Наверх
18 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Полнометражное кино"

Приобретая жилье в строящемся доме, надо быть готовым к тому, что площадь квартиры, а заодно и ее цена могут в процессе покупки изрядно подрасти.Пролог

Эта история, надо отметить заранее, вовсе не является экстраординарной для московского рынка недвижимости и могла бы случиться с покупателем квартиры в любом другом строящемся доме. Эксперты по недвижимости, к которым мы обращались в процессе подготовки статьи, в один голос заявляли, что, дескать, нечего было вслепую по рынку рыскать, обращались бы сразу к специалистам. Возможно, они и правы. Тем не менее опыт показался нам достаточно поучительным, чтобы поделиться им с читателями. Хотя, говорят, на чужих ошибках не учатся.
Завязка

К сентябрю нынешнего года у меня образовалась некоторая сумма денег, которой, на мой взгляд, хватило бы на приличную двушку. В мои планы входила покупка двухкомнатной квартиры на первичном рынке. Почему именно на «первичке»? Потому что обеспечена юридическая чистота квартиры плюс возможность сэкономить при приобретении жилья на этапе строительства.
После недельного изучения существующих предложений мой выбор остановился на известном экспериментальном районе Куркино, расположенном в 6 км от МКАД. Дома там строят со свободной планировкой, причем площадь однокомнатной квартиры может достигать 55—60 кв. м, а двухкомнатной — 85 кв. м. Что меня и подкупило.
Разведка на местности

Итак, я отправилась смотреть те несколько квартир, которые предварительно отобрала по телефону.
В результате обхода я остановила выбор на двухкомнатной квартире на втором этаже кирпично-монолитного дома общей площадью 73,5 кв. м с лоджией на три окна и двумя санузлами. Согласно прейскуранту стоило это счастье $63 тыс. (около $860 за кв. м).
Процедура оплаты была следующей: 90% от стоимости квартиры нужно было внести в течение 5 банковских дней после заключения договора. Оставшееся следовало отдать после уточнения экспликации (поквартирного плана этажа с точным указанием размеров всех помещений).
Как мне пояснили в фирме, куда я обратилась, все строящиеся дома — экспериментальной планировки. А посему сказать с точностью до метра, какой площади будет моя квартира, возможно к концу сентября (то бишь недели через две с начала событий). На мой вопрос, зачем они в таком случае продают квартиры, размер которых точно неизвестен, мне ответили, что обычно расхождение составляет не более двух-трех метров. И то обычно в сторону уменьшения.
Проще говоря, окончательная площадь моей квартиры могла уменьшиться с 73,5 до 70 кв. м. Несмертельно, решила я и подписала договор.
Кошки-мышки

Уже на следующий день мне позвонили, чтобы сообщить буквально следующее: пришла экспликация по трех- и четырехкомнатным квартирам в моем доме, и в большинстве из них площадь выросла на 6 (!) метров. Так что вполне возможно, что и площадь моей квартиры может увеличиться примерно до 80 кв. м. Быстро проведя в уме необходимые математические действия, я подсчитала, что в таком случае потребуются дополнительные $5 тыс. (напомню, первоначально речь шла о $63 тыс.). Это совершенно не входило в мои расчеты.
Теоретически я, конечно, могла занять недостающие деньги. Другое дело, что я и так уже была в долгах как в шелках.
Несмотря на то, что и квартира, и район мне понравились, я была вынуждена разорвать договор (на данном этапе, пока я не внесла деньги, это было возможно сделать и без штрафа) и отправиться восвояси.
Задним числом, как это частенько бывает с неопытными покупателями (которых большинство), я обнаружила, что в договоре действительно оговаривалось возможное «уточнение размеров квартиры». Другое дело, что риэлтеры не объясняют, что именно понимается под «уточнением». Вот если бы в договоре можно было написать, что площадь квартиры может измениться максимум на метр, тогда я могла бы чувствовать себя спокойно. Но вносить такой пункт в типовой договор нельзя.
Уже готовя эту статью, я позвонила в компанию, чтобы узнать, какая в итоге площадь оказалась у моей экс-квартиры. На что мне сказали, что данные экспликации станут известны лишь к 15 октября. Так что я до сих пор не знаю, чем закончилась эта история.
Зато началась другая — с очень похожим сюжетом.
Решив попытать счастье еще раз, я присмотрела квартиру в другом строящемся доме в Куркине. На этот раз риэлтерская фирма, в которую я обратилась, клятвенно заявила, что оговоренные $65 тыс. — это вся сумма, которую с меня возьмут за покупку квартиру. Будучи уже стреляным воробьем, я углубилась в изучение довольно хитро составленного договора. В результате нашла пункт соглашения, согласно которому оказывалось, что размер лоджии будет еще уточняться.
Риэлтер сделал несколько звонков по телефону и узнал, что в заявленную стоимость квартиры эта самая лоджия не входит. А ее размер в плане составлял ни много ни мало 9 метров. С учетом коэффициента (стоимость 1 кв. м лоджии равняется стоимости 0,5 кв. м общей площади) получалось, что цена квартиры вырастет еще где-то на $4,5 тыс. Итоговая сумма опять приближалась к $70 тыс. Прямо рок какой-то. Понятно, что и от второй сделки я отказалась.
О своей третьей, еще не закончившейся попытке купить квартиру в строящемся доме я говорить не буду. Боюсь сглазить.
Резиновое жилье

Чтобы выяснить, насколько моя история типична, я предприняла небольшое расследование. И вот что обнаружила.
Оказывается, существует проектная площадь и окончательная — то есть та, которая получается, когда дом уже построен. По данным департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы, эти два показателя могут отличаться в пределах 10%. Причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения — за счет изменения конфигурации стояков, лифтовых шахт и иных инженерных систем дома. На практике же разница составляет, как правило, 2—3%.
Но это еще не все. По окончании строительства проходит еще один обмер дома (в БТИ), в ходе которого и устанавливается окончательная площадь квартиры. Как правило, окончательная площадь сданного дома отличается от проектной в сторону уменьшения в пределах 1—2%.
Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
«Если говорить о некой типичной разнице между теоретической и практической площадью квартир в нетиповых домах, то картина получается следующая: для однокомнатных максимальная разница составляет 1—2 кв. м, для двухкомнатных она доходит до 3 кв. м, для трехкомнатных — до 5 кв. м.
Подобный разрыв в цене — не редкость на рынке, особенно если речь идет о доме по индивидуальному проекту. В типовом домостроении подобных проблем практически не возникает. По крайней мере с известными сериями. Правда, когда только начинали строительство панелей серии П44Т, данный вопрос встал очень остро — в первых домах расчетная площадь самых больших квартир оказалась выше проектной аж на 13 м. Обкатав серию, просчет устранили.
Покупателю можно дать следующий совет: если его смущает разница между заявленной и конечной площадью жилища, следует самому вызвать техника из БТИ и перемерить квартиру. На рынке известны случаи, когда после повторного измерения покупатели выигрывали несколько метров».
Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы департамента инвестиционных программ строительства Москвы:
«По проектной документации дом, о котором идет речь, занимал 10 936 кв. м. Это дом переменной этажности в 11—13 этажей. После обмеров в БТИ его площадь составила 10 771 кв. м — на 165 «квадратов» меньше, то есть 1,5%. Но это, как говорится, средняя температура по больнице. Понятно, что какие-то квартиры в доме после уточнения экспликации могут увеличиваться в размерах, какие-то — уменьшаться. Обычно разница в площади для квартиры не превышает 1—2 кв. м.
Что касается данной конкретной ситуации, когда разница составила 6 метров, то такой случай действительно имел место в этом корпусе. Таких квартир в этом доме шесть. Площадь была откорректирована в связи с изменением конфигурации инженерных каналов дома.
Корректировка в 6 кв. м — редкий случай, и риэлтер обязан сообщить покупателю о такой значительной разнице. Обычно покупатели жалуются на то, что квартира в итоге уменьшилась в размерах.
Кстати, по этому дому еще нет фактических обмеров БТИ, которые наверняка будут отличаться от проектных обмеров. Это естественно. Так происходит во всем мире, а не только в Москве.
В любом случае, типовой договор купли-продажи предусматривает такие ситуации и предписывает покупателю уплатить разницу в случае превышения площади (свыше 1 кв. м), а департаменту — вернуть средства в случае ее уменьшения.
В заключение хочется сказать, что, покупая квартиру в любом строящемся доме, необходимо закладывать некую сумму на дополнительные расходы. Риск, что денег при покупке понадобится больше, чем по первоначальным прикидкам, есть всегда».

НАТАЛИЯ ОСТРОВСКАЯ

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK