Наверх
21 января 2020
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2007 года: "Прогноз по городу"

Покупать ли квартиру в 2007 году?
Прогноз по городу
Покупать ли квартиру в 2007 году?
   К началу 2007 года среднестатистические цены на жилье остановились на уровне в $3,8 тыс. за квадратный метр, что в пересчете на абсолютные величины составило $200—250 тыс. за ничем не примечательную двух-трехкомнатную квартиру в стандартном московском панельном доме, в которых проживают большинство столичных жителей. Цифры, прямо скажем, немалые, поэтому неудивительно, что определенный предел покупательной способности достигнут. Означает ли это, что стоимость «квадрата» будет падать? Весьма сомнительно. Рыночных причин для снижения цен в настоящее время не наблюдается: объем предложения практически не увеличивается, а потребность в жилье, напротив, растет.

   Не совсем понятно, как на этом неблагоприятном фоне будут выполняться обещания властей найти ответ на «квартирный вопрос». Понятно только, что в преддверии выборов 2007—2008 годов жилищная тема будет одной из главных в борьбе за электорат. Следовательно, рынок рынком, а аттракционов неслыханной щедрости нам вряд ли избежать. Специалисты также ждут от предвыборного периода некоего «божественного» вмешательства. «Не надо забывать, что в 2007 году большое влияние на рынок окажут политические факторы, — рассуждает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. — Многое зависит от действий властей, которые будут направлены на расширение предложения на рынке недвижимости».

   В общем, над территорией жилья явно нависло ожидание хоть каких-нибудь перемен. Попробуем предположить, чем эти ожидания могут закончиться.

Новые квадраты
   На что точно не стоит надеяться, так это на увеличение количества новостроек. Напомним, законодатели приняли несколько поправок к пресловутому 214-му закону, но насколько положительное влияние они окажут на рынок новостроек, до сих пор сказать сложно. Ожидать резкого увеличения новых объектов в ближайшие два года явно не стоит: слишком велик был разрыв между спросом и предложением, образовавшийся в 2006 году, когда количество новостроек составило около 400 объектов против 800 в предыдущие годы.

   Увеличению объемов строительства препятствует и такой фактор, как нехватка свободных площадок под жилищное строительство в Москве. Столичные власти обещают решить эту проблему за счет программы реорганизации многочисленных городских промзон. Однако здесь возникает трудность, связанная с тем, что «реабилитация» бывших производственных территорий требует значительных усилий и финансовых вливаний, подчас настолько значительных, что на выходе проект становится невыгодным для девелоперов. И косвенно это подтверждает тот факт, что сегодня в Москве подавляющее большинство таких проектов остается на стадии декларации о намерениях, в то время как о практическом их воплощении ничего не слышно.

   Для многих застройщиков становятся невыгодными и те проекты, которые реализуются на немногочисленных свободных землях: слишком тяжелыми стали обременения, накладываемые городскими властями на участки, которые предоставляются под коммерческое строительство.

   Увеличится ли предложение жилья за счет старой заначки? Дело в том, что в 2007 году на рынок может быть выброшен значительный объем жилья, приобретенного с целью инвестирования средств. Владельцы подобных квартир понимают: все сливки с квадратного метра, скорее всего, были сняты в прошлом году. В ближайшее время ощутимого роста цен не предвидится, а риски содержания инвестиционных квартир могут увеличиться (чего стоят рассуждения законодателей о спецналоге на подобное жилье!..).

   Иными словами, мотивов для массового избавления от инвестиционных «квадратов» немало. Вот только достаточно ли их будет для снижения цен? «В настоящее время количество инвестиционных квартир, выставленных на вторичную продажу, составляет примерно 20—25%. Эта доля не может серьезно повлиять на колебания цен, — уверена исполнительный директор компании «ЕвроГруп Девелопмент» Ирина Хахина. — Кроме того, грамотные инвесторы вряд ли станут резко сбрасывать квартиры, поскольку у них сложилось понимание роста рынка в долгосрочной перспективе. Даже когда рынок начинает идти вниз или стабилизироваться, для таких инвесторов это сигнал не избавляться от недвижимости, а покупать ее на более выгодных условиях».

Я б в инвесторы пошел
   В наступившем году одной из самых горячих тем будет тема обманутых дольщиков. Насколько безопасно в этой связи покупать сегодня квартиру в строящемся доме? Актуальность вопроса достигла своего пика в мае 2006-го, когда обманутые соинвесторы разбили палаточный городок рядом с Домом правительства России, а осенью того же года устроили голодовку. Между тем реакция властей на подобные акции вряд ли была той, на которую рассчитывали организаторы. Вот, к примеру, спикер Совета Федерации Сергей Миронов, сравнив радикальные действия соинвесторов с «оранжевой революцией» на Украине, заявил, что в палаточном городке «было меньше всего обманутых дольщиков, там находились другие люди, которые при любых обстоятельствах ищут повод показать притеснения, гонения, нарушение демократии». Подмосковные власти пошли еще дальше и приняли решение лишить поддержки тех обманутых соинвесторов, которые «ведут деструктивную деятельность и нагнетают социальную напряженность». Обосновав таким манером действия отчаявшихся людей, чиновники просто сняли с себя обязательства в отношении тех соинвесторов, которые не просто молча ждут годами обещанное жилье, а занимают «такую позицию» (то есть попросту выходят на митинги).

   Возможно, митинги и голодовки и впрямь не самые конструктивные методы борьбы за свое законное жилье, однако и позиция мирного ожидания (декларируемая и одобряемая чиновниками всех мастей) не приводит к желаемому результату. Власти отделываются обещаниями и обтекаемыми фразами о том, что «правительство решает и продолжит решать проблемы дольщиков». «По всем адресам принято постановление правительства, определены и утверждены сроки строительства, закреплены ответственные люди, каждый конкретный адрес проверяется на предмет исполнения принятых решений», — утверждает первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин. Все это замечательно, ну и что дальше? А дальше — тишина. Главный аргумент правительства — проблема носит длительный характер, особенно там, где возбуждены уголовные дела и ведется судебное разбирательство. Так что ждать быстрого решения при такой постановке вопроса, безусловно, невозможно.

   «Возместить ущерб дольщика может либо застройщик, не выполнивший обязательств, либо государство, учитывающее интересы обманутых граждан при формировании бюджета. Однако на сегодня не известно, закладывает ли администрация Москвы и Московской области в бюджет на 2007 год статью для погашения задолженностей перед дольщиками, ведь де-юре компенсация им не положена, — говорит управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. — Участники долевого строительства принимали участие в инвестиционном процессе и, как следствие, несли все инвестиционные риски. Государство, стремясь решить этот вопрос, передает незавершенные объекты на достройку авторитетным застройщикам с обязательством выделить жилплощадь дольщикам, вложившим деньги в строительство этих объектов».

   Единственное, что в данной ситуации вызывает сдержанный оптимизм, так это то, что предпринимаются некоторые шаги, чтобы избежать повторения ситуации в будущем. Например, возникла идея создать специальный фонд, который гарантировал бы права соинвесторов строительства жилья. Сторонники этого начинания ссылаются на успешный опыт работы системы страхования вкладов, защищающей интересы клиентов банков. Однако для работы такого фонда, как выяснилось, необходимо серьезно переработать нынешнее законодательство.

   Другая попытка решения проблемы — распоряжение Владимира Ресина о дополнительных мерах по защите прав дольщиков. Оно предписывает инвесторам формировать резерв нереализованной жилплощади в размере 15% от общей площади дома. Будут ли теперь девелоперы строить честнее — большой вопрос, однако время строительства из-за усложнения отчетности может серьезно увеличиться.

   Распоряжений и предложений — масса. В связи с явными проблемами жилищного строительства растет число тех, кто желает навести в нем порядок. В частности, рабочая группа Общественной палаты РФ по изучению ситуации с обманутыми дольщиками направила в Госдуму проект федерального закона «О реструктуризации строительных организаций». Проект предусматривает создание единой базы данных, которая охватывала бы все уровни власти — от местного самоуправления до федеральных министерств. «В эту базу данных должны вноситься сведения о дольщике и строительной организации сразу после того, как гражданин переступил ее порог», — пояснил глава рабочей группы Анатолий Кучерена. Так, в базу станут заносить паспортные данные вкладчика, график платежей, другие сведения о физическом лице. Наряду с этим в базе будет содержаться информация о юридических лицах — владельцах объектов инвестирования, о недостроенных жилых объектах, наличии в них квартир, а также об изменении состояния строящихся зданий. Кроме того, планируется сформировать специальный наблюдательный совет, а обманутые дольщики будут получать всю необходимую информацию о его деятельности.

   Все бы хорошо, вот только свежи воспоминания о попытках государственного урегулирования алкогольного рынка. Мотивы для вмешательства сверху были практически такими же. Местами — слово в слово. А уж единая база данных, вошедшая в анекдоты, запомнится всем надолго! В этой связи хочется одного: чтобы после регулирования жилищного рынка его «болезнь» не приобрела летальный характер.

   Но вернемся к главному вопросу этой главы: надо ли нынешним покупателям бояться приобретать квартиры в новостройках или всех, кого могли, уже обманули? Специалисты, стараясь оставаться максимально корректными, намекают, что все-таки риск есть. В частности, Оксана Каарма считает: «Было бы слишком смело утверждать, что в ближайшее время это явление исчезнет. Чтобы защитить граждан, государство принимает соответствующие законопроекты, но в первую очередь дольщики должны побеспокоиться о себе».

   Как говорится, спасение покупающих жилье — дело рук самих покупающих.

Цена плача
   Вопрос, который интересует большинство, — дальнейшее поведение цен. Согласно прогнозам специалистов, ожидать снижения стоимости жилья в этом году не приходится. Как полагает руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков, в первом полугодии сохранятся тенденции минувшего года — восстановление объемов предложения на фоне достаточно низкого платежеспособного спроса (за исключением рынка новостроек, где окончательное восстановление объемов предложения наступит не ранее 2008 года), а также стабилизация цен. А начиная со второго — повышение спроса и рост цен. Обвал рынка, который многие ждут, как спасительного дождя, возможен лишь в случае резкого изменения внешних условий функционирования рынка, таких как возникновение экономического или политического кризиса, что в среднесрочной перспективе маловероятно.

   «Скорее всего, ситуация с ценами на квадратные метры в Москве до марта 2007 года будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка, как со стороны спроса, так и со стороны предложения, будут пытаться проверить друг друга на прочность и выдержку, — уточняет руководитель аналитической службы ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. — Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и выдачей бонусов топ-менеджменту. Однако это «оживление» будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2—4% в месяц. В силу его небольшой доли в общем объеме сделок (не более 15%) существенного влияния на ценовые тенденции этот фактор не окажет».

   «В ближайшие полгода цены не изменятся, а потом снова начнут расти, — подтверждает общее мнение Ирина Хахина. — Рост цен на рынке жилой недвижимости в 2007 году составит порядка 10—15%. При этом темпы роста во втором полугодии будут выше, чем в первом. В первой половине года рынок остановится на уровне 2006 года, постепенно подтягиваясь за инфляцией и растущими доходами».

   В условиях стагнации продолжится наметившийся в минувшем году процесс расслоения рынка. «В то время как дешевый край начал ползти вниз, дорогой все еще движется вверх, немножко поднимая вслед за собой и средний показатель», — утверждает начальник департамента маркетинга компании «Система-Галс» Елена Енарьева. Также с большой долей вероятности получит развитие тенденция к уменьшению стоимости переоцененного вторичного (как правило, низкокачественного) жилья.

Инвесторам на заметку
   У граждан, которые в прошлом году рассматривали недвижимость не как крышу над головой, а как инвестиционный инструмент, в году наступившем будет меньше поводов для бурной радости. Конечно, недвижимость по-прежнему останется одним из самых надежных видов вложения свободных денег, однако прежней прибыльности от нее ждать не стоит. Вторичка остановилась в цене, и, когда начнет ощутимо дорожать дальше, никто не знает. Новостройки способны принести около 15% в год за счет повышения строительной стоимости (по мере возведения дома).

   «При существующей стабилизации цен позиции частных инвесторов идентичны потребительским, а именно — все они заняли выжидательную позицию. Это касается и инвесторов, которые уже вложили свои средства, и тех, кто собирался это сделать, — поясняет Сергей Лушкин. — Сегодня инвестирование в первичную недвижимость остается прибыльным делом только для тех, кто является профессионалом на рынке недвижимости. Для неспециалиста достаточно сложно оценить доходность и сроки реализации проектов. Очевидно, что нынче гораздо сложнее приобрести объекты недвижимости с инвестиционной целью, потому что далеко не все проекты имеют достаточную инвестиционную привлекательность».

   Не очень высокий, но заведомо стабильный доход можно ожидать от вложений в квартиры, которые могут быть переведены в нежилой фонд. Даже в случае изменения ценовых тенденций арендные ставки на площади первых этажей жилых домов будут и в дальнейшем обусловлены уровнем спроса со стороны арендаторов, а его снижения не ожидается. Данное направление инвестирования имеет номинальную доходность не менее 20% годовых и считается самым стабильным.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK