Архивная публикация 2009 года: "Последние метры"
Резкое снижение объемов строительства может обернуться в ближайшие годы дефицитом жилья..
Кризис больно ударил по российской строительной отрасли. Весной цены на новостройки снизились по сравнению с августом 2008 года в среднем на 10%. И, как отмечают эксперты, опрошенные «Профилем», основные проблемы у отечественного рынка недвижимости еще впереди. Коррекция, по всей вероятности, продолжится, хотя темпы снижения цен не будут значительными — особенно в сегменте новостроек. В то же время специалисты предрекают новый поворот событий на первичном рынке: из-за резкого сокращения объемов строительства потребители в скором времени могут столкнуться с дефицитом квадратных метров по всей России.
«В Москве, например, всегда ощущалась нехватка качественных новостроек во всех сегментах — от эконом-класса до элитных жилых комплексов, — считает Андрей Нестеренко, генеральный директор Capital Group. — Согласно статистическим данным, в общем жилом фонде (220 млн кв. м — «Профиль») 45 млн кв. м — это некомфортное жилье, которое должно быть снесено к 2025 году. Вместе с тем, и об этом не раз говорили, сейчас у города не так много резервов для нового строительства. Не стоит забывать и об ограничении точечной застройки, уменьшении количества свободных участков под застройку и других факторах. Поэтому не исключено, что дефицит качественных новостроек в столице будет ощущаться уже в этом и в следующем году». О существенном уменьшении объема предложений на рынке новостроек говорит и Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний «ДОН-Строй»: «Квартиры в востребованных покупателями завершенных и близких к сдаче домах быстро уходят с рынка, а новых готовых предложений не появляется. Часть строек просто остановлена на неопределенный срок».
По некоторым данным, в Москве заморожено строительство жилых комплексов общей площадью до 800 тыс. кв. м. А это значит, что реальный объем вводимого жилья в 2009 году может составить не более 3 млн. кв. м.
Брать, что осталось?
Екатерина Куканова полагает, что степень готовности дома и перспективы завершения строительства (активность работ на объекте и наличие у застройщика источников финансирования) являются сегодня определяющими факторами для покупателя. Если год назад основные продажи в «ДОН-Строе» приходились на дорогие объекты на начальной стадии строительства (покупатели выигрывали на более низкой цене квадратного метра), то сейчас в основном приобретается небольшое по площади жилье в готовых или близких к готовности домах бюджетных категорий — эконом- и бизнес-класса. «По нашим оценкам, около 70% спроса сегодня сосредоточено в этом сегменте — готовое или максимально близкое к готовности жилье оптимальных площадей с нижней ценовой планкой в районе 120—150 тыс. рублей за 1 кв. м, — рассказывает эксперт. — В нашей линейке такие квартиры представлены в жилых комплексах «Дом на Беговой» и «Измайловский», и уровень продаж на этих объектах сопоставим с прошлогодними показателями».
Ставку на эконом-класс сделали и в холдинге «МГСН», где даже запустили специальную программу для льготников «Социальное партнерство», которая включает в себя три направления: «Молодая семья», «Ветераны» и «Субсидии». Рыночная цена квадратного метра по данной программе определена в соответствии с нормативами Минрегионразвития РФ и составляет 48 150 рублей за кв. м. (по состоянию на второй квартал 2009 года). Только в апреле МГСН в рамках программы реализовала в жилом комплексе «Град Московский» 21 квартиру, что составляет 43% от всего объема проданных в апреле в этом комплексе квартир. Впрочем, цена предложения — важный, но не единственный фактор, влияющий на потребительский спрос на рынке новостроек. Так, покупателей по-прежнему интересуют месторасположение, тип дома (индивидуальный или типовой проект), наличие необходимой для жизни инфраструктуры.
Однако в целом можно говорить о том, что наиболее дальновидные покупатели, которым необходимо решить квартирный вопрос, понимают: сегодняшнюю ситуацию надо использовать для совершения выгодной сделки. Те же, кто продолжает занимать выжидательную позицию, рискуют в скором времени столкнуться с трудностями при подборе квартиры нужных характеристик и в нужном месте. Более того, как считает Екатерина Куканова, когда на первичный рынок недвижимости, наконец, вернется отложенный спрос, он столкнется с отсутствием предложения, и образовавшийся дефицит будет способствовать росту цен.
Пока же специалисты отмечают, что в ценовой политике девелоперских компаний исчез очевидный перекос, который наблюдался еще менее года назад, когда спрос превышал предложение (особенно в Москве). По словам Андрея Нестеренко, за последние полгода произошла коррекция цен, хотя степень снижения зависела от сегмента рынка и качества объекта. К тому же многие девелоперы, нуждающиеся в живых деньгах, сегодня готовы идти на существенные скидки при 100-процентной оплате. Но в то же время эксперт не видит предпосылок для дальнейшего падения цен до конца 2009 года. Если, конечно, не считать отдельных случаев явного демпинга.
Дорогой да ранний 
Особая ситуация складывается в секторе элитного жилья. Как отмечает Андрей Нестеренко, «если в начале этого года основной покупательский спрос в сегменте новостроек был акцентирован на полностью готовых объектах или проектах, реализованных минимум на 70%, таких как «Авеню 77», «Город столиц» или «Имперский дом», то в апреле—мае тенденция изменилась». Так как качественных предложений среди готовых объектов немного, покупателям приходится обращаться к проектам, находящимся на более ранних стадиях реализации (30—50% готовности). В Capital Group, например, отметили рост интереса к строящимся жилым комплексам «Триколор» (бизнес-класс), «Тверской» (элит-класс) и др. «Уже в апреле мы наблюдали, как кривая продаж пошла вверх, — продолжает Андрей Нестеренко, — что также является объективным свидетельством наличия спроса на новые качественные объекты недвижимости в первую очередь со стороны граждан, улучшающих свои жилищные условия».
С тем, что квартиры в элитных новостройках чаще всего приобретаются для личного пользования, согласна и Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development: «Людям просто нравится месторасположение, архитектурная идея, и вопрос цены для них не всегда приоритетен».
Компании стараются привлечь состоятельных покупателей различными эксклюзивными предложениями. Так, компания «Интеко» предлагает потребителю «собственный особняк в центре Москвы». В доме в Гранатном переулке, сдача в эксплуатацию которого запланирована на декабрь этого года, впервые в России реализована концепция квартиры-особняка. Общая площадь здания с подземной автостоянкой — около 15 400 кв. м, площадь квартир — 150—520 кв. м. На объекте завершены монолитные работы, и строители приступили к облицовке фасадов. Уникальный дом с французскими окнами, органично вписанный в историческую застройку центра столицы, состоит из трех корпусов (4, 6 и 9 этажей), объединенных высокими стеклянными перемычками переходов. Каждый корпус будет облицован натуральным камнем (известняком и гранитом), украшен искусной ручной резьбой. Как подчеркнул вице-президент ЗАО «Интеко» Олег Солощанский, «наша компания обладает большим опытом строительства недвижимости высокого класса, однако мы впервые попробовали свои силы в luxury-сегменте именно на этом проекте. На мой взгляд, мы очень удачно сотрудничали с архитектором (Сергей Чобан. — «Профиль»), соинвестором (компания KFS-GROUP. — «Профиль») и Сбербанком РФ, что может служить хорошим примером и для других участников рынка. Так что и в будущем мы будем готовы принять участие в реализации подобных жилых проектов высочайшего уровня».
Вместе с тем в сегменте элитной недвижимости Натали Шмурин видит не только решение насущных жилищных вопросов, но и прекрасные возможности для инвестиционных покупок. «Элитная недвижимость — один из немногих объектов для вложений, куда обеспеченные люди могут сегодня инвестировать средства, понимая, что этот продукт будет всегда иметь ценность, — считает специалист. — «Элитка» в меньшей степени зависит от глобальных экономических колебаний, и спрос на такие дома будет существовать всегда». Однако она все же советует не рисковать с недостроенными объектами и рекомендует вкладывать деньги только в завершенные проекты.
В кризисной ситуации новым значимым фактором, который отметили все эксперты, опрошенные «Профилем», становится деловая репутация девелопера и его финансовая устойчивость. Особое доверие у покупателей, по мнению Андрея Нестеренко, теперь вызывают компании, сохранившие в нынешних условиях стабильность и не останавливающие строительные работы на уже начатых объектах. «Таких застройщиков сегодня не больше четырех—пяти. А отсюда и такое небольшое количество новых предложений», — поясняет эксперт.
В целом ожидать стабилизации на столичном рынке новостроек, по мнению специалистов, можно будет не ранее 2011—2012 года, и то при условии активизации девелоперского рынка. «А способствовать возвращению рынка недвижимости к докризисной ситуации будут два фактора: увеличение объема вводимого жилья и восстановление платежеспособного спроса, — считает Елена Максименкова, директор по маркетингу холдинга «МГСН». — И они оба зависят от возрождения банковской системы. «Когда банки начнут кредитовать строительные организации и выдавать ипотечные кредиты на докризисном уровне, то на рынке новостроек постепенно восстановятся объем предложения и спроса».
Резкое снижение объемов строительства может обернуться в ближайшие годы дефицитом жилья..
Кризис больно ударил по российской строительной отрасли. Весной цены на новостройки снизились по сравнению с августом 2008 года в среднем на 10%. И, как отмечают эксперты, опрошенные «Профилем», основные проблемы у отечественного рынка недвижимости еще впереди. Коррекция, по всей вероятности, продолжится, хотя темпы снижения цен не будут значительными — особенно в сегменте новостроек. В то же время специалисты предрекают новый поворот событий на первичном рынке: из-за резкого сокращения объемов строительства потребители в скором времени могут столкнуться с дефицитом квадратных метров по всей России.
«В Москве, например, всегда ощущалась нехватка качественных новостроек во всех сегментах — от эконом-класса до элитных жилых комплексов, — считает Андрей Нестеренко, генеральный директор Capital Group. — Согласно статистическим данным, в общем жилом фонде (220 млн кв. м — «Профиль») 45 млн кв. м — это некомфортное жилье, которое должно быть снесено к 2025 году. Вместе с тем, и об этом не раз говорили, сейчас у города не так много резервов для нового строительства. Не стоит забывать и об ограничении точечной застройки, уменьшении количества свободных участков под застройку и других факторах. Поэтому не исключено, что дефицит качественных новостроек в столице будет ощущаться уже в этом и в следующем году». О существенном уменьшении объема предложений на рынке новостроек говорит и Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний «ДОН-Строй»: «Квартиры в востребованных покупателями завершенных и близких к сдаче домах быстро уходят с рынка, а новых готовых предложений не появляется. Часть строек просто остановлена на неопределенный срок».
По некоторым данным, в Москве заморожено строительство жилых комплексов общей площадью до 800 тыс. кв. м. А это значит, что реальный объем вводимого жилья в 2009 году может составить не более 3 млн. кв. м.
Брать, что осталось?
Екатерина Куканова полагает, что степень готовности дома и перспективы завершения строительства (активность работ на объекте и наличие у застройщика источников финансирования) являются сегодня определяющими факторами для покупателя. Если год назад основные продажи в «ДОН-Строе» приходились на дорогие объекты на начальной стадии строительства (покупатели выигрывали на более низкой цене квадратного метра), то сейчас в основном приобретается небольшое по площади жилье в готовых или близких к готовности домах бюджетных категорий — эконом- и бизнес-класса. «По нашим оценкам, около 70% спроса сегодня сосредоточено в этом сегменте — готовое или максимально близкое к готовности жилье оптимальных площадей с нижней ценовой планкой в районе 120—150 тыс. рублей за 1 кв. м, — рассказывает эксперт. — В нашей линейке такие квартиры представлены в жилых комплексах «Дом на Беговой» и «Измайловский», и уровень продаж на этих объектах сопоставим с прошлогодними показателями».
Ставку на эконом-класс сделали и в холдинге «МГСН», где даже запустили специальную программу для льготников «Социальное партнерство», которая включает в себя три направления: «Молодая семья», «Ветераны» и «Субсидии». Рыночная цена квадратного метра по данной программе определена в соответствии с нормативами Минрегионразвития РФ и составляет 48 150 рублей за кв. м. (по состоянию на второй квартал 2009 года). Только в апреле МГСН в рамках программы реализовала в жилом комплексе «Град Московский» 21 квартиру, что составляет 43% от всего объема проданных в апреле в этом комплексе квартир. Впрочем, цена предложения — важный, но не единственный фактор, влияющий на потребительский спрос на рынке новостроек. Так, покупателей по-прежнему интересуют месторасположение, тип дома (индивидуальный или типовой проект), наличие необходимой для жизни инфраструктуры.
Однако в целом можно говорить о том, что наиболее дальновидные покупатели, которым необходимо решить квартирный вопрос, понимают: сегодняшнюю ситуацию надо использовать для совершения выгодной сделки. Те же, кто продолжает занимать выжидательную позицию, рискуют в скором времени столкнуться с трудностями при подборе квартиры нужных характеристик и в нужном месте. Более того, как считает Екатерина Куканова, когда на первичный рынок недвижимости, наконец, вернется отложенный спрос, он столкнется с отсутствием предложения, и образовавшийся дефицит будет способствовать росту цен.
Пока же специалисты отмечают, что в ценовой политике девелоперских компаний исчез очевидный перекос, который наблюдался еще менее года назад, когда спрос превышал предложение (особенно в Москве). По словам Андрея Нестеренко, за последние полгода произошла коррекция цен, хотя степень снижения зависела от сегмента рынка и качества объекта. К тому же многие девелоперы, нуждающиеся в живых деньгах, сегодня готовы идти на существенные скидки при 100-процентной оплате. Но в то же время эксперт не видит предпосылок для дальнейшего падения цен до конца 2009 года. Если, конечно, не считать отдельных случаев явного демпинга.
Дорогой да ранний
С тем, что квартиры в элитных новостройках чаще всего приобретаются для личного пользования, согласна и Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development: «Людям просто нравится месторасположение, архитектурная идея, и вопрос цены для них не всегда приоритетен».
Компании стараются привлечь состоятельных покупателей различными эксклюзивными предложениями. Так, компания «Интеко» предлагает потребителю «собственный особняк в центре Москвы». В доме в Гранатном переулке, сдача в эксплуатацию которого запланирована на декабрь этого года, впервые в России реализована концепция квартиры-особняка. Общая площадь здания с подземной автостоянкой — около 15 400 кв. м, площадь квартир — 150—520 кв. м. На объекте завершены монолитные работы, и строители приступили к облицовке фасадов. Уникальный дом с французскими окнами, органично вписанный в историческую застройку центра столицы, состоит из трех корпусов (4, 6 и 9 этажей), объединенных высокими стеклянными перемычками переходов. Каждый корпус будет облицован натуральным камнем (известняком и гранитом), украшен искусной ручной резьбой. Как подчеркнул вице-президент ЗАО «Интеко» Олег Солощанский, «наша компания обладает большим опытом строительства недвижимости высокого класса, однако мы впервые попробовали свои силы в luxury-сегменте именно на этом проекте. На мой взгляд, мы очень удачно сотрудничали с архитектором (Сергей Чобан. — «Профиль»), соинвестором (компания KFS-GROUP. — «Профиль») и Сбербанком РФ, что может служить хорошим примером и для других участников рынка. Так что и в будущем мы будем готовы принять участие в реализации подобных жилых проектов высочайшего уровня».
Вместе с тем в сегменте элитной недвижимости Натали Шмурин видит не только решение насущных жилищных вопросов, но и прекрасные возможности для инвестиционных покупок. «Элитная недвижимость — один из немногих объектов для вложений, куда обеспеченные люди могут сегодня инвестировать средства, понимая, что этот продукт будет всегда иметь ценность, — считает специалист. — «Элитка» в меньшей степени зависит от глобальных экономических колебаний, и спрос на такие дома будет существовать всегда». Однако она все же советует не рисковать с недостроенными объектами и рекомендует вкладывать деньги только в завершенные проекты.
В кризисной ситуации новым значимым фактором, который отметили все эксперты, опрошенные «Профилем», становится деловая репутация девелопера и его финансовая устойчивость. Особое доверие у покупателей, по мнению Андрея Нестеренко, теперь вызывают компании, сохранившие в нынешних условиях стабильность и не останавливающие строительные работы на уже начатых объектах. «Таких застройщиков сегодня не больше четырех—пяти. А отсюда и такое небольшое количество новых предложений», — поясняет эксперт.
В целом ожидать стабилизации на столичном рынке новостроек, по мнению специалистов, можно будет не ранее 2011—2012 года, и то при условии активизации девелоперского рынка. «А способствовать возвращению рынка недвижимости к докризисной ситуации будут два фактора: увеличение объема вводимого жилья и восстановление платежеспособного спроса, — считает Елена Максименкова, директор по маркетингу холдинга «МГСН». — И они оба зависят от возрождения банковской системы. «Когда банки начнут кредитовать строительные организации и выдавать ипотечные кредиты на докризисном уровне, то на рынке новостроек постепенно восстановятся объем предложения и спроса».
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
