Архивная публикация 2004 года: "Площадная брань"

С начала квартирной приватизации прошло уже больше 10 лет. С тех пор миллионы семей стали собственниками квартир, сложился рынок недвижимости. Однако эти самые квартиры продолжают приносить своим обладателям или их наследникам неприятные юридические сюрпризы. А между тем, дабы их избежать, достаточно всего лишь минимального знания закона.

Основная проблема, которая все эти годы продолжает преследовать собственников квартир, - это так называемая общая собственность. Ведь мало кто приватизировал свое жилье только на одного человека. На себя любимого. Так уж сложилось, что по одному у нас мало кто проживает. А значит, и приватизировать нужно было на всех. Напомним, что по закону эта самая долевая собственность бывает двух видов. Общая совместная собственность - это когда квартира (как, впрочем, и любое другое имущество) считается принадлежащей нескольким людям. Другой вид, общая долевая собственность, - это когда в документах оговорено, сколько процентов квартиры принадлежит каждому из собственников.

В силу ли менталитета, когда указание конкретных долей воспринимается как недоверие к ближнему, или в силу обыкновенного незнания перспектив подавляющее большинство народа приватизировало свои квартиры именно в общую совместную собственность - все на всех. То есть без указания конкретных долей. И на этом все успокоились. Квартира находится в собственности, государство ее вроде как не отнимет, можно распоряжаться ею по своему усмотрению. И так продолжалось некоторое время. До тех самых пор, пока не пришло время приватизированной квартирой распорядиться. С продажей квартир всегда было проще - либо она продается сразу всеми собственниками (по обоюдному согласию), либо не продается вообще. Хотя бы потому, что продать часть квартиры с воинственно настроенными соседями - большая проблема: желающих купить мало. А вот когда речь шла о завещании, тут-то все проблемы и всплывали на свет божий.

Неквадратные метры

Сам процесс завещания никаких проблем не вызывает. Во-первых, потому, что при составлении завещания никаких бумаг, подтверждающих право собственности на недвижимость, предоставлять не надо. Во-вторых, потому, что при составлении этого самого завещания допускаются такие формулировки, как "все свое движимое и недвижимое имущество". То есть без указания конкретики - где, сколько метров и т.д.

Когда же дело доходит до получения наследства, тут-то и начинаются главные сложности. Дело в том, что нотариус, который оформляет наследство, должен указать, что конкретно получает наследник: сколько метров и по какому адресу. Количество же метров, которыми владел наследодатель, оказывается, нигде не оговорено. Владел квартирой вместе с Ивановым и Петровым. Но этого мало, указывать нужно конкретно. И тут оказывается, что сам нотариус разрешить эту ситуацию, насколько бы очевидной она ни казалась, просто не имеет права. Разрулить эту формальность может только суд. Если бы наследодатель был жив, ему достаточно было бы (что рекомендуется сделать всем) составить договор о разделе долей и зарегистрировать его в регистрационной палате. А так как человек умер, то раздел и выдел долей для того, чтобы определить, что конкретно переходит наследникам, может совершить только суд. Со всеми своими прелестями в виде проволочек, судебных заседаний и прочей волокиты.

Здесь есть два пути - попроще и, как водится, посложнее.

Первый, что попроще, - обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру или на ее часть, в зависимости от того, что хотел вам оставить наследодатель. В этом случае уже в суде вам придется доказать, какой конкретно частью квартиры владел покойный. Обычно это бывает несложно. Если не возражают остальные сособственники, то все вычисляется достаточно просто. Было два собственника - значит, половина, было три - значит, треть. По ходу, так как речь идет все-таки о наследстве, придется доказать, что вы соблюли прочие необходимые формальности. Например, не пропустили 6-месячный срок на принятие наследства и подали заявление нотариусу. Или что вы приняли наследство по факту. То есть начали платить квартплату и следить за состоянием жилья.

Если с этим все в порядке, суд признает ваше право собственности и с решением суда вы отправитесь прямо в регистрационную палату, где и получите долгожданное свидетельство о праве собственности на квартиру или на ее часть.

Однако этот путь возможен не всегда. Дело в том, что признать право собственности в таком порядке можно только в том случае, если нет так называемого спора о праве. То есть если никто не оспаривает вашего права получить квартиру или ту ее часть, на которую вы претендуете. Если же речь зайдет о том, что кто-то имеет право на обязательную долю, или если появятся иные наследники и заявят о своем праве на квартиру, то процедура усложнится многократно. А если есть этот самый спор о праве, то признание права собственности невозможно.

Тяжкая доля

В этом случае для начала нужно подать иск об определении долей. Это будет отдельная судебная процедура, которая и определит, сколько конкретно процентов жилплощади принадлежало наследодателю. Получив на руки решение суда, нужно с ним снова идти к нотариусу. А дальше нотариус либо, к обоюдному согласию, удовлетворит все притязания (например, выделив обязательную долю в наследстве так, чтобы никто не возражал). Либо иным образом удовлетворит все претензии и выдаст свидетельство о праве на наследство, с которым нужно идти в регистрационную палату. Либо, если компромисс невозможен, не выдаст этого документа, а предложит страждущим обратиться в суд и оспорить завещание.

А это уже отдельная судебная процедура со своими собственными проволочками и волокитой. Теоретически на рассмотрение дела в суде законом отведено два месяца, но это только на бумаге. Подобные споры могут длиться годами. И все это только потому, что наследодатель при жизни не выделил своей доли и не оформил все надлежащим образом. Впрочем, не лишено смысла и утверждение некоторых философов, которое гласит, что все подобного рода мучения посылаются людям за нежелание жить в мире и согласии.

Справедливости ради отметим, что сложности с определением долей возникнут не только при наследовании. Они ожидают нас и при дарении, заключении договора ренты и любых других вариантах, когда человек захочет распорядиться своей частью недвижимости. Правда, с одной оговоркой: во всех этих случаях человек еще жив и может определить свою долю в добровольном порядке. Для этого, как уже говорилось, достаточно заключить соответствующее соглашение с остальными сособственниками и зарегистрировать его в регистрационной палате. Если же остальные против предложенного варианта возражают, то тут опять же не обойтись без судебной процедуры.

Регистрация без брака

Отдельно стоит сказать и о регистрации права собственности в регистрационной палате. Когда приватизация только начиналась, этим занимались муниципальные регистрационные палаты. В 1997 году был принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По этому закону регистрацию всех сделок могли проводить только специальные территориальные органы Минюста. В 1998 году было принято правительственное постановление об этих самых территориальных органах, и они начали создаваться, что называется, в натуре. Все это происходило не сразу, но после того, как процесс завершился, новые регистрационные органы, как это водится, стали выдавать свидетельства о праве собственности нового образца. В каждом регионе этот момент наступил в свое время, по мере создания этих самых органов Минюста.

Все свидетельства, выданные ранее, имеют полную юридическую силу и продолжают действовать. Однако если вы намерены продать, подарить или иным образом распорядиться своей недвижимостью, то, прежде чем это сделать, должны получить новое свидетельство о праве собственности. Это формальность, но нужно иметь в виду, что срочно продать свою квартиру без нового бланка вы не сможете. По закону же его могут выдавать целый месяц.

Чтобы все эти формальности не превратились в страшный сон, достаточно всего лишь вовремя определиться со своими желаниями и проконсультироваться у юриста. Если же что-то сделать все-таки нужно, то лучше не откладывать это в долгий ящик. В противном случае ваши потомки, скорее всего, вспоминать вас добрым словом не станут.