартир.
* Цены пересчитаны по курсу ЦБ: 1$=26,31 рубля.
* Все рублевые цены пересчитаны по курсу $1=26,12 рубля.
Прочерк -- нет информации.
ЮЛИЯ РОШЕК
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
